부동산은 분위기에 약한 재화다.
특히 땅은 현장 분위기에 몹시 약한 장르다. 부동산 중 유일무이하게 미완의 무기체에 불과하기 때문이다. 물론, '서류 분위기'도 중요하다. 그러나 개발계획에 대한 분위기도 무시하면 안 된다.
문제는, 땅 서류와 땅 개발계획은 동일할 수 없다는 것이다.
땅의 미래는 변수로 똘똘 뭉쳐 있다. 기대감이 높다. 개발계획은 창의력을 요구하고 있기 때문이다.
상수(고정적) 상태의 공부(공적서류)와 변수상황의 개발계획은 천양지판으로 상이할 수밖에 없다. 변수의 공간이 넓은 연유다.
완성물인 지상물과 달리 땅(미완)의 구도는 거반 분위기 따라 신분(처지)이 달라지는 것이다.
미래가 정해진 상태가 바로 지상물.
그러나 미래사안이 정해지지 않은 상태가 바로 땅인 것이다. 마치 어린아이의 미래처럼 정해지지 않았다. 땅을 잠재력의 표상으로 여기는 이유다.
현장의 변화가 곧 빠른 환금화를 대변하고, 서류 및 개발계획의 변화 역시 환금성과 잠재성을 높인다.
그러나 서류가 변해 용도지역이 변환된다고 해서 당장의 현장감이 높아지는 건 아니다. 그 반대로, 현장이 바뀌었다고 해서 반드시 서류가 변혁을 이루는 건 아니다.
요는, 인구 변화다.
현장의 변화현상이 단순히 지상물이 우후죽순 식으로 즐비하게 증가하는 게 아니다. 그 배경에 인구가 뒷받침 되지 않는다면 아무 소용 없는 것이다. 가격만 오를 뿐 외려 가치가 떨어질 뿐이리라. 여기서 강조하는 가치란, 잠재가치인 것.
세 가지 부동산 상황(분위기)
1. 가격 오름세의 지역 - 투자자가 대거 집중적으로 전격 몰릴 터전이 마련된 지경.
실수요 겸 투자자도 급증세일 터.
2. 가격 내림세의 지역 - 소액으로 움직일 실수요자가 급증할 수도 있는 상황. 특히 내집마련자에겐 호기일 수도 있다. 최소비용으로 움직일 가수요자도 증가할 수도 있지만 말이다.
여하튼, 가격이 움직이는 곳엔 사람들 발걸음이 빨라진다. 특히 가격상승지역에 몰리는 사람들 발걸음은 눈에 보이지 않을 정도로 빠를 터. 변수에 대한 기대감이 증폭되는 입장 아니랴.
3. 요지부동, 고집불통의 지역 - 장기소강상태 보지(변수가 없어 투자자가 접근하지 않는다).
땅의 용도지역 즉, 땅 신분이 바뀔 기회가 거반 0. 희망이 없다. 마치 입지가 안 좋은 지역에 놓인 절망적인 맹지 상태인 법.
가격 변수가 전혀 없는 지역은 가치마저 의심 받기 마련.
가치는 개발계획 등 이슈거리와 밀접한 관계 아니랴.
가격 변수≠가치 변수(하나, 상황에 따라, 분위기에 따라 예기치 못한 변수가 작용하기도 한다. 경우의 수를 기대한다)
가격과 별개로, 가치가 변할 만한 요소 -
이슈거리의 다양성(에 대한 의존도↑)
예) 이슈거리는 크게 두 가지로 점철, 분류된다.
일거리(고용인구)와 놀거리(유동인구 유발)가 바로 그것.
일거리 - 고정인구, 생산가능인구(15~64세)를 양성하는 공간을 마련
놀거리 - 관광인구의 다양화
일거리와 놀거리가 함께 존재하는 곳이야 말로 잠재가치가 높을 터.
놀거리가 다양한 곳은 일거리 역시 다양할 수 있기 때문.
먹거리 문화가 놀이문화의 다양성에 지배 받는 입장.
수도권과 비수도권지역의 가치의 격차가 점점 벌어지는 이유는 바로 놀거리와 일거리의 성질의 차이 때문일 것이다.
젊은인구가 많은 수도권지역은 놀이문화와 더불어, 일자리가 넘쳐난다. 물론, 높은 실업률은 반드시 극복하지 않으면 안 될 지상과제이나, 비수도권지역 대비 양호한 편이다. 노인인구가 급증하는 통에 젊은인구가 귀한 대접을 받는다.
산업단지와 관광단지가 다양한 곳이 경기도이다. 일자리와 놀거리가 풍부하기 때문이다. 서울집값거품과 더불어, 경기지역인구가 급증하는 이유다.
젊은 기초자치단체가 가장 많은 곳이 경기도다.
세 가지 부동산의 분위기 중 가격 오름세 현상이 많이 발현하는 곳 역시 경기도다. 수도권 불패신화가 계속 이어지는 이유다. 수도권과 비수도권의 양극화 현상이 이어지는 이유다. 미분양률도 높지만 분양경쟁력이 가장 강한 곳이 수도권이다.
수도권 위상이 계속 높아지고 양극화 현상이 멈추지 않자 다양한 지방인구들도 수도권에 투자 하려 한다. 즉 장차 경기도 인구의 유형이 다양화 될 수 있다는 것이다.
옛말이 바뀌지 않으면 안 될 상황이 되었다.
'말은 제주로, 사람은 서울로'에서 '사람은 경기도로' 말이다.
경기도는 젊은인구 뿐 아니라 은퇴 및 반퇴인구들도 급증세다. 도시생활과 전원생활을 동시에 누릴 만한 곳이 경기도이기 때문이다. 농가인구 대비 산업인력이 증가세.
경기도 사업체 수는 80만 개를 육박하는 데 서울인구감소에 따른 경기도 인구의 급증세와 결코 무관치 않으리라.
경기도의 현재인구는, 1천2백 만명을 상회하고 있다. 경기도의 잠재력이 곧 인구의 변화인 것이다.
## 경기도 인구가 늘어날 수밖에 없는 길 -
경기도가 지방보다 길 공사가 유리한 것은, 공사기간과 개발기간이 짧을 수 있고 도로가 다양할 수 있기 때문이리라.
다양한 인구구조가 큰 작용을 하고 있는 실정.
도로 힘이 다양하게 분출될 터.
방증 자료는 방대하다.
1. 서해안고속도로 평택~서평택(10.3km)구간의 고속도로확장사업(위치-평택시 포승읍+청북읍 일대)
2. 수서~용문을 잇는 연장44.1km에 이르는 복선철도사업(위치-강남구 수서동, 경기도 양평군 용문면 일대)
3. 여주~원주를 잇는 연장 21.9km에 이르는 복선전철사업(위치-강원도 원주시 학성동, 경기도 여주시 교동 일대)
4. 인덕원~동탄을 잇는 연장 35.8km에 이르는 복선철도사업(위치-안양시 동안구 관양동, 오산시 외삼미동. 사업비용은 2조4000억 원)
5. 능곡~의정부를 잇는 연장 35.9km에 이르는 단선철도사업(위치-고양시 덕양구 토당동, 의정부시 의정부동 일대. 사업비는 약8,000억 원)
6. 서해안선 안산 일직구간 10km 연장의 고속도로사업(위치-광명시 일직동, 안산시 상록구 월피동. 나들목-목감, 광명역 분기점-안산, 조남, 일직)
7. 인천 중구와 김포 양촌면을 잇는 28.6km 연장의 민자고속도로사업(위치- 인천 중구 신흥동, 김포시 양촌읍 일대)
8. 서울과 세종을 연결하는 연장 129km 고속도로사업(위치-경기 구리시 토평동, 노선;서울~안성~세종. 6차로)
9. 평택~부여~익산구간 139km 연장의 민자고속도로사업(위치-평택시 포승읍, 익산시 왕궁면 일대. 2022년12월 완공예정)
주요경과지-포승, 안중, 현덕, 인주, 예산, 청양, 부여, 동익산, 익산
10. 안양~성남구간 20.9km 연장의 민자고속도로사업(위치-안양시 만안구 석수동, 성남시 중원구 여수동. 2017년 완공예정. 주요경과지는 안양, 석수, 인덕원, 청계, 시흥, 성남)
11. 대곡~소사를 경유하는 19.6km 철도사업(위치-고양시 덕양구 대장동, 부천시 소사동. 2018년 준공예정)
12. 소사~원시간 23.3km 구간을 민간자본으로 건설하는 복선전철사업(위치-부천시 소사동, 안산시 단원구 원시동 일대. 2018년 완공예정이며 약2조 원의 사업비가 투입된다)
13. 고양 킨텍스~수서를 잇는 연장 46.3km에 이르는 수도권 광역급행철도사업(위치-강남구 수서동, 고양시 일산서구 대화동 일대. 2017년 완공예정)
14. 의정부~금정(GTX)을 잇는 연장 46.3km에 이르는 수도권 광역급행철도사업(위치-군포시 산본동, 의정부시 의정부동 일대. 2017년 완공예정)
15. 서울~문산간 BTO방식(준공시 소유권 국가 귀속, 30년간 운영) 고속도로건설사업(위치-마포구 상암동, 파주시 문산읍 일대)
서울~고양~파주(34.7km)
2020년 완성될 예정이다.
16. 경기도 남양주 화도~양평군 옥천면을 경유하는 17.6km 연장의 고속도로사업(위치-남양주시 화도읍, 양평군 옥천면 일대. 2020년 완공예정)
17. 월곶~판교를 잇는 연장 35.8km에 이르는 복선철도사업(위치-시흥시 월곶동, 성남시 분당구 백현동 일대. 오는 2020년 완공예정이며 2조 원을 상회하는 예산이 투여된다)
18. 당고개~진접읍을 잇는 연장 14.8km에 이르는 복선철도사업(오는 2019년 완공예정이며 사업비는 약2조 원이 투입된다)
19. 평택~오송을 잇는 연장 47.5km에 이르는 복선철도사업(오는 2020년 준공된다. 3조 원이 넘는 예산이 투입)
20. 용문~춘천을 잇는 연장 49km에 이르는 복선철도사업
21. 파주출판문화지구~운정역을 잇는 연장 9.3km에 이르는 경전철사업(위치-파주시 문발동, 야동동 일대)
22. 광주~원주간 57km 연장 고속도로사업(원주시 가현동과 광주시 초월읍 일대가 직접 수혜지역)
23. 이천~충주~문경을 잇는 연장 95.8km에 이르는 단선철도사업(위치-여주시 교동, 문경시 문경읍 일대)
준공예정-2022년(이천~문경간 부존자원 개발)
24. 동두천~연천을 잇는 연장 20.8km에 이르는 단선철도사업
(위치-동두천시 동두천동, 연천군 연천읍 일대)
완공은 2019년
25. 송산~홍성을 잇는 연장 89.2km에 이르는 복선철도사업(위치-홍성군 홍성읍, 화성시 송산면 일대가 수혜지역이며 약4조 원의 예산이 투입된다)
26. 포승~평택을 잇는 연장 30km에 이르는 단선철도사업(위치-평택시 평택동, 포승읍 일대)
27. 서울~광명구간 20km구간의 고속도로사업.
강서구 가양동과 광명시 가학동 일대가 수혜지.
28. 구리~포천(양주 경유)구간 50km 연장의 고속도로사업
29. 양평군~광주시~여주시를 잇는 21.5km 연장의 고속도로사업(2018년 완공예정)
30. 서울 암사동에서 별내지구를 연결하는 연장 11km에 이르는 복선철도사업