부동산간접투자

[여진-여순자]

1) 주택저당채권(MBS)

Mortgage Backed Securities의 약자로 주택저당채권 담보부 증권으로 번역된다.
주택구입자금의 20% 정도만 있으면 나머지는 집을 저당 잡히고 채권을 발행해 내집마련을 할 수 있 게 된다.

MBS는

①주택자금 수요자가 은행 등 주택자금 대출기관에 저당권을 설정해 주고 그 대가로 융자를 받아 주 택을 구입하는 제도이다.
② 주택자금 대출기관은 저당권을 근거로 발행한 주택저당채권을 유동화중개기관에 매각해 대출자 금을 회수하고 일정한 수수료를 받는다.
③ 공신력이 높은 유동화중개기관은 인수한 주택저당채권을 담보로 20~30년 만기의 주택저당채권담 보부증권(MBS)을 발행해 장기투자자인 연·기금, 투자신탁회사, 생명보험회사, 외국인투자자 등에 게 매각해 저리의 자금을 조달한다.
결국 주택수요자는 주택자금 대출기관에서 주택구입을 위해 빌린 돈을 20~30년의 장기간에 걸쳐 상 환하게 돼 주택구입 자금부담을 덜 수 있게 되는 것이다.
이렇게 발행된 MBS는 국제결재은행(BIS)기준 자기자본비율을 산정할 때 위험가중치가 20%(미국 의 경우)로 분류된다.
주택저당채권의 위험가중치가 50%인 점을 감안하면 투자금융 입장에서 유동화 제도의 도입으로 자 기자본의 증가 없이도 BIS 비율을 제고시킬 수 있다는 장점이 있다.

◆ MBS 유동화제도의 기본 흐름도 ◆


2) 부동산투자회사(REITs)

(1)부동산투자회사(REITs)의 개요
• REITs의 개념
부동산투자회사(REITs)란 쉽게 다수의 투자자로부터 자본을 조달하여 부동산이나 부동산 관련대출 등에 투자를 하고 여기서 발생하는 수익을 다시 투자자에게 배분하는 일종의 부동산 뮤추얼 펀드라 고 이해할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 투자의 특성은 수익성은 높으나 환금성과 유동성이 낮다 는 것인데, REITs는 부동산을 증권화 함으로써 환금성과 유동성을 높은 부동산 간접투자라고 보면 될 것입니다.

• REITs의 도입배경
REITs가 국내에 도입된 배경은 IMF 이후 기업과 금융기관의 구조조정과정에서 부동산의 매각을 원 활히 하여 구조조정을 촉진시키고자 도입되었습니다. 즉, 부동산을 증권화하여 자본시장에 유통시킴 으로써 다수의 투자자들을 모으고 이를 통해 구조조정 부동산의 매각을 원활히 하고자 했던 것입니 다. 한편으로 부동산이 증권화해 금융과 부동산을 결합하고 부동산자산운용을 투명하게 공개함으로 써 부동산 시장의 선진화를 도모하고, 아울러 다수의 소액투자자들에게도 부동산에 대한 투자 기회 를 제공하고자 도입된 것이라고 이해할 수 있습니다.

• 부동산투자회사 제도 관련회사 주요내용

구분	부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회 사	부동산투자자문회사	자산관리회사
업무	부동산간접투자	구조조정촉진	부동산, 투자, 자 문	부동산투자, 관리운용
설립·감독	건교부장관 인가	건교부인가, 금감위감독	건교부 장관 등록	건교부장관 인가
최저자본금	250억원	500억원	10 억원	70억원
전문인력	3인 이상	해당없음	3인 이상	5인 이상
현물출자	개발사업 등록 후	설립시부터 자본금 30% 이내	해당없음	해당없음
주식분산	1인당 30% 이내	제한없음	해당없음	해 당없음
업무수행	내부관리	위탁관리	해 당없음	해당없음
배당	90% 이상 배당	제한없음	해당없음	해당없음
개발사업	자본금의 30%까지	자본금의 30%까지	해당없음	해당없음
자산구성	70%이 상 부동산	70%이상 구조조정용 부동산	해당없음	해당없음
차입경영	원칙적 금지	원칙적 허용	해당없음	해 당없음
세제혜택	취·등록세 1/2감면, 보유·종토세분리과세, 거 래·특별부가세 1/2감면, 투자손실준비금 50% 적립	법인세면제, 취·등록세 면제, 보유·종토세 분리과세, 거래·특별부과세 1/2	일반주식회사와 동일	일반주식회사와 동일
존립기간	영속적	정관에 기재	영속적	영속적

(2) REITs 도입 현황
• 국내 도입 현황
현재 국내에 도입된 부동산 투자회사는 일반부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사 두 종류 입니다(도표 참고). 양자는 투자목적에서 차이가 있는데 기업구조조정부동산투자회사는 기업의 구조 조정을 촉진하기 위해 자신의 70% 이상을 금융기관의 채무변제 등을 목적으로 하는 구조조정용 부동 산에 투자하도록 한 한시적인 회사이며, 일반부동산투자회사는 구조조정과 관계없는 일반 부동산에 투자하는 자본금 250억원 이상의 영속적인 회사입니다. 이러한 부동산투자회사와 더불어 이들에게 투자자문 및 자산관리를 해주는 부동산투자자문회사, 자문관리회사 등이 도입되었는데, 이들은 일정 한 요건을 갖추어 건교부에 등록하거나 건교부의 인가를 득한 후 부동산에 대한 투자자문 및 자산운 용·자산관리 서비스를 하도록 하고 있습니다.

(3) REITs 시장 규모 및 전망
• 시장규모
리츠시장은 우선 리츠제도가 정착된 미국이나 호주 등의 리츠시장, 국내 부동산 시장규모, 주식시장 에서 소화할 수 있는 자본 규모 및 국내 건설산업의 실태 등을 감안할 때 향후 2~3년 내에는 약 2조 원 규모, 5~10년 내에는 약 20조원 규모가 될 것으로 예측되고 있습니다. 물론 부동산 시장이 어느 정도 활성화될 것인지 그리고 현재의 초저금리 현상에 대응하여 리츠시장에서 어느 정도 높은 수익 률을 제공하게 될 것인지에 따라 리츠시장은 향후 5년 이내에 30조원 규모가 될 것이라고 예측하는 곳도 있습니다.

• REITs 요구 수익률
REITs가 국내에 안정적으로 정착하기 위해서는 부동산 투자 대상별 평균투자기간 및 수익률 등을 고 려해 봤을 때, 적정 수익률을 년8~12% 수준으로 평가를 하고 있습니다. 한국 부동산 분석학회의 설 문조사에 의하면 전문가들의 61%가 투자의사를 밝혔고, 일반인 역시 안정성과 수익성이란 측면에서 투자 의사가 있는 것으로 조사됐으며, 기대수익률은 시중 금리 대비 4~5% 이상의 수익률을 기대하 고 있는 것으로 나타나고 있습니다.

3) 토지수익연계채권(ABS)
직접 부동산을 매입하거나 개발하지 않고 채권이나 증권 등 부동산과 연계된 금융상품에 투자하는 간접투자방식의 출현으로 부동산소액투자는 앞으로 더욱 활발해 질 전망이다. 간접투자방식으로선 우리나라에서 처음으로 선을 보인 것이 토지수익연계채권(ABS)이다. 즉, 토지공사가 보유하고 있는 토지들을 집합해서 이들 땅값이 오르면 매각하여 그 이익을 추가이자 형태로 투자자들에게 나누어주 는 간접상품이다. 토지수익연계채권은 5백만원 이상의 자금만 있으면 얼마든지 투자가 가능하다. 99 년 5월 3일부터 판매를 시작해서 일주일동안 전량이 판매된 ‘슈퍼코래드채권(토지수익연계채권 2차 분)’중 1천억원 어치를 개인투자자들이 사간 것으로 알려졌다. 건수는 2백34건 이밖에 생보사 8백억 원(6건), 투신사 3천6백억원(7건), 기타 연기금 5백억원(3건)등 기관에서 나머지 4천억원 어치를 소 화했다. 토지연계수익채권의 가장 큰 장점은 땅값상승과 관계없이 확정이자를 보장해 주고 여기에 땅값이 오르면 매각하여 추가이자를 더 줌으로써 부동산 직접투자에 비해 안전성이 뛰어나다는 점이 다. 토지연계수익채권 2차분의 경우 3년이후 부터는 연 7.2%를 보장해 주고 땅값이 이보다 더 오르 면 추가이자를 준다. 3년짜리 다른 금융상품의 경우 수익률이 연 9%이므로 시중의 다른 금융상품금 리보다 2%정도 낮은 수준이다. 하지만 이 채권의 수익률을 시중은행의 금융상품 이자와 단순비교하 는 것은 큰 의미가 없다. 토지연계수익채권은 기본적인 이자를 보장받은 상태에서 부동산에 투자하 는 것이기 때문이다. 따라서 토지연계수익채권 수익성의 관건은 ‘땅값이 얼마나 상승할 것인가’ 하는 점이다. 기본이자에 매각이익을 얹어주는 형식이기 때문에 수익률은 땅값상승률보다 더 높다. 세금 과 거래비용 등 제비용이 거래대금의 17%라고 가정하고 계산할 경우 1년에 땅값이 5%씩 상승했다 면 수익률이 9.2%, 10%씩 상승했다면 13.3%, 15%씩 상승했다면 17.45%, 20%씩 상승했다면 21.60% 의 수익 률을 올릴 수 있다. 그리고 부동산직접투자와 비교하여 토지연계 수익채권의 또 다른 취득세·등록세· 보유·양도에 따른 종합소득세·양도소득세를 감면 없이 다 부담하여야 하지만 토지연계수익채권에 의 한 간접적인 부동산투자를 하게 되면 취득세와 등록세를 내지 않아도 되고, 종합토지세 및 특별부가 세도 50% 감면혜택을 받는다.
이에 따라 얻게 되는 세제혜택은 취득가액의 5.8%, 과세표준의 0.05%~4.95%, 양도차익의 12.5% ~32.5% (주택건설용지는 20~40%)이다. 토지연계수익채권에 투자하고자 할 때에는 다음과 같은 사 항에 대해서도 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다. 토지공사에서는 앞으로도 토지연계수익채권을 계속 발행할 계획이다. 그리고 발행조건도 매번 조정하게 된다. 따라서 투자자는 땅값 상승률을 전망해 본 후 보장수익률을 고려해서 투자를 결정해야 한다. 아울러 매각대상 토지가 어떤 것인지를 잘 봐 야 한다. 토지공사측에서 판매하기 어려운 땅을 채권발행과 연계했다는 비난도 있다. 따라서 개인투 자자들은 토지공사에서 공개하는 감정평가액과 토지에 대한 상세한 정보를 바탕으로 앞으로 땅값이 상승할 여지가 있는지, 감정평가액이 고평가되어 있지 않은지 등을 판단하여 투자를 결정해야 한다.


4) 프로젝트 파이낸싱(Project financing)

(1) 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징
• 프로젝트 파이낸싱(project financing)이란 차입금의 상환재원을 해당 프로젝트에서 창출되는 현금 수입과 해당 자산에 한정시킴으로써 사업주에 대한 대주의 상환청구권의 행사가 제한되는 자금도달 기법(limited recourse financing)입니다.
- 즉, 계약의 자금이 소요되어 사업주의 신용으로 자금조달이 어렵고 사업의 성패에 따라 상환여부 가 확정되는 개발사업이나 인프라사업의 재원조달로 이용
• 기본구조는 사업주(sponsor)가 자본금을 출자하여 별도의 사업시행회사(project company) 를 설 립하고 사업시행회사가 차주자격으로 대주단(syndicate)이나 제3자의 사업주로부터 자금을 차입하 여 프로젝트를 수행합니다.
-그리고 공사완공 후 운영수익금으로 대출원리금 상환과 사업주에게 이익을 배당

• 사업주는 출자능력을 갖추고 실질적으로 프로젝트를 추진하는 주체이며 사업시행회사는 사업추진 을 위한 법적인 주체로 복수도 가능합니다.
- 사업시행회사는 규모에 따라 법인형태의 자회사, 컨소시엄 또는 현지 자본과의 합작형태 등

• 貸主는 프로젝트 내용에 따라 민간상업은행, 수출금융기관 등 여러 종류가 있으며 가장 핵심적 역 할을 담당하는 금융자문기관(financial advisor)도 통상 대주단에 참여하고 있습니다.
- 금융자문기관은 사업주를 위해 프로젝트의 최적 자금조달방안을 검토하고 프로젝트의 위험을 분석 하여 공평한 위험부담구조를 제시

• 그 외에 사업시행회사의 보증인(guarantor), 시공자(contractor), 원자재 공급자(vendor), 생산물 구매자(off-taker)등이 직간접으로 신용을 공여하게 됩니다.
- 보증인은 사업시행회사의 신용상태를 보완하고자 보증을 제공하는 자로서 신용이 양호한 모회사 가 보증하거나 프로젝트와 관련이 있는 제3자가 보증

• 지급신탁계정(escrow account)은 독립적인 자금관리를 위해 대주단이 설치하는 계정으로 모든 수 입(출자금, 대출금, 운영수입)과 지출(건설비, 운영비, 입출금상환)이 동 계정으로 모든 수입(출자 금, 대출금, 운영수입)과 지출(건설비, 운영비, 원리금상환)이 동 계정을 통해 입출금 됩니다.

• 프로젝트 파이낸싱은 다음의 3가지 요소를 내포하므로 일반대출과 구별됩니다.
- 대주는 사업주의 전체 자산과 신용을 담보로 대출하는 것이 아니라 해당 프로젝트의 자산(project asset)과 산출물의 시장가치만을 담보로 대출(담보상의 특징)
- 프로젝트는 다른 투자사업의 일부가 아니라 그 자체로서 경제적 자립이 가능하고 법적 능력을 갖 춘 독립체이므로 프로젝트와 관련된 계약이나 현금흐름 등 프로젝트 자산은 사업주와 분리 (구조상 의 특징)
- 프로젝트 파이낸싱에 의한 채무는 사업주와 법률적, 경제적으로 구별되는 별개의 사업시행회사가 부담하므로 프로젝트가 실패해도 모기업의 채무변제에 대한 책임이 면제(상환청구권상의 특징)

• 대주는 자금을 지원할 때 人的 평가가 아닌 物的 평가를 바탕으로 하므로 보다 객관적인 평가가 가 능합니다.
- 대주나 지분참여자는 당해 프로젝트의 사업성과 자산만을 자금을 지원하기 때문에 엄밀한 타당성 검토가 가능

• 위험분산(risk sharing)에 의해 프로젝트의 위험은 최소화 됩니다.
- 운영위험, 재무위험 등 프로젝트에 관련된 각종 위험을 이해관계자(시공자, 원료공급자, 구매자) 들에게 적절히 분담시킬 수 있어 개별 이해 관계자의 위험을 최소화

• 사업시행회사의 부채는 사업주의 입장에서 부외금융이기 때문에 사업주의 채무 수용능력을 제고시 킵니다.
- 프로젝트 파이낸싱의 차주는 일반적으로 사업시행회사임.
- 따라서 사업시행회사의 차입금은 사업주의 대차대조표에 나타나지 않는 부외금융 (off-valance sheet financing)이므로 사업주의 채무수용능력에 부정적 영향을 주지 않음
- 또한 자금조달은 프로젝트 자체의 수익성을 바탕으로 이루어지므로 사업주는 기존 회사의 재무상. 태에 크게 구애받지 않고 자금조달이 가능함.

• 사업시행회사의 대출 기회가 증대됩니다.
- 프로젝트 파이낸싱의 차주는 새로이 설립된 사업시행회사(clean borrower)가 되므로 사업주에 대 한 기존의 여신규모나 부채비율 제한 등과 관계없이 대출이 가능

• 프로젝트 파이낸싱의 기업의 건전성과 프로젝트의 사업성과 관계를 절연시킴으로써 재무구조 취약 에 따른 과소 투자문제를 해소시킬 수 있습니다.
- 과소 투자문제(under-investment problem)는 부채비율이 높은 기업이 자신의 시장가치를 높일 수 있는 프로젝트를 포기할 때 발생하며 저위험 프로젝트만 선호하는 결과를 초래함.

• 프로젝트 파이낸싱은 경영자의 투자자간의 정보의 비대칭문제를 해소시킴.
- 정보의 비대칭문제(asymmetric information)는 경영자가 신규사업에 대한 정보를 가지고 있으나 기술적 복잡성으로 인해 불특정 다수의 일반투자자들에게 공개하는데(경쟁 상대방이 모르게 하는 것 은 더욱 곤란)비용이 많이 드는 경우에 발생함.
- 프로젝트는 파이낸싱은 특정 소수의 투자자를 상대로 특정 프로젝트의 가치에 대해 협상이 가능함 에 따라 정보의 비대칭문제가 최소화됨.

• 프로젝트 파이낸싱은 각종 위험을 당사자들에게 적절히 분담시킬 수 있는가에서 성패가 결정됨.
- 프로젝트에는 공사완성위험, 원자재공급위험, 운영위험, 판매위험, 재무위험등이 존재함.
- 사업시행회사와 사업주가 법률적, 경제적으로 절연되므로 사업의 전체적 위험이 축소되는 위험분 산효과(risk diversification)가 있음.

◆ 프로젝트 파이낸싱의 기본구조 ◆



◆ 프로젝트 파이낸싱과 일반 은행대출과의 차이◆

	프로젝트 파이낸싱	일반 은행대출
담보	해당 프로젝트 자산	차주의 전체자산과 신용금융 기관 보증 모기업보증 등
상환재원	프로젝트에서 발생하는 현금흐름	차주의 전체재원
상환청구행사	사업주에 대한 청구권 배제나 제한	보증시 청구권 행사
대규모 자금조달의 용이성	소구권의 제한으로 대규모 자금 조달 가능	채무지급 능력에 따라 제한
차입이용	일반대출금리보다 높음	통상 LIOBR금리와 연동
채무수용능력	부외금융으로 채무수용능력 제고	부채비 율 등 기조차입에 의한 제약
정부의 지원	많은 경 우 정부의 강력한 지원필요	거의 없음
사업성 검 토 능력	프로젝트 평가능력이 사업성패의 관건	담보위주의 대출로 심사 능력의 중요성 저하
금융설계 및 금융자문	다양한 자금조 달 방법의 설계 및 기타 금융자문을 제공하는 금융자문가의 경험과 노하우 요망	다소 경직 적인 조달 방법으로 금융자문의 역할은 필요성이 적음
사후 관리	엄격한 사후관리는 사업성패의 중요한 요인임	채무 불이행시 상환청구권 의 행사
적용분야	발전소, 고속도로, 터널 등 대형 사업부분	일반 사업부문