판교 대장동 개발 의혹 핵심 보려면?2

[해송]

4. 의외의 사업자 개발에 참여 여부

또 건설비리는 토목, 건설 공사 등에 업체를 참여하게 함으로써

공사금액 부풀리기를 통하여 비자금을 조성하는 방법이 통상적 수법이다.

대장동 개발에 참여한 대형 시공사는 포스코건설, 대우건설, 현대건설, 현대엔지니어링이다.

대장동 개발 상업에 참여한 업체 중 대형 시공사 이외에

급이 다른 생뚱맞은 업체가 토목이나 건설 등에 참여하였다면 살펴볼 만하다.

☞ 핵심 체크3 : 그런 회사가 있다면 이 회사의 자금흐름을 분석하여

거액의 부정거래가 있었는지 밝히는 일은 어렵지 않다.

● 구글에서 쉽게 볼 수 있는 각종 의혹 관련 이미지

각종 의혹이 제기되는 대장동 개발사업 의혹에 대한 쉽게 볼 수 있는 관련 구글에 이미지

/ 이해관계인과 돈의 흐름을 따라가면 부정한 거래 여부를 어렵지 않게 밝혀 낼 수 있다.

▲ 맺음말

● 의혹 해소 방법과 아쉬운 시사점

대장동 개발 사업은 초기 LH 공영개발사업으로 검토 추진하다가

지금 문제가 된 반관반민의 특수한 사업구조로 변경되어 개발되었다.

일정 수익은 관(성남시)이 확보하고 위험은 민간업자에 전가한다는 취지였지만 문제가 있어 보인다.

☞ 핵심 체크4 : 위에서 언급한 더벨 기사가 맞다고 보면,

사실은 대장동 개발 사업은 인허가, 지주작업, 자금조달 등을 종합적으로 고려할때

화천대유 등 민간업자가 없어도 되는 사업으로 보인다.

또 이런 대규모 개발사업을 민간사업자는 단독으로 할 수 있는 사업도 아니다.

이 부분은 두고 두고 의혹이 부풀어 질 것이다.

그래서 사업구조 확정 당시 사업위험 여부, 사업타당성 평가가 아주중요하다.

사업성이 좋은 사업을 관이 아니라 민간에게 그 것도 불투명한 업체를 선정한 것은 해명하기 어려운 부분이다.

당시 사업성 평가자료와 금융사, 시공사 등 관련자 간 계약서만 보면 쉽게 밝혀질 일이다.

그럼에도 불구하고 반관 반민 사업을 굳이 하려면 차라리 수익을 성남시민에게 환수시키면서

위험부담 없이 개발 사업을 하려면 LH(지금 문제가 많지만...)와

성남도시개발공사가 공동 시행하여 일정 수익은 해당 지역,

예컨대 성남시가 취득하고

나머지는 LH가 배당받는 구조로 하였다면 이러한 의혹은 아예 없었을 것이다.

대장동 개발 사업은 해당 지역 시장이었던 이재명 지사가

사업의 이익 등을 성남시에 일정 부분 환수하려는 좋은 욕심과,

자신이 업체 선정에 영향력을 행사할 수 있다고

의심받을 수 있는 소홀한 절차로 참여시켜 의혹이 불거진 것이다.

한마디로 국토부 소관 LH를 배제하고 성남시 주관하에 개발 사업을 하려했다.

위에서 살펴본 바와 같이 대장동 개발사업 구조를 확정 지을 시점에는

위험이 별로 보이지 않는 돈디는 우수한 프로젝트였다.

그리고 민간업자는 단독으로 하기 어려운 사업이었다.

또 이익을 나누는 방법이 적정선까지 만 성남시가 우선 배당 받고

나머지는 얼마가 되는 민간업자가 무한대로 수익을 취득하는 것은 상식에 맞지 않고 문제가 있다.

차라리 일정 금액은 우선 배당을 받고 나머지 금액에 대해서는

성남시와 민간업자가 지분대로 배당을 받는 구조로 짜야 옳았다.

수익배분과 위험 배분 방식을 상식과 합리성에 맞도록 할 수 있었다.

또 앞으로 대장동처럼 우수한 프로젝트를 관이 주도할 개발사업이 얼마나 있을지 모르지만,

지역에 돈 되는 사업을 지역에 개발이익을 환수하려는 좋은 취지를 살리려면

철저하에 절차의 공정성, 투명성을 확보하기 위하여 지금 드러난 대장동 사업을 사례로 보완해야 할 것이다.

다만 각 지역별로 중복하여 비용, 인원이 중복되는 것을 막기 위하여

국토부 산하 LH를 투명하게 만들어 지자체와 공동으로 사업을 추진하는 것이 좋다.

LH는 축적된 사업 노하우와 탄탄한 인적, 사업적 인프라를 활용하여

지역 부동산 개발 상업 선정, 설게, 추진 등을 맡아서 분양가를 저렴하게 하여 국민에 효익을 주고,

일정 개발이익은 지역 도시개발 공사 등이 확보하여

지역 사업 등에 투입하여 지역 주민에게 이익이 돌아가도록 보완, 개선해야 한다.

● 조속한 의혹 규명 필요

대장동 개발 의혹 사건은 가뜩이나 집값 폭등으로 부동산 불로소득에 대하여

전 국민이 예민한 상태에서 불거져서 휘발성이 아주 높다.

부동산 개발과는 거리가 먼 언론사 출신이 같은 대학 출신들이

소액의 투자로 누구나 꿈꾸는 이른바 대박이 난 사업니다.

거기다가 이재명 지사의 선거법 상고심에서 이 지사에게 결정적으로 유리한 역할을 한 권순일 대법관과

박영수 특검 등 내로라하는 법조인들이 개발 참여회사에서 큰 급여를 받으며

활동을 하여 누구나 합리적으로 의심할 수밖에 없는 소재와 구조를 다 지니고 있다.

따라서 의혹의 중심에 있는 이 지사 측은 개발이익 일부를

환수한 창의적이고 모범적인 대장동 개발 사업에 대하여 억울하다는 반응보다는,

하루빨리 자진하여 특검 요구 등 적극적인 수사를 통하여 밝히는 것이 현명하리라 본다.

☞ 핵심 체크5 : 중요한 수사 포인트는

1) 화천대유와 천화동인의 주주 등과 이재명 지사와 측근들과의 인과관계 및 음성적인 자금 흐름 여부

2) 컨서시움을 구성 한 하나은행 등 금융회사들과

대우건설 등 시공사들이 화천대유 등을 선택한 이유 (아주 중요)

3) 거명되는 법조인의 역할과 수임 및 자문업무와

용역비(자문료 등) 적정성 여부와 음성적인 사후 수뢰 혐의,

4) 야당 전, 현직 국회의원과 관련 회사에 가족들 취업 관계에 대한 대가 거래 여부 등이다.

사업 규모와 수익 금액만 크지 관련 회사의 업력과 사업 내용이

단순하여 조사하는 데 별로 복잡하지도, 오래 걸리지도 않을 일이다.

하루속히 사실대로 부정 여부가 가려져 국민의 의혹이 사라지길 기대한다.

※ 참고 : 자기 자본수익률(ROE)과 자산이익률(ROA)

19일 광주 MBC 주최 TV토론회에서 이재명 지사가 이낙연 후보를 향해, “법학 공부하셨죠.

1억 원 자본금 회사가 500억 원을 투자받아서

250억 원 이익을 남겼으면 50% 이익이냐 250배 이익이냐”라고 물었다.

변호사인 이재명 지사가 ‘자기 자본수익률(ROE)’과 ‘자산이익률(ROA)’을 모르는 것인지,

아니면 한 수 위로 본질을 교묘히 트는 것인지 아리송하였음.

상대 후보들 역시 알면서 반론을 제기하지 않는 건지, 속으로 웃는 것인지는 알 수가 없었음.

다만 부동산 투자, 금융 기초, 소액 주식투자만 해도 알 수 있는 수익률로서

이 지사 말에 수긍할 국민은 거의 없을 듯.

대장동 같은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 토지 및 건축물 매출이 발생하면

빌린 돈, 건설대금, 각종 공과금 및 비용 등을 상환한 후 남은 수익을 시행사가 취득함.

여기서는 화천 대유 및 성남의 뜰 등 시행사가 계약대로 나누어 취득함.

따라서 이 지사가 TV 토론에서 말한 대로라면 1억 원 투자하여 부채 등 상환하고

249억 원을 번 것임(세전 인지 세후인지는 불명확) 따라서 수익은 정확히 250배임.

보통 수익률을 자기 자본수익률(ROE)’을 말하며,

계산식은 수익금/ 자기 자본 임, 쉽게 말하면 시드 머니로 번 수익률임

이지사가 말하는 수익률은 ROA(Return On Assets),

즉 총자산 순이익률임. 총자산은 자기 자본에다가 이자를 주는 타인 자본(부채)을 더하여

수익률을 구하는 방법으로 ‘레버리지’ 효과를 나타내는 것임. 계산식은 수익/ 자기 자본 + 부채임.

▲ 이재명후보-열린캠프 대장동개발사업 Q&A/ 09.22

이재명 경선후보는 09.22. 포스네이버에 해명성 자료 56쪽을 포스팅했다.

https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=32412713&memberNo=55124889

위 해명자료를 원문 그대로 PDF로 변환한 파일

대장동Q&A1.pdf

● 해명자료의 문제점 검토

1) 공모시 하나은행컨서시움에 자산관리회사 가점에 대하여( Q&A, 9번)

Q9. 일부 언론이 자산관리회사 동반 시행사에

'특혜점수 또는 '가산점수를 주었다고 보도하였는데, 이 점에 대한 견해는?

A9 한마디로 오보입니다. 심사기준과 점수는 이미 공모지침서에 공개되어 있었습니다.

공모지침서를 보면, '프로젝트의 자산관리회사의 경우에는

공모공고일 이후에 설립되는 경우라 하더라도

사업신정자의 구성원으로 참여하는 것이 가능하다'고 기재되어 있어요.

공모지침서의 배점표를 보면, 사업계획서 평가 점수 총점이 1,000점데,

사업계획의 평가 650점, 운영계획 평가 350점으로 구성되어 있어요.

자산관리회사 설립 및 운영계획에 20점을 부여하고 있는데,

그중 자한관리회사의 설립 및 운영계획 10점, 조직편성 및 인력운영 계획 100점 힙니다.

일부 언론에서는 화천대유가 참가한 하나은행 컨소시엄만 20점을 더 받아 특혜라고 합니다.

그런데, 공모지침서의 내용과 점수 구성을 종합하면,

자산관리회사를 사전에 설립한 경우뿐만 아니라 미설립 상태에서

향후 설립계획 및 운영계획만 제출해도 평가점수를 받을 수 있게 되어 있습니다.

원래 배정되어 있는 점수를 주는 것인데, 왜 특혜 점수이고, 가산점입니까?

언론보도 내용대로 라면, 다른 컨소시엄이 자산관리회사 참여를 시키지 않았다면

그 점수를 포기한 컨소시엄 책임이지요.

정당한 점수를 받은 권소시엄을 비난하는 것은 상식에 맞지 않습니다.

검토 의견(답변 문제점)

1) 자산관리회사가 없어도 앞으로 설립계획만 있다면

가점을 준다 하니 참으로 희안한 참여 조건이다. 그런데 여기 함정이 있다.

2) 특수목적법인(SPC)인 성남의뜰은 페이퍼 컴퍼니로서 직원을 둘 수 없기 때문에

자산관리 및 수탁업무를 관리해 줄 자산관리회사(AMC)가 필요하고

화천대유가 바로 그 자산관리회사라는 친절한 설명도 수회 반복하고 있다.

(대장동 개발사업 Q&A 9, 10, 11, 17쪽 등)

유일하게 '화천대유자산관리회사'를 참여시킨 참여자는 유일하게 하나은행 컨소시엄이었다.

그런데 화천대유는 ‘자산관리회사’가 아니다. 이름에 자산관리만 들어가 있을 뿐이다.

이재명 후보 측이 말하는 자산관리회사란 부동산투자회사법상 자산관리회사(AMC)는

자본금 70억원 이상으로 5명 이상의 자산운용 전문인력을 두어야 하며,

국토교통부장관의 인가를 받아야 한다.(부동산투자회사법 제22의3조)

화천대유는 설립자본금 5,000만원으로 위 공모 지침서가 공고되기 일주일 전에 급조되었고,

나중에 증자하여 현재 자본금 3억 1,000만원이 되었다.

즉, 화천대유는 시작부터 지금까지 한 번도 ‘자산관리회사’였던 적이 없다.

그냥 회사 명칭에 ‘자산관리’만 붙였을 뿐이다.

3) 그런데 우선협상사업자 선정 신청을 했던 산업은행 컨소시엄이나 메리츠증권 컨소시엄은

자본금 5,000만원(자본금 제한도 없지만)짜리

일반 주식회사를 만들 줄 몰라서 가점 20점을 포기했단 말인가?

두곳의 신청자는 법에서 정한 자산관리회사로 판단 했을 것이다.

대장동 개발 같은 특정 프로젝트금융투자회사의

자산관리・운용 및 처분에 관한 업무를 수행하는 자산관리회사는

부동산투자회사법에 따라 일부 예외를 제하고는 다른 프로젝트 업무를 할 수 없도록 하였다.

왜냐하면 PFV 방식 개발은 법인세를 감면 혜택을 받기도 하지만,

다른 프로젝트를 겸하게 되면 자금의 뒤섞여 회계 및 정산,

사고의 우려가 있기 때문에 기존 자산관리회사를 참여시킬 수 없었다.

그래서 대장동 개발 프로젝트를 위하여 별도의 AMC(자산관리회사)를 설립하는 것이 옳고

또 지침에도 공모, 전후에 설립조건을 내세웠다.

이러한 지적에 대하여 아마도 이재명 후보측은

‘공모 지침서상 부동산투자회사법상 자산관리회사이어야 한다는 내용은 없다.

그러니 문제될 것이 없다’라고 변명할 것이다.

가점을 20점이나 준다는 의미는 상식적으로 당연히 부동산투자회사법상

‘자산관리회사(AMC)’를 구성원으로 참여시키는 경우를 뜻하는 것으로 받아들일 수밖에 없었고,

그렇기 때문에 산업은행이나 메리치증권 컨소시엄이 공모 신청 전후로 해서

가점 20점 부분의 조건을 충족시키지 못했던 것이다.

금융회사에서 최소자본금 70억원이 문제가 되지는 않았을 거고,

은행법 등에서 정한 신규회사 설립 의결정, 국토교통부장관 인가는

도저히 심사 결과 발표전에 맞출 수 없기에 포기한 것으로 보인다.

결론적으로 이름만 자산관리회사라도 된다는 것을

산업은행이나 메리치증권 컨소시엄은 상상도 못했을 것이고,

이를 사전에 간파한 화천대유는 공모전 일주일 전에 자본금 5천만원으로 급조하여

가점을 받아 정상적인 절차로 우선협상대상자로 선정된 것으로 보인다.

절차의 공정성을 뒤로하고 숨은 의도를 이루기 위하여 쓰는

순간의 잔머리는 화를 부르기 쉽상이다. 대개 그렇다.

□ 부동산투자회사법 제22조의 3 【자산관리회사의 인가 등】

① 자산관리회사를 설립하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어 국토해양부장관의 인가를 받아야 한다.

인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. (2010. 4. 15. 개정) (중략)

3. 자산관리회사와 투자자 간, 특정 투자자와 다른 투자자 간의 이해상충을 방지하기 위한 체계를 갖출 것

(제49조의 3 제1항에 따른 공모부동산투자회사의 자산관리회사만 해당한다) (2010. 4. 15. 개정)

③ 자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사로부터

위탁받은 업무 외의 다른 업무를 겸영(兼營)하여서는 아니 된다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 4. 15. 개정)

-칼럼니스트 박대석-