↑위에 질문하신 경상북도 김천시 평화동 다가구주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경1551*

이 물건은 경상북도 김천시 평화동 다가구주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 열람한 결과 2006.10.17 

김천농업협동조합의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로  토지및 건물 등기부상 으로는 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과

소유권자(채무자)이근원과 대항력 없는 점유자 이선경(이근원의 딸)

이외에 말소기준권리이전 전입하여 대항력 있는 임차인 서영훈과 유현선이

전입되어 있으며 유현선은 보증금200만원에 대해 배당요구 하여 주택임대차

보호법상 최우선변제로 전액배당 받고 소멸하며 서영훈은 보증금 300만원에 대하여

확정일자도 없고 배당요구도 없어 외견상 300만원을 낙찰자가 인수해야 하는 것으로

보이지만 실제는 점유관계조사서에 의하면 소유자는 서영훈의 임대료가 밀려 보증금으로

전액 정산하였다고 주장 하므로 실제로 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없어 보입니다.

3.최종결론:본건은 직접 현장 임장후 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유:본건은 위에서 설명드린대로 선순위임차인 2명이 있지만 실제 인수금액은

거의 없어 임차인 문제는 없을 것으로 보이며 건물은 1992년10월에 건축되어

약19년이 경과하여 아래--노란색네모 부분 사진상 외관도 일부 노후해 보입니다.

건물 노후도와 함께 본건의 가장 큰 약점은 물건지 바로 뒤가 김천침례교회라는 것입니다.

바로 위 사진의 빨간색 둥근 원 부분이 김천교회인데 교회가 문제가 되는 것은 새벽예배,야간예배,

주말예배,부흥회 등등 계속되는 교회 행사로 상당한 소음(찬송가 제창)이 발생하기 때문입니다.

몰론 대박이오빠회원님이 정말 독실한 모태신앙의 크리스천이라면 고통을 감내 할 수 있겠지만

문제는 다른 종교(불교,이슬람교등등)를 믿는 임차인들은 아예 임대차를 기피하게 될 것 입니다.

또한 아래--로드뷰 사진을 보면 주 출입구가 차량 한 대 겨우 통과 가능한 좁은 도로라는 것도

상당한 부담으로 작용하고 있습니다.

하지만 KTX김천역이 남면용전리에  2010년12월까지  개통을 목표로 한창 공사 중(개통시 서울까지 70분)이고

남면용전리와 농소면월곡리 일대로 2012년 까지 13개 공공기관이 이전해 오면서 김천혁신도시(경북드림밸리)로

개발하는 호재(인구 2만5천명(1만 가구)의 자족도시)가 있습니다.

또한 토지공시지가만 계산해도 입찰가격을 상회하여 가격 메리트는 있어 보이니

본건은 직접 현장 임장하여 김천교회의 소음피해 여부에 대하여 조사해 보신 후

충분한 수익성이 있다면 본건은 이번 회차에 입찰 참여하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.