↑위에 질문하신 경기도 안성시 석정동 근린주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경15569*

 이 물건은 경기도 안성시 석정동 근린주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 2009.05.28 

안성장학새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

전부 소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서,매각물건명세서를 확인한 결과

말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인 이신옥/이현미/

이의자가 사업자등록을 하였으며 세 사람은 모두 인도명령 대상자입니다.

또한 말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는  '김영남'과 '김영동'이

전입되어 있는데 김영남은 실제 점유가 불분명하여  거주여부를

직접 조사해 보셔야 하며 특히 김영동은 전세보증금 1억원을 신고

하고도 확정일자나 배당요구가 없어 외견상 낙찰자가 1억원을

인수해야 하는 것으로 보이지만 실제로는 김영동과 소유자 김수원은

가족이나 친인척의 특수이해관계인으로 보입니다.

그런데 문제는 낙찰 전에는 김영동과 관련된 법원 서류를 열람 복사할 수가 없다는 것입니다.

따라서 직접 현지 임장하여 김수원과 김영동을 면담하여 정확한 임대차 여부를 확인해야 합니다.

3.최종결론:본건은 직접 김영동을 면담 후 신중히 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

이유: 본건은 1997년2월에 건축되어 약14년이 경과한 지상3층 근린주택과

1층 제시 외 건물경매인데 아래---로드뷰 사진상 건물 외관은 비교적 양호해 보입니다.

물건지가 소재한 곳은 당초 130만평 안성뉴타운 개발예정지역 이었지만 안성뉴타운이

취소되고 아양동 아롱개마을을 중심으로 LH공사의 아양택지개발지구(24만평)로

변경,축소되면서 본건은 뉴타운과 아양택지개발지구에서 모두 제외된 곳입니다.

하지만 인접한 곳에 한경대학교가 소재하고 버스 2정거장 거리에 이마트가 있습니다.

또한 물건 자체의 개발 호재는 없지만 아양택지개발지구 토지보상이 올해 안에 지급될

예정이라 본격적인 보상이 시작되면 대체 수요로 일부 가격 상승을 노려 볼 수 있을 것입니다.

그러나 위에서 설명 드렸지만 선순위 전입자 김영남과 김영동 때문에 대출에 지장을 받고

더구나 김영동이 주장하는 임차보증금 1억원을 깨트리려면 반드시 현장임장이 필요하며

김영남/김영동과 원만한 합의가 정식 소송을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

따라서 윤석봉회원님 단독으로 임장과 입찰을 하시기 에는 위험 부담이 너무 크니 조금

수수료를 부담하시더라도 가급적 제게 정식으로 부동산경매컨설팅을 의뢰 하셔서 임장과 입찰,

명도완료까지 전 과정을 함께 하시면서 공부도 하시고 법적으로 안전하게 낙찰 받기를 권해 드립니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[떼부자(윤석봉)]

러브정님 친절하고 상세한 답변 감사드립니다.
그런데 세입자 김명동은 채무자로 표기되어 있어 가족관계가 확실해 보이는데도 대항력이 성립되는지요?
그리고 다른 세입자들도 임대차계약서를 제출하지 않아 월세금액의 진위여부를 확인할수가 없어 수익성 분석이 어렵네요.
또한 컨설팅을 의뢰하면 수수료는 어느 정도 인가요?

[러브정/정의덕]

가족관계가 확실해 보여도 금융기관에서는 무상임차확인각서가 없으면 일단 대항력 있는 임차인으로 간주하기 때문에 대출이 안됩니다.따라서 두 사람 모두 무상임차확인각서를 받아내지 못하면 법적소송소송을 통해 가려낼 수 밖에 없습니다.

[러브정/정의덕]

정식으로 경매컨설팅을의뢰 하시려면 착수금 30만원을 신한은행 110-130-173070 예금주:정의덕 앞으로 입금 하시면 제가 안성 현장임장하여 정밀조사를 하고 예상낙찰가를 제시 하는데 낙찰수수료는 감정가의 1%인 460만원 이며 명도비는 실비로 별도 부담 하시면 됩니다.^^러브정/정의덕 올림.