세입자 구하기: 직접 시도 vs. 부동산 agent 이용, 손실과 교훈

[CCWP2]

세입자를 직접 찾던, 부동산을 통해 구하든,세입자 찾을때 고민은 항상 있는거 같습니다. 
이번에 직접 텐넌트를 구하는 과정에서 집이 몇 달간 비워져 몇천 달러의 손실을 입고 얻은 교훈을 공유하려 합니다. .
 
참고로, 이미 텐넌트를 구하였으며, 이 글은 제 유닛이나 부동산 업체를 소개하는 것이 아닙니다. 
realtor.ca 에서도 주소 검색 통해 리스팅 싸이트 다운된거 확인했습니다.
 
개인 경험담을 공유한 것이니 비판은 정중히 거절하겠습니다. 

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타임라인을 정리해보았습니다:
23년 12월: 1년 계약한 세입자가 2월 말에 나간다는 통보를 받음
24년 1월: 캐스모를 통해 시세에 맞춰 $2500으로 렌트 가격을 올림 (개인 쇼잉 - 1건)
24년 2월: Facebook, kijiji, 한국일보 등을 통해 포스팅을 올림 (개인 쇼잉 - 1-2건)
24년 2월 29일: 기존 세입자 나감
24년 3월 초: 렌트 가격을 $2350으로 낮춤 (개인 쇼잉 - 20건 이상, 많아서 기억이 나지 않음)
24년 4월 초: 렌트 가격을 $2200으로 다시 낮춤 (개인 쇼잉 - 15건 이상)
24년 4월 말: 부동산을 통해 MLS에 올리기로 결정
24년 4월 28일: 부동산 에이전트 만나 MLS에 올리기 위해 열쇠 넘김
24년 4월 30일: 부동산 에이전트가 유닛 사진을 촬영하고 스테이징 작업을 함
24년 5월 2일: MLS에 $2550으로 올림
24년 5월 5일: 첫 번째 오퍼를 받음
24년 5월 6일: 크래딧 체크를 거친 후 계약서에 서명함.

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1. 부동산 없이 개인 쇼잉을 선택한 이유:
- MLS에만 리스트팅을 올리지 않았던 이유는 렌트 유닛이 뷰가 좋기 때문에, 개인적으로도 충분히 찾을 수 있다는 확신이 컸습니다.
- 지금까지 테넌트를 부동산 없이 잘 찾았습니다.
- 아는 부동산 지인 덕분에 OTB에 맞게 lease agreement, schedule A 등을 이미 만들어 놓았습니다.
- 예전에 토론토 시외에 살았을 때 에이전트로 인한 렌트 이슈가 있었기 때문에, 솔직히 에이전트를 통해 렌트하는 것은 돈이 아깝다고 생각했습니다.

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2. 에이전트를 선택한 계기:
- 마지막 달은 이미 디포짓이 들어와 있어서 거의 3-4달 가까이 렌트 인컴이 없었기 때문에 모기지와 maintaince fee ($600+/month)가 너무 부담스러웠습니다.
- 캐스모에도 올리면 비교 대상이 콘도 지역이 아닌 다른 지역의 저렴한 가격대와 비교되더군요. 콘도 주변 평균 시세가 $2500이라고 해도 다른 지역 비슷한 유닛 $2100 이랑 비교가 됩니다.
- 4월달에는 $2200으로 가격을 내렸음에도 불구하고 $2000 또는 all inclusive를 원하는 사람들이 더 많았습니다.
- 캐스모 통해 연락을 주신 분들은 웍홀 특정 상, 단기 렌트 요청이 많았습니다.
- 1월부터 4월까지 총 40번 정도의 개인 쇼잉을 진행했는데, 4개월 동안 쇼잉 때문에 기름값, 주차비 등을 합하여 총 약 $700 지출이 발생했습니다.
- 매주 쇼잉과 background check가 너무 힘들었고, 이것 때문에 매주 7시간 이상의 시간이 필요했습니다.
 

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3. 부동산 에이전트 선정:
- 예전에 한두 번 건축 컨퍼런스 미팅에서 처음 본 부동산 에이전트에게 부탁했습니다.
- 건축법, 증축 등 하우스 전공 분야에 대한 지식이 뛰어나고 인터리어 디자인를 잘 설명하신는 분이었습니다.
(홈 인스펙터/레노/구조 엔지니어 디자이너로 일을 하고 있습니다. 대화를 나누면서 그 분이 전문가임을 알 수 있었습니다)
- 캐나다에 오래 살아 친한 부동산 에이전트도 10명 이상 있지만, 이번에는 새로운 사람으로 도전해보기로 했습니다.

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4. 에이전트 첫 미팅부터 클로징까지 (4/28-5/5):
- 처음에는 빠르면 6월 초부터 늦어도 7월초까지 입주 가능하다고 생각했습니다.
- 에이전트도 6월 중순까지 테넌트를 찾지 못하면 MLS에서 내리고 가격을 낮춘 후 다시 올리기로 했습니다.
- 에이전트는 주변 시세를 체크하고 리포트를 주면서 $2600에 하자고 제안했습니다. (주변 평균 시세는 $2450입니다.)
- 개인적으로 빨리 세입자를 구하는 것이 목표이므로 $2400에 올려도 괜찮다고 말했습니다.
- 에이전트 3D rendering Staging 사진 작업후 사진에 마음이 들었고 에이전트 권유에 따라 MLS는 $2550에 올리기로 했습니다. 
- 주말 이틀 동안 7-8명 부동산 쇼잉이 있었습니다.
- 일요일에 오퍼가 들어왔습니다.
- 에이전트가 멀티 오퍼를 하자고 제안했지만 거절했습니다. (백그라운드 체크만 잘 되면 빨리 세입자를 입주시키고 싶었습니다.)
- 오퍼가 들어온 후 에이전트가 백그라운드 체크를 시작했습니다. 직장 HR에게 전화하여 employment letter 확인, credit score체크하고, 은행 등을 체크했습니다.
- 미국에서 오신분이라 신용 점수 확인이 되지 않아 co signer까지 받았습니다.

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5. 이번에 만난 에이전트에 대한 개인적인 피드백:
- 커뮤니케이션이 매우 빠르고 쉬웠습니다.
- schedule A 작성을 읽어보았는데, 임대인과 세입자 모두를 배려하여 피해가 가지 않도록 합리적으로 작성되었습니다.
- 3D rendering 스테이징 작업도 디자이너 급으로 잘되어 있었습니다. (나중에 들은 바에 따르면, 세입자의 부모님이 그 사진을 보고 허락하셨다고 합니다.)
- 상대방의 employment record, 은행 확인, 신용 점수 확인 등 1-100까지 모든 것을 체크했습니다.
- 백그라운드 체크를 할 때 너무 많은 것을 체크하여, 오히려 상대방이 취소할까봐 걱정됬습니다.

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6. 마지막으로:
- 개인적으로도 에이전트를 통해 rent하는 것이 아깝다고 생각했지만, 이번에 제 방식이 틀렸다는걸 느꼈던거 같습니다.
- 기존 쇼잉이랑 차이점은 3D rendering 스테이징 에 있었던거 같습니다. 빈 유닛보다 가구들이 들어오니 방 싸이즈가 감안이 되는거 같습니다. 

- 모든 분야에서 마찬가지지만, 업체를 선택할 때는 몇 군데를 알아보고 신중하게 선택하는 것이 좋습니다.
- 저 같은 경우는 전문성 있는 분을 찾은 운이 있었던거 같습니다.

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이 글을 올릴까 말까 고민하다가, 요즘 어려운 시기인데 제 경험이 비슷한 분들도 있을 거 같아 적어봅니다. 
몇 달 동안 정말 많은 스트레스를 받았는데, 일이 너무 쉽게 해결돼서 좀 놀랍네요.
 
긴글 읽어주셔서 감사합니다 =)
 
위에도 말했듯 개인 경험담을 공유한 것이니 비판은 정중히 거절하겠습니다. 
 
P.S. 가장 큰 공을 한 3D rendering* 스테이징 사진  

[SuzieQ]

이런 글 좋아요. 저에게 도움이 될거 같아요. 감사합니다!

[치킨봉]

글 읽고 많은 도움이 되었습니다. 혹시 리얼터분 연락처 공유 쪽지로 가능할까요?

[CCWP2]

몇분 쪽지 보내주셨는데
러얼터 소개를 하려 올린글이 아니라서
저도 이부분이 조심스러워서요.

괜찮으신지 한번 여쭤보겠습니다.

[하버프론트]

너무 도움되는 글이에요!

[토론토 최고]

스테이징 비용은 누가 냈는지 궁금합니다.

[CCWP2]

죄송합니다. 이해에 혼란을 줄 수 있는 내용이었네요.
가구 스테이징이 아닌 전문 사진 작가를 고용하여 사진으로만 3D 렌더링을 진행했습니다 =)

별도의 $n00 불 렌더링 계약금을 내고 작업을 진행했으며, 렌트가 성사되면 에이전트가 해당 금액의 50%를 부담해 주셨습니다 =)
렌트가 취소될 경우 전체 렌더링 비용을 제가 부담하기로 했습니다.

렌더링 작업은 각각의 유닛에 따라 다르기 때문에 정확한 금액을 적지 않겠습니다.

[토론토 최고]

네.저도 곧 렌트를 놔야해서 3D 렌더링이라는게 있다는걸 처음 알았는데 좋아보여서요.사진 전문업체 알려주실수 있을까요?

[heemangee]

이건 진짜 케이스 바이 케이스입니다. 그리고 원래 겨울에는 렌트 잘 안나갑니다. 세입자 구할때 5월에서 9월이 제일 잘나가서 운좋게 그 때가 맞아 떨어져서 리얼터의 능력처럼 보였을 수도 있어요. 렌트하우스에 스테이징은 너무 오버이구요... 리얼터가 비용을 부답했다면 그건 인정. 제 경우는 완전 반대입니다. 리얼터한테 맡겨서 3개월동안 안나가던거 캐스모에 올려서 1주일만에 세입자 구한 케이스입니다. 그냥 운대가 맞았을뿐 정답은 없는것 같네요.

[CCWP2]

겨울이 힘들다는 것은 공감합니다.
하지만 3,4,5월는 비교 대상중에 서블릿 유닛들도 포함되 세입자 구하기 더 힘들었던거 같습니다.
가장 좋은건 7,8월 학교 가기전인거 같아요 =)

위에도 적었듯 스테이징이 아닌 3D 렌더링입니다. 죄송합니다.

전 한달 렌트비 아낄려고 캐스모에서도 오래 올렸지만 (나름 조회수도 잘나왔습니다) 그래도 세입자 구하기가 힘들었네요.
하지만 부동산은 대부분 케바케 아닐까요?
말씀대로 어느정도 운이 따라준거 같습니다 =)

저희 콘도 19층에 같은 디자인 유닛이 있는데 이곳은 아직 MLS에 25일 넘게* 올라와 있네요. 사진도 비슷하고요
그래서 rendering 작업이 공이 큰거 같습니다

rendering fee 는 부동산이 50프로 정도 카버해주셨습니다.

[붕어빵 가족]

유익한 정보 나눠주셔서 감사드립니다
가능하시다면 리얼터 정보도 알려주실 수 있을까요?
리얼터는 많은데 전문성 있는 분을 만나기가 쉽지 않아서요

[뽀뽀랑쪽쪽]

굿입니다!

[SuzieQ]

저도 리얼터 정보 알려주세요. 감사합니다. ^^

[좌니]

리얼터가 집파는데 결정적인 도움이 된거는 어떤 점인가요? MLS 는 개인이 올릴수도 있지 않나요?

[CCWP2]

- MLS는 개인이 직접 올리지 못하고 브로커를 통해서만 올릴 수 있다고 알고 있어요.

TMI 이긴 하지만 제 Decision making 을 조금 이야기 한다면

- 에이전트를 통해 받은 40장짜리 CMA report가 도움이 많이됬죠. MLS를 올리기 전에, 해당 지역 반경 250m 내에 비슷한 렌트 매물이 24개 이상 나와 있다는것도 체크했고요. 최근에 근처 콘도 2개가 완공되면서 렌트 수요가 많다는걸 짐작은 했지만 이렇게 많을줄 몰랐거든요
- MLS 올리기전 이미 콘도에 같은 유닛 사이즈의 렌트가 20일 정도 days on market인 것을 확인했고 그래서 저는 오히려 MLS 에 올릴때는 평균 가격($2450)보다 낮게($2400) 진행 하려고 했죠.
- 에이전트의 사진 작업 권유도 처음엔 사진 작업도 구지 필요할까 생각도 했었는데 가격에 비해 얻는게 많은거 같아 진행한게 잘 맞아 떨어진거 같네요. 사진은 오래쓰면 되니깐요
- 결과적으로 제가 생각한 금액보다 높은 금액을 받을 수 있었고, 이게 사진 작업 덕분인지 운이 좋았던건지 모르겠지만, 에이전트의 조언을 따라 진행했더니 제가 생각했던 시내리오 중 가장 좋았던 결과인거 같아요.

[CCWP2]

오늘 서류 때문에 에이전트를 만날일이 있었는데 포스팅 올린거 말씀드렸습니다.
상당히 놀라워하셨고, 글을 올린 것에 대해 많이 쑥스러워 하시네요.

부동산은 항상 민감한 분야라 공개적인 홍보는 정중히 거절하셨습니다만
꼭 필요로 하신분이 계시다면 알려드려도 괜찮다고 하시네요. =)

정말 꼭 필요하신 분들이 계신다면 개인 쪽지 보내주시면 알려드릴께요.
카페 쪽지가 안되면 corebuilt로 카톡 주세요.

문의하신 윗분들은 쪽지로 정보 보내 드렸습니다 =)

[루시드dream]

좋은 글 감사합니다! 저도 곧 렌트를 놓을 예정인데 (에이전트 통해서 할 계획입니다) 다운타운 코어 조그만 1베드룸 유닛이라 굳이 3D 렌더링 까진 생각 안했는데 하는게 더 좋을까요?

[CCWP2]

감사합니다 =)

이거는 꼭 해야 한다기 보단 나중에 본인 에이전트랑 이야기해서 결정해보세요.
저는 MLS올릴 당시 주변에 비슷한 유닛들이 나온게 많았어요
그리고 같은 디자인 유닛이 다른 층에 이미 나와있어서 제 유닛이 조금 특별하게 보이고 싶어서 한거 같아요.

금액적에서도 오르라에서 다운타운 4-5번 내려오는 기름값, 주차비 정도라 모 나쁘지 않았던 투자 한거 같아요
사진은 나중에 집팔때나 다음 렌트 줄때 다시 사용하면 되고요.

[루시드dream]

아 조언 감사합니다!

[티븐]

생생한 진솔한 내용, 공감이 갑니다. 이번 9월에 세입자를 찾아야 하는데, 제게도 쪽지보내 주세요.

[luckyseem77]

리얼터 통해 렌트를 놓으면 수수료 몇 프로 내야하는건가요?

[CCWP2]

보통 한달치+ hst 입니다.
이번에 몰랐는데 이것도 나중에 세금 신고 하면 렌트 인컴이서 deduction 받을수 있는 expense하고 하네요

[luckyseem77]

네. 감사합니다~

[rainshower]

저도 리얼터 정보 부탁드립니다

[CCWP2]

저도 모르게 댓글들이 많이 달렸네요.
노티가 따로 안오네요
필요하신분 위해 여기에 적습니다

Listing Agents:
HAEJIN MIN
(647) 429-3322