8.2 부동산 대책

[류욱상(smartboy)]

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

 (1) 투기과열지구 및 투기지역 지정

① 투기과열지구 및 투기지역 지정   (지정효과, 지정지역 등 ☞ 참고 1)

□ (투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정

□ (투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남  4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포,  양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정

   * 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정

□ 투기과열지구, 투기지역 모두 8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생

< 투기과열지구 및 투기지역 지정 >

구 분	투기과열지구 (`17.8.3)	투기지역 (`17.8.3)	조정대상지역 (`16.11.3, `17.6.19대책)
서 울	전 지역 (25개구)	강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11개구)	전 지역 (25개구)
경 기	과천시	-	경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2)
기 타	세종시	세종시	부산 7개구, 세종시

 (2) 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선

 

◈ 민간택지에 대한 분양가상한제 적용요건을 개선하고,

 ㅇ 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정

① 현 황

□ 공공택지는 의무적용, 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위를 통해 선정된 지역에 적용

 ㅇ 다만, 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건^*이 엄격하게 규정 되어 있어 아직까지 적용사례 없음

   * (주택가격) 3개월간 상승률 10% 이상
(거래량) 3개월간 거래량이 전년대비 3배 이상
(청약경쟁률) 직전 3개월 연속하여 평균 청약경쟁률이 20:1 이상인 경우

② 개 선

□ 과도한 분양가로 인한 시장불안을 차단하고 실수요자의 내 집 마련 부담이 적어지도록 분양가상한제 적용지역의 지정요건을 개선

 ㅇ 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선

③ 추진계획

□ 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 적용기준 개선을 위한 주택법 시행령 개정 (9월 예정)

(3) 재건축·재개발 규제 정비

① 재건축 초과이익 환수제 시행

□ 재건축부담금 부과 유예^*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행

② 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

□ (현행) 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한^*되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용

   * 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 (양수자는 현금청산 대상이 됨)

□ (개선) 예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화

   * 1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유

                → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유

     2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유

                     → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유

□ (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법 시행령｣ 개정(’17.9 예정)

 ㅇ 개정(안) 시행 이후 모든 재건축 조합에 적용

※ (참고) 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해,

   투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획

③ 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한

□ (현행) 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없음

   * 재건축 사업은 투기과열지구 지정시 조합설립 시점부터 조합원 지위양도가 제한

 ㅇ 이에 따라, 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입

□ (개선) 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지

*	조합설립	1년 →	사업시행인가	1년 →	관리처분 인가	6월 →	착공	3년 →	준공
			(조합원분양)				(일반분양)

 ㅇ 이를 통해, 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단

□ (추진계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)

   * 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용

④ 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화  (전국)

□ (현행) 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내^*에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정

   * 15% 또는 12% 범위 내에서 시·도지사가 지자체별 의무비율을 고시로 정함

 ㅇ 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계

□ (개선) 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착을 제고

< 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화>

구 분	서 울	경기, 인천	지 방
현 행	0～15%	0～15%	0～12%
개 선	10～15%	5～15%	5～12%

□ (조치계획)  ｢정비사업 임대주택 건설 비율 고시｣ 개정 (’17.9 예정)

   * 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용

⑤ 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한

□ (현행) 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없음

 ㅇ다만, 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기  수요가 존재

□ (개선) 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

< 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 및 조합원 분양 당첨제한 >

旣 당첨 (요건)	-(5년內)→	재당첨 대상 (효과)		당초	→	조정
1) 정비사업 일반분양		정비사업 일반분양		X		X
2) 정비사업 일반분양		조합원 분양		O		X
3) 조합원 분양		정비사업 일반분양		O		X
4) 조합원 분양		조합원 분양		O		X

  1) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양 당첨에 제한

  2) 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행일 이후 취득한 주택을 통한 조합원 분양분 당첨에 제한

  3) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분 당첨에 제한

  4) 조합원 분양분 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 법 시행 이후 취득한 주택을 통해 조합원 분양분 당첨에 제한

□ (조치계획) ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정(법안 발의 ’17.9 예정)

 ㅇ 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 받거나, 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용

   * 다만, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 다음의  ① 또는 ② 경우는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됨

   - ① 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우

   - ② 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우

 (4) 과열지역은 도시재생 뉴딜에서 선정 제외 등

□ 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리

   * 투기과열지구 또는 투기지역의 경우 내년에 집값이 안정되면 부동산시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석한 후 선정여부 검토

□ 지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하고, 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기

   * 국토부, 지자체 등은 합동으로 부동산 시장동향 점검을 강화

 2. 실수요 중심의 주택수요 관리 강화

 (1) 양도소득세 강화

  (조정대상지역에 적용)

① 다주택자^* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

   * 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함

□ (내용) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제^* 적용 배제

   * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제

< 다주택자에게 적용되는 양도세율 >

구 분	2주택자	3주택자 이상
현 행	양도차익에 따라 기본세율(6∼40%) 적용
개 정	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p

   * 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택^* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

< 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시 >

△ (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택

△ (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택

△ (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

△ (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택

△ (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장

   문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우

△ (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

△ (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택

△ (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우

□ (적용시기) ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화

□ (내용) 조정대상지역 내 1세대 1주택^* 비과세 요건에 거주요건 추가

    * 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외

 ㅇ (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하

 ㅇ (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주

   * 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세

□ (적용시기) 8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용

③ 분양권 전매시 양도소득세 강화

□ (내용) 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)

   * 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

□ (적용시기) ‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용

 (2) 다주택자 등에 대한 금융규제 강화

① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화

□ (현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능

□ (개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한

□ (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행

② LTV·DTI 강화

□ 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용

 ㅇ (현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%^*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등^**에 대해 40% 적용

    * (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%

   ** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대

 ㅇ (개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용

□ 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화

 ㅇ 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역^*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용

    * 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가

□ 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자^*는 LTV․DTI를 10%p 완화^* 적용

    * ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하

□ (조치계획) 全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행

< 강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율 (일반 주택담보대출 및 집단대출) >

구  분	투기과열지구 및 투기지역		투기과열지구, 투기지역 外 조정대상지역		조정대상지역  外 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자 (완화)	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주담대 미보유(기본)	40%	40%	60%	50%	70%	60%
주담대 1건 이상 보유(강화)	30%	30%	50%	40%	60%	50%

 * 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입목적 외 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV․DTI 적용 예외를 인정(LTV 50%, DTI 50%)

 * 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제

③ 중도금 대출보증 건수 제한

□ HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건^* 이하로 제한

   * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

 (3) 다주택자의 임대주택 등록 유도

◈ 세제․기금․사회보험 등 인센티브를 강화하여 임대주택 등록을 유도하고, 필요시 등록 의무화 여부 검토

□ 자발적 임대주택 등록을 유도하여, 등록 임대주택 확충 및 공정과세의 기반 마련 등 다주택자의 사회적 책임을 강화

 ㅇ 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외 등

 ㅇ 그 외의 세제, 기금 등과 관련된 인센티브는 관계부처 협의 등을 거쳐 9월 ‘주거복지 로드맵’을 통해 발표

□ 인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우, 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토

 3. 투기적 주택수요에 대한 조사 강화

① 자금조달계획 등 신고 의무화 

□ (현행) 모든 부동산 거래는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등을 신고하도록 의무화

 ㅇ 투기가 발생할 우려가 있는 지역은 주택거래신고지역으로 지정하여 자금조달계획 등을 신고하도록 하였으나, `15년 동 제도 폐지

□ (개선) 투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화  * 민간택지, 공공택지 모두 적용

 ㅇ (대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)

 ㅇ (신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가

   * 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출

 ㅇ (자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용

 ㅇ (벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과

□ (조치계획) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」개정(‘17.9)

   * 시행령 시행일 이후의 주택거래는 자금조달계획 및 입주계획 신고의무 부여

② 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입

□ (현황) 관계기관 합동으로 현장점검을 실시 중이나, 국토부·지자체 공무원은 수사권^* 부재로 부동산 불법행위 단속에 한계

* 피의자·참고인 조사, 증거물 압수·수색·보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등

□ (개선) 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여

    * 旣 도입 분야 : 철도공안 사무, 개발제한구역 단속, 차량운행제한 단속 및 도로시설 관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지 표시 등 50개 분야

 ㅇ 담당 공무원이 수사권을 가지고 상시적 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속의 실효성 강화

   * 사법경찰직무법 개정 추진(`17.하반기)

③ 국세청 등 관계기관 공조 강화

☐ 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을  통해 과열 발생지역에 대한 현장점검을 강화하여 실시

 ㅇ 다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정

☐ 적발된 위법사항에 대해서는 예외없이 행정처분, 국세청 통보 및 형사고발 등 조치하여 엄정하게 처분

④ 불법전매 처벌규정 강화

☐ 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화

 ㅇ (현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

 ㅇ (강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

   * 관련 주택법 개정안이 旣 발의(`17.4.17)

 4. 서민을 위한 주택공급 확대

 ◈ `17년, `18년 수도권 입주물량은 최근 10년평균 및 주택수요를 크게 상회하는 수준이며, `19년 이후에도 충분할 것으로 전망

◈ 최근 주택시장 과열로 인한 서민 주거불안 해소를 위해 수도권 내 공적임대주택 확충 등 공공의 역할 강화

 ㅇ 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설 등을 추진

(1) 수도권 주택 수급전망 및 향후 택지확보 계획

□ 수도권 입주물량은 `17년 29만호, `18년 31만호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만호) 및 주택 추정수요^*(약 21.6만호)를 크게 상회

   * 제2차 장기주거종합계획에서 `18～`22년 수도권 주택수요를 약 21.6만호로 추정

 ㅇ `17년・`18년 서울 입주물량은 各 7.5만호 내외로 최근 10년 평균(6.2만호)을 상회하며, 강남 4개구도 各 1.9만호 및 2.4만호로 많은 수준

 ㅇ 지속적인 주택공급으로 금년 말 수도권 주택보급률은 100%를 넘을 것으로 전망(약 100.1%)되며, 서울도 약 97.8%로 전망

   * 수도권 : (`15) 97.9% → (`17^e) 100.1%  /  서울 : (`15) 96.0% → (`17^e) 97.8%

 ㅇ 1～2인 가구가 거주 가능한 오피스텔 인허가도 지속 증가세

   - `15～`16년 평균 인허가 물량은 직전 3년 평균(`12～`14년)에 비해 수도권은 172%, 서울은 41% 증가

< 수도권 및 서울 오피스텔 인허가 실적 (단위 : 호) >

구 분	`12년	`13년	`14년	`15년	`16년
수도권	33,020	21,356	28,763	64,121	86,986
서 울	17,210	10,280	15,512	19,399	20,941

□ `19년 이후에도 공공택지, 민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 등을 추진

   * 최근 5년 기준, 수도권 인허가의 70%는 민간택지, 30%는 공공택지의 비중

 ㅇ (공공택지) 수도권 內에 51.9만호^*의 공공택지(미착공)를 旣 보유

   * 약 8년치의 공공택지 수요에 해당하는 물량

   - 지속적인 주택공급을 위해 GB해제 등을 통해 ‘신규 공공주택지구’를 개발하여 교통이 편리한 곳을 중심으로 신규택지 확보 추진

 ㅇ (민간택지) 수도권 민간택지에서의 `15년, `16년 인허가 실적은 각각 27만호, 24만호로 민간택지에서도 충분한 주택공급이 가능

   - 서울 민간택지에서의 `15년, `16년 인허가 실적은 각각 9.7만호, 7.1만호로 `13년 이후 지속 증가하여 주택공급에 차질 없을 전망

   - 향후 도심 내 주택이 충분히 공급될 수 있도록 소규모 정비사업(가로주택정비사업 등) 활성화도 지속 추진

참 고

수도권 주택공급 현황 및 전망

□ (인허가) 금년 이후의 입주물량으로 연결되는 ‘15∼’16년 수도권 및 서울의 인허가 물량은 예년 평균치에 비해 큰 폭으로 확대

   * 서울 인허가 : (`05～`14년 평균) 6.3만호,  (`15～`16년 평균) 8.8만호

□ (분양) 수도권·서울의 금년 분양 예정물량은 5·10년 평균을 상회

 ㅇ 특히, 금년 서울 분양물량은 5·10년 평균대비 각각 61% 및 85% 증가하는 등 큰 폭으로 늘어남

< 수도권·서울 공동주택 분양물량(만호) >

구  분	10년평균	5년평균	‘14년	'15년	‘16년	‘17년e
수도권	15.4	17.2	12.4	27.2	23.3	23.1
서  울	3.3	3.8	3.3	4.6	4.3	6.1

□ (입주물량) ‘17∼’18년 입주 예정물량도 최근 5·10년 평균보다 크게 증가할 것으로 전망되며, 강남4개구 및 경기 내 서울 인접지역(과밀억제권역) 등에서의 입주 예정물량도 많은 수준

<  수도권 입주물량 추정(만호)  >

구  분		10년평균	5년평균	‘17년e	‘18년e
수도권		19.5	20.5	28.6	31.6
서  울		6.2	7.2	7.5	7.4
	강남4구	-	1.7	1.9	2.4
경  기		11.1	11.5	18.7	21.5
	과밀억제	-	5.6	7.8	7.5

(2) 주택 공급에서의 공공의 역할 강화

① 공적임대주택 연간 17만호 공급 (5년간 총 85만호)

□ 공공임대주택 연간 13만호, 공공지원^*주택 연간 4만호 공급

  * 민간소유이나 공공이 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택(공공성 : 임대료 상승률 제한 + 시세보다 저렴한 임대료 + 장기임대)

 ㅇ (공공임대) 정부 또는 지자체가 소유․관리하면서 서민들에게 공급하는 임대주택을 연간 13만호 공급 (역대 최대, 준공기준)

   - 특히, 매년 사업승인 및 착공을 7만호 이상 실시하여, 신규 건설하는 공공건설임대주택을 연간 7만호 공급

< 연간 공공임대주택 공급 계획 (단위 : 만호) >

구 분		'08∼'12	'13∼'16	’17	공급 계획 (준공기준)
					'18	'19	'20	'21	'22	합계	평균
합 계		연 9.1	연 10.8	12	13	13	13	13	13	65	13
	건설형	연 6.2	연 6.1	7	7	7	7	7	7	35	7
	매입형	연 1.4	연 1.2	1.6	2	2.5	2.5	3	3	13	2.6
	임차형	연 1.5	연 3.4	3.4	4	3.5	3.5	3	3	17	3.4

  * 매입형과 임차형은 시장여건에 따라 물량을 상호 탄력적으로 조정

 ㅇ (공공지원) 기존 기업형 임대주택의 공공성 강화, 집주인 임대주택 활성화 등을 통해 연간 4만호 공급 (부지기준)

□ 공적임대주택(연간 17만호)의 약 60%(연간 10만호)를 수도권에 공급

 ㅇ 신규 건설하는 공공건설임대주택(연간 7만호)의 60%를 수도권(연간 4만호, 5년간 20만호)에 공급 (준공 기준)

 ㅇ 또한, 공적임대주택이 원활히 공급될 수 있도록 GB 개발, 노후공공청사 복합개발^*, 도심 내 유휴부지 개발 등도 적극 추진

   * 30년 이상된 노후공공건축물을 공공청사, 공공임대주택, 국공립어린이집 등으로 복합개발 → 금년 중 노후공공건축물 전수조사 및 선도사업지 선정

② 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설

□ 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호) 공급과  별도로, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급하되, 시장수요를 보아가며 물량 확대도 추진

 ㅇ (공급계획) GB 해제지역을 활용하거나, 기존 공공보유 택지 활용 등을 통해 총 5만호를 공급(사업승인 기준)

   - 특히, 입지가 양호한 부지를 적극 활용하여 수도권에 3만호 공급

   * 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 과천주암, 위례신도시, 화성동탄2 등에 신혼희망타운 사업을 우선 추진

 ㅇ (주택유형) 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 주택유형을 옵션형으로 선택

   - 신혼부부가 부담 가능한 소형주택(전용 40∼60㎡)으로 건설하고, 보육시설 등을 갖춰 아이 키우기 편한 단지로 조성

 ㅇ (공급대상) 평균소득 이하(행복주택 대상 수준) 신혼부부에게 공급하되, 주거사다리 구축을 위해 저소득 신혼부부 등에게 최우선 공급

   - 잔여 물량이 발생할 경우에는 저소득 일반 청약자에게 공급

 ㅇ (금융지원) 저소득 신혼부부를 위해 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출상품(금리인하 포함) 마련 등 추진

 ☞ 9월 중 주거복지 로드맵을 통해 세부내용 발표

ㅇ 공적임대주택 연 17만호 세부 공급계획 및 신혼희망타운의 구체적인 공급대상·주택유형·시범사업 입지 등을 확정

 5. 실수요자를 위한 청약제도 등 정비

 (1) 청약제도 개편

◈ 투기과열지구 및 조정대상지역에는 ^①1순위 자격 요건 강화, ^②가점제 적용 확대 등을 도입

◈ 전국에 ^③가점제 당첨자의 재당첨 제한, ^④예비입주 선정시 가점제 우선 적용 등을 도입

① 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)

□ (현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득

   * (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상

   * (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치

□ (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화

② 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)

□ (현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제^*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급

   * ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식

□ (개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향

 ㅇ (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%

 ㅇ (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%,  85㎡초과 0% → 30%

< 민영주택 가점제 적용비율 >

구 분	85㎡ 이하		85㎡ 초과
	현 행	개 선	현 행	개 선
수도권 공공택지	100%	100%	50% 이하에서 지자체장이 결정
투기과열지구	75%	100%	50%	50%
조정대상지역	40%	75%	0%	30%
기타 지역	40% 이하에서 지자체장 결정		0%	0%

(국민주택은 공급물량의 100%를 순차제 방식으로 무주택세대에 우선적으로 공급 중)

③ 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)

□ (현행) 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨 가능

 ㅇ 이에 따라, 가점이 높은 일부 무주택자가 순회하여 지방^*의 인기 민영주택을 6개월마다 당첨 후 분양권 전매를 반복

   * ‘재당첨 제한, 1순위 제한’이 없어 청약통장 가입기간(6월) 경과하면 100% 당첨

□ (개선) 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제

④ 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)

□ (현행) 청약 당첨자가 계약을 포기하여 미계약분 발생시 예비입주자(일반 공급 주택수의 20% 이상)를 추첨제로 선정

□ (개선) 예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대

   * 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

☞ ①∼④의 청약제도 개편은 주택공급규칙 개정, 청약시스템(APT2You) 개선 후 9월 중 시행

(2) 지방 민간택지 전매제한기간 설정

□ (현황) 주택법상 수도권 민간택지에 전매제한기간을 설정할 수 있는 근거는 있으나, 지방 민간택지^*에 대해서는 근거가 없음

   * 지방 공공택지는 전매제한기간 설정이 가능하여 1년으로 설정 중

 ㅇ 이에 따라, 지방광역시 등에 분양권 전매를 통해 시세차익을  목적으로 하는 투기수요가 다수 유입되어, 청약경쟁률도 높고 분양권 거래량도 빠르게 증가

   * 청약경쟁률 :  (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1

  ** 상반기 분양권 거래량(만건) : (‘12)1.2, (’13)1.3, (‘14)2.5, (’15)3.3, (‘16)2.3, (’17) 3.0

□ (개선) 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간^*을 설정

   * 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)

 ㅇ 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정

 ㅇ 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구^*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정

   * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장

< 민간택지 전매제한기간 조정 (공공택지는 별도) >

구분	투기과열 지구	非투기과열지구
		수도권			지방
		조정대상지역		기타	조정대상지역	지방 광역시	8개도
		1지역	2지역
현행	소유권 이전등기시	소유권 이전등기시	1년 6개월	6개월	-	-	-
개선	〃	〃	〃	〃	1년6개월～ 소유권 이전등기시	6개월	-
해당지역	서울(전역) 과천	서울(전역), 과천, 광명	성남		부산 7개구	부산기타, 대구, 광주 등

□ (조치계획) 주택법 시행령 개정(안) 시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용

(3) 오피스텔 분양 및 관리 개선

◈ 조정대상지역 내 오피스텔의 전매제한기간을 강화하고,
청약자 보호를 위한 제도 개선 추진

□(현황) 현행 법령상 조정대상지역 지정에도 오피스텔 전매제한 규정이 없어 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생

 ㅇ 또한, 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하여 청약 신청자의 불편이 가중되고, 일부 과장광고로 인한 피해도 발생

□(개선) 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시

 ㅇ 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

	투기과열지구	조정대상지역
현행	(전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20%  * 수도권 지역에 한정	(전매) 전매제한기간 없음, 단 2인 이상에게 전매 불가 (분양) 거주자 우선분양의무 없음
개정	(전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20%  * 전국으로 확대	(전매) 소유권 이전등기시까지 (분양) 거주자 우선분양 20%

 ㅇ일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련

 ㅇ사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설

 ㅇ오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진

□(추진계획) 제도개선 방안을 구체화하여 ｢건축물 분양에 관한 법률｣ 등 개정 추진(‘17.下)

참고 1

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교

	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
기존	▪청약1순위 자격제한 -5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자 -세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자 ▪민영주택 재당첨 제한 ▪재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)		▪양도세 가산세율 적용 -1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p ▪주담대 만기연장 제한 ▪기업자금대출 제한 ▪농어촌주택취득특례배제 -농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
	▪전매제한 -소유권이전등기시(서울, 과천·광명) /1년6개월(성남) ▪단기 투자수요 관리 -중도금대출보증발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리 ▪LTV, DTI 10%p 하향 (투기과열지구·투기지역外)	▪전매제한 -소유권이전등기시 ▪재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후) ▪민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시
신규 추가 또는 효과 강화 (8.2 대책)	▪청약1순위 자격요건 강화 -청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상 ▪가점제 적용 확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%) ▪오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)		▪주담대 건수 제한 -차주당1건 → 세대당1건
	▪양도세 가산세율 적용 -2주택자 +10%p -3주택자 이상 +20%p ▪다주택자 장기보유특별 공제 적용 배제 ▪1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 -2년 이상 거주요건 추가 ▪분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용	▪재개발·재건축규제정비 -재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시) -정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년) -재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화 ▪거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화 -거래가액 3억원 이상 주택
		▪LTV·DTI 40% 적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
적용 지역	40개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종	27개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종	12개 지역 서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종

참고 2

지역별 적용 효과

1. 전국 공통

지  역	달라지는 점
전  국	금융	▪중도금 대출 보증요건 강화
	청약	▪가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 ▪민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용
	공급	▪공적임대주택 연간 17만호 공급 ▪신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설
	정비 사업	▪재건축 초과이익환수제 시행(’18.1∼) ▪재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 상향
	기타	▪민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 ▪다주택자 임대주택 등록 유도 ▪지방 민간택지 전매제한기간 설정(광역시) ▪오피스텔 인터넷 청약 근거 마련 및 허위광고 처벌 강화
	불법 행위 근절	▪특별사법경찰제 도입 ▪국세청 등 관계기관 공조 강화 ▪불법전매 처벌규정 강화

 2. (투기과열지구와 투기지역이 아닌) 조정대상지역

지  역	달라지는 점
경기 6개시 (성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2) + 부산 7개구 (해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)	전국 적용효과 + 기존 조정대상지역 지정 효과 +
	세제	▪다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제 ▪1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가) ▪분양권 전매시 양도소득세 강화(50%)
	청약	▪1순위 자격 요건 강화(+투기과열지구) ▪가점제 적용 확대(+투기과열지구)
	기타	▪오피스텔 전매제한(소유권 이전등기시) 및 지역  거주자 우선 분양(+투기과열지구)

 3. (투기지역이 아닌) 조정대상지역 & 투기과열지구

지  역	달라지는 점
서울 14개구 (구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진) + 과천시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 기존 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪LTV, DTI 40% 적용(+투기지역) 1세대 1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용
	정비 사업	▪재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 ▪정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨 제한 ▪재건축 조합원 지위 양도제한 강화
	기타	▪자금조달계획 선정 의무화

 4. 조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역 모두 해당

 

지  역	달라지는 점
서울 11개구 (강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) + 세종시	전국 적용효과 + 조정대상지역 지정 효과 + 투기과열지구 지정효과 +
	금융	▪주택담보대출 제한 강화(세대당 1건)

주요 q&a 

 6. 이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게
달라지는지?

□ 투기과열지구내 규제 유형별 적용 대상

규제 유형	기  존	변  경
조합원 지위양도 제한	재건축*	재건축
조합원 분양권 전매제한	재건축	재건축, 재개발 도시환경정비사업
정비사업 분양분 재당첨 제한	-	재건축, 재개발 도시환경정비사업
조합원 주택공급수 제한	재건축	재건축

   * 소규모 재건축은 일반 재건축과 모든 규제가 동일하게 적용되나,
가로주택정비사업은 규제 대상 아님

 7. 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

□ 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없음

 ㅇ 다만, 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연^*되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있음

    * 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우
(‘17.9월까지 시행령 개정을 통해 기준 강화 예정, 2년 → 3년)

 8. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 하였으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?

□ 투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나,

 ㅇ 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정임

 9. ‘03년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데, 이 경과규정은 지금도 유효한지?

□ ‘03년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 ‘03년12월31일 이전에 조합인가를 받았고, ’03년12월31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정하여 1회 조합원 지위 양도를 허용하였음

 ㅇ 위 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과규정의 요건(‘03.12.31이전 조합설립 + ’03.12.31이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있음

 10. 투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지?

□ 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에,

 ⅰ) 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 ‘17년 9월 중 발의하여 ’17년 12월까지 법 개정을 완료할 예정임

 ⅱ)또한, 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정하여 12월경부터 적용할 예정임

□ 한편, 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정임

 11. 법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대하여도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지?

□ 이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도,

   ⅰ) 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
ⅱ) 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여      조합원 분양을 먼저 받은 경우,

 ㅇ 조합원 분양이 제한됨

    * (사례) ’16.8월 A 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)
→ ’17.12월 도시정비법 개정‧시행 → ’18.1월 B 재건축아파트 취득
→ ’18.2월 B 재건축아파트 관리처분인가
→ ’23.2월까지 A 재건축아파트 조합원 분양신청 불가

사례	법 개정 전	법 개정 후	적용례
①	강남 A 재건축아파트 조합원 분양 후 5년 이내(일반분양 동일)	강남 B 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)	B아파트 조합원 분양신청 불가
		강남 B 재건축아파트 일반분양 신청	B아파트 일반분양 신청 불가
②	강남 A 재건축아파트 소유(조합원 분양 전)	강남 B 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)	B아파트를 먼저 조합원 분양한 경우 A아파트는 5년간 조합원 분양신청 불가 (반대의 경우도 동일)
		강남 B 재건축아파트를 일반분양으로 취득	B아파트 일반분양 이후 5년 내에는 A아파트 조합원 분양 신청 불가
③	강남 A 재건축아파트 및 B 재건축아파트 소유	재건축아파트 취득 이나 일반분양 신청 없음	A․B아파트 모두 조합원 분양신청 가능
④	대구 A 재건축아파트 조합원 분양 후 5년 이내	강남 B 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)	B아파트 조합원 분양 가능 (대구는 투기과열지구 아님)

 12. 자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는? 허위 신고시 어떤 불이익이 있는지?

□ 투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 됨

 ㅇ 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시․군․구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재하여 제출하면 됨

□ 신고를 받은 시․군․구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있음

 13. 자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하는 것인지?

□ 자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 함

 14. 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제쯤 시작될 것인지?

□ 올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획임

 ㅇ 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 `18년부터 분양이 가능할 것으로 예상

   * 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에 희망타운 사업을 우선 추진

 15. 부동산 시장에 특별사법경찰관제 도입시 어떤 권한을 가지는지? 도입 효과는?

□ 그간 국토부·지자체 합동 점검팀이 부동산 불법행위를 지속적 단속하였으나, 현장 점검시 증거은닉 및 도주 등이 빈번하고 수사권 부재로 증거확보가 곤란하여 단속의 실효성이 부족

 ㅇ 특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치 가능^*

   * 식품위생, 원산지표시, 의약, 공중위생, 환경, 부정경쟁(상표), 철도공안, 개발제한구역 등의 위법행위 단속시 특별사법경찰관제 운영 중

 ㅇ 부동산 불법행위 적발시 신속한 수사를 함으로써 부동산 시장을 교란시키는 행위에 대한 단속의 실효성이 대폭 강화될 것으로 기대

< 정부합동단속 체제와 특사경 체제 비교 >

구분	정부합동단속 체제	특별사법경찰 체제
직무 권한	- 부동산 관련 위법조사, 확인서 징구 등 행정처분과 관련된 제한적인 조사·단속만 가능(필요시 형사고발) · (중개사법 제37조) 등록관청은 투기 등 거래동향 파악, 위법처분을 위해 중개사무소 장부·서류 조사·검사 가능 · (주택법 제55조) 입주자 자격확인 등을 위해 관계기관에 자료정보 제공요청 가능(주민등록, 세금, 금융거래 등)	- 수사권을 갖고 증거확보, 범죄동기, 고의성 위반 등 사법적 조치를 위한 폭넓은 조사 및 단속 가능 · (검사의 사법경찰관리 수사지휘 및 준칙 규정) 수사개시, 범죄인지, 조사행위, 긴급체포, 영장신청, 증거보전, 사건송치 등 수사권 행사 가능

 16. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?

□ 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제함

  ※ 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외됨

□ 상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로  ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용됨

 17. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는
주택은 매수시점인지 매도시점인지?

□ 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용됨

 ㅇ 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않음

  ※ 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 적용

 18. 현재 주택임대사업자 등록시 어떤 혜택이 있는지?

□ 주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고,

 ㅇ 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세
비과세 혜택을 적용받을 수 있음

구 분	세제혜택	요 건
취득세	ㅇ 60㎡ 취득세 면제(신규분양)	ㅇ 임대기간  ①준공공 : 8년  ②일반 : 4년
재산세	ㅇ 2채 이상 등록시  ①준공공 : 전용40㎡이하 면제, 전용40㎡∼60㎡이하 75% 감면, 60㎡∼85㎡이하 50% 감면  ②일반 : 전용60㎡이하 50% 감면, 85㎡이하 25% 감면,	ㅇ 임대기간  ①준공공 : 8년  ②일반 : 4년
소득세· 법인세	ㅇ 임대소득세 감면율  ①3호 이상 준공공 : 75%감면  ②3호 이상 일반 : 30% 감면	ㅇ 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억원 이하 ㅇ 임대기간  ①준공공 : 8년  ②일반 : 4년
양도소득세	ㅇ 준공공임대주택 등 양도소득세 100% 감면	ㅇ `17.12.31.까지 준공공임대주택으로 등록, 10년 이상 계속 임대
	ㅇ 장기보유특별공제 확대	ㅇ 6년 이상 임대한 주택에 대하여 연 2%의 추가공제 적용 ㅇ 준공공임대주택:    8년 이상 임대    50% 공제율,    10년 이상 임대    70% 공제율
	ㅇ 임대사업자의 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례 적용	ㅇ 장기임대주택(5년 이상 임대)과 거주주택(2년 거주한 1주택) 소유
종합부동산세	ㅇ 종합부동산세 비과세	ㅇ 공시가격 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 ㅇ 5년 이상 임대

 19. LTVㆍDTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

□ 주택담보대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는,

 ㅇ 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정임

    * 개정안 시행 이전, 대출승인분까지는 종전 기준을 적용

□ 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는,

 ㅇ 대책발표 이후(8.3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정임

 20. 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이
어려워질 가능성과 대응방안은?

□ LTV․DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금․소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있음

□ 서민층 무주택 세대^*에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려

    * 요건 : 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대

 ㅇ 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV․DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용

 ㅇ 투기지역ㆍ투기과열지구에 대해서는 주택가격 6억원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지)하여 실수요자의 요건을 완화

     * 해당지역 평균주택가격이 상대적으로 높은 점을 감안

 ㅇ 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책모기지를 금년중 차질없이 공급할 계획(’16년 41조원 → ’17년 44조원)

21. 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는지?

□ 집단대출 규제는 대책 발표 이후, 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않음

 ㅇ앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTVㆍDTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것임

22. LTV․DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데 어떻게 관리할 생각인지?

□ 금번 대책 발표후 LTV․DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있음

    * 대책발표 이후, 감독규정 개정까지 최소 2주이상이 걸릴 것으로 예상

 ㅇ 행정예고(20일) 등 LTV․DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고,

 ㅇ 대책 발표 이후, 금융위-금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획임

 23. 주택구입 목적 외 주담대에 대해 예외적으로 완화된 LTVㆍDTI 규정을 적용한다고 하는데 어떤 경우인지?

□ 질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTV․DTI 기준을 적용할 예정임(감독규정에 반영)

 ㅇ 다만, 이 경우에도 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 하여 무분별한 대출이 일어나지 않도록 관리

    * 현재 감독규정에도 긴급 사업자금 등이 필요한 경우 여신위원회의 승인을 얻어 완화된 DTI 기준을 적용하도록 규정

[조창연]

잘 정리하셨네요. 감사합니다.

[다섯손가락(허귀경)]

네~감사합니다 궁금한 점이 많았는데 정리해주셨어요
무더위에 고생 많으신 집행부. 우리 모두 파이팅~ 입니다 ^^

[136-11]

예를 들어 1가구 2주택인데 강남구에 있는 아파트와 문정동 두개의 집을 소유하고 있고 문정동 재건축을 위해 필요한 분담금을 강남구에 있는 아파트를 담보로 추가로 빌릴 수 있는 건가요??
강남구에 있는 아파트 가격의 40%까지 대출이 가능할까요?

[류욱상(smartboy)]

네 현재 투기지역에서는 한채만 대출이 가능합니다 자세한 사항은 은행으로 문의를 해보시는게 좋을거 같습니다

[136-11]

그러니까 강남구의 아파트 가격의 40퍼센트까지 추가 대출을 받아서 문정동 분담금으로 사용할 수 있다는 말씀이죠?

[류욱상(smartboy)]

네 현재는 그런 상황입니다 다만 여러상황이 변할가능성이 있습니다
법룰 시행령 지침등이 계속 변경중이기 때문입니다

[이순애]

제 경우
투기지역인 마포에 재개발 59m 입주권이 2016년 10월 나와서 가지고 있는데 2019년 12월 입주예정으로 공사중입니다만
입주시기와 위치가 현재생활권과 맞지않아 문정동 136에 하나 계약한 후 8.2조치가 발동되어 난감한 1인입니다.
마포의 재개발은 매도가 가능하다는데 가격을 낮추어도 매수자가 나서지 않고
나중에 문정동 분양권은 받을 수 있는지, 분양을 받으면 이주비며, 중도금 대출이 안된다는데, 양도세문제는 어찌될지 나이가 있다보니 아무리 읽어봐도 이해가 되질 않습니다. 잘 아시는 분의 해석이 필요해서요 부탁드립니다.

[류욱상(smartboy)]

1.현재는 조합원 지위 양도제한은 재건축에만 해당되나 정부가 입법과정을 거쳐서 재개발도 조합원 지위 양도제한을 할것이라고 발표를 했습니다. 만약 매도를 한다면 마포 재개발 입주권만 가능하실거 같네요.연말까지는 매도가 되야 할것 같습니다만 시행시 유예를 줄수 있는부분이 있어서 확실하진 않습니다
2.문정동은 이미 조합원 지위 양도가 불가능한 재건축입니다. 두개다 입주가 가능하십니다.
3.현재 마포와 송파두곳이 투기지역입니다. 만약 마포에서 이주비,중도금,잔금대출을 받으셨다면 문정동에서의 추가 대출은 어려울것으로 예상됩니다. 자금계획을 잘세우시고 은행대출창구에서 다시한번 상담을 방으시는것이 좋을것 같습니다.

[류욱상(smartboy)]

4.양도세는 현재 몇채의 주택을가지고 계신지 잘모르지만 마포와 송파구 2개의 주택을 가지고 있을때는 내년 4월이후 매도시 기본세울에서 10%중과 되구요 만약 한채 더가지고 있다면 양도세 기본세율에서 20% 중과 됩니다. 내년 4월 전에 매도시에는 양도차익에 따라 기본세울(6~40%)만 부과 되구요.자세한 상담은 세무사 혹은 국세청 126번으로 상담하시는게 좋습니다.

[이순애]

답 감사합니다. 두개만 가지고 있고 문정동은 입주목적이었어요.
입주가 가능하다는 말씀이시죠? 마포도 매도가 안되면 가지고 있다 전세줘도 되나요?
바쁘신와중 진심 감사드립니다

[류욱상(smartboy)]

네 자금상황이 충분하시다면요