방배6구역 재건축 연말 시공자 선정

[VIP/차경훈]

사업성·분양·입지 ‘3박자’ 갖춘 알짜 단지

9일 조합설립인가… 연말 시공자 선정 돌입
총 1천12가구 건립… 추정비례율은 130%

서울 서초구 방배동 일대 유망 재건축구역으로 손꼽히는 방배6구역에 봄날이 찾아왔다. 최근 본격적인 재건축 추진을 알리는 조합설립인가를 받았기 때문이다. 조합설립 동의서 징구작업에 나선지 무려 4년만에 이룬 것이다.

그동안 이곳은 빼어난 입지와 우수한 사업성을 갖췄다는 호평에도 불구하고 수년간 지지부진한 움직임을 보였다.

주택시장 침체와 각종 재건축 규제에 가로막혔던 탓이다. 하지만 이번 조합설립인가를 기점으로 기나긴 침체기를 벗어나 재도약할 수 있는 발판이 마련된 셈이다.

업계에서도 올해 가장 뚜렷한 약진이 기대되는 방배6구역에 관심을 나타낼 것으로 전망된다.

▲지난 9일 조합설립인가… 재건축 닻 올렸다

방배6구역(조합장 강점자)이 조합을 구성하는데 성공함에 따라 그동안 답보상태에 있던 재건축사업에 청신호가 켜졌다.

지난 9일 방배6구역이 서초구청으로부터 ‘방배6구역 주택재건축정비사업조합’이라는 명칭으로 인가를 받았다. 전체 토지등소유자 504명 중 417명이 조합설립에 동의함에 따라 동의율 82%로 인가를 받은 것이다.

이곳은 지난 2010년말 정비구역 지정을 받았지만 유독 조합을 설립하는 과정에서 동의서가 나오지 않아 애를 먹었다. 주택시장 침체와 재건축 규제에 따른 여파로 주민들이 소극적인 자세를 취했기 때문이라는 게 조합의 분석이다.

특히 단독주택 재건축 특성상 과도한 조합설립 동의요건에 발목이 잡혔던 게 가장 영향이 컸다.

전체 토지등소유자 3/4이상의 동의와 2/3이상의 토지면적 비율까지 맞춰야 했는데, 방배6구역의 경우 토지면적 비율 2%가 부족해 그동안 조합설립이 불가했던 것이다.

하지만 법적 동의율을 충족해 조합설립인가를 받음에 따라 장기간 정박해 있던 ‘방배6구역 재건축호’가 드디어 닻을 올리고 본격적인 항해를 시작하게 됐다.

▲면적 6만3천289㎡에 총 1천12가구 신축

단독주택 재건축사업을 추진 중인 방배6구역은 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 사업의 특성상 기존 대비 신축 가구수가 크게 증가하기 때문이다. 인근에 위치한 방배5구역이 지난해 시공자 선정이 치열했던 이유가 바로 여기에 있다.

따라서 방배6구역도 재건축이 완료되면 현재보다 두 배 이상을 더 건립할 수 있어 사업성이 좋다는 평가다. 게다가 향후 정비계획 변경을 통해 소형주택 비율을 늘려 분양성을 높일 경우 보다 나은 사업성을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

정비구역 지정 당시를 기준으로 작성한 사업계획안에 따르면 방배6구역은 대지면적이 6만3천289㎡이며, 여기에 용적률 249%를 적용해 지하2층·지상6~21층 15개동 규모의 아파트 총 1천12가구 및 부대복리시설을 건립한다. 현재 토지등소유자가 500여명이라는 점을 감안하면 두 배 이상을 짓는 셈이다.

주택규모별로는 전용면적 기준 △84㎡ 245가구 △110㎡ 461가구 △144㎡ 201가구 △178㎡ 63가구 △210㎡ 42가구 등이다.

이처럼 대부분의 주택이 중대형 규모로 계획돼 있는 게 특징이다. 하지만 향후 분양성을 높이기 위해 대형 규모를 줄이는 대신 소형 비율을 늘리게 되면 전체 건립수는 물론 사업성도 증가될 것으로 예상된다.

▲일반분양가 등 보수적으로 적용해도 비례율 130% 확보

방배6구역의 우수한 사업성은 수치에서 그대로 보여주고 있다. 심지어 분양가를 보수적으로 인근 시세보다 낮게 적용했는데도 불구하고 사업성이 우수한 것으로 나타났다.

실제로 당초 추진위가 수립한 개략적인 사업시행계획서에 따르면 방배6구역은 일반분양가를 3.3㎡당 2천800만원에서 최대 3천30만원으로 책정했다.

인근 아파트 시세가 3천만원 중반에서 4천만원 중반 정도를 형성하고 있다는 점을 감안하면 비교적 낮은 분양가를 적용한 셈이다. 여기에 조합원 분양가는 일반분양가 대비 80%를 적용, 2천240만원에서 2천424만원으로 산출했다.

이를 토대로 비례율을 산출한 결과 130.25%를 나타냈다. 일례로 기존 대지지분을 기준으로 한 평균 감정가격이 2천500만원으로 예상되는 150㎡를 소유한 조합원이 178㎡ 아파트를 분양받을 경우를 가정해보자.

이때 178㎡의 조합원분양가는 12억6천826만원이며, 권리가액은 12억5천만원에서 비례율 130.25%를 곱하면 총 16억2천여만원이 된다. 따라서 이 조합원은 3억5천여만원을 환급받게 되는 셈이다.

강점자 조합장은 “우선 분양가상한제를 적용받지 않을 것을 전제로 개략적인 사업시행계획서를 작성했다”며 “시세 등을 보수적으로 적용해 분석하더라도 사업성이 우수한 것으로 나타났다”고 밝혔다.
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“現 정비계획으로 건축심의 받은 뒤
 법적 상한용적률 적용에 힘 쓰겠다”

강점자  

방배6구역 재건축 조합장

“이제부터가 시작입니다. 우리의 숙원사업인 재건축이 성공적으로 완료될 수 있도록 하루하루 최선을 다하겠습니다.”

강점자 조합장은 구역에서만 30여년을 거주해 온 방배4동 토박이다. 그동안 부녀회장, 통장, 주민자치위원 등을 역임하면서 구역의 발전을 위해서라면 온갖 굳은 일도 마다하지 않았다.

게다가 수년간 봉사활동을 하면서 누구보다도 조합원들과 친숙한 관계를 유지하고 있다.

이러한 강 조합장이 조합원들의 절대적인 지지를 얻어 방배6구역의 초대 조합장으로 선출됐다. 그만큼 재건축을 투명하고 신속하게 완료시켜 기대에 부응하겠다고 강조했다.

▲초대 조합장으로 선출된 소감은

부족한 저를 조합장으로 선출해 준 전체 조합원들에게 진심으로 감사드린다. 동시에 어깨가 무겁다. 이제는 조합원들의 기대에 부응하는 일만 남았다. 이를 위해 재건축을 신속하게 진행하는 것을 목표로 삼고 있다.

하루하루 주어진 시간을 소중히 여겨 최선을 다한다면 반드시 목표를 이룰 수 있을 것이라 생각한다. 앞으로도 조합원들의 기대에 어긋나지 않도록 최선을 다하겠다.

▲조합장으로 출마하게 된 계기는

저는 방배4동에서만 32년을 거주했다. 그동안 부녀회장을 하고, 통장도 하면서 주민들과 가깝게 지내왔다.

또 수년간 봉사활동을 하면서 동네에 굳은 일을 도맡아 했다. 재건축도 그렇게 시작했다. 저는 추진위 때부터 추진위원으로, 또 부위원장으로서 재건축에 참여해 왔다. 당초에는 조합장으로 나설 생각이 없었다.

단지 집행부의 일원으로서 주민들의 참여를 독려하는 게 계획이었다. 하지만 대다수 주민들의 끊임없는 권유가 이어졌다.

초기부터 재건축에 참여한 만큼 누구보다 잘 알고 있을 것이라는 기대감이 컸다. 그래서 재건축도 봉사라는 생각에 조합장으로 출마하게 됐다.

▲장기간 법적 동의율을 충족하지 못했었는데

당초에는 대다수의 주민들이 재건축에 대해 관심이 크지 않았다. 동의서를 ‘내가 아니더라도 누군가 내겠지’라는 마음이 컸다.

또 주택경기 침체로 재건축에 대한 기대감은 더욱 떨어졌다. 그렇다보니 정비구역 지정을 받고도 4년간 진척이 없었다. 그

럼에도 불구하고 부위원장들이 번지별로 나눠 주민들을 꾸준히 찾아다니면서 설득했다. 사업이 더 늦어질 경우를 대비해 반대지역을 제척하겠다는 계획까지 세웠다.

그러던 중 주택경기 회복, 부동산 3법 통과, 장재터널 공사확정 등의 호재가 이어지면서 주민들이 재건축에 관심을 보이게 됐다. 이처럼 부위원장들의 노력과 외부환경이 변화하면서 법적 동의율을 충족할 수 있었다.

▲향후 사업추진 일정은

현재 사업시행인가를 받기 위한 절차인 건축심의를 준비 중에 있다. 우리 구역의 경우 법적상한용적률 적용을 위한 정비계획 변경이 필요한 상황이다.

하지만 오랜 시간이 소요될 것으로 우려된다. 그래서 현재의 정비계획을 기준으로 건축심의를 먼저 받을 계획이다.

향후 시공자를 선정하고 나면 선정된 시공자와 함께 협의해 정비계획 변경절차를 수행할 예정이다. 따라서 올해 안에 사업시행인가를 받고 내년 초에 시공자를 선정하겠다는 방침을 정하고 있다.

▲조합설립인가를 받은 만큼 조합원들의 기대가 클 텐데

올 초 창립총회를 축제분위기 속에서 성황리에 치렀고, 최근에 조합설립인가까지 받은 만큼 조합원들이 엄청난 관심을 보이고 있다.

재건축을 추진해 오면서 주민들과 대화를 해보니 대부분의 주민들이 재입주를 희망하고 있다.

이러한 기대를 현실로 바꾸기 위해서는 무엇보다도 조합의 노력이 중요하다고 생각한다.

조합장 출마 당시 내세웠던 공약사항인 △조합운영비 및 사업비 운용의 투명성 △조합원들의 단결을 우선으로 하는 합리적인 조합운영 △최고 사업조건의 시공자 선정 및 명품아파트 건립 △전체 조합원들의 개발이익 극대화 △사업기간 단축을 위해 최대한 노력 등을 반드시 실천해 기대에 부응하겠다.

조합원들께서도 이제부터 시작이라는 마음가짐으로 갈라지지 않고 모두가 하나로 뭉쳐 재건축에 참여해 주길 당부 드린다.