모기지론과 역모기지론

[하얀쪽배(영신)]

모기지론이란?

주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기 저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행, 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수한다. 중개기관은 MBS를 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하는 시스템이다.

역모기지론이란?

고령화 사회에 있어서 가장 큰 문제는 노후자금의 준비가 아닐까 싶다. 평균 기대수명이 약 80세로 길어지고 평균 은퇴 연령은 갈수록 짧아지는 추세 속에서 국민연금이나 예금에 치중된 노후준비는 충분치 않은 경우가 많은 게 현실이다.
이러한 노후준비의 어려움을 함께 할 수 있는 제도가 있다. 바로 '역모기지론(주택 연금)'이다. 역모기지론은 집은 가지고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 매달 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 평생 동안 생활비를 금융기관으로부터 연금식으로 받는 제도로 주택금융공사의 주택연금이 대표적 상품이다.
역모기지론의 반대개념으로 '모기지론'이 있다. 모기지론은 집을 살 때 해당 주택을 담보로 제공하고 주택 구입자금을 빌려주는 제도이다. 모기지론이 집을 사는 과정에서의 자금지원이라면 역모기지론은 이미 집을 가진 사람에게 집을 담보로 생활자금을 빌려주는 제도인 것이다.
역모기지론의 대표격인 주택연금의 이용 사례를 보면, 시가 3억원의 아파트를 보유한 만 65세의 신청자가 매달 일정액을 지급받는 정액형을 선택할 경우 매달 86만4천원을 주택연금으로 수령할 수 있게 된다. 주택연금 수령액의 변수는 신청자의 나이와 주택의 가격으로 나이가 많을수록 주택가격이 높을수록 연금수령액은 많아진다.
신청자격은 부부가 모두 만 60세 이상이면서 집값이 시가 9억원 이하인 1세대 1주택자로 해당주택에 저당권, 전세권, 임대차계약 등이 설정돼 있지 않아야 한다.
주택연금의 가장 큰 특징은 평생거주, 평생연금 혜택이다. 부부가 사망할 때까지 그 집에서 거주할 수 있고 대출받은 본인이 사망하더라도 생존해 있는 배우자가 원하면 연금혜택은 지속된다. 주거와 고정소득이라는 노령층의 고민을 동시에 해결해 주는 것이다. 또한 정부가 보증하기 때문에 연금지급이 중단될 위험이 없으며, 일반 주택담보대출보다 낮은 대출금리적용과 재산세 25% 감면, 대출이자의 소득공제 혜택도 빠질 수 없는 장점이다.
만약 주택연금을 이용중인 부부가 모두 사망해 대출계약이 종료되면 주택금융공사는 담보로 보유한 주택을 처분해 대출금을 회수하게 되는데 이때 대출금 상환액은 담보주택의 처분가격 내로 한정하고 있다.
주택 처분가격이 상환해야 할 대출잔액보다 적더라도 그 차액을 상속인에게 청구하지 않아 상속인의 부담이 없으며, 반대로 주택 처분가격이 높아 대출을 상환하고도 잔액이 남는 경우에는 그 차액을 상속인에게 돌려주게 된다.