◇전반적인 부동산시장 침체로 관망세이 같이 매력적인 개발계획안이 발표됐지만 요즘 상계뉴타운 부동산시장은 관망세가 짙다. 기대감이 크기 때문에 지분 가격이 떨어지고 있는 건 아니다. 그러나 요즘 두드러진 전반적인 부동산시장 침체 영향에서 상계뉴타운도 비켜서진 못했다. 매수세가 드물다 보니 가끔 급매물로 처분하려는 매물도 나온다.
뉴타운 후보지로 선정됐던 2005년 8월만해도 상계3ㆍ4동 일대 지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리) 가격은 3.3㎡당 500만~800만원 선이었다. 2005년 12월 뉴타운으로 지정되면서 인기가 하늘을 찔러 지분 가격이 몇 달새 3배 가량 급등하기도 했다.
하지만 2006년말 토지거래허가구역으로 지정되면서 거래가 줄기 시작했다. 지분 시세도 그 때나 지금이나 큰 차이가 없다. 인근 부동산 중개업소에서는 “2005~2006년에는 한 달에 50건 이상 거래했지만 요즘은 일주일에 한번 계약서 쓰기도 힘들다”고 말한다. 뉴타운을 포함한 올해 상계동 전체 토지거래허가건수는 3월 52건까지 올라갔지만 8월에는 19건에 불과했다.
현재 입주권(아파트를 배정 권리)을 받을 수 있는 지분 값은 구역(1~6구역)에 따라 차이는 있지만 3.3㎡당 1800만~2800만원 정도다. 종종 1700만원 대 급매물이 나오기도 한다.
개발되지 않고 존치되는 뉴타운 내 아파트값은 강북 집값 상승 영향으로 많이 올랐다. 상계동 미라보(성림)아파트 105㎡는 지난 11월 2억1500만원에서 8500만원 오른 3억원이다.
◇조합원부담금 우려감 커상계뉴타운에 매수세가 뜸한 데에는 투자성이 떨어질 것이란 우려도 작용한다. 조합원수에 비해 일반분양분이 많지 않아 분양수익이 줄어들 것으로 보여 조합원 부담금이 늘 것이란 분석이 많다.
개발계획에 따르면 건립 예정 가구수와 주민수가 비슷하다. 입주권이 나올 주민은 6268명으로 예상되는데 임대주택을 뺀 건립예정가구수는 6890가구로 700여 가구 정도가 일반분양분이 될 것으로 보인다.
뉴타운ㆍ재개발 사업은 일반분양분 수입이 많을수록 조합원부담금이 줄게 마련이다. 일반분양분 700여 가구 중 580여 가구는 3구역(200가구)ㆍ5구역(115가구)ㆍ6구역(271가구)구역에 몰려있다. 1구역(24가구)ㆍ2구역(69가구)ㆍ4구역(48가구)은 일반분양분이 141가구 정도다.
지하철 당고개역 주변인 5ㆍ6구역은 일반분양분이 다른 구역에 비해 많고 권리가액이 높게 나올 것으로 예상돼 투자성이 좋은 곳으로 꼽힌다. 일반분양분이 많은 3구역도 조합 부담금이 적을 것으로 예상된다. 나머지 1ㆍ2ㆍ4 구역은 일반분양분이 적어 조합원 부담금이 많을 것이란 관측이 많다.
광장공인 관계자는 “20㎡의 지분을 가지고 60~85㎡대 아파트를 분양 받으려면 2억원 가량의 추가 부담금을 내야 할 것으로 예상된다”고 분석했다.
상계뉴타운의 사업 속도가 느린 것도 투자성을 떨어뜨리는 또 다른 요인이다. 대부분 빨라야 2010년 이후 사업을 할 수 있을 것으로 예상된다. 입주도 개발이 완료되는 2016년에야 가능할 전망이다.
소형이 많은 점도 단점으로 지적된다. 뉴타운 전체가 고급주거지로 개발되는 데는 한계가 있을 것이라는 분석이다. 60㎡ 이하가 전체의 절반을 넘는 4680가구이고, 60~85㎡는 2671가구다. 85㎡초과 아파트는 불과 전체의 14%밖에 되지 않는다.
우성공인 관계자는 "관심을 가져왔던 대기 매수세도 조금 더 지켜보자는 관망세가 짙어 당분간 지분 가격은 보합세를 보일 것 같다”고 말했다.
◇중장기전망은 밝은 편그러나 상계뉴타운은 교육ㆍ환경ㆍ교통 등 인기주거지가 갖춰야 할 조건을 두루 갖춘 곳이기 때문에 중장기 전망은 밝다는 분석이 많다. 황토공인 최재영 사장은 "사람들의 관심이 뜸해 가끔 급매물이 나오는 요즘이 오히려 상계뉴타운 매수 적기로 볼 수 있다"고 말했다. 한겨울에 밀짚모자를 사라는 투자격언과 같은 맥락이다.
상계뉴타운의 가장 큰 장점은 교육이다. 노원구는 여러 우수 학교가 있어 학부모들의 선호도가 높은 지역이다. 중계동 은행사거리 인근은 유명 학원가가 밀집돼 있어 '강북의 대치동'이라 불리기도 한다. 또 경전철 개통 등 교통호재가 많고 녹지 공간이 풍부한 점도 친환경 주거공간을 선호하는 요즘 트랜드와 딱 맞아 떨어진다.
요즘 상계뉴타운 내에는 각 구역마다 추진위 구성 움직임이 활발하다. 일부 구역은 각 구역마다 3~4개의 추진위 구성 준비위원회가 만들어져 있기도 하다.
사업속도는 상계1구역이 가장 빠르다. 주민 동의율이 높아서다. 사업진행은 4구역이 가장 늦을 것 같다. 구역 내 주택이 노후연수를 채우지 못해 2년 정도 늦춰질 것으로 예상된다.