건폐율,용적율 용어해설 및 계산방법

[부동산114]

※건폐율,용적율 용어해설 및 계산방법

건폐율과 용적율은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 면적을 말하는것으로 전국의 토지는 하나의 용도지역을 가지고 있는데 그 용도지역은 건폐율과 용적율이 [국토의 계획 및 이용에관한법률 (이하 "국계법"]에 의하여 이미 정해져있습니다

다만 국계법에 정해져있는 건폐율롸 용적율은 최고요율입니다. 실질적으로 건축행위를 하고자할 경우에는 용도지구, 용도구역, 건축법, 도로법, 조례 등에 의해 최고요율에서 가,감해지기도 합니다.

건폐율과 용적율만 놓고 본다면 요율이 높은 토지가 당연히 비쌉니다

[건폐율]

건폐율이란 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 바닥면적이라고 생각하시면 됩니다. 예를들어 100평의 토지가 건폐율 50%에 해당한다면 그 토지에 지을수있는 건축물의 바닥면적은 50평을 넘어서는 안된다는말입니다 (100평 X 50% = 50평)

[용적율]

 용적율이란 한필지의 토지위에 건축할 수있는 건축물의 연면적 합계를 말합니다. 예를들어 100평의 토지가 용적율 200%에 해당한다면 그 토지위에 지을수있는 건축물 바닥면적의 합계가 200평을 넘어서는 안된다는 말입니다.

용도지역별 건폐율/용적율

 

용도지역	용도지역세분	건폐율(%)	용적율(%)
전용주거지역	제1종 전용주거지역	50 %	50 ~ 100 %
	제2종 전용주거지역	50 %	100 ~ 150 %
일반주거지역	제1종 전용주거지역	60 %	100 ~ 200 %
	제2종 전용주거지역	60 %	150 ~ 250 %
	제3종 전용주거지역	50 %	200 ~ 300 %
	준주거지역	70 %	200 ~ 700 %
상업지역	중심상업지역	90 %	400 ~ 1500 %
	일반상업지역	80 %	300 ~ 1300 %
	근린상업지역	70 %	200 ~ 900 %
	유통상업지역	80 %	200 ~ 1100 %
공업지역	전용공업지역	70 %(산업단지: 80%)	150 ~ 300 %
	일반공업지역		200 ~ 350 %
	준공업지역		200 ~ 400 %
녹지지역	보전녹지지역	20 %(취락지구: 40%)	50 ~ 80 %
	생산녹지지역		50~100 %
	자연녹지지역		50~100 %
도시계획 안의 지역지정이 없는 지역		20 %(산업단지내공장80%)	50~100 %
도시계획 외의 지역		건축법	건축법

◆위표는 2002년1월 기준이며 위표기한 내용은 관계법령에 따라 변동이 있을 수 있다.

[건폐율과 용적율 계산법]

 한필지의 100평의 토지가 건폐율50%에 용적율 200%에 해당된다면 일단 건폐율에 의해 바닥면적(1층) 50평을 짓고 그 위로 용적율에 의해 200평을 올릴수 있다는것입니다. 그러니까 이경우에는 바닥면적 50평짜리를 4층 높이로지을수있다는 말입니다.

물론 이 경우 바닥면적 40평짜리 5층을 지어도 됩니다.

건폐율=> 1000제곱미터*50%=500제곱미터

용적율=>1000제곱미터*200%=2000제곱미터

1,건물의 바닥면적(수평투영면적)은  최대  500제곱미터까지만 건축할 수 있습니다.

나머지 500제곱미터의 땅은  건축을 할수 없고  조경을 하거나   주차장   공지등 적당

한 용도로 사용하시면됩니다.

2, 층수는  1층의 바닥면적에 따라 달라짐니다

1층의 바닥면적을 500제곱미터로 하면 최고 4층까지 올릴수 있습니다.

연면적 2000제곱미터 / 500제곱미터= 4층

바닥면적을 200제곱미터로 하면 2000 / 200=10층까지 가능합니다.

위는 단순계산했을경우이고 실제로는 사선제한이나 고도지구내건축물 지구단위계획등

에 의해 건물의 높이가 위에 계산된 층수보다 낮아질 수  있습니다.