■ 의의
개인이 당해 연도에 일정한 자산을 양도함으로 인하여 발생한 소득을 과세대상으로 하여 부과하는 소득세이다.
건축물, 선박 및 항공권의 소유에 대하여 그 소유자에게 부과하는 지방세를 말한다. 매년 6월1일 현재 토지와 건물을 보유한 자에 대하여 부과된다.
■ 과세대상
1) 부동산 : 토지, 건물
2) 부동산에 관한 권리 : 분양권
3) 기타자산 : 영업권, 이용권, 회원권, 주식
■ 양도의 개념
1) 사실상 양도, 유상양도
2) 양도로 보는 경우
㉠ 매매
㉡ 교환
㉢ 법인에 대한 현물출자
㉣ 부담부 증여의 채무인수액
㉤ 대물변제
㉥ 환지청산금을 교부받은 경우
㉦ 양도담보물이 채무의 변제에 충당된 경우
㉧ 상속포기 대가로 현금을 받은 경우
■ 계산절차
계산절차는 다음과 같다.
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.drapt.com%2Fimg_data%2Ftax%2F2006%2F09%2F04%2F1157359847k.jpg)
■ 세율
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.drapt.com%2Fimg_data%2Ftax%2F2006%2F09%2F04%2F1157360037f.jpg)
■ 신고방법
1) 예정신고
양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자가 양도소득과세표준을 다음의 구분에 의한 기간 이내에 납세지관할세무서장에게 신고하는 것을 말한다.
토지 및 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산은 그양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 내 신고한다.
2) 확정신고
당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고한다.
■ 납부
양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국
주민세 납부장소: 주소지 시ㆍ군ㆍ구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국
주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구에 납부
■ 분납
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있다
납부할 세액이 2천만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 : 납부할 세액이 100분의 50 이하의 금액
양도소득세를 계산하는 방법
양도소득세를 계산하는 방법은 기준시가로 계산하는 방법과 실지거래가액으로 계산하는 방법 2가지가 있습니다.
■ 기준시가
소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정에 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다.
부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙이다.
* 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고 할 수 있다.
* 그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 신고할 수 없다.
※ 소득세법 제 99조 및 동법 시행령 제164조 및 제165조에 규정에 의하는 바, 토지는 당해 필지의 개별공시지가, 건물은 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액이며,
특히, 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 수도권, 광역시 이상의 도시에 있어서 상업용건물과 오피스텔은 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액을 말하며, 골프회원권도 매년 2월1일과 8월1일에 정례적으로 2회 고시를 하고 있습니다.
▣ 토지: 개별공시지가
▣ 개별주택: 토지와 건물을 일괄 평가하여 공시한 개별주택가격 - '05.7.13 이후 양도분부터 적용한다.
▣ 공동주택: 토지와 건물을 일괄 평가하여 공시한 공동주택가격 - '05.7.13 이후 양도분부터 적용되며, 아파트와 대형연립(165㎡이상)은 국세청이 고시한 기준시가 를 적용한다.(2006년부터는 모든 공동주택을 건설교통부장관이 가격을 공시한다.)
▣ 일반건물: 국세청 건물기준시가
▣ 상업용건물ㆍ오피스텔: 국세청장이 토지와 건물을 일괄 평가하여 고시한 기준시가
※ 유의사항 : 양도한 부동산이 주택에 해당되는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택 기준시가가 있는지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택 가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
■ 실거래가
양도자와 양수자가 실제로 주고 받은 거래금액을 가지고 양도가액과 취득가액을 계산하는 경우이다.
▣ 단기매매차익 목적의 투기거래
* 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
* 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
▣ 조세부담 회피목적의 투기거래
* 허위계약서작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
* 미등기자산을 양도하는 경우
▣ 고가주택을 양도하는 경우
▣ 확정신고 기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 자진신고하는 경우
▣ 1세대 2주택 이상 소유자가 양도하는 주택
▣ 나대지 등 비사업용 토지를 양도하는 경우
▣ 투기지역 내의 부동산 거래
* 다만, 소형주택 및 2006.12.31 이전에 공익사업으로 수용되는 부동산은 기준시가로 계산한다