“금리인하 시작은 아직 시기상조”

벌써 2월 중순으로 세월이 화살같이 빠르다는 말이 실감난다. 작년 여름부터 미국 연준의 계속적인 금리 인상 단행으로 매월 금리 인상 폭과 기간이 주요 관심사가 됐고 그에 따른 여파가 주택, 주식 그외 경제에 크게 영향을 끼쳐왔다. 이번 달 초만해도 이제 최종금리 5%로 마무리 하고 11월쯤 금리인하를 시작 하리라던 희망과 기대가 연달아 발표 되었었는데 그것도 잠시 고용지표 발표와 이번에 CPI와 소매 판매 그리고 기타 경제지표의 발표로 인해 올해안에 기준 금리 인하는 기대하기 힘들것 같다. 금리 인상도 3월을 마지막으로 기대 했는데 6월까지 더 나아가 올해 계속 인상 할 수도 있다는 전망이 연이어 나오고 있는 상황이다. 최종 금리도 6%까지 갈수도 있다고 각오해야 할 판이다. 매일 매주 매달 모든 전망이 그야말로 들쭉날쭉해 어떤것도 확정 할 수 없는 상황 이지만 큰 그림으로 보면 올해내에 금리인하는 기대하지 않는것이 좋을것 같다. 캐나다는 “별 큰 변수가 없으면..” 이라는 단서안에 금리 인상 중단을 시사 했지만 미국의 영향을 무시하고 갈 수 없기 때문에 기조 변경 가능성도 염두해 두어야 할 것 같다. 주 관심사인 밴쿠버 주택시장은 도대체 올해 어떻게 흘러갈지 정확히 판단하긴 매우 어렵지만 현재의 흐름과 여러 전망을 종합해 판단해 보자. 지난달에 이어 2월에도 아직은 매우 슬로우한 시장흐름을 유지하고 있다. 2월 1일-15일까지 신규 판매 물량은 3,715개 나오고 1,821개 판매 되었다. 현재 총 매물은 15,141개가 MLS에 나와있다. 주말을 빼면 평균 매일 337개 나오고 165개 팔렸다. 지난 몇년간과 비교하면 신규물량과 판매물량 모두 매우 저조하다. 단독주택을 보면 현재 팔리는 매물은 대체로 올 공시지가 보다 코퀴틀람과 랭리 기준 10-20만 달러 낮게 판매되고 있으며 작년 공시지가보다 약간 높거나 비슷 하다. 스트라타(타운홈 및 콘도)는 올 공시지가 대비 평균 5만 달러 이나 이하 수준으로 거래되고 있다. 물론 각 매물의 상태에 따라 차이가 있는 경우가 있다. 단독주택이 가파르게 상승했던 만큼 하락폭도 스트라타 건물에 비해 크게 진행중 이다. 올 공시지가는 작년 7월 기준으로 사실상 역대 최고점의 가격으로 산정 되었다고 할 수 있다. 이번 통계에 따르면 캐나다 전역의 주택가격은 현재 약 14%가 최고점 대비 이미 현재 하락했고 올해 중반까지 16% 추가 하락이 예상된다는 발표가 나왔다. 약 30% 하락으로 200만 달러까지 갔던 주택이 140만 달러까지 하락한다는 것으로 작년 상반기에 최고점에 구매한 경우에는 사실상 더 큰 손실을 입고 융자를 140만 달러 이상 받은 경우는 다시 회복이 빨리 안 될 경우는 큰 문제가 된다. 만약 예상대로 추가로 16% 하락이 실제로 발생한다면 주택시장이 붕괴됐던 1980년대와 2008년과 비교해도 역대급 하락폭이 될거라고 한다. 옥스포드이코노믹스에 따르면 최악의 경우 48%까지 하락할수 있다고 경고 했는데 이는 200만 달러 주택이 104만 달러까지 떨어진다는 것이다. 이는 10년전 가격으로 회기 한다는 의미인데 너무 극단적인 시나리오 이고 실제로 발생 한다면 큰 사회적 문제가 발생할 일이다. 그러나 현재의 시장을 깊이 들어가 보면 그럴 가능성이 많지는 않다고 본다. 현재 최근 오픈하우스를 다녀본 결과 가격이 좋게(시장가격 보다 낮음)나온 좋은 위치의 주택들은 그야말로 문전성시다. 작년 고점시 시장에서 보아왔던 수많은 바이어들이 지금도 현존 한다. 다시 말해 수요와 공급에 의한 주택시장의 침체와 가격하락이 아니라는 것이며 금리와 마켓 심리에 의한 영향이 원인이기 때문이다. 공급은 아직도 절대적으로 부족하고 금리가 떨어지고 마켓 심리가 돌아선다면 금방 다시 회복세로 돌아설 것으로 보인다. 그러나 회복 장세는 내년부터로의 기대에서 후년으로 늦어질 가능성이 점점 커지고 있다. 올해는 내내 주택시장의 어려움이 더 무게있게 가고있는 형국이다. 3월부터 전통적 부동산 시장의 활황기간이 시작 되는데 다음달의 시장흐름을 보면 미연준 금리 방향과 함께 좀 더 정확한 향방을 알 수 있으리라 본다.