2021 상가건물임대차 보호법 보증금 범위 및 적용대상 / '소액임차인' 기준과 우선변제액

상가건물의 임대차보호법사업자 등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물의 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차.  상가건물 임대차보호법 보증금 범위 및 보증금 중 일정액의 범위 (확정일자+대항력 : 우선변제권), (대항력 : 최우선변제권)                 ↖ 인도+사업자등록적용범위 이상의 금액은 보호를 받지 못함.1) 적용 대상 : - 주된 부분이 영업용 건물의 전부 또는 일부의 임대차일 것.▶사업자 등록의 대상이 되는 건물의 임대차▶전세 또는 차임이 있는 임대차▶일시적 임대차가 아닐 것- 환산 보증금이 법 적용 대상 금액의 범위 이내일 것.○ 환산보증금= 보증금 +(월 차임 x100)환산보증금 범위 적용 대상 여부 (2019.4.2 이후 체결 또는 갱신계약에 해당)▶서울 : 9억 원▶부산 및 과밀 억제권역 (서울시 제외) : 6억 9천만 원▶광역시 (수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외 ) 안산시, 용인시, 광주시, 세종시, 파주시, 화성시) : 5억 4천만 원▶그 밖의 지역 : 3억 7천만원2) 대항력○건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 때 익일 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력 발생3) 보증금의 회수 (우선변제권)○ 대항력(건물인도+사업자등록) + 임대차 계약서상 확정일자(세무서에서 받아야 함)○임차인의 보증금 반환 채권을 양수한 금융기관 등은 우선변제권을 승계4) 보증금 중 일정액 보호 (최우선 변제권)○상가 건물 가액의 2분의 1범위 내에서 환산보증금 내에서 보호받을 수 있다. 5) 배당 요구 1. 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등) 설정 일자 기준임2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 함3. 경매개시 결정의 등기전에 대항력(건물인도+사업자등록)을 갖추어야 하고 배당요구의 종기까지 대항력 유지해야 함4. 임대건물 감액 (임대인 소유의 대지가 액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음 6) 임대차 기간○기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 함(최단 존속기간은 1년)○임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효도 주장할 수 있다○임대차 종료 후 보증금 반환 시까지 임대차 관계는 존속한다7) 계약 갱신 요구권○최대 10년 보장 :임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우정당한 사유 없이 임대인은 거절할 수 없습니다. 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지않는 범위에서만 행사할 수 있다.8) 계약 갱신 임대료 인상률○환상 보증금 이하의 임차인인 경우, 상임 법 규정에 따라 5% 이하로 제한한다환산보증금 초과 임차인에게 적용이 제외된다9) 권리금 회수 기회 여부○임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됨.* 강행규정으로 이법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 <hr data-ke-style="style7"> 【 상가건물 적용대상 및 소액임차인기준과 우선변제액 】 <div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 96.32%;" border="1"><tbody><tr><td style="width: 8.59%; text-align: center;">기준 시점</td><td style="width: 40.07%; text-align: center;">지역</td><td style="width: 18.95%; text-align: center;">적용범위</td><td style="width: 15.28%; text-align: center;">임차인 보증금 범위</td><td style="width: 13.38%; text-align: center;">보증금 중 일정액의 범위</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="4">2002. 11. 1.~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">2억4천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">4,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,350만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">1억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,900만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,170만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(군지역과 인천광역시 지역 제외)</td><td style="width: 18.95%;">1억5천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">1억4천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">2,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">750만원</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="4">2008. 8. 21~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">2억6천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">4,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,350만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">2억1천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,900만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,170만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(군지역과 인천광역시 지역 제외)</td><td style="width: 18.95%;">1억6천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">1억5천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">2,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">750만원</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="4">2010. 7. 26~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">3억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">5,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,500만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">2억5천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">4,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,350만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시</td><td style="width: 18.95%;">1억8천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">1억5천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">2,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">750만원</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="4">2014. 1. 1.~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">4억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">6,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">2,200만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">3억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">5,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시</td><td style="width: 18.95%;">2억4천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,800만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,300만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">1억8천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="7">2018. 1. 26.~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">6억1천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">6,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">2,200만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">5억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">5,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">부산광역시(기장군 제외)</td><td style="width: 18.95%;">5억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,800만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,300만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">부산광역시(기장군)</td><td style="width: 18.95%;">5억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시</td><td style="width: 18.95%;">3억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,800만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,300만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">세종특별자치시, 파주시, 화성시</td><td style="width: 18.95%;">3억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">2억7천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 8.59%;" rowspan="7">2019. 4. 2.~</td><td style="width: 40.07%;">서울특별시</td><td style="width: 18.95%;">9억원 이하</td><td style="width: 15.28%;">6,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">2,200만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)</td><td style="width: 18.95%;">6억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">5,500만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,900만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">부산광역시(기장군 제외)</td><td style="width: 18.95%;">6억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,800만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,300만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">부산광역시(기장군)</td><td style="width: 18.95%;">6억9천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시</td><td style="width: 18.95%;">5억4천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,800만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,300만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">세종특별자치시, 파주시, 화성시</td><td style="width: 18.95%;">5억4천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr><tr><td style="width: 40.07%;">그 밖의 지역</td><td style="width: 18.95%;">3억7천만원 이하</td><td style="width: 15.28%;">3,000만원 이하</td><td style="width: 13.38%;">1,000만원</td></tr></tbody></table></div>※ 상가건물임대차보호법 시행령 부칙 <제25036호, 2013.12.30.> 제4조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제6조 및 제7조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.※ 상가건물임대차보호법 시행령 부칙 <제29671호, 2019.04.02.> 제2조(적용범위에 관한 적용례) 제2조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다. <hr data-ke-style="style7">1) 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력)제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」제8조, 「소득세법」제168조, 「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.