Re:대지권 미등기아파트의 대위등기방법을 알고 싶습니다.

아파트은 전유부분과 공용부분 대지권 위 3가지 의 등기사항으로 이루어집니다. 건물등기[전유부분, 공용부분] 사용검사후 즉시 보존등기가 시공사 또는 조합에게 이루어지고 대지권등기는 토지의 제한사항등을 정리하여 각 건물부분에 속한 대지권등기가 이루어지는 이경우 다소 시간이 걸려 1년이상 길게는 10여년동안 대지권등기를 이루어지지 않는 사이에 경매로 나온 아파트가 대부분입니다.   그리하여 은행 및 채권자는 건물부분만 저당을 설정하는게 통례이며 채권회수를 위해 대지권 미등기 상태에서 아파트를 경매신청하게 됩니다.   이러한 경우 경매 법원 2가지 형태로 경매를 진행하게 되는데   1. 전유부분과 불가분적인 일체로써 경매대상이 되어야 할 대지권의 존재가 밝혀진때에는 대지권을 경매목적물에 포함하여 최저매각금액을 결정하고, 매각공고 및 매각물건명세서에 표시함 --> 이러한 경우는 드물다 왜 경매법원이 적극적으로 대지권유무를 신청채권자에게 보정을 명하여 준비하는데 그 적극성과 시간적 문제 때문임   2. 또는 대지상용권이 존재하지 아니하거나, 존재하더라도 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여서만 경매절차를 진행 합니다. ---> 간혹 "대지권 없음"이라고 매각공고 또는 감정평가상에 기재된 경우등   대법원은 민법 제358조 본문 "저당권의 효력은 저당부동산에 부함된 물건과 종물에 미친다"는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 그 대지사용권에까 지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 모함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대햐여도 다른 후순위 채 권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시. 이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있 고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표 시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 "대지권 미등기"라고 기재하게 되는데 이 경 우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다. 그리고 이런 경우 감정 평가를 보면 대지부분에 대한 평가가 되어 있기 마련이므로 미등기된 대지권의 감정가 격도 감정평가서상에 나타나게 된다. 따라서 매수인은 대지권도 취득할 수 있게 된다. 다만 등기의 방법이다. 이 경우 전소유자(경매당시 소유자)명의의 대지권 등기가 되어 있지 않으므로 매수인은 대위등기에 의하여 2번의 등기절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있게 된다   즉 시공사, 조합등에서 ---> 전소유자 ----> 경매매수인 앞으로 대지권등기를 하여야합니디ㅏ   시공사등에서 대지권에 관한 서류 와  매각허가결정문정본.대금완납증명원.등기권리증. 감정평가서[경매감정]을 첨부하면 진행할 수 있을 것으로 사료됨   그리하여 비용이 문제인데 공시지가 기준에 등록세율을 적용하면 등록세를 2번 납부하는 결과가 되겠지요 이경우에는  낙찰로 인한 소유권이전등기 후 이고 서류등을 취합하기가 번거롭고, 등기소의 보정명령등을 감안하여 법무사에 의뢰하시는 것이 시간적, 정신적인 절약이 되지 않을까요 또한 대법원 판례는 일관성있게 [구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가  경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료되었다 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당된다고 볼수 없다]라고 판시하고 있습니다.