＜절세전략＞ 부동산 양도 전, 핵심 절세 전략은? 사업용 토지로 인정받아야 세금 줄어

[박연주 회계사]

A씨는 나대지인 토지를 고물상인 B씨에게 임대해 주고 이를 8년째 소유하고 있다. 최근 B씨는 하치장 용도로 사용 중인 토지를 자신에게 팔라며 A씨에게 양도제안을 하였다. A씨는 땅을 팔 생각이 없었지만, B씨가 제안한 가격에 마음이 움직였다.

하지만 양도소득세가 걸렸다. 해당 토지가 비사업용 토지로 인정되어 양도소득세가 중과세되면 세율이 무려 60%에 달하기 때문이다. 이처럼 양도하는 토지가 비사업용 토지냐, 사업용 토지냐에 따라 세금차이가 커지므로, 양도자들은 이에 관심을 가질 수밖에 없다.

비사업용 토지로 판정되면 장기보유특별공제도 받을 수 없을 뿐만 아니라, 양도소득세율이 매우 높아지기 때문. 이에 따라 사업용 토지로 분류되는 경우와 비교하면 양도소득세가 최소 2~3배에서 최대 7~8배 차이가 나기도 한다.

그렇다면 사업용 토지로 판정받기 위한 조건에는 무엇이 있을까?

A씨가 소유한 토지는 나대지로, 이는 농지, 임야, 및 목장용지 이외의 토지로 분류된다. 이 경우에는 2가지 요건을 모두 충족하여야 사업용 토지로 분류 될 수 있다.

먼저, 세법상의 기준 기간을 충족해야 한다. 토지가 사업용 토지로 분류되기 위해서는 해당토지의 소유기간별로 세법에서 규정하고 있는 기준 기간을 충족하여야 하는 것.

▲양도일 직전 5년 중 3년 이상, ▲ 양도일 직전 3년 중 2년 이상, ▲전체소유기간 중 일수기준으로 80% 이상의 기간, 이 세 기간 중 하나의 기간 동안 사업용 토지로 사용 했어야 한다.

두 번째 조건은 재산세 납부 시의 과세유형이다. 재산세를 납부할 때 ‘별도합산이나 분리과세대상이 되는 토지’여야 한다.

이처럼 기준 기간과 별도합산이나 분리과세 대상이 되는 토지, 이 두 가지 조건을 충족해야만 사업용토지로 판정 받을 수 있다. 즉, 기준기간을 충족했어도 재산세 납부 시 종합합산과세대상으로 구분되면 비사업용 토지로 분류된다.

다만, 종합합산과세대상으로 구분되더라도 예외적으로 사업용 토지로 인정하는 경우를 세법에서 별도로 규정하고 있다. 이 중의 하나가 바로 하치장 등의 토지이다.

소득세법 시행령에서는 물품의 보관 및 관리를 위하여 별도로 설칟羲사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등으로 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 토지는 사업용으로 분류한다고 명시하고 있다. 아울러, 해당 시행령에는 토지 소유자가 직접 사용하여야 한다는 제한 규정을 두고 있지 않다.

따라서, 현재 B씨가 하치장으로 사용하고 있는 토지는 기간 기준만 충족하면 사업용으로 인정 받을 수 있게 되는 것이다.

이사철인 봄이 되면서, 부동산 거래자가 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 부동산과 관련된 세금인 양도세를 아낄 수 있는 방법을 찾는 사람들이 많아졌다. 이와 관련하여 세무회계 전문 사이트인 비즈앤택스는 부동산을 양도하기 전 살펴봐야 할 핵심 절세 전략을 소개하였다.

먼저 비즈앤택스는 부동산의 공부 정리가 제일 먼저 되어야 한다고 밝혔다. 양도하려는 부동산의 공부(등기부등본∙토지대장∙건축물관리대장 등)를 확인 및 검토하여 사실상 현황과 공부상의 차이점이 있는지를 살펴봐야 한다는 것. 이에 따라 비과세, 감면 대상이 될 수 있기 때문에 증빙을 양도하기 전에 절세의 관점에서 정리하고 준비해야 한다.

예를 들어 1층은 상가이고 2층은 주택인 건물(겸용주택)의 공부상 현황은 상가 70㎡, 주택 70㎡이고 사실상 현황은 상가 70㎡, 주택 75㎡이며 다른 요건은 1세대 1주택 비과세 조건을 충족한다고 가정해보자.

현행 세법상 주택이 상가면적보다 크면 건물 및 부속토지 전체에 대하여 비과세를 적용 받을 수 있다. 따라서 이 경우, 비과세 혜택을 받기 위해서는 사실상 현황을 공부상 현황으로 정리해야 할 것이다.

반면, 주택면적이 상가면적보다 같거나 적으면 주택면적(단, 부속토지는 안분계산 함)에 대하여만 비과세를 받을 수 있다.

비즈앤택스는 양도시기의 검토 역시 양도세 절세의 중요한 한 부분이라고 강조했다.

양도시기에 따라 양도소득세 세율이 크게 다르며, 장기보유특별공제 여부도 달라진다. 특히 1세대 1주택의 비과세 적용과 8년 자경농지의 양도∙농지의 대토 등의 감면은 양도 부동산의 보유기간이 매우 중요하므로 양도하기 전에 양도의 시기를 검토하여 조정한다.

1년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우 50%의 무거운 세율을 적용하지만, 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6%~35%의 누진세율을 적용하므로 양도시기를 조정할 수 있다면 세금 부담을 줄일 수 있다.

한편, 비즈앤택스는 이 외에도 부동산 중개수수료, 법무사 등기 수수료, 기타 비용 등에 대한 증빙을 갖추면 필요경비로 공제를 받을 수 있으므로 꼼꼼하게 챙겨야 한다고 당부하며, 양도하기 전에 반드시 세무전문가와 충분하게 상담하고 검토하는 것이 최적의 절세방법이라고 말했다.