2013.12.28. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)
부제 : 드림공인 박대표가 뽑은 2013년 둔촌주공 재건축 뉴스 한 눈에 쏙
양도세 한시 면제
취득세 영구인하 발표 및 통과
둔촌주공 정비구역(정비계획)변경안 통과
평형별 전셋값 평준화
기타
▲ 2013년 둔촌주공아파트 부동산시장 뉴스
▲ 부동산중개업계가 뽑은 올해 주택시장 뉴스
다사다난했던 2013년도 3일 후면 역사의 뒤안길로 사라지게 될 것입니다. 남은 3일 동안 2013년 마무리 잘하시고 2014년 갑오년(甲午年) 새해에는 좋은 일만 가득하시길 바랍니다.
돌이켜보니 부동산 시장에도 2013년에 이어 대책 발표가 많았던 해가 아닌가 생각됩니다. 4.1대책을 비롯하여 7.24대책, 8.28대책, 12.3 대책 등 통큰 부동산 규제완화책이 경기부양책으로 발표되었습니다.
이들 대책의 핵심 내용으로는 ▲취득세 영구인하 ▲다주택 양도세 중과 폐지 ▲생애최초 주택구입자 취득세 면제 ▲최초주택구입 자금지원 확대 등 세제 혜택에 대한 지원이 많아 수요자의 구매의욕을 고취시키기에 충분했습니다.
아쉽게도 성공대책이 아닌 실패대책으로 낙인 찍히게 되었지만 이는 대책의 실패라기 보다는 전반적인 부동산 경기침체로 인한 구매의욕 상실이 원인이라고 생각됩니다. 이를테면 주택 구입이 절실한 실수요층에게 반향을 불러일으킬 만한 요인이 되지 못했다고 할 수 있습니다.
유사이래 가장 통큰 정책이었음에도 실패로 각인된 이유는 첫째 대책 발표 당시 시행일을 염두에 두고 발표했어야 했는데 선발표 후시행으로 시장에 혼란을 가중시킨 점, 부동산 현장과 탁상정책의 괴리로 엇박자 정책이 대부분이었다는 점, 국민의 무사안일에 앞서 정치권의 잇권다툼이 작용했다는 점 등 입니다.
국민의 신뢰를 회복하는 성공 정책으로 이끌기 위해서는 집을 사야만 하는 수요층과 전월세를 구입해야만 하는 전세수요자를 염두에 두고 오롯이 국민의 입장에 서서 생각할 것이며 관계 부처간의 조율이 안된 설익은 대책은 지양해야 할 것입니다.
정부에서는 2014년 경제정책 방향을 부동산 시장을 지렛대로 이용하여 내수활성화를 첫번째로 꼽고 있는데 반하여 국민들은 전월세 시장 등 부동산시장 안정을 꼽고 있습니다. 이또한 공감대 형성이 안된 엇박자 정책이 될 징조가 농후하지만, 영원히 을(乙)의 입장일 수 밖에 없는 국민들은 빅딜이던 여야 간에 박 터지는 싸움이던 간에 부동산 시장의 안정, 전월세 시장의 안정을 꿈꾸며 정부의 새해 정책에 희망을 걸어봅니다.
2013년을 3일 남겨둔 12월 28일 둔촌주공 부동산 시장을 한 눈에 볼 수 있게 정리해 보겠습니다. 12월 초·중순까지는 4~6건의 거래로 예상외로 저조한 실적을 보였습니다. 12월의 막바지로 가면서 1주택자 매물 구입으로 양도세 감면 혜택을 보고자 하는 수요자에 의해 매매 건수를 11~12건으로 끌어올렸지만, 취득세 영구 인하 국회 통과일인 12.3대책 발표일 이후의 시장 반응은 무덤덤 그자체입니다. 8.28대책 발표 당시 취득세 인하에 대한 내용이 기적용된 점도 있지만 기다리다 지친 매수세가 짙은 관망세로 돌아섰습니다. 다주택자는 예외지만 취득세 영구 인하 법안 통과로 급매물이 아니라면 올해 안에 집을 살 이유가 없어졌기 때문입니다.
설상가상으로 조합장 배임 및 광범위한 비리 의혹에 대한 압수수색 건까지 겹쳐 매수세의 반응이 차갑게 돌아섰습니다. 예상했던 바이지만 26일 검찰청으로부터 혐의가 없다는 통보를 받아 둔촌주공 재건축 시장에 잠시 흐렸던 기운이 사라질 것으로 보입니다. 2014년 둔촌주공 재건축시장의 승승장구를 기대하면서 2013년 한해 동안 둔촌주공의 거래시장에 주축이 된 핵심요인들은 분석해 보겠습니다. 객관적인 분석이라고는 해도 필자의 주관적인 견해가 실려 있음을 감안하시고 참고하시면 좋겠습니다.
◆ 최대 변수 양도세 감면 혜택
공인중개사 10명 중 6명은 올해 가장 인상 깊었던 부동산 뉴스로 '취득세 영구인하 발표 및 통과'를 1위로 꼽았습니다. 이것은 부동산 시장 전체에 해당되는 뉴스이고 둔촌주공 부동산 시장의 일인자는 명실공히 양도세 감면 혜택이 아닌가 생각합니다. 이렇게 부동산 시장 전체 뉴스와 둔촌주공 부동산시장 뉴스가 상이한 이유는 둔촌주공은 향후 사업성이 좋은 재건축단지로 현재 수혜를 입는 취득세 인하율 보다는 재건축 이후 수익율에 무게중심이 실린다는 것입니다.
또한 둔촌주공아파트는 6억원 이하의 주택보다는 6억원 이상의 고가 주택이 많고 취득세율 1~2% 보다는 1주택자의 매물을 구입하여 양도세 면제 받는 수익율이 크다는 계산입니다. 주택 구매층이 실수요자 보다는 투자개념의 수요자가 많다는 것과도 일맥상통합니다. 여기에서 주목해야 할 점은 올해 안에 양도세 감면 혜택을 볼 수 있는 기간은 2일로 제한되어 있으며 양도세 면제 혜택을 겨냥한 수요자들은 짧은 2일을 이용해야 한다는 것입니다. 하향안정세가 예상되는 1월 시장을 지켜보는 것도 좋지만 다주택자라면 양도세 면제와 취득세 인하 혜택을 동시에 챙길 수 있는 2013년 막바지 급매물 사냥에 나서는 것도 나쁘지 않을 것으로 사료됩니다.
◆ 취득세 영구인하 발표 및 통과
취득세 한시 감면 조치가 6월 말로 종료되면서 우려했던 거래절벽 현상이 나타나기 시작했습니다. 정부에서는 전세수요의 매매전환을 유도하여 주택시장 정상화를 위한 야심한 대책으로 8.28대책을 발표했습니다. 이 8.28대책의 핵심내용인 취득세 영구 인하 대책의 취득세율은 ▲6억원 이하 1% ▲6억~9억원 2% ▲9억 원 초과 3%로 인하로 12월10일 국회 본회의를 통과했습니다. 기존 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과·다주택자 4%에서 큰 폭으로 완화되었습니다. 대책 발표일과 국회 법안 통과일의 괴리로 매수세의 부재를 이끄는 등 부동산시장에 혼란을 초래하는 부작용을 낳기도 했지만 9월에 거래량이 많았던 이유가 8.28대책의 취득세 영구 인하 때문인 것은 부정할 수 없는 사실입니다.
◆둔촌주공 정비구역(정비계획)변경안 심의 통과
서울시는 지난 1월 16일 제1차 도시계획위원회를 개최 둔촌주공 재건축 정비구역(정비계획)변경안 심의가 통과되었습니다. 서울시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대 둔촌주공아파트는 1단지, 2단지, 3단지, 4단지로 구성되어 있으며 현재 5,930가구에서 재건축후 1만1106가구로 탈바꿈 할 것이며단일단지로는 국내 최대규모가 될 것입니다.
기존 2종일반주거지역 용적율 87%에서 평균 용적률 273.9% 2종+3종으로 종상향 되는 등 사업성이 크게 개선되었으며 2013.05.02. 정비계획변경 결정고시(서울시 고시 제2013-135호), 2013.10.29. 건축·교통 통합심의 강동구청에서 서울시로 이관되어 12월중 건축심의 통과를 받을 계획이었습니다. 서울시의 보완 수정 요청으로 조합과 사업주최측은 수정보완 작업에 착수하여 2014년 1월중에는 건축·교통 통합심의를 받을 예정입니다.
2014년에 추진할 둔촌주공재건축 사업계획으로는 건축·교통 통합심의 통과, 사업시행인가, 관리처분인가 신청 등 굵직굵직한 사업 단계를 앞두고 있습니다. 사이사이 사업시행인가를 위한 조합총회 개최, 시공사업단 본 계약 체결, 관리처분인가를 위한 조합총회 개최 등 간과해서는 안될 일들이 많습니다. 2014년은 재건축의 해, 둔촌주공의 해가 될 수 있도록 조합과 조합원들은 불협화음 없이 합심일체가 되어 이익극대화를 꾀해야 할 때입니다.
◆ 평형별 전셋값 평준화
올해 부동산 시장의 톱뉴스 중 기록적인 전셋값 상승이 2위를 꼽고 있습니다. 정부에서는 전월세 안정을 위해 8.28대책과 12.3후속조치를 발표했지만 별반 효과가 없었던 것으로 나타나고 있습니다. 전세수요에 대한 매매 전환 유도로 취득세 영구인하와 양도세 감면 등 매매 전환을 종용했지만 생각만큼의 매매수요를 이끌지는 못했습니다. 이러한 획기적인 대책에도 집값보다 비싼 전셋값임에도 강남권을 고수하는 학군수요자와 집값 상승을 불신하는 자발적 전세자는 요지부동, 수요자의 구매 의욕을 되살리기에는 역부족이었습니다. 결론적으로는 다주택자 등 부자들만 좋아져 부자감세라는 오명을 낳기도 했습니다. 다주택자의 주택 구입이 임대 시장에 촉매 역할을 하면 좋으련만 역시 아닌가 봅니다. 이들 다주택자의 주택 구입처가 새로운 공급책도 아니고 이미 전세권자가 살고 있는 재건축 지역 등 투자가치가 있는 지역의 구입이니 전셋값 잡기에는 역부족입니다.
일반아파트 지역의 전셋값 고공행진에 도미도 상승 현상으로 둔촌주공아파트도 그들의 대열에 합류하고 있습니다. 전세가격이 저렴하다고는 하지만 지난해에 비해 눈에 띄게 상승되었으며 이변이라면 각 평형 간의 전셋값 평준화라고 할 수 있습니다. 기존에는 고층 34평의 전셋값이 가장 비쌌다면 지금은 수리가 잘되고 권리관계가 깨끗한 집이 대세라고 할 수 있습니다. 전세 수요에 따라 출시되는 매물의 양에 따라 전세가격이 변화하고 있지만 저층보다는 고층이 비싸고 같은 34평이라도 수리가 잘된 집이 훨씬 비싼 가격에 책정되고 있습니다. 34평과 31평의 차이도 거의 없다고 할 수 있습니다. 상대적으로 가장 많이 오른 평형은 고층 23평 고층 25평입니다.
그래도 2억원 대의 둔촌주공 전세는 서울 도심에서 찾아보기 힘든 착한 가격입니다. 2014년 이주가 시작되는 재건축 지역이 많아 또 한 번의 전셋값 상승이 예상되므로 이주를 생각하시는 전세수요자들은 삶의 터전으로 둔촌주공을 생각해 보시면 어떨런지요?
◆ 기타
인간이 살아가는데 있어서 무탈없이 태평성대를 누리면 얼마나 좋을까마는 어디든지 사건사고가 있기 마련입니다. 부동산 시장에도 수많은 사건사고가 있기 마련입니다. 이왕이면 긍적적인 마인드인 뉴스로 고쳐 말하겠습니다. 위에서 언급한 내용 이외의 둔촌주공 톱뉴스입니다.
생애최초 주택구입자의 취득세 감면과 양도세 감면, 1+1재건축, 조합장 압수수색 및 무혐의 통보, 2016년 지하철9호선 착공, 지하철 5호선 둔촌동역 일대 상가·업무시설을 비롯해 주민편의시설을 확충하는 지구단위계획의 수정 가결 등 둔촌주공아파트 집값 상승에 시너지 효과로 작용할 요인들이 무수히 많습니다.
양도세 감면 혜택 종료일이 2일 앞으로 다가오면서 또다시 거래절벽이 재현되지 않을까 우려의 목소리가 높지만 둔촌주공은 피해가지 않을까 생각됩니다. 둔촌주공은 재건축 사업이 순조롭게 진행되는 지역으로 거래특수 효과가 나타날 것으로 관측되며, 거래를 이끌 주요 요인들을 재조명 해본다면 건축·교통 통합 심의 등 재건축 사업, 취득세 영구 인하, 1+1재건축, 2016년 지하철9호선 착공, 지하철 5호선 둔촌동역 일대 지구단위계획의 수정 가결이라고 재차 강조해 봅니다.
올해 말 양도세 감면 종료로 인해 2014년 1월초 둔촌주공 부동산 시장은 약세로 출발하겠지만, 교통·건축 통과심의 통과일을 기점으로 정상화를 찾을 것으로 기대해 봅니다. 설 연휴 이후 주택시장도 계속 좋은 기운이 이어지기를 기원합니다.
※둔촌주공 부동산시장 전체 매물중 거래가능한 급매물입니다.
1단지 7.5평 3억1천만원 16평 54,500만원 18평 55,800만원(1주택자)
22평 69,000만원 25평(지분29.83평) 75,000만원
2단지 16평 54,500만원 22평 67,500만원 25평 73,000만원
3단지 23평 54,500만원 31평 67,500만원(1주택자) 34평(지분29.30평) 73,500만원
4단지 23평 54,500만원(1주택자) 25평 59,000만원 31평 67,000만원(다주택자)
34평(지분28.66평) 72,500만원 34평(지분29.83평) 76,500만원(1주택자)