2019.05.05.
sol & sonne.
아무리 작고 사소한 과제라도 오늘의 과제인 지방 부동산 대세 상승 등 국민자산 증가에 관한 과제를 계속 이어간다.
설령, 무능, 무지, 유해 그 자체인, 가랑잎의 개미 떼들인 한시적 대의 권력 문가 정부여당이나 차기, 차차기 정권들이 아무리 제 눈 찌르기 난동을 부려대도 지방정부나 지방민들이 그 과제의 기본 밥값만 할 수 있어도 국민, 특히, 상대적 경제적 약자층들의 실물 자산 증가 수단 중 하나인 낙후된 지방 부동산 대세 상승은 스스로 제 갈 길을 가게 될 것이다.
즉, 버블 위험이 없는 한, 그리고 가계 채무 등 빚 위험 증가가 없는 한 국민 한 사람이라도 더 보다 많은 자산을 늘려가는 것이 국민 개개인은 물론 국가, 국민 전체에도 이롭기에 주로 사회, 경제적 약자층들이 거주하는 낙후된 전국 대다수 지방 실물 자산의 평균 가격은 누가 아무리 방해해도 스스로, 중장기, 장기적으로, 크게 상승할 수밖에 없단 말이다.
단지, 얼마 동안, 얼마만큼 자산이 증가할 수 있을까에 문제일 뿐, 평균 가격이기에 지방, 지역에 따라 실물 자산이 크게, 많이 오를 수도, 적게 오를 수도, 심지어 내릴 수도 있을 것이다.
사적 자치, 경제적 평등 원리가 적용되는 우리나라이기에, 또 낙후된 지방의 자산 가격은 수천만원대에서 수억 원대로 중산, 서민층들도 접근 가능한 가격대이기에 서울 촌놈들을 포함하여 전국 지방의 유산, 무산자 가릴 것 없이 국민 모두가 자산 증가의 기회가 있을 것이란 말이다.
그럼, 국민이 어디에 어떻게 투자해야 보다 많은 자산 증가가 가능할까?
신뢰성에는 다소 의문이 있지만, 한국은행, 통계청, 각종 학회 등의 통계자료에 따른다면 서울시 아파트의 자산 증가는 1988년과 1990년 한 해에만 각각 전국 주택 가격 상승률의 두 배를 훨 능가하는 18.8%,37.6%였다.
이는 평균치이기에, 소지역, 혹은 아파트 단지별로 한해 수백% 상승도 그 당시에는 가능했었다.
물론, 그 당시에는 물가도 각각 7.1%,8.6%에 해당할 만큼 인구증가 지속에다 3저 호황으로 1988년 코스피 지수가 73% 급등할 정도로 한해 GDP 성장이 1988년 11.9%,1990년 9.8%,1991년 10.4%에 이를만큼 우리나라 경제가 초고도 성장기, 총인구 증가 시기였기에 그럴 수 있었겠지?
그 10년 후, 지금의 문재인 정권처럼 배역의 자칭 진보, 개혁 김대중, 노무현 집권기에도 양 정부는 지역, 자산 양극화를 극도로 심화시킨, 서울 아파트의 평균 가격을 중장기적으로 폭등시켰던 적이 있었다.
2001년, 2002년, 2003년, 2005년, 2006년에도 마차 간가지로, 서울 아파트 평균 가격은 2~3억 대에 불과하던 강남 집값이 불과 5년여 만에 십수억 원대로 폭등할 정도로 전국 평균을 훌쩍 넘는 각각 19%,30%,10%,9%,24%대의 상승이 있었다.
그 상승기 전 십여 년간 1994년과 1995년에 지디피 상승률이 9%대에 이를만큼 경제 고도 상승기가 지속되었음에도 오히려 분당, 일산 등 신도시 공급 증가에 IMF 환란 등 서울 아파트 가격은 장기적으로 안정기와 하락기를 거쳤기 때문에, 그리고 그동안 강남 3구 등 서울시의 도시 및 주거환경 발전이 지속적으로 천지개벽 되었기에 상기한 폭등기는 억지로, 조금이라도 이해할 수 있었다.
저출산 고령화 기조가 더욱 뚜렷해지는 최근 2년간 우리나라의 물가, 지디피 상승률, 코스피지수 등등 작금의 우리나라 거시경제지표는 어떠한가?
그런 상황에서, 무엇으로도 변명이 안되는, 문재인 정부, 여당 각설이 패거리들이 한바탕 벌인 서울 아파트 폭등과 지방 일자리, 소득, 자산 감소 등 자산, 지역 양극화 극대, 심화 데자뷔는 중기적 거시경제 거시경기 침체와 국민의 경제 고통 가중 등과 더불어 차기 정권에서 혹독한 법적, 정치적, 역사적 책임을 져야만 할 사유들 중 하나다.
반면에 초고도 성장기, 고물가 시대를 포함하여 수십 년간 대다수의 서울지방과 경기도 일부 지역을 제외한 나머지 전국 지방들의 주택 가격 평균 상승률은 물가 상승률을 포함한 실질경제성장률 평균치는 물론이고 물가 상승률 평균치에도 미치지 못하는 역 버블 상태가 수십 년 전부터 지금까지 계속되고 있다.
그러나 앞으로는 달라져야 하고, 그 나머지 지방들은 지난 십여 년 전부터 향후 수십 년까지 시범 케이스 지방, 소지역 등 국지적으로 도시 및 주거환경이 천지개벽적으로 발전하고 또 지역 산업 또한 크게 발전해야 할 것이다.
남북통일 등 나머지 모든 변수를 고정불변이라 가정하에, 상기한 과거 고도성장기, 인구 증가 시기의 과거와 달리 지금은 저성장, 저물가, 인구감소시대에 접어들었기에, 앞으로 그 나머지 지방들의 집값은 지난 수십 년간 서울의 그것들처럼 수십 배, 백배 넘는 불로소득적 상승은 불가능하겠지만 향후 이십 년간 수배의 상승은 가능하다.
한심, 두심을 넘어 밴댕이 소갈딱지에다 똥, 된장, 한치 앞도 분간 못하는 데다 겁대가리까지 상실 한, 초등학생, 중학생 보다 못한 언론, 교수, 전문가 등 지역 여론 주도층들을 포함한 부산 등 지역민 촌놈 등과 더 무지 무능한 광역시도, 자치 시 구 군 등 지방정부들이 차려준 밥상도 걷어차고 있기에 더 오랜 시일이 소요되고 더 험난한 과정을 거칠 수 있어도 때가 되면 제 갈 길을 가야 할 전국 지방 일부 거점지역들 집값은 향후 이십 년간 열 배, 그 이상의 상승도 가능할 것이다.
즉, 지역 산업, 인구 유입, 도시 및 주거환경 개선에 비례하여 초장기적으로 세계의 부유층 자산가들이 앞다퉈 영주권 획득을 위해 눈에 불을 켜고 달려들 정도로 도시 및 주거환경이 고품격, 안전, 쾌적하게 천지개벽할 거점 소지역들의 집값은 향후 십 년 내 지금보다 두세 배, 향후 이십 년 내 다섯 배에서 열배 상승은 저절로 가능하고 또 용인될 것이다.
기왕에 완성되었기에 도시 및 주거환경의 개선이 미미함에도 불구하고, 압구정 현대, 한양, 반포 주공, 반포 자이, 래미안, 아크로 리버파크, 리버 뷰 단기간에 수억에서 십억 넘게 집값이 거의 두 배 상승한 것만 봐도 천지개벽될 소지역의 두세 배, 어쩌면 너다섯 배 상승은 당해 거점지역의 매물이 잠길 무렵이면 중장기적으로도 충분히 가능하다.
더군다나 시범 케이스 소지역 등 일부 거점지역들의 도시 및 주거환경은 장기적으로 싱가포르, 홍콩 등은 당연하고 도쿄, 뉴욕 등 해양 대도시를 보다 더 경쟁력을 갖추게 될 것이기 때문이다.
특히 상기한 압구정 현대, 반포, 잠실 주공 등은 물론이고 3~4성 호텔급 반포 자이, 래미안 등등 보다 일반분양가, 자기 분담금이 높아지겠지만, 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치, 뉴 비치 등 개별 주거 시설만 아니라 주거 단지, 주변 지여까지 5~6성 호텔급 이상 고품격으로 재정비될 시범 케이스 소지역들의 집값은 장기적으로 두세 배, 초장기적으로 열 배, 그 이상의 상승도 불가능하지 않을 것이기 때문이다.
중소형 주택에 국한하여, 남천 1재개발과 협진, 우성, 반도 보라 등 군소 단지 재건축을 포함한 상기한 시범 케이스 소지역 아파트들 평균 집값이 십여 년 후 세배만 올라도 4성급 수준에 불과한 아크로 리버파크, 리버 뷰 등의 지금 가격에도 미치지 못하겠지만 낙후된 전국 지방 부동산시장의 대세 상승을 선도하기에 넉넉할 정도는 될 것이다.
나아가 설령 상기한 시범 케이스 소지역의 집값이 향후 십여 년간 세배 아닌 두 배만 올라줘도 시범 케이스 소지역과 더불어 낙후된 전국 부동산 시장의 활성화, 대세 상승을 더욱 강하게 견인해야 할 아아 파크, 제니스 등 마린시티 주복, 오피스텔이나 엘시티, 용호동 W 등 부산을 대표하는 대형 평형대 주택들의 가격 상승을 크게 견인하게 될 것이다.
최근 실거리 가격으로 살펴 본 해운대 우동 마린시티 두산 위브 더 제니스 전용 아닌 공급면적 187제곱 미터 66층은 214 34층은 10억에 불과하고 인근 아이파크 245 36층은 12억 3천만 220 10층은 13억에 불과하다.
해운대 중동 엘시티 대형 평수 분양가격도 펜트하우스를 제외하고 10~20억 대에 불과할 뿐이고 용호동 W 대형 평수도 마찬가지로 10억대에 불과하고 심지어 펜트하우스도 30억 대에 불과할 뿐이다.
종합, 결론 3에서 실거래가를 예시했듯, 한 남 더 힐의 전용 18평 59제곱 미터의 실거리 가격은 20억에 육박하고 반포 아크로리버파크는 31억이기에 서울 요지의 중소형 아파트한 채만 팔아도 부산 도심 요지 해변가 대형 대표 주택들을 두세 개 살 수 있을 정도로 서울에는 중가에 불과하지만 부산에서는 최고가에 해당하는 대형 주택 수요층은 극히 빈약하다.
그러나 오 년, 십여 년 후에는 시범 케이스 소지 역내 중형과 중대형 집값도 현재를 기준으로 마린, 엘시티 등 대형 주택들을 사고도 남을 만큼 상승할 것이기에 부산의 대형 고가주택에 대한 수요층은 나날이 보다 두터워지게 될 것이다.
십 년, 이십 년 후 서울 촌놈들만이 아니라 글로벌 부유층 촌놈들이 부산 도심 요지 해변가 주택들에 보다 많은 관심을 가지고, 또 시범 케이스 소지역의 집값이 강남 3구의 집값에 근접하거나 능가하게 된다면 동심원적 파급력은?
그럼 지난 과제 보충 및 보충 결론 글들에 이어 서울 촌놈들을 포함하여 모두 어디에 투자해야 할지 대충 답이 나오지?
반면에 지금까지 잘 나갔던 서울 부동산 시장은 한동안 낙후된 지방의 부동산 시장과 반대로 움직이게 될 것이다.
물론 시범 케이스 지방인 부산 부동산도 2023년까지 공급물량이 크게 줄지 않아 상승 탄력성은 높지 않을 것이다.
서울 아파트 재활성화의 핵, 동심원의 중심인 강남의 한강변 압구정 재건축과 강북 용산공원 주변의 한강변 한남 뉴타운 재개발, 한강맨션 등 이촌동 재건축이 5성급 호텔 이상의 수준으로 재정비되어 한강변 도심의 도시 및 주거환경을 업그레이드할 때까지 서울 아파트 시장은 오래 쉬어갈 가능성이 높다.
일부 개 전문가들이 서울부동산 이중 바닥, W 반등을 외치고 있지만 그 가능성은 높지 않고, 설사 서울 부동산 시장이 재반등 하더라도 차기, 차차기 정권에서도 서울 부동산 규제책들은 완화되지 않을 것이기에 가짜 재반등에 불과할 뿐이다.
설령 차기, 차차기 정권에서 폭등이 정권이 등장하더라도 층고 완화 등 미세정책 등을 제외하고 서울 부동산에 관한한 지금의 폭락기 정권의 기존 정책들과 크게 달라지지 않을 것이기 때문이다.
그리고 가격 측 요소를 살펴봐도 현재 서울 요지의 전용 18평, 25평의 최고가격이 20억, 30 억하여 동경, 뉴욕의 그것들을 능가하거나 육박하고 있기에 현재의 가격에서 얼마나 더 오를 여지가 남아 있겠나?
서울 부동산 중독, 폐인들은 상기한 압구정 현대, 한남 뉴타운 등 한강변 재정비 지역 아파트들이 평당 1억, 그 이상의 일반분양가에도 분양에 성공하거나 입주할 수 있을 때까지 나날이 인상될 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 오랜 인고의 시간을 버텨내야 할 것이다.