스크랩 2기 신도시 불패의 투자-판교편

[카페지기 박준영]

말많고 탈도 많았던 판교! 판교! 판교신도시~! 분당, 일산신도시의 토목공사가 완료되고 분양이 마무리 되어가던 1994년도부터 개발가능설이 거론되던 판교는 성남시 분당신도시의 최요지 서현동 서북쪽에 위치한 그야말로 강남권과 맞다은 최고의 요지중의 요지 신도시로서 벌써부터 꾼들의 초미의 관심사로 대두되기 시작했던 곳이다.

판교신도시는 '성남 판교지구 택지개발사업'(토지공사 132만평, 주택공사 75만평, 경기도, 20만평-테크로밸리, 성남시 55만평)명으로 경기도 분당시 판교동 일원의 281만평을 2003년 12월 30~2009년 12월 31일까지 개발하고 있으며 약 2만 9천 350세대를 2009년 5월부터 일부 입주를 시작했다. 수용인구는 8만 7천여명에 주택은 공동주택이 2만 6천여세대, 단독은 2천여세대, 주상복합은 1만2천세대 규모다. 

2005년 8.31일 부동산 대책이 나오기 일주일 전, 이해찬 전 총리가 제안했던 송파신도시가 새로운 또 하나의 강남 신도시로 확정되었듯이 판교신도시 또한 2001년 6월 말 당시 이해찬 민주당 정책위의장이 당정회의를 마친뒤 판교신도시 건설을 발표했다.

그러나 이미 판교는 분당시의 차체 개발의지까지 있었을만치 투기장중의 투기장으로 이미 80년대를 기점으로 정치인 공직자는 물론 수많은 부류의 꾼들이 이미 선점을 해버린 뒤였으니 투기를 방지하고 공공개발로 서민주택을 짓겠다는 당초의 취지는 어불성설이라고 할 수 밖에 없었다.

그러나 어쩌랴 모든 상황이 짓고 말아야만 할 수밖에 없도록 돌아갔으니 말이다. 수많은 반대여론중에는 수도권 과밀화에 대한 우려가 가장 설득력이 있었기에 결국 저밀도 쾌적한 도시형태로 개발을 하게 되었으니 밀집성이 가장 중요한 부동산 투자의 원리에 어긋나는 개발이 되어 버렸다.

즉 환경은 좋을지 모르나 투자성이 떨어지는 특성을 여실히 드러내게 되었다는 분석이 우세다. 이말은 바꾸어 말하자면 실수요자 즉 여유자금이 풍부한 부동산 수집가나 호사가에게는 좋을지 모르나 돈 넣고 돈을 빼먹어야 하는 투자자에게는 상당한 장애가 따른다는 결론이 도출된다는 말이다.

판교신도시의 분양가를 거론해 보자. 주거지가 천만원대가 훨씬 넘고 상업지의 경우는 2~3000천만원에서 억대를 육박한다. 현재 시세또한 만만치 않기는 마찬가지 건설중인 판교역과 예정지인 서판교역세권의 상업지의 경우 억대를 호가하고 기타 조금 떨어진 상업지의 경우 4000~7000만원을 호가하고 있다.

게다가 주변의 협의자택지(외지 토지소유자)와 이주자택지(기존 거주자)의 경우 협의자는 2층, 이주자는 3층밖에 지을 수 없어 도무지 고층화,밀집화를 통해서만이 수익성을 고도화 할 수 있는 부동산의 속성과는 상충된 제한에 걸려 있어 수익성, 즉 임대나 분양, 시세차익을 통한 이득의 실현에 대한 계산된 답을 얻기 어렵다.

고분양가는 시세차익을 남기지 못하게 할뿐만 아니라 고액 임대료로 임차인을 구하기 어려운 연쇄적인 문제를 끊임없이 일으킨다. 이런 경우를 부동산 격언에선 비싼 부동산의 저주라고 한다. 비싸기 때문에 초기 투자비용이 엄청나게 들어가고, 비싸게 샀으니 임대료를 많이 받아야하는 만큼 임차인을 구하기 어렵다. 비단 임차인을 구하기 조차 어렵기도 하지만 어렵게 구한 임차인이 비싼 임대료를 감당하기 위해서 전체적인 상품과 서비스의 가격이 상승하고 소비자를 구하기 어려워 도시가 공동화가 되버릴 수도 있는 것이다.

결국 시간이 흘러 초기 투자자들과 초기 수요자들이 코피를 흘리고 나가 떨어지기를 반복하면서 이들의 희생이 쌓여야만 도시가 완숙기에 들어간다. 그동안 물가 상승또한 뒷받침되어야만 비싼 부동산의 저주가 풀리게 되는 것이다. 이러한 과정은 엄청난 희생을 요구하는 것으로 안 겪어본 사람은 알 수가 없는 것이다.

일산신도시의 경우를 살펴봐도 매우 똑 같은 과정을 겪었음으로 잘 알 수 있는 실물사례가 된다. 일산이나 분당의 경우 90년대초 분양가는 대단히 저렴한 가격이었다. 당시 시골의 읍단위만 되어도 주거지나 상업지는 평당 100만원대가 거의 다 넘어가고 상업지의 경우 중심의 요지는 수백에서 3천만원을 넘어가는 곳도 흔했다. 이럴 때 대규모 기반시설을 갖춘 분당과 일산 신도시의 분양가가 고작 수십에서 수백만원이었으니, 얼마나 유리한 조건에서 출발한 것인지를 잘 생각해보라.

그럼에도 불구하고 업자들은 저렴하게 산 땅위에 엄청난 주택과 빌딩을 때려지어서 비싸게 팔아먹었으니 수분양자와 임차인들은 한마디로 그돈을 20년간 물어내느라고 피똥을 샀다. 지금은 그동안 대출금을 갚고, 수많은 손바뀜과 임차인들의 시설비와 보증금을 까먹는 반복과정과 그동안의 지가상승 물가상승에 힘입어 자리를 잡아 완숙한 단계에 접어들었다.

그런데 판교의 경우는 처음부터 시세보다 비싸게 분양을 한경우이니 도무지 업자들도 돈을 벌기 어렵고 수분양자와 임차인의 경우는 어떻게 견뎌 낼지가 부동산계의 초미의 관심사로 대두되고 있다. 이러한 문제는 시간을 두고 잘 관찰하면서 수시로 보도를 할 예정이다. 향후 독자들의 관심이 집중되기를 기대하는 부면이기도 하다.

아무튼 좀더 보태거나 비슷한 수준의 서울권 특히 강남권이나 준강남권쪽으로 들어가는 것이 투자로서는 훨씬 나은 선택이 될 것은 틀림없는 사실이며, 이미 분양 받은 사람이라며 자신의 재산을 잘 관리하기 위해서 많은 노력을 해야 할 것이다. 이미 불법 전매로 꽤 많은 돈을 번 꾼들은 웃고 있을 것이고, 투기흐름에 따라 덜컥 투자를 하게된 경우라면 이런 내밀한 원리를 잘 이해하고 대응책을 세워야 할 것이다.

기본적으로 자기 자본 비율을 높여서 원리금 상환에 시달리지 말아야 할 것이고, 황제필지와 노예필지와의 격차가 심할 것이 예상되므로, 가능하면 인구유동이 많은 대로변 코너의 입지로 매입가를 철저하게 수익률 계산을 통해서 최소 은행 대출이자 이상의 임차료가 가능여부를 따져봐야 할 것이며, 결론적으로 자신이 소화가 가능한 크기인지를 철저히 분석해서 악어를 삼킨 구렁이가 배가 터지는 일이 없도록 주의 해야한다.

결국 판교는 거액의 여유자금을 가진 사람이 부동산을 선호하기 때문에 또 그지역을 고집한다면 상기 주의 사항들을 지키고 각박한 투자상황을 양해한다면 탁월한 입지와 쾌적한 분위기로 명품신도시로서 매력은 충분할 것이다. 그러나 어쨋건 서울 밖의 근교 신도시에 불과하고 자족시설이라봐야 경기도에서 시행하고 있는 테크노밸리 20만평과 이웃 분당외에는 서울로 출퇴근을 감수해야 할 것이므로 매리트가 줄어드는 요인도 감안해야 할 것이다.

판교역세권에는 알파돔시티가 건설중이다. 판교지구 특별계획구역내 상업지역에 137,500㎡(41,593.75평) 규모로 주거시설과 판매시설과 업무시설이 판교역과 연계된 입지에 첨단 도심복합센터로 개발하고 있다. 총사업비가 5조 671억원 들어가고 사업기간은 2007년 12월~2014년 12월 31일까지를 목표로 롯데건설, 대림산업, GS건설, 두산건설, SK건설, 모아종합건설, 서희건설, 한라산업개발이 건설시공사로 개발하고 있다.

알파돔 시티와 같은 것은 토지를 분양하고 시행하고 건설하고 분양한 업자들이 돈을 버는 것이지 수분양자와 임차인은 철저하게 소비자가 되는 것이란 점을 잊어서는 안된다. 엄청난 분양가와 관리비를 건물을 소유하고 임차하는 기간 내내 매월 대출 원리금과 구분소유건물의 관리비를 따박따박 물어내야 한다는 것을 모르고 화려한 겉모습에 홀려서 덜컥 계약을 하게 되면 죽음보다 더한 고통을 겪을 수도 있으니 주의하라.

이런 건물을 소화하기 위해서는 튼튼한 이빨과 위장과 소장 대장과 각종 소화효소액이 필요하다. 일단 든든한 현금이 있어야 할 것이고, 절대로 잊어서는 안되는 것은 구분소유건물은 대단히 황제필지와 노예필지의 차이가 극명하다는 것을 절대로 절대로 절대로 잊어서는 안된다. 전체 동호수의 불과 10%내외만이 황제 필지이고 나머지는 모조리 노예필지로 개털투자가 되기 십상이란 말이다.

현금이 준비되고, 황제필지를 발견했다면 배짱이 필요하다. 즉시 계약을 처버리는 것이다. 주저하면 딴놈이 와서 채가버리기 때문이다. 이때 매입가격과 수익률에 대한 계산을 반드시 해보라. 본인이 할 수 없다면 주변의 간사한 업자들의 말만 듣지말고 검증된 전문가의 컨설팅을 받는 것은 수억 수십억이 넘어가는 재산을 움직이는 일에 선택이 아닌 필수가 된다.

현금이 준비되고, 황제필지를 발견하고, 수익률계산에 대한 답이 맑음이라면 주저할 필요가 없다. 즉시 계약을 하되 계약 전에 반드시 권리관계를 확인해봐야 한다. 시행사와 건설사와 분양사 간의 이해권리관계가 잘 정립되어 있지 않다면 입주시기와 소유권 확보에 장애를 겪을 수 있다. 이런 내용은 분양광고에는 나오지도 않고 모두 쉬쉬 하는 내용들이라 일반인들이 알기가 어려운 경우가 많다.

특히 최요지의 상업용 주거용 건축물의 경우 무수한 분쟁사례로 수분양자들이 쌍코피를 터지게 하는 돌발상황이 흔하디 흔하다는 점을 결코 간과하지 말라. 필자가 신도시의 초역세권 대형 빌딩의 분양업무에도 참여해보고 기자생활을 하면서 이런 사례를 관찰해 보니 그럴 수밖에 없는 것이, 엄청난 이권이 걸려 있고 수많은 사람들이 관련되다보니 분쟁은 필연적일 수밖에 없더라.

수많은 대형 빌딩들이 이중분양, 공사중단, 가처분, 가압류, 소송에 시달리고 관리권을 놓고 끊임없이 전쟁의 몸살을 앓고 있는데, 수년에서 십수년 심지어는 20년이 다 넘어가도록 방치되고 있는 실사례들이 모두 요지의 특히 수도권과 대도시의 초역세권의 물건들이란 점은 취재를 하면서도 놀라움을 금치 못하게 한다.

그러므로 필자의 경우 이런 분양구분소유권 상가들은 아주 특별한 경우가 아닌한 부동산 투자로서는 금기에 속한다고 단언한다. 부동산 투자는 단기간에 연쇄작용을 일으켜 복리로 늘릴 수 있는 투자를 해야지 처음 살때부터 비싸고 낮은 수익률에 공실과 체임과 관리비에 시달려야 하는 구분소유상가는 밥맛이 딱떨어지는 물건 일 수밖에 없다.

그러나 이런 쪼개파는 부동산을 꼭 사야겠다면 두둑한 현금을 준비하고 황제필지를 발견했다면 수익률계산을 해서 맑음이라면 권리관계와 공사현황 입주시기 등을 고려한 후 즉시 계약을 하되 반드시 계약 후 임차인을 구하는 노력을 게을리 해서는 절대로 안된다는 점도 상기할 필요가 있다.

임차인은 아무리 강조해도 상가와 같은 임대용 부동산의 경우 부족하지 않다. 임차인은 나의 부동산의 실제 사용자다. 주인은 나일지라도 실제사용자가 건물에 미치는 영향은 매우 지대하고 실제적이다. 어떤 임차인이냐에 따라서 건물의 가치를 살리고 죽이느냐가 결정되고 임대료를 잘내지 않는 진상을 만나는 날에는 피같은 내돈을 들여 산 부동산이 말썽 많은 자식처럼 되버리는 것이다.

임대용 부동산 특히 상가와 같은 깍뚜기 부동산을 샀다면 반드시 유명 소매점을 유치하기 위해서 혼신의 힘을 기울여라. 유명소매점들은 수없이 많다. 그중에 하나만 유치해도 건물의 분위기는 물론 오가는 유동인구의 질적수준, 높은 임대료까지 한방에 해결하게 할 수 있는 키와 같은 역할을 한다. 건물의 가치를 높이고 높은 임대료를 얻게 해주는 자물쇠는 유명소매점 유치라는 키로 열 수 있다.

버거킹, 롯데리아, 맥도날드, KFC, 피자헛, 스타벅스, 파스쿠치 등등등 아주 아주 많다. 이중에 한업체를 당신의 상가에 유치하라. 처음 3~6개월간은 임대료를 안받아도 이런 업체를 유치하는 것이 장기적으로 유리하다. 그외에 시시한 장사치를 들이는 것은 올무에 걸리는 가장 쉬운 방법이다. 들어와서 월세도 안내도 보증금을 까먹고 나중에 물건과 시설을 놔두고 문잠그고 나가버리면 점유이전 금지 가처분과 명도소송비용, 강제집행비까지 들어가는 불상사를 당할 수 있으니 조심하라.

판교는 경부고속도로가 중앙을 관통하고 도시 상부와 좌측은 서울외곽순환고속도로와 서울 용인간 고속도로, 분당 수서간 도시고속도로가 있다. 이는 상당한 매연의 피해가 사는 내내 수십년간 거주자들의 폐를 자극하는 치명적인 단점을 품고 있다. 교통이 좋은 것은 좋지만 그 교통은 철도일 때만이 좋은 것이다. 주변이나 중심을 대한민국에서 가장 통행량이 많은 고속도로가 관통하고 있다는 것은 저주에 가까운 단점이다. 대형 디젤차와 온갖 매연을 뿜은 스포츠카까지 1년 365일 24시간 도시의 공기를 더럽힌다. 이것은 간과할 문제가 아닐 것이다.

경부고속도로 동쪽은 동판교, 서쪽은 서판교로 나뉘어진 판교신도시는 쾌적성을 중시한 저층단지가 많고 금토산 공원 30만평, 신존공원 14만평이 도시의 경부고속도로를 경계로 동편과 서편에 위치하고 금토천과 운중천이 골고루 도시를 흐르고 있으며 완충녹지와 근린공원이 많아 환경에 플러스적 요인을 주고 있다. 동판교에는 봇들마을, 백현마을, 서판교에는 산운마을, 판교원마을이 있고, 도시중심에 판교IC가 있고, 도시 서단에는 운중IC, 도시 남단끝에는 백현IC가 있다.

판교신도시는 9개의 초등학교와 6개의 중학교가 생기고, 분당신도시와 탄천을 사이에 두고 붙어 있다. 주요시설로는 테크노밸리로 경기도에서 시행하고 있으며, 판교지구의 자족기능을 확보하고 첨단 벤처 산업의 거점으로 육성하기 위해 판교지구내에 도시지원시설 특별계획구역으로 20만평을 개발하고 있다. 수용시설로는 첨단산업관련 벤처기업과 그의 집적시설, 소프트웨어 산업시설, 에듀파크(정보기술관련 전문대학원), 기능훈련원(OJT스쿨), 등이 유치될 예정이고, 한국토지공사의 추산에 따르면 총생산 유발효과는 13조원에 이른다.

글쓴이: 부동산고수 탐사기자