판교 대장동 개발 의혹 핵심 보려면?

[해송]

^^판교 대장동 개발 의혹 핵심 보려면?^^

화천대유의 구성원 및 수익금 흐름, 사업위험 여부파악이 문제의 핵심이다.

그런데 이재명 후보 측이 눈속임을 하고 있는 부분은 화천대유는 ‘자산관리회사’가 아니라는 점이다

들어가며

세간을 시끄럽게 하는 대장동 개발사업에 대하여

정파적 시각이 아니라 주택금융전문가로서 객관적 이해를 돕기 위하여 검토하였다.

의혹 사업의 본질을 이해하고 향후 개발 사업 개선에 도움이 되기를 바란다.

- 관련 참고 파일 -

경기연구원-대장동사업검토.pdf

[천화동인1호]감사보고서(2021.04.13).pdf

[화천대유자산관리]감사보고서(2021.04.01).pdf

[화천대유자산관리]연결감사보고서(2021.04.22).pdf

[성남의뜰]감사보고서(2021.04.01).pdf

요약 : 대장동 개발사업 의혹이란, 대장동 일원 96만 8890㎡(약 29만 3089평)에

5903가구를 개발하는 1조 1500억 원 규모의 사업에 부정이 있었는지에 대한 의혹이다.

이재명 경기도지사는 성남시장 재직 시절,

"택지 개발 이익을 공공영역으로 환수하겠다"라며

성남판교 대장 도시개발사업의 방식을 민간 개발 방식에서 민간·공영 공동 사업으로 바꿨었다.

이때 이재명 성남시장은 5,500억 원을 성남시에 환수했다고 밝혔으나,

특정 개인 등이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리에도 4,040억 원이라는

천문학적인 개발 이익이 돌아간 것이 드러나면서 발생한 의혹이다.

▲ 대장동 개발사업( 성남판교대장 도시개발사업) 개요

- 사업 대상지 위치는 분당구 대장동 210번지 일원으로 면적은 920,467 m(약 278,000평) 임

- 사업시행자는 PFV인 성남의뜰(주)이며, 사업방식은 도시개발법상의 수용 또는 사용 방식임

- 사업기간은 2014년 5월 30일(구역지정 고시일) ~ 2020년 12월 31일임.

○ 인구 및 주택계획

계획인구 15,938인

계획세대수 5,903세대(아파트 5,268세대, 연립 517세대, 단독 118세대)

○ 토지이용계획

- 주거용지 45.5%, 상업용지 0.9%, 도시기반시설용지 53.6%로 계획

▲ 사업 경과

(경기 연구원 공공개발이익 도민 환원제 자료)

○ 대장동 개발사업은 당초 LH에 의해 공영개발로 추진되었음,

금융위기 이후 부동산 경기침체와 함께

정치권의 사업 포기 압력이 가중되면서 2010년 사업을 포기하게 됨.

이후 성남시장에 당선된 이재명 시장이 민간개발 방식 제안을 거부하고

공영개발로 결정했고 성남 도시개발공사 설립 후에는 공사에 의해 사업이 추진됨.

○ 성남시는 2014년 성남 대장동 · 제1공단 결합 도시개발구역을 지정하였고,

2015년 공모를 통해 성남의뜰 주식회사를 사업시행자로 지정함.

2016년 사업시행자의 요청으로 1 공단을 결합

도시개발구역에서 해제하고 대장동 부지만을 도시개발구역으로 변경 지정함.

2017년 공동주택용지와 연립주택용지를 분양했으며, 2018년 12월 공동주택을 분양함,

○ 공영개발 결정을 통해 성남시 공공개발이익 확보

LH공사의 사업 포기 후 민간개발로 사업이 추진될 경우

개발이익이 과다하게 민간으로 귀속될 가능성이 있었기에

성남시는 공영개발을 결정함. 성남시의 결정은

성남개발 도시공사의 설립과 함께 사업이 진척되면서 공공개발이익 확보로 이어지게 됨

☞ 핵심 체크 1 : 2010년 LH 포기 당시와 2015년 민간사업자 공모 당시

대장동 지역 '사업성 평가' 결과가 아주 중요함. 사실 이 사건의 핵심임.

만약 이 당시 대형 건설사 등이 서로 참여하기로 하였다면 사업성이 우수한 것이고

금융회사들은 용지대금 등 대출을 서로 하려 하기 때문에

사업의 위험은 전무하고, 개발이익 크기와 분배 문제만 있게 됨.

사업성 평가 자료는 참여 시공사의 수주회의와, 참여 금융회사의 대출 심사서

그리고 회계법인의 사업타당성 분석 보고서를 입수하여 조사하면 됨.

▲ 대장동 사업구조

○ 성남시가 수익을 확정적으로 가져가는 PFV 방식의 사실상 민간사업 임.

성남시가 이 사업 즈음에 설립한 성남도시 개발공사를 통하여

민간과 대장동 사업목적의 특수회사(PFV)이며 시행사인 '성남의 뜰'을 설립함.

'성남의 뜰'에 민간사업자인 화천대유가 참여하는 민간 개발사업임.

다만 미리 산정한 수익 중 5,500억 원에 해당하는 시설과 용지를 성남도시 개발공사가 취득하고

나머지 수익인 4,040억 원을 민간회사( 특정 개인이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리)가 가져가는 구조임.

○ PFV((Project Financing Vehicle: 프로젝트 금융투자회사) )란?

- 대규모 부동산 개발사업의 효율적 추진을 위하여 투자자들이 설립한 명목상 회사

- 이익 배당 시 법인세 면제 혜택

- 근거 법령: 법인세법 제51조의 2 및 동법 시행령 제86조의 2 설립 형태: 상법상 주식회사(명목상 회사)

- 설립요건은 자본금 50억 원 이상, 금융기관 출자비율 5% 이상

- 한시적으로 설립된 명목회사로서 존립기간 2년 이상

○ PFV '성남의 뜰'은?

- PFV 요건을 충족하는 SPC(Special Purpose Company, 특수목적법인) '성남의 뜰' 설립

- SPC인 성남의 뜰 주식회사(2015년 7월 설립)의 자본금 50억 원 (1주 5천 원)

- PFV 성남의 뜰 지분구조는 성남도시 개발공사 50%+1주, 5개 금융기관 43%, 민간사업자 7%(-1주) 임.

성남의 뜰(주)의 주식은 의결권 있는 보통주와 의결권 없이 우선배당을 받을 수 있는 우선주로 구분됨.

성남도시 개발공사는 1종 배당 우선주를, 용지 매수자금 등 대출을 한 5개 금융기관은 2종 우선주를 보유함.

자산관리회사(AMC)인 화천대유자산관리와 자금관리사무수탁회사(FMC)인 SK증권만이 의결권 있는 보통주를 보유함.

의결권 있는 보통주는 성남의뜰 전체 지분의 7%에서 1주 모자라는 화천대유와 SK증권이 모두 보유함으로

실질적인 사업주체로 금융회사 확보, 자금집행 등 제반 업무를 수행함.

- 성남의뜰 보통주 85.72%를 가지고 있는 SK증권은 수탁자일 뿐이고,

위탁자는 천화동인1호에서 7호까지 회사 임. 7개 회사가 3억 원을 투자하여

SK증권에 특정금전(대장동 사업에 특정) 신탁한 것임.

-대장동 사업구조에 중요한 역할을 했다고 알려진 '성남의뜰' 유동규 기획본부장-

▲ 사업 수익 배분 5,503억 원 : 4,040억 원

1) 성남도시 개발공사 5,503억 원

1) 성남의뜰로 받은 성남도시개발공사의 이익은

대장동 개발사업에서 공공으로 환원되는 시설과 용지 등을 금전으로 환가 할 경우 총액은 약 5,503억 원임.

2) 민간업자인 화천대유 직, 간접적 배당 수익 4,040억 원

1% 지분을 가진 화천대유와 6% 지분을 가진 SK증권이

지금까지 배당받은 금액은 각각 577억 원과 3,463억 원이다.

SK증권 지분은 화천대유 지분 100%를 보유한 김 씨가 모집한 개인투자자 6명으로 구성된

특정금전신탁(고객이 직접 자산운용 방법을 지정하는 신탁상품)이다.

결국 화천대유와 직간접적으로 연결된 소수의 사람들이 4,040억 원의 막대한 배당수익을 거머쥐게 된 것이다.

3) 추가 수익 2,300억 원

성남의뜰은 자산관리회사인 화천대유에 5필지의 부지를 수의계약으로 매각했다. 아파트와 고급 빌라를 분양한 화천대유는 2300억 원 이상의 분양수익을 거뒀다. 이는 화천대유와 SK증권 신탁을 통해 개인 투자자들이 가져간 4040억 원의 배당과 별개다.☞ 잠깐, 대동세상 대동세상은 이재명 지사가 시민활동을 할 때부터 꿈꾼 세상이라고 한다. 성남의뜰, 화천대유, 천화동인 사무실의 전화번호가 같다. 주역에서 따온 화천대유와 천하동인이다. 정조가 제일 좋아하는 궤가 화천대유다. 정조의 어머니가 혜경궁이다. 지난 경기도지사 선거에서 혜경궁 김씨 해프닝이 있었다. 이번 문제가 된 지역은 대장동이다.

▲ 무엇이 문제인가?

1. 개발사업의 리스크가 있었는가? → 없어 보인다.

대장동 개발사업은 예상되는 수익 중 일부(5,503억 원)를

우선적으로 성남시가 만든 성남도시개벌공사에게 일정 금액까지

시설 및 용지 등으로 주기만 한 것을 제외하면 사실상 민간개발 사업임.

개발사업의 리스크(위험)는

1) 적정가 토지매수 가능 여부, 2) 토지 매수 및 건설자금에 대한 금융회사 대출 가능 여부,

3) 인허가 취득 가능 여부, 4) 적정 분양가로 조기 분양 가능 여부 등 4가지이다.

그런데 대장동 개발 사업은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었다.

중요한 지주 작업이 필요없는 사업이다.

그리고 자본시장 전문매체인 더벨의 2018. 6. 28. 보도에 따르면,

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

"보수적인 은행들이 대장지구의 사업성을 꼼꼼히 검토한 결과, 사업성이 충분하다고 판단했다.

시중은행 관계자는 "대장지구는 서판교 터널이 뚫릴 경우

동판교까지 차량으로 5분 거리로 가깝기 때문에 택지개발 성공 가능성이 높다고 봤다"며

"택지개발 이후 매각도 수월할 것으로 예상했다"라고 하였다.

대형 부동산 개발 프로젝트에 대형 시공 건설사가 참여하려면

내부적으로 금융회사 이상으로 공사 수주회의 등을 하면서 공사대금을 받지 못할 위험,

즉 토지 매수, 인허가, 분양가 적정성, 조기 분양 사업성 등을 면밀하게 검토한다.

따라서 대형 시공사가 참여하면 시공사의 책임 준공 보증 등을 보고

은행들은 안전한 대출로 판단하려 서로 경쟁적으로 대출을

좋은 조건(금리 등)으로 참여하는데 대장동이 그러한 개발 프로젝트로 보인다.

이러한 상황을 종합적으로 고려하면, 대장동 개발사업 리스크는 사실상 없다고 보인다.

따라서 당시 시공사 및 은행의 사업성 분석 보고서와

대형 회계법인에서 사업타당성 분석 보고서(Business Feasibility Analysis Report)를 제출받으면 바로 확인이 된다.

이런 대형 프로젝트는 시행사 및 시공사, 금융회사에 자체 조사와

별개로 대형 회계법인에서 사업타당성 분석 보고서(Business Feasibility Analysis Report) 요청하는 것이 일반적이다.

2015년초 사업공모 단계에서부터 '대장동 지역의 탁월한 입지 여건에 따라

분양성과 사업성이 양호'하다는 연구용역 결과가 당시 나왔던 것으로 확인됐다.

사업성이 우수한 대장지구에 무리하게 성남시 주도의 도시개발(도시개발법 적용)을 추진하면서

민간 사업자(성남의뜰)에 대한 특혜 의혹이 나올 수밖에 없었다는 지적이 나온다.

https://www.mk.co.kr/news/society/view/2021/09/904786/

2) 위험이 적은 개발사업에 민간 업자 선정 절차의 공정성 및 투명성 → 문제 있다. 대장동처럼 위험이 적은 개발사업에 소액으로 참여하는 민간업자는 대박을 얻을 기회이니 당연히 많은 참여 희망업체들이 있을 수밖에 없다. 더구나 대장동 개발 프로젝트는 이미 부동산 개발업 관련자들에게 알려져 있어 더욱 충분한 공모는 대부분 아는 상업으로 충분한 시간을 가지고 공모절차를 진행하여야 정상이다. 마찬가지로 참여업체를 심사하는 심사자 선정도 객관적으로 선정해야 하며, 넉넉한 시간을 가지고 공정하고 투명하게 심사하여야 한다. 성남도시개발공사에 따르면 2015년 2∼3월 진행된 대장동 개발 민간사업자 선정 공모에 하나은행, 산업은행, 메리츠증권 등 3개 컨소시엄이 응모했다. 하나은행 컨소시엄에는 과다 배당에 따른 특혜 의혹이 제기된 화천대유가 자산관리회사로 참여했다.

연합뉴스 2021.9.18일 보도에 따르면 공모 접수 마감 당일인

2015년 3월 26일과 다음 날인 27일 우선협상대상자 선정을 위한 절대평가와 상대평가가 차례로 진행돼

27일 하나은행 컨소시엄이 최종 선정됐다. 일반적인 공모와 달리 급하게 이루어졌다.

절대평가는 성남도시개발공사 간부 3명이,

상대평가는 25명의 외부 심의위원단 가운데 추첨으로 뽑힌 5명이 진행한 것으로 알려졌다.

성남도시개발공사가 2015년 12월 시의회에 제출한 민간사업자 선정 과정 자료에도

'상대평가 심의위원: 5인 선정(사업 참여자 추첨을 통해 심의위원 선정)'으로 명시했다.

공모지침서 제31조(선정심의위원회 구성)에는 '공사는 사업계획서의 평가를 통한 우선협상대상자를 선정하기 위해

선정심의위원회를 구성하며, 이 경우 선정심의위원회는 공사가 선정한

관련 분야 전문가인 선정 심의위원으로 구성된다'라고 돼 있다. 선정심의위원회는 상대평가를 위해 꾸려졌다.

그러나 절대평가에 참여한 간부 2명이 그대로 상대평가에도 참여한 것으로 드러났다.

상대평가 심의위원 5명이 외부인사 3명과 내부 인사 2명으로 꾸려진 셈이다.

그리고 실제 참여 업체로 선정한 화천대유 및 천화동인에 대한 특별한 이유도 없다.

그리고 선정된 하나은행 등 컨서시움 참여 금융회사들이

화천대유 중심으로 모인 것에 대하여 관련 금융회사 직원들을 조사하면 구체적 사유가 밝혀질 것이다.

3. 화천대유 등 수익자금의 흐름을 좇아야..

→ 화천대유, 천화동인 구성원을 포함한 계좌추적 등 강제수사해봐야.

지난 19일 한국일보에 화천대유 대표 이성문 씨에 따르면

"자본금이 5,000만 원일뿐이고 화천대유가 2015년 5월부터 2016년 12월까지

금융기관 프로젝트 파이낸싱(PF) 7,000억 원이 성사될 때까지 순차적으로 투입한 자금만 약 350억 원이다.

사업협약이행보증금에 약 72억 원, 각종 인허가 용역비 125억 원,

자산관리 및 사업관리 수수료 약 95억 원, 기타 58억 원 등을 썼다.

모두 성남의뜰 계좌에 입금해 사업비로 사용했으므로 정확한 내역이 남아 있다."라고 말했다.

이 발언을 분석해보면 본 PF 대출 기표 전에

이른바 브릿지론(bridge loan) 350억 원을 받아서 초기 사업자금으로 사용하였다는 설명이다.

브리지 자금 치고는 많은 액수이지만 위에서 개발 사업 리스크에서 언급하였듯이,

금융회사들이 이 정도의 초기 자금은 경쟁적으로 댈 수 있는 프로젝트이다.

도리어 조기에 안전하게 출구(EXIT)가 보이는 자금으로 조달하는 데 어려움이 없어 보인다.

다만 부동산 사업의 특성상 용처가 애매한 자금은 자기 자금 또는 악성 사채를 끌어다 사용할 수 있는데,

이 프로젝트는 사실상 성남시라는 관에서 보증하는 사업으로 더더욱 브릇지 자금 조달에 어려움이 없었을 것으로 보인다.

그리고 화천대유 등이 수익금으로 받은 4,040억 원은 건설대금, 사업비 등 제 공과금,

그리고 금융회사 본 PF 대출금을 상환한 후 자금이기 때문에 순 매출이익금이다.

다만 이 수익금 중에서 공식적으로 들어간 브리지 자금 등 초기 자금을 상환할 수는 있다.

-주식회사 천화동인1호 2020년 감사보고서 / 출처 다트-

화천대유 및 천화동인의 현금 흐름을 살펴보면 문제가 있는지 없는지 파악하는 일은 어렵지 않다.

자금 흐름 규모는 크지만 업력이 짧고 사업내용이 단순하여

조사하는데 시간이 걸리거나 전문가가 수십 일씩 매달릴 일이 없는 간단한 조사다.

막대한 수익을 배당받은 7개 회사의 상호 대차 거래, 경비지출의 적정성(실체) 및 과다 여부,

예를 들면 과도한 법무 자문료(용역비 등), 주주, 기타 특수관계인과의 대여금 등

가수금, 가지급금 거래와 이를 경유한 거래자의 자금이동을 살펴보면 된다.

실제 천화동인1호 등 감사보고서를 보면 최대주주에게 473억 원이 대여금 항목이 있다.

부정한 거래가 있었다면 수억 원 이상의 자금을 감추기는 어렵다.

만약 거래 추적이 가능한 수표나 계좌이체가 아니고

거액의 현금으로 거래한 사실이 있고 합리적인 이유가 없다면 부정한 지출일 있을 가능성이 높다.

관련자들의 계좌를 연결 추적해야 하므로 강제 수사가 필요한 분문이다.

☞ 핵심 체크2 : 대장동 개발사업에서 브리지 자금 350억 원은 '킨앤파트너스' 또는 '개인3호"

화천대유가 성남의뜰에 넣은 350억 원 자금의 출처는 킨앤파트너스이다 라고 밝혔다.

한 걸음 더 나가면 '개인 3'이라는 것이다.

화천대유는 자본금이 3.1억원이고 이미 설립 초년도 부터 자본완전잠식 상태였다

결국은 돈을 빌려와야 하는데, 빌려오는 곳이 킨앤파트너스였다

킨앤파트너스는 2016년 말 현재 SK계열 재단 대표가 100% 주주였음을 알리는 한국경제신문 기사가 있다.

그리고 다시 킨앤파트너스는 '개인3'에게 빌려 온 것이다. 개인 3명이란 뜻이 아닙니다. 개인 3호라는 의다.

김경률회계에 의하면, 일반적으로 감사보고서를 쓸 때 차입금의 '차입처'를 기재해야 하는데,

회계사들은 하나은행, 신한은행 이렇게 쓰고 개인인 경우 실명 혹은 직위를 쓴다고 한다.

그런데 화천대유의 감사보고서에 따르면 '주석15 우발부채와 약정사항 (2)' 에는 좀처럼 보기드문 문구가 쓰여 있다.

[당사의 차입금은 해당 차입금 이외의 다른 차입금을 차입하지 않는 조건으로 차입하였습니다.]라는 주석이다.

즉 킨앤파트너스 이외에는 돈을 빌리지 못한다.

남는 장사가 뻔하니 초기 자금을 빌려주는 자가 수익을 독점하겠다는 의미로 해석되어지는 것은 필자만의 생각인가?

-김경률회계사 페이스북-

화천대유의 숨은 자금주가 킨앤파트너스일지

혹은 '개인3'일지 모르지만 여하튼화천대유는 차입금에 대하여

2016년도에는 6.9%(국세청에서 관리하는 최소이자율)로 대여하다가

2017년에는 급기야 25%의 이자를 지급한다.

그러다가 2018년에는 대여금-차입금이 아닌 '프로젝트 투자금'으로 자금의 성격을 바꾼다.

추측해 보자면, 차입금일 때는 상대방에게 '돈'을 건네는데 한계가 있다.

차입금에 대응해서는 이자로 지급해야 해서, 공시도 해야하기때문이다.

그렇게 해서 생각해낸 것이 '프로젝트 투자금' 아닐까?

이렇게 되면 어떻게 되죠? "프로젝트가 대박이 났다. 그래서 이익금을 많이 좀 줬다"하면 되는 거죠.

현재 화천대유가 킨앤파트너스에 지급하는 것은 여하튼 '비용'으로 잡힌다.

킨앤파트너스에 돈을 많이 주면 줄수록 화천대유는

일련의 대장지구 부동산 개발에서 별로 이익을 못 남기는 것으로 보일 수 있다.

킨앤파트너스가 화천대유로 부터 받는 금전적 이득은 다음과 같다.

[당사는 금전소비대차약정에 따른 차입금 35,124,304천원을

2018년 9월 18일에 투자 약정상의 투자금으로 변경하였습니다.

해당 투자약정에 따르면 당사는 A1블록 및 A2블록 사업 개발을 진행한 후

해당 투자금에 해당 사업의 투자수익금 전액을 해당 투자약정상의 투자자에게 지급하여야 합니다.]

화쳔대유가 소액으로 대박 난 것을 해명하기 위하여,

사업이 불투명한 상태에서 초기자금 350억 원을 끌어드려온 점을 강조하였는데,

킨앤파트너스는 누구이고 개인3호는 누구인가? 꼬리가 나오고 점점 몸통으로 한발짝씩 다가가고 있다.