국민 자산 불리기, 지역 균형 발전 등 경제, 사회 영역 등 7.

[해야해야]

2019.04.25.

sol & sonne.

부동산시장 회복, 활성화의 동심원적인 파급효과와 관련.

현재 부산에서 전용면적 25평을 기준으로 실거래 최고가격이 6~7억 대에 불과한 부산 핵심, 중심지역의 대표 아파트 군들의 집값이 보다 빨리 7~10억대로 올라줘야 한다.

​그럼, 현재 부산에서 전용 25평 최고가를 기준으로 6~7억 대에 불과한 트럼프월드 센텀, 해운대 자이, 광안 쌍용, 대연 힐스테이트, 뷰 힐스, 레전드, 명륜 자이, 거제 자이, 거제 피렌체, 사직 캐슬, 장전 래미안 등 극소수 아파트 군들들의 가격은 언제쯤이면 7~8억 대, 혹은 그 이상이 가능해질까?

극소수 주택에 국한되겠지만, 전용면적 25평 실거래 최고가를 기준으로, 서구, 동구, 영도구 등 부산 원도심, 북구, 사상구, 사하구 등등의 서, 북부산과 명지, 일광 등 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역과 그 인근의 울산, 창원, 김해, 양산은 물론 포항, 천안, 청주, 원주시 등 낙후된 전국 지방의 집값이 현제 3~4억 대에서 5~10억대, 혹은 그 이상의 상승은 전혀 불가능한 것일까?

가능하다. 그것도 향후 5년 내.

오늘의 핵심 주제인, 동심원적 파급효과의 태풍의 눈에 해당하는, 시범 케이스 소지역내 전용면적 25평의 실거래 최고가격이 향후 5년 내 서울 최상위 가격 아파트들의 절반 수준인 8~15억대로만 올라줘도 가능하다.

이번 과제의 목표는 십수 년간 거듭 그 근거를 제시했듯 장기, 초장기적으로는 부산 태풍의 눈 지역의 가격은 서울 태풍의 눈 지역 가격의 절반 수준이 아닌 서울을 능가하는 것이다.

참고로, 서울 태풍의 눈은 문죄인,박원숭등 무능 유해 현 폭라기 정권과 서울시 등 한시적 대의 권력들이 마치 자기들이 무소불위의 영원한 권력을 가진 양 설쳐대고 있는, 앞으로 글로벌 경쟁도시들 보다 경쟁력 있고 품격 있는 서울시 주거환경의 비약적인 발전을 선도해야 할 한남 뉴타운, 압구정 현대 등 주택 재정비 지역이다.

다시 한 번 더 강조하지만, 이번 과제는 베네수엘라, 그리스의 현재를 꿈꾸는 듯한, 상 차릴 때마다 주인 행세하며 먼저 퍼먹고 상엎기의 달인들인 자칭 진보, 개혁 각설이패들과 달리, 작은 부동산 영역에서도 상 엎기, 쓰기 보다 미래세대와 나날이 늘어나게 될 복지재원, 그리고 재정건전성에 기여하기 위해 더 상 차리기, 더 벌기를 위한 것이다.

소득세, 법인세, 증여, 상속세 등 다른 직접, 누진세와 마찬가지로, 돈독이 잔뜩 오른, 그러나 소심하고 겁 많은 돈등 세속 기준 피라미드 상층들에게 짱돌, 죽창이 아닌 합법적, 자발적으로 매년 누진적, 안정적으로 늘어나게 될 재산세, 보유세를 즐겨 납부하게 하는 것이다.

문죄인을 포함하여 역대 정부, 정치 똥 구더기 새끼들은 국민 혈세 빨대 꽂기 혈안 될 뿐 마치 남의 일인 양하고 있는, 저출산, 고령화, 총인구 감소시대에도 미래세대 부담 감소를 위해, 그리고 국가 재정건전성과 늘어 날 복지재원에 마련도 일조할 한 푼이라도 아쉬운 돈, 국가 재정 말이다.

그럼에도 불구하고 골백번을 고쳐 죽어야 할 사기 개혁, 진보 각설이 패들을 지나가다 살짝 패는 것은 정치, 경제 등 전 영역에 걸쳐 골천 번도 더 고쳐죽어야 할 사대 수구 개독 왈패들의 반사 일과 전혀 무관한 것이다.

제대로 된 나라가 되기 전까지 더 오랜 경력 더 고위직이 더 수치, 더 부끄럼 자체인 역대 정부, 정치, 관료 등은 법적, 정치적, 역사적, 도덕적 혹독한 심판은 물론 죽어 지옥이 있다면 그 지옥 심판까지 면치 못하게 해야 한다.

그럼, 왜 동심원적 파급 효과로 서울시 태풍의 눈은 후술할 반포 아크로 리버 파 크, 한남 더 힐 등등이 아니라 압구정 현대, 한남 뉴타운 등을 지목했을까?

그 이유는 위치, 규모, 글로벌 경쟁도시와 비교한 주거환경과 주거 품격 선도력 등등은 물론 서울 부동산 시장을 주도, 선도할 수 있는 동심원적 파급력의 현격한 차이 때문이다.

서울 중심의 한강변 등 서울 최핵심지역에다 최소 1~2만 가구, 5~6성급 호텔 수준 등등 말이야.

물론, 아크로 리버파크, 한 남 더 힐 등은 반포 자이, 반포 래미안 등과 더불어 최근까지 서울 부동산 시장을 선도, 주도했던 파급력도 상당했지만 말이다.

서울부동산시장 향후 전망고 관련하여, 현재 서울 부동산 시장의 거래 절벽에 가까울 만큼 거래가 부진하던데, 서울 부동산 시장은 그럼에도 앞으로 계속 더 오른다는 연놈들도 많지만 문가 정부, 관료들의 주장처럼 계단식으로 하락할 수밖에 없다에 동조하는 연놈들이 오히려 더 많은 것 같더라.

하긴, 서울 강남 3구 등 도심, 핵심지역의 집값이 단기간에 그리 비정상적으로 급등했는데 지금보다 더 올라 봤자 얼마나 더 오르겠나?

하락론자들이 제시한 근거들 중 하나인 작금의 거래량 급감, 해마다 오를 종부세 등 각종 주택 보유비용 증가 등은 팩트이니까 서울 부동산 시장은 폭락이야 없겠지만 한동안, 중장기적으로 쉬어갈 가능성이 더 높아 보인다..

그럼 언제쯤이면 서울 부동산 시장이 지난 하우스푸어 타령에서 지금처럼 되었던 것처럼, 어게인 2014~2018년이 될 수 있고 그때가 오면 서울시 태풍의 눈 지역은 얼마만큼 파급력을 가질 수 있을까?

원론 쪽으로, 그 어게인 1418은 십 년, 혹은 십오 년 후 정상적인 정부가 들어서고 압구정 현대, 한양, 미 성 등과 한남 뉴타운, 그 인근 이촌동 한강맨션 등등 5~6성급 호텔 수준으로 도시 및 주거환경이 크게 개선될, 서울 부동산 동심원 중심지역 4~5만여 가구의 재정비 사업들이 보다 가시화, 본격화될 무렵이면 가능해질 것이다.

파급력은 돈에 관한한 극도로 탐욕스럽고, 민감하고 인색한 세속 기준 피라미드 최상층 그들만의 리그들이 넘쳐흐르는 여윳돈으로 매년 자발적으로 더 많은 세금을 내겠다는데 정부와 국민은 거절할 이유가 없고 또 집값이 내리던, 오르던, 올라도 상한을 둘 이유가 없다.

즉, 동심원 중심지역인 압구정 현대, 한남 뉴타운 등이 평당 1억, 2억으로 분양하건 입주 시 평당 가격이 3억, 4억 하든, 그 파급력으로 또 다른 그들만의 리그 피라미드 중산층들이 매년 보유세, 재산세를 두 배 더 낼 정도로 집값이 상승하던 가계 채무 등 국민경제 위험을 가중시키지 않는 한 국민은 사적 자치, 자유시장경제 원리에 따라 이를 용납하지 않을 이유가 없단 말이다.

평당 3,4억은커녕 평당 2억만 되어도 서울부동산 시장 전체에 미치는 파급력은 파괴적일 것이다.

반대로, 향후 총인구 감소시대 도래로 전국 지방에서 공, 폐가가 더욱 급증해도, 또 값싼 집값이 흘러 넘쳐나도 그런 곳에 살려는 빈민, 서민들이 없어도 이 또한 국민 개개인의 경제적 자유, 사적 자치의 영역일 뿐이다.

서민, 빈민층들의 주거안정, 주거복지를 포함한 각종 복지재원, 국가 재정은 그것과 다른 영역, 차원이다.

참고로, 실거래 가격을 위주로 서울시 눈이 아닌 눈 주변지역이 지난해까지 서울 부동산시장에 끼쳤던 동심원적 파급효과에 대해 간략하게 예시해 본다.

한남 뉴타운, 이촌동 한강맨션 주변의 2011년에 입주한 600여 가구 중소형 단지 하남 더 힐 등과 압구정 현대 주변의 반포 아크로 리버파크 등의 실거래가 예시다.

2019년 들어 서울시 부동산 시장은 거래가 급감하여 국토부 실거래 가격조차 신뢰성이 많이 약해졌으니 모두 믿거나 말거나다.

2016년 입 입주한 1600가 주 중대형 단지인 아크로 리버파크는 올해 실거래가가 없기에 2018년의 실거라 가격이 최신 자료다.

2018년 2월과 8월의 3층, 12층, 9층의 전용면적 59제곱 미터의 실거리 가격은 각각 19억 9천, 21억, 21억 오천.

그 1~2년 전인 2016년 4월과 5월의 실거래가 겪은 12억 9천, 12억 3천, 13억 5천에 불과했었는데 말이다.

전용면적 84제곱 미터의 가격도 2018년 8,9월에 28억, 8천, 30억, 31억이더라.

2016년 5월, 6월에는 17억 8천, 17억이었는데 말이지.

2018년 입주한 660가구의 또 다른 한강변 아크로리버 뷰는 다운계약 1건을 제외하고 올해, 작년 두해에 걸친 실거래가 두건뿐이다.

그것도 2018년 6월, 7월 전용 78제곱 미터 25억, 26억이더라.

만약 아크로 리버뷰가 아크로 리버파크와 리버뷰의 위치와 세대수가 바뀌었다 가정하고 넓은 서비스 면적 등을 고려하면 아크로 리버뷰는 아크로 리버파크 보다 더 강력한 동심원적인 파급효과를 가질 수 있었을 것이다.

한남 더 힐의 전용 18평 59제곱 미터의 실거래 가격은 2014년도만 해도 7~8억 대 수십 가구더라.

최근에는 불과 4년 만에 저층인 3층조차 그 두 배를 훌쩍 넘는 18억 8천만 원이다.

1~2층 저층의 177,208,233,240,244제곱 미터의 실거래 가격은 각각 36억, 41억, 44억, 66억, 84억이다.

20202년산 나 홀로 아파트 122세대의 한강변 한남 히페리온조차 268제곱 미터 실거래 가격이 26억이더라.

누차 근거, 이유를 제시했듯, 해운대, 광안리를 거쳐 북항까지 부산 도심 해변 지역은 양적으로는 비록 서울에 비해 1/10에도 불과할 정도로 소규모에 불과하지만, 질적으로는 장차 서울을 넘어 뉴욕, 동경 등 글로벌 해양 대도시들의 도시 및 주거환경 보다 더 고품격으로 천지 개벽할 부산시 태풍의 눈과 그 주변지역도 서울지역과 마찬가지다.

비유하자면,

최근까지 2~30년간 해운대구의 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전했던 까닭에 최근까지 해운대구가 홀로 강남 4구 노릇을 했는데 앞으로는 크게 달라지게 될 것이다.

앞으로 5년, 10년이 지나면 부산시 태풍의 눈이 될 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동을 중심으로 한 도심 해변 지역과 대연동 내륙지역을 중심으로 북항 1, 2단계,문현금융단지 주변지역들이 강남 핵심지역 노릇을 하게 될 것이다

20~30년이 지나면 북항, 남항 일대의 원도심들까지 강남 4구 노릇을 하게 될 것이고, 도시 및 주거환경 개선의 끝자락에 있는 해운대구는 강남 4구 중 한 구의 노릇을 하게 될 뿐이다.

10여 년이 지나면 서면과 부전역을 중심으로, 연제구, 동래구 일부까지 포함한 준 시범 케이스 소지역은 용산구 노릇을 하게 될 것이다.

그 구체적 이유, 근거와 5년, 10년 후, 시범 케이스 소지역인 부산시 태풍의 눈이 작금의 해운대구와 달리 낙후된 전국 부동산 시장에 상기 예시한 아크로, 더 힐 등 강남, 준 강남 수준으로 미치게 될 동심원적 파급력은 다음에 제시하기로 하고. 오늘은 2~30년 후 강남 핵심지역의 노릇을 하게 될 상기한 부산 원도심에 대해서만 간략하게 서술한다.

넘쳐흐르는 자체 수요에다 상기한 압구정 재건축, 한 남 재개발 지역을 중심으로 소지역별 외지 수요가 40~20%가 존재하는 서울과 달리 부산은 다른 낙후 지방과 유효 수요층 빈곤에서 대차가 없는 데다, 비벌리힐스, 한 남 더 힐 등은 물론 홍콩 등등까지 언덕 그 바위 고급 주택을 선호하는 글로벌 대도시들과 달리 평지 선호 현상이 유별날 정도로 고가, 고품격 주택에 관한 관념조차 일천한 부산 촌 동네에서는 동심원적 파급효과가 본격화는커녕 시동 걸기 까지도 더 오랜 시간과 더 많은 노력이 요구될 것이다.

그런데도 어찌 서울 강남을 능가할 수 있다 하는가?

그러나 20~30년도 금방이고, 수십 년 전만 해도 부산의 오지였던 해운대가 마린, 센텀, 엘시티 등으로 상전벽해 되었듯, 지금은 전국 최고 낙후지역들 중 하나에 불과한 부산 원도심 지역은 세계 최고의 미항으로 더욱 천지개벽될 것이기 때문이다.

특히, 그 원도심 중에서 북항재개발 1,2, 3 단계, 문현 금융 단지 일대의 동구 범일, 좌천, 초량 등과 문현, 우암, 감만 등의 소지역은 지금 더욱 낙후되어있기에 더더욱 천지개벽 될 것이란 말이다.

영도 동삼, 청학, 봉래 지구, 자갈치 인근의 중구 지역들도 마찬가지다.

그 부수, 반사적 효과로 인한 부산 부동산, 집값도 마찬가지다.

2~30년이 지나면 동심원적 파급효과가 보다 가속화될 북항재개발, 동부산 관광단지, 에코 델타 등 서부산의 각종 개발계획이 완성될 무렵이면 부산의 도시 및 주거시설은 글로벌 해양 대 도시과 비교하여 나날이 최고 품격, 품질의 도시 및 주거환경을 갖추어 나갈 것임에도 부동산 가격은 글로벌 경쟁도시들에 비해 현저히 낮은 상태를 유지하게 될 것이다.

그런 까닭에, 20~30년 후 부산과 30분대의 서울 등 국내만 아니라 부산과 길어야 한 시간에서 서너 시간대에 불과할 인근 중국, 러시아, 일본, 캐나다, 미국 등돈 많은 글로벌 외지 투자자들이 앞다퉈 세계 최고의 고품격 해양도시로 비상하게 될 부산의 주거, 문화, 상업 핵심지역 등 부산 부동산에 달려들 것이기 때문이다.