스크랩 (정책) 부동시장 정상화 종합대책 발표- ｢서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책｣

[張埈鎔(대섭)교수]

주택거래 정상화와 주거복지 증진을 통해

서민 주거안정 도모 

- 정부, ｢서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책｣ 발표 -

정부는 관계기관간 논의와 당정 간담회를 거쳐 4.1 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 확정·발표하였다.

【 대책 수립 배경 】

□ ’08년 이후 주택시장은 침체국면이 지속되고 있고, 이로 인해 주택거래가 위축되고, 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 전세시장 불안도 지속되는 상황이다.

ㅇ 이로 인해 실수요자의 거래불편이 가중되고, 무주택 서민들도 높은 전셋값 부담으로 고통을 겪고 있다. 또한 중개·이사·인테리어 등 관련 서민업종의 어려움도 심화되고 있다.

□ 이 같은 주택시장 침체는 민간소비 회복을 지연시키고 향후 시장 부진 심화․장기화시 금융시장의 안정성에도 악영향을 미치는 등 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 우려도 있는 상황이다.

ㅇ 이에 박근혜 정부는 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련하게 되었다.

【 대책 주요내용 】

□ 가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피하여 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장의 조기회복을 도모한다.

ㅇ 또한, 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어, 렌트푸어에 대한 지원방안을 강구하고,

ㅇ저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원서비스를 확대하는 보편적 주거복지도 실현할 계획이다.

1. 주택시장 정상화

① 주택 공급물량 조절

□ 주택공급물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정한 수준으로 조절해 나갈 계획이다.

ㅇ 공공분양주택은 기존 연 7만→2만호로 축소하되, 60㎡ 이하 소형주택으로만 공급하고, 소득․자산기준을 강화하여 민간주택과 차별성을 높이기로 하였다.

- 수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공급물량 및 청약시기 등을 조정할 예정이다.

* ’13년 보금자리 청약물량을 당초 1.6만호 → 0.8만호 수준으로 대폭 축소

ㅇ 이와 함께 시장수요를 감안하여 공공택지·보금자리지구 등의 사업계획을 조정하고,

ㅇ 민간부문의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있도록 의무 착공기간을 연장(2년→3년)하고, 공급과잉 우려가 큰 원룸형 도시형생활주택의 공급도 적정 수준으로 유도해나갈 계획이다.

② 세제․금융․청약제도 개선을 통한 유효수요 창출

□ 생애최초 주택구입자에 대해서는 취득세 한시면제, 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입을 지원할 계획이다.

ㅇ 부부합산 6천만원이하 가구가 금년말까지 6억원·85㎡이하 주택을 생애최초로 구입*할 경우 취득세를 전액 면제한다.

* 법 시행일∼금년말까지 소유권이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료한 주택에 한함

ㅇ국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모를 확대(2.5→5조원)하고 소득요건 상향(부부합산 5.5천 → 6천만원), 금리 인하(3.8%→3.3∼3.5%)도 추진할 계획이며,

-생애최초주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화 적용한다.

< 현 행 >			< 개 선 >
면적 소득	85㎡이하	⇒	면적/가액 소득	60㎡/3억이하	60∼85㎡/6억이하
부부합산  5.5천만원	3.8.%		부부합산 6 천만원 이하	3.3%	3.5%

□

또한 양도소득세 한시 감면, 청약제도 개선을 통해 주택구입을 촉진할

계획이다.

ㅇ 9억원 이하 신규․미분양주택을 구입하거나, 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 금년말까지 구입*할 경우 취득후 5년간의 양도소득 세액을 전액 면제할 계획이다.

* 법 시행일부터 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 한함

ㅇ 민영주택 청약가점제(’07.9∼) 적용대상을 85㎡이하에만 적용(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다.

- 또한, 주택 교체수요를 지원하기 위해 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여토록 하였다.

□ 시중 여유자금을 활용하여 민간임대주택 시장을 활성화할 계획이다.

ㅇ 임대사업자의 택지비 부담을 완화하기 위해 「토지임대부 임대주택」제도를 도입하고, 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 「주택임대관리업」을 신설하며,

ㅇ 리츠 등을 활용한 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠에 대해서는 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)의 적용을 배제할 계획이다.

ㅇ 아울러, 민간의 임대주택에 대해서도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여하여 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 하는「準공공임대주택」제도를 도입한다.

* (요건) 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한

* (혜택) 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면, 양도세 장기보유 특별공제율 60%

□ 이와 함께, 시장과열기에 도입된 과도한 규제개선을 위해 분양가상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면 등을 추진한다.

ㅇ 또한, 정비사업시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능토록 하고, 주택미분양자에 대한 현금청산시기를 조정(분양신청시점 → 관리처분인가 이후)하는 등 정비사업 관련 규제를 완화하고,

ㅇ 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구할 계획이다.

- 안전성 확보를 위해 전문가 그룹을 통해 구체적인 허용범위를 정하고, 개별사업에 대해 전문기관의 구조안정성 검토를 의무화할 계획이며,

- 동시다발적인 사업 추진으로 도시과밀 문제나 전세난이 초래되는 일이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획을 수립한 후 중앙도시계획위원회 심의를 받도록 할 계획이다.

2. 하우스·렌트푸어 지원

① 하우스푸어 지원

□ 하우스푸어 지원은 주택보유 희망여부, 연체 여부에 따라 다양한 방안을 시행할 계획이다.

ㅇ 주택보유 희망자 중 연체우려가 있거나, 장·단기 연체자의 경우 금융권 자체적으로 또는 신용회복위원회를 통하여 채무조정하고,

- 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고, 채권 전부 매입시 차주에게 보유지분매각 옵션을 제공토록 할 계획이다.

- 정상차주(85㎡이하 1주택 보유, 연소득 5천만원 이하)인 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입하여 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해주도록 하였다.

ㅇ 주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택(일부지분 포함)을 매각하고, 이를 재임대(5년)하여 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 할 계획이다.

- 임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용하게 된다.

ㅇ 또한, 주택연금 가입연령을 60세→50세로 낮추고, 일시인출한도를 50%→100%로 확대할 계획이다(1년 시행후 연장검토).

② 렌트푸어 지원 : 목돈안드는 전세

□ 렌트푸어 지원은 전세대출을 담보대출화하여 금리인하·한도확대가 가능하게 하되, 집 주인 성향 등을 감안하여 다양한 방안을 시행한다.

ㅇ 집주인 담보대출방식(목돈안드는 전세Ⅰ)은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달하여 대출금리를 인하하고,

- 집 주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여할 계획이다.

* 금융기관은 수도권 5천만원, 지방 3천만원 한도내 대출

ㅇ 임차보증금 반환청구권 양도방식(목돈안드는 전세Ⅱ)은 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도할 경우

- 금융기관에게 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화하여 대출금리 인하 및 한도확대가 가능토록 하였다.

※ 우선변제권 부여를 위한 주택임대차보호법 개정방향에 대해서는 법무부에서 별도 보도자료 배포

ㅇ 아울러, 주택기금의 전세자금 지원도 확대할 계획이다.

- 소득요건 상향(부부합산 4→4.5천만원), 대출한도 확대(수도권 8천만원→1억원), 지원금리 하향조정(3.7%→3.5%)하고, 전세금 증액분에 대해서도 추가대출을 허용키로 하였다.

3. 보편적 주거복지

□ 무주택 저소득가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 ‘보편적 주거복지’를 추진할 계획으로,

ㅇ 2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 소득 5분위 이하 550만가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 할 계획이다.

① 행복주택 등 연 13만호 공공주택 공급

□공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급할 계획이다.

ㅇ 공공 임대주택은 건설방식(7만호)과 매입·전세방식(4만호)을 합해 연 11만호를 공급하고, 매입·전세임대 및 행복주택 등 도심내 물량을 최대한 확보한다는 방침이다.

                                                         < 공공주택 공급계획 >

	공공 분양	임대 계						매입․전세
			건설 임대	국민	영구	공공임대
						공공	민간
연 13만호	2.0	11.0	7.0	3.8	1.0	1.2	1.0	4.0

*

기 착공된 물량의 영향을 받는 ’13～’14년에는 각각 10.2만호, 11.8만호 준공

* 행복주택 물량은 건설임대에 포함

□ 행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용하여 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설하여 도심재생 및 지역 활성화를 도모할 계획이다.

ㅇ 향후 5년간(’13∼’17년) 총 20만호를 공급하되, 금년에는 수도권 도심의 6∼8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이며(일부는 착공 추진),

- 왕성한 사회활동을 하고있는 사회초년생, 신혼부부, 대학생과 주거취약계층에게 부담 가능한 저렴한 수준의 임대료로 공급할 계획이다.

② 수혜자 맞춤형 주거비 지원 강화

□주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식을 확대하고, 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 생애주기별 주거취약시기에 대한 지원을 강화해 나갈 계획이다.

ㅇ 저소득 가구의 월 임대료 보조를 위해 현행 주거급여 제도를 소득·거주형태·임대료 부담수준 등을 종합적으로 고려한 주택 바우처 제도로 확대·발전시켜 나갈 예정이다.

* (’13.상) 사업모델 확정, (’14.상) 시범사업, (’14.하) 기초생활보장제도 개별급여 전환과 함께 도입

ㅇ 또한, 생애주기별 주거취약시기에 대한 정부지원도 강화한다.

- 대학생 주거지원을 위해 대학생 전세임대를 지속 공급(연 3천호)하고,

 기숙사 건축비 일부(53%)에 대해 저리(연 2.0%)로 국민주택기금을

융자지원하며,

- 부부합산 연소득 5천만원이하 신혼부부에 대해 연 3.5%의 저리

 전세자금을 연 2.5조원 규모로 지원할 계획이다.

- 저소득층의 높은 1인 가구 비중을 감안하여 공공임대주택의 소형주택

비중을 확대하는 한편,

* 국민임대주택 및 매입임대의 30%는 원룸형으로 공급

- 고령자, 장애인을 위한 배리어프리(barrier-free) 등 주거약자용 편의시설을

 갖춘 주택공급을 확대해 나갈 계획이다.

* 영구․국민임대중 주거약자용 주택비중을 현재 3∼5%에서 지속 확대

③ 공공임대주택 관리의 공공성 강화

□ 임대주택 관리를 유지․보수 외에도 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스로 발전시켜 나가고, 주거복지사를 양성하여 영구임대주택단지의 주거복지서비스 향상 및 전문성을 강화한다는 방침이다.

ㅇ 아울러, 저소득 서민의 주거비 부담 완화를 위해 영구임대주택의 난방용 유류에 대한 부가세도 면제할 계획이다.

【 기대효과 】

□ 정부는 이번 대책을 통해 주택시장이 과거의 과도한 정부개입과 규제의 틀에서 벗어나 자율조정기능을 회복하는 계기가 될 것이며,

ㅇ 시장 침체기에 어려움을 겪고 있는 하우스·렌트푸어에 대한 안전장치가 마련되어, 가계안정을 도모하고 주택·금융시장에 미칠 부정적 영향을 사전에 방지할 수 있을 것으로 내다봤다.

□ 이번 대책은 주택거래 정상화뿐 아니라, 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현방안을 제시함으로써, 주거 분야의 사회안전망을 확보할 수 있는 계기가 되고

ㅇ 서민 주거안정뿐 아니라 우리나라의 전체적인 복지수준을 한단계 업그레이드하는 데 기여할 것으로 기대된다.

□정부는 이번 대책이 조기에 가시화될 수 있도록 관계부처간 협업을 통해 관련 후속조치를 조속히 추진하고, 법률 개정사항도 국회 협조를 통해 신속히 추진할 계획이다.

       * 첨부파일

주택거래 정상화와 주거복지 증진을 통해 서민 주거안정 도모(관계부처 합동).hwp

(별첨1) 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책.hwp

(별첨-2) 지방 주택시장의 정상화에 미치는 효과.hwp

[張埈鎔(대섭)교수]

주택시장 정상화 정부대책(4월1일)