|
■ 부동산 소유주가 수인인 경우 임대.매매 거래 (관리.보전행위)
● 지분권자 나홀로 공유물에 대한 보존(관리)행위에 관하여
(대법원 2015. 1. 29.선고 2014다49425 판결).
부동산을 여러 사람이 공유재산인 경우 관리와 보존, 처분 등에 있어서 당사자들 간의 의견이 달라지는 경우가 종종 있습니다. 이와 관련하여 우리 민법은 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하여 공유자들 간의 합의에 따라 공유재산 소유권을 행사하도록 하고 있습니다. (민법 제264조, 민법 제265조 본문).
다만 공유물 보존행위는 긴급성을 요하는 경우에 단독으로 행할 수 있는데(민법 제265조 단서), 판례에 따르면 상속인이 공동으로 상속받은 부동산에 무효인 법률행위에 따라 상속인 1인에 대한 소유권 이전등기가 경료 되어 있는 경우에도 지분권자 1인은 보존행위로서 말소등기 절차이행을 청구할 수 있습니다.
(사실관계)
A는 부친인 망B로부터 증여계약을 원인으로 甲부동산과 乙부동산을 이전받은 바 있는데, 위 증여계약 당시 망B는 치매상태여서 의사능력이 전혀 없는 상태였습니다. A와 형제인C .D .E와 망B의 자녀들이고, F, G는 망B의 아들인 망H의 대습상속인으로, 2011. 3. 19. 사망한 망B의 공동상속인들이다.
(참고로 대습상속이란 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있는 때에 그 직계비속이 사망하거나 결격된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 의미합니다.).
D, E는 수사기관에서 망B가 제사를 지내는 A에게 정상적인 절차에 의하여 그의 유효한 의사에 따라 위 甲부동산과 乙부동산 지분을 증여한 것이라는 취지로 증언하여 A명의로 소유권이전등기를 마친 것에 대해 의의가 없다는 뜻을 밝혔으나, 대습상속인인 F, G의 입장을 알 수 없는 상태였습니다.
이에 C가 甲부동산과 乙부동산에 대한 A의 소유권이전등기에 대한 말소등기절차이행을 청구하였습니다.
▶ 대법원 판결내용
부동산 공유자 중 1인은 당해 부동산에 관하여 무효의 소유권이전등기가 경료 되어 있는 경우에 민법 제265조 단서에서 정하는 공유물에 관한 보존행위로서 자신의 공유지분을 넘어서 그 무효인 등기 전부의 말소를 청구할 수 있습니다.
따라서 공동상속에 의하여 여러 사람의 공유로 된 부동산에 관하여 공동상속인 중 1인이 피상속인과의 사이에 행하여졌다. 는 증여. 매매 등 효력 없는 계약을 원인으로 하여 공유물 전부에 관하여 소유권이전등기를 경료한 경우에도, 다른 상속인은 공유물에 관한 보존행위로서 등기명의인의 상속분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여 그 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.
한편 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적 법률적 행위로서 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 본존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다.” 라고 판시하였다.
위 내용을 이해를 쉽게 하기 위하여 다시 설명하면
망인B가 치매상태여서 의사능력이 전혀 없는 상태에서 행한 큰아들 A에 대한 甲, 乙 부동산 증여행위는 무효인바, 甲, 乙부동산은 A, C, D, E, F, G가 공동으로 1/6씩 상속받아야 하는 것입니다.
따라서 A의 상속 지분 1/6을 제외한 나머지 5/6 공유지분 전부에 관하여 C가 보존행위로서 그 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있는 것이 원칙입니다.
다만 D, E는 A가 망B로부터 증여받은 사실을 인정하고 있는바, C가 D, E의 상속지분에 해당하는 부분까지 그 말소등기절차이행을 구하는 것은 D, E의 이해와 충돌할 수 있다고 해석함이 타당할 것입니다.
결국 D, E지분에 대한 말소등기절차이행청구는 공유물의 보존행위가 아니어서 인정될 수 없고, 즉 그들의 지분은 남겨두고 두고 나머지 C, F, G 지분에 대한 말소등기절차이행청구만 인정될 수 있다. 라고 대법원 판결을 한 것입니다.
연세가 많아서 병원에 입원을 하거나 병환으로 입원한 소유주의 부동산 처분행위에는 개업공인중개사들은 무척 주의를 해야 합니다. 위임장과 본인이 인감증명서 본인 발급받은 인감증명서가 아니라면 위임으로 효력이 없습니다. 이런 경우에 매매를 할 때에는 당사들에게는 죄송하지만 병원을 방문하여 매매계약서에 본인의 무인이라도 받아 주어야 후일에도 편안해 질 것입니다.
큰아들이 아버지의 인감도장으로 인감증명도 발급까지도 위임을 받고 위임장을 작성한 대리행위는 대리가 아닙니다. 혹여 아버지가 망인이 되고 난후 다른 상속권자들이 문제를 제기하게 된다면 복잡해 질 수 있습니다. 이때도 당사자를 위해 개업공인중개사 또는 법무사가 병원을 방문하여 인정사정 보지 말고 사정없이 손가락을 눌려야 됩니다.
● 매매계약서를 매수인 “누구 외 몇 명” 은 특정 않아 무효
개업공인중개사들 중에서 특히 토지를 매매 중개 계약할 때 매수인을 여러 명으로 으로 거래 계약서를 작성하는 경우, 그 중 일부 매수인의 인적사항만을 특정하고 나머지 매수인 인적사항은 제대로 기재하지 않고서, “--외 -명”이라고 기록하여 계약서를 작성하는 경우가 있을 것입니다.
매수인이 전매의 수단으로 악용할 여지가 있습니다. 계약당시에는, 매수인 모두가 확정은 되었지만 계약현장에 참석하지 않아 인적사항을 기재할 수 없을 뿐인 것처럼 행동을 하지만, 실제로는 계약 진행 과정에 다른 사람에게 전매할 의도로 인적사항을 기재를 우선 생략하고 후에 전매를 물색하여 매수자가 확정되면 그때 전매매수자 즉 후에 인적사항 확정자로 바로 이전을 하는 것으로 보아야 합니다.
매도인 몰래 전매할 새로운 사람을 구해서 그 사람이 마치 계약서상에 표시된 ”--외 --명“인 것처럼 매도인에게 둘러대는 수법으로 이러한 거짓말은 새로운 매수인에게도 이어져서, 전매되고 있다는 사실을 숨기고 자신이 마치 매도인의 대리인인 것처럼 행세하기도 하는 것이지요.
즉, 甲이라는 사람으로부터 乙이 부동산을 매수하고 잔금을 완납하기 전에 丙이라는 사람에게 다시 전매하는 계약을 하면서, 전매사실을 숨기기 위해 乙이 甲의 대리인인 것처럼 행세하는 것입니다.
이런 식으로 미등기전매가 이루어지면, 당초 매도인인 甲이나 최종 매수인인 丙 모두, 乙 때문에 전매차익에 상당하는 손해를 보았다고 생각할 수밖에 없고, 乙과 丙간의 매매계약체결이 법적으로 유효한지가 논란이 되면서 계약진행이 순탄치 않을 소지가 있다는 것입니다.
매수인을 정확하게 특정하지 않았기에 매도인이 이의를 제기하면 이 계약은 무효인 계약이 될 수 있습니다. 부동산 계약은 물건과 금액 매수인 등이 특정이 되어야 매매로서 확장이 되는 것이 우리 판례의 입장입니다.
두 번째 문제는, 매수인 특정이 곤란해서 법적으로 어려움을 겪을 수 있다는 점입니다. 매수인의 인적사항이 계약서상에 특정되지 않으면 계약진행이나 정리과정에서 여러 가지 어려운 점이 발생할 수 있지요.
예를 들어, 매수인이 대금을 납부하지 못해 계약을 해제해야 할 때, 누구를 상대로 법적인 조치를 해야 하는지 애매해 질 수 있는 것입니다
(물론, 계약서나 기타 정황으로 판단해서, ”--외 --명“의 특정이 이루어지지 못하면 특정된 사람만이 계약당사자로 법원은 판단될 가능성은 크지요).
⎈ 여기에서 공동 다수의 계약에서의 해제 통보는 다수가 다수에게 해야 하며 동시가 아니라 순차적으로 통보를 해도 계약해제의 효력은 발생됩니다.
세 번째 문제는, ”--외 --명“으로 계약서가 표기된 것을 기화로 ‘매도인이 미등기전매에 사전에 동의했고, 이를 협조한다는 의미로 이런 기재를 한 것이다’ 라는 취지로 매수인이 변명할 수 있는 여지를 주게 되어. 미등기전매가 밝혀져서 문제가 될 때 매수인이 이런 변명을 하면서 자신의 행위를 정당화할 수 빌미가 되는 것입니다.
따라서, 매도인 입장에서는 계약서를 작성하면서 매수인을 모두 특정하는 것이 바람직한 것입니다. 계약현장에 참석하지 못한 매수인이 있다고 하더라도 그 매수인의 인적사항을 요청해서 계약서상에 모두 표기될 수 있도록 해야 합니다.
아울러, 전매하는데 악용되지 못하도록 하는 차원에서 매수인에게 매매권한을 위임하는 것으로 오인될 수 있는 위임장과 같은 서류는 작성해주지 않는 것이 합리적입니다.
한편, 매수인 입장에서는 소유 명의자가 직접 참석한 가운데 계약을 체결이 원칙이지만 부득이 참석이 불가능하면 유선으로 통화시도를 요청할 필요도 있고 이마저 곤란한 부득이한 사정이 있다면, 적어도 중도금이 지급되기 이전에는 소유명의자와의 대면을 요청할 필요가 있고, 아울러 ‘중도금지급기일에는 소유명의자를 직접 만나 대금을 지급한다. ’는 취지로 계약서상에 명시할 필요가 있습니다.
이 점이 정확하게 계약서에 기재되지 못하면, ‘위임장에 아무런 문제가 없다’는 사실만을 고집하면서 소유명의자 대동을 거부하는 상황이 발생할 때, 매수인이 중도금을 지급하지 않는 것이 정당하느냐. 하는 법리적인 논란의 여지가 있기 때문입니다. 부동산거래는 큰 금액이 오가고 것으로 거래질서도 투명하고 확실하게 세심한 주의가 필요함에도 불구하고, 매수인 인적 사항도 제대로 기재하지 않고 대충 넘어가는 것은 있어서는 안 될 것입니다.
만약 이런 사실이 세무관서에 발견이 되면 매도인과 매수인은 백발백중 미등기 전매로 세무조사를 받을 것입니다.
▶ 공동명의 수인의 공동거래 참고.
거래계약의 해약(해지, 해제, 합의에 의한 해제)은 ‘당사자 전원에게, 전원으로부터’ 하여야 합니다.
(민법관련조항)
■ 제547조(해지, 해제권의 불가분성)
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
● 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결【건물명도등】[공2015하, 1739]
(판결요지)
민법 제547조 제1항 은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항 의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
※ 참조
■ 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다49425 판결
[원인무효에인한소유권말소등기][미간행]
【판시사항】
[1] 공동상속인 중 1인이 피상속인과 체결하였다는 매매 등 효력 없는 계약을 원인으로 공동상속한 부동산 전부에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우, 다른 공동상속인이 등기명의인의 상속분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구할 수 있는지 여부(적극)
[2] 공유자 1인의 보존권 행사 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌되는 경우, 보존권 행사를 공유물의 보존행위로 볼 수 있는지 여부(소극)
【참조조문】
[1] 민법 제265조, 제1006조 [2] 민법 제265조
【참조판례】
[1] 대법원 1982. 3. 9. 선고 81다464 판결(공1982, 427)
대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결(공1988, 580)
[2] 대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결(공1995하, 1810)
대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다83932 판결
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최강섭)
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 변재범)
【원심판결】 창원지법 2014. 6. 17. 선고 2013나7190 판결
【주 문】
원심판결 중 원심판결 주문 제1의 가항 기재 각 부동산 중 각 84/833 지분과 제1의 나항 기재 부동산 중 1,648,416/24,618,482 지분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 증여계약의 효력에 관한 상고이유 주장에 대하여
기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 치매로 인하여 망 소외 1에게 의사능력이 없어서 이 사건 증여계약이 무효라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 처분문서의 진정성립에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.
2. 공유물의 보존행위 법리에 관한 상고이유 주장에 대하여
가. 원심은, 피고가 망 소외 1로부터 이 사건 증여계약을 원인으로 주문 제1의 가항 기재 각 부동산 중 각 21/119 지분과 제1의 나항 기재 부동산 중 412,104/3,516,926 지분을 이전받은 사실, 원고와 피고 및 소외 2, 3, 4, 5(이하 위 4인을 ‘소외 2 등’이라고 한다)는 자녀로서, 소외 6, 7, 8(이하 3인을 ‘대습상속인들’이라고 한다)는 자인 망 정천식의 대습상속인으로서 2011. 3. 19. 사망한 망 소외 1의 공동상속인인 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고를 상대로 자신의 상속분뿐만 아니라 소외 2 등과 대습상속인들의 각 상속분에 대하여도 공유물의 보존행위로서 원인 무효인 등기의 말소를 구할 수 있다고 판단하였다.
나. 부동산의 공유자 중 1인은 당해 부동산에 관하여 무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우에 민법 제265조 단서에서 정하는 공유물에 관한 보존행위로서 자신의 공유지분을 넘어서 그 무효인 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다. 따라서 공동상속에 의하여 여러 사람의 공유로 된 부동산에 관하여 공동상속인 중 1인이 피상속인과의 사이에 행하여졌다는 매매 등 효력 없는 계약을 원인으로 하여 공유물 전부에 관하여 소유권이전등기를 경료한 경우에도, 다른 상속인은 공유물에 관한 보존행위로서 등기명의인의 상속분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여 그 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 것을 청구할 수 있다(대법원 1982. 3. 9. 선고 81다464 판결, 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결 등 참조).
한편 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적 법률적 행위로서 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결, 대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다83932 판결 참조).
다. 기록에 의하면, 소외 4와 소외 5는 수사기관에서, 소외 2는 이 사건 제1심법정에서 각 망 소외 1이 제사를 지내는 피고에게 정상적인 절차에 의해서 그의 유효한 의사에 따라 이 사건 증여를 한 것이라는 취지로 피고의 주장에 부합하는 진술·증언을 한 사실, 소외 2 등은 제1심법원에 위와 같은 취지의 내용이 기재된 탄원서 및 준비서면을 제출하여 피고 명의의 지분이전등기에 이의가 없다는 입장을 밝힌 사실을 알 수 있고, 이와 달리 대습상속인들에 대해서는 그 입장을 알 수 있는 자료가 보이지 아니한다.
위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 대습상속인들의 상속분에 관하여는 원고가 공유물의 보존행위로 그 말소를 청구할 수 있다고 할 것이나, 소외 2 등의 위와 같은 태도가 망 소외 1로부터 증여받은 것이라는 피고의 주장이 받아들여지지 않는 경우에도 자신들은 이를 인정하거나 자신들의 상속분을 피고에게 새롭게 증여하여 그 현상을 유지하겠다는 취지라면, 원고가 위 망인 소유지분 중 소외 2 등의 각 상속분에 해당하는 부분까지 말소를 구하는 것은 소외 2 등의 이해와 충돌되어 공유물의 보존행위로 될 수 없다.
그렇다면 원심으로서는 소외 2 등의 진의가 무엇인지를 따져보아 원고가 소외 2 등의 상속분인 원심판결 주문 제1의 가항 기재 각 부동산 중 각 84/833(21/119 × 4/7) 지분과 제1의 나항 기재 부동산 중 1,648,416/24,618,482(412,104/3,516,926 × 4/7) 지분에 대하여도 아울러 말소를 구하는 것이 공유물의 보존행위에 해당하는지 여부를 심리하였어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은 이에 이르지 아니한 채 위 상속분에 관해서도 원고가 등기의 말소를 청구할 수 있다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판단에는 공유물의 보존행위에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 부분 상고이유 주장은 위와 같은 범위 내에서 이유 있다.
한편 상고이유에서 지적하고 있는 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다67429 판결은 공유자의 지분이 등기부에 표시된 공유부동산에 관하여 자신의 지분이 침해되지 아니한 공유자가 원인 없이 마쳐진 다른 공유자의 소유지분에 관한 이전등기의 말소를 구하는 경우에 대한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 원심판결 주문 제1의 가항 기재 각 부동산 중 각 84/833 지분과 제1의 나항 기재 부동산 중 1,648,416/24,618,482 지분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권순일(재판장) 민일영 박보영(주심) 김신
■ 민법 제264조(공유물의 처분, 변경)
공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
■ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
■ 민법 제1006조(공동상속과 재산의 공유)
상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로한다. [개정 1990.1.13]
■ 민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
■ 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결
[건물명도등][공2015하,1739]
【판시사항】
여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
【참조조문】
【전 문】
【원고, 피상고인】 주식회사 무애 (소송대리인 변호사 최광석)
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김철완)
【원심판결】 수원지법 2011. 11. 30. 선고 2011나14500 판결
【주 문】
원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 부동산 인도청구 부분에 관하여
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 메트로개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 피고와 메트로개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실, 피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실, 원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 메트로개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 메트로개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 메트로개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 메트로개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.
그럼에도 원심은, 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로, 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
2. 금전지급청구 부분에 관하여
피고는 원심판결 중 금전지급청구 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 관한 상고이유 기재가 없다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥