[나의 경매이야기] 방폐장 유치 이후 더욱 어려워진 경주 지역 경매시장

[토지대장]

개    요

요즘들어 경주의 투자 분위기는 방폐장 결정 이후로 한껏 고조되어 있다.  지금은 양성자가속기 유치를 둘러싸고 건천과 천북, 현곡 금장, 안강 등이 서로 유치를 희망하며 부동산 시세를 부풀리고 있다.  따라서 이러한 분위기들이 부동산 경매시장에도 그 힘을 발휘하여 불과 1-2개월사이 경주 지역 물건에 투자하고자 하는 울산, 대구, 부산 등지 외부인들이 많이 늘어 났으며, 이러한 현상은 경매 낙찰율에 있어도 엄청난 상승률을 보이고 있다.

나아가서는 정확한 현시세도 파악하지 않고 묻지마 투자를 하는 사람들도 더러 있어 옆에서 지켜보면 참 한심하고도 무섭기까지 하다.  물론 본인들은 나름대로의 계획이 있는지는 모르겠지만....

이에 어제(1월 16일) 경주법원에서 낙찰된 물건을 하나 설명하겠다. 

1. 물건 현황

경주시 안강읍 청령리 510번지 165평 대지 관리지역

2. 현황표

3. 지적개황도

4. 입찰결과

1월 16일 감정가 1090만, 신건으로 진행된 결과, 5명이 입찰 참여하여 2379만(218%)으로 낙찰

5. 본인의 생각

최고가매수인은 본 물건이 관리지역의 대지이고, 면적 또한 165평정도이며, 촌집까지 있는데다 가격 또한 3000만 이하이니 얼마나 좋게 보였겠는가... 더욱이 인근 지역인 안강에 양성자가속기만 유치된다면 더욱 더 좋을 것이니까... 하지만 최고가매수인이 현장에 가 봤는지 모르겠지만 간과할 수 있는 몇가지를 설명해 보면 다음과 같다.

(1)법정지상권

본인도 본 물건에 한 때 관심을 가졌었다. 지적개황도로 보았을 때 땅 모양도 자루형으로 양호하고 길도 확보하고 있었으며, 더욱이 법정지상권도 걸려 있어 한번 도전해 볼만한 가치가 있었기 때문이었다.  그래서 법정지상권 문제를 가장 먼저 관심을 두고 해결해 보고자 등기부등본과 건축물대장을 확인해보니 미등기 무허가건물이었다.  이럴 경우 참 애매하다.  서류상으로 아무 것도 파악할 수 없기 때문에 조사하는 것이 더욱 어렵기 때문이다.  법원등기과에 가서 전소유자 신원을 파악하여 매매당시 상황등을 조사하는 것은 잠시 뒤로 미루고 임장을 하였다.

(2)임장결과

1월 초에 임장활동을 하였다.  임장결과 본 물건에 대해 느낀 점은...

첫째, 물건이 위치하고 있는 지역이 경주와 안강의 중간지점으로 시가지와의 접근성이 불리하다는 점이다.  차라리 경주나 안강 어느 한 지역에 좀 더 가까운 것이 더 유리할 것이다.

둘째, 본 물건은 협소한 마을길을 약 500M 지나가야 접근할 수 있으며, 현재 건물을 철거하지 않는 이상 마당으로 차량 접근이 불가하다는 점이다.

셋째, 사진에는 잘 나와 있지 않지만, 본 물건은 남북으로 길게 뻗은 계곡 아래에 위치하고 있어 골바람이 불 수 있고, 더욱이 지하로 수맥이 흐를 확률도 간과할 수 없었다.

넷째, 정확히 확인 되지 않는 내용이지만, 임장활동시 집안에서 계속적으로 북소리가 났었다. 마치 점술하는 듯한 그러한 소리가... 이 또한 썩 기분이 좋지는 않았었다.

(3) 시세파악

임장 후에 물건이 썩 마음에 들지는 않았지만 1회 유찰후 750만(당 5만) 정도에 매수한 다음 3000만에 매도만 가능하더라도 법정지상권과 임차인문제를 좀 더 조사해 보겠지만, 시세를 파악한 결과 본 물건의 지역적 위치, 개별적 위치상으로 보았을 때 2000만이상은 힘들 것으로 파악되었다. 

결   론 

본 물건의 단점을 종합해보면, 법정지상권 문제와 임차인 인도 문제가 명확한 답이 나오지 않은 상황이고 지역적 위치상 개별적 위치상으로 보았을 때 크게 메리트 있는 물건이 아니며, 시세 또한 낙찰가보다 밑도는 물건이다.

이에도 불구하고 낙찰자는 인근 지역에 양성자가속기가 들어 오기만을 기다리며 낙찰받았을 것인데, 이는 명백히 투자가 아닌 투기인 것이다. 

경주 지역 전체 부동산 분위기가 붕 떠 있다 하더라도 내생각에는 부화뇌동 해서는 않된다고 생각하며, 반드시 차후에 잘 못되더라도 본전에라도 되팔 수 있는 땅, 다시 말해서 지적도상 4M 이상의 도로를 확보하고 있고, 주위에 혐오시설이 없는 땅 정도는 되어야 매수를 고려해야 한다고 본다.

경주지역 경매시장에 관심 있으신 분들에게 참고가 되었음 합니다. ^^*

[1등만할래]

토지대장님 !! 새해에도 많은 성과 기대합니다. 굉장히 부지런하시군요. 낙찰받은 사람은 외지사람이 아닌가 생각됩니다. 전주에서도 혁신도시 후보 발표 몇달전 유력했던 후보지였던 김제시 용지면의 경매가가 1년전 1~2만원대 였던 것이 15만원대까지 치솟더군요. 저도 굉장히 높은 가격인 5~6만원대에 몇번 응찰했지만

[1등만할래]

서울 강남권 사람들이 대부분 낙찰받아 가더군요. 전주지역 사람들은 그쪽 땅값을 훤히 알고 있기 때문에 떨어질 줄 알면서도 도저히 그 가격에는 응찰할 엄두도 못내구요. 혀만 내둘렀지요. 하기사 그렇게 해도 1필지 값이 강남 땅 몇평 값밖에 안되더군요. 결국은 후보지가 상당히 먼쪽으로 결정됐지요.

[토지대장]

1등만 할래 선배님, 올 한해 계속 성투하시고 계십니까? 그럼 건강하시고 수고하십시오. ^^*

[슬러거]

좋은글..감사요....

[몽몽]

제 집에 경주인데....몇번...경매 시도 했는데..안되어서...근냥....주공2차 급매물을 작년가을에 구입했어요... 아무튼 경주에 대해 잘아시는 분이니까...기분은 좋네요...담에...인연되면...좋은 가르침 부탁드립니다....성투하세요.

[하우스왕]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[둥이둥이둥이]

^^$