■ 계약 종료를 앞두고 임대인이 바뀌었다?! 내 전세금은 누구에게 받나?

[운영자]

■ 계약 종료를 앞두고 임대인이 바뀌었다?! 내 전세금은 누구에게 받나?

임대차 계약 만료가 얼마 남지 않은 시점에서 임대인인 집주인이 바뀌는 경우. 현재 전세보증금을 돌려받아야 하는 상황인데, 새 임대인이 이를 책임질 법적인 의무가 있는지. 전세 계약 종료 후 전세금을 안전하게 반환을 받을 수 있는지에 대해 걱정하는 임차인들이 간혹 있습니다.

주택임대차 계약을 체결한 후 임차인에게 가장 큰 걱정은 전세금을 안전하게 돌려받는 것입니다. 특히, 계약 종료 시점에서 임대인이 바뀐다면 그 불안은 더욱 커질 수밖에 없을 것입니다. 결론은 이와 같은 상황에서 임차인이 알아야 할 법적 권리와 절차를 명확히 이해하는 것이 중요하다. 할 것입니다.

주택 매매로 인해 임대인이 바뀌더라도 새로운 임대인은 이전 임대인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계됩니다. 이 때 임차인은 기존 계약 조건과 동일하게 새로운 임대인으로부터 전세금을 회수할 수 있습니다. 다만, 임차인은 임대인 변경 시 계약 승계를 거부하고 기존 임대인에게 전세금을 반환받을 권리도 있다는 점을 기억해야 합니다.

주택 임대차보호법 제3조 4항에 따르면 ‘임차주택의 양수인(새 임대인)은 임대인(기존 임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 돼있다.

즉 주택 매매로 인해 임대인이 변경되면, 새로운 임대인은 이전 임대인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받는다. 는 의미입니다. 따라서 임차인은 계약 만료 시 새로운 임대인에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

임차인은 임대인의 주택 매매 자체를 막을 수는 없지만, 계약이 승계되는 것을 거부할 수 있습니다. 쉽게 말해 임차인은 새로운 임대인과 임대차 계약이 유지되는 것을 원하지 않을 경우 계약을 해지하고, 기존 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

대법원 판례[대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정]에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 임대인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다.라고 판결을 하였습니다. 이 경우 임차인은 기존 임대인에게 전세금을 반환받을 권리가 있다는 것입니다. 또한 계약 해지 후에도 임차인은 기존 임대인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주할 수 있습니다.

계약 승계를 거부하려면, 임차인은 새로운 임대인에게 이의를 제기하는 서면 통지를 보내야 합니다. 이 통지에는 계약 해지 의사와 전세금 반환 요구가 명확히 기재되어야 합니다. 이후 기존 임대인과의 협의를 통해 전세금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.

한편 임차인이 새로운 임대인으로의 승계를 거부하지 않고 그대로 해당 주택에 거주하기를 원한다면, 새 임대인은 임대인으로서의 권리와 의무를 승계받기 때문에 임차인의 갱신요구권을 보장해야 할 의무가 있습니다.

주택 임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없기에 새로운 임대인도 이러한 법적 의무를 준수해야 합니다.

반면, 임차인의 갱신 요구는 임대인이 실거주 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 새로운 임대인 또한 실거주를 사유로 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 임차인은 새로운 임대인이 만료로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신 요구를 거절한다면 계약은 더 이상 연장되지 않기 때문에 새로운 임대인에게 전세금을 반환받고 이사를 나가야 된다는 것이 대법원의 판결의 취지임을 기억해야 할 것입니다. [대법원 2021다266631].

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정

[경매개시이의신청기각][공1998.10.15.(68),2498]

【판시사항】

임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)

【결정요지】

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

【참조조문】

민법 제453조, 제543조, 제618조, 제623조

【참조판례】

대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결(공1978, 11069)
대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결(공1994상, 1645)
대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결(공1996상, 1193)
대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)

【전 문】

【재항고인】 주식회사 농심가

【원심결정】 서울지법 1997. 12. 23.자 97라626 결정

【주문】

원심결정을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

재항고이유를 판단한다.

1. 원심결정의 요지

원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 경매신청채권자인 재항고인 주식회사 농심가는 1993. 7. 15. 이 사건 부동산의 소유자이던 항고외 호정개발 주식회사(이하 호정개발이라 한다)로부터 이 사건 부동산을 기간은 1993. 12. 17.부터 1998. 12. 16.까지, 임차보증금을 금 5억 원으로 하되 월 임료는 없는 것으로 정하여 임차하고, 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위하여 1994. 1. 27. 위 호정개발로부터 근저당권자 재항고인, 채권최고액을 금 5억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 사실, 그 후 위 호정개발은 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 이를 승계하기로 하여 항고인 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 마친 사실, 그러자 재항고인은 1996. 6. 24. 위 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 위 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구한 사실, 그러나 위 호정개발이 이에 응하지 아니하자 재항고인은 1996. 11. 20. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 대한 경매신청을 하였고, 경매법원은 같은 달 21. 이를 받아들여 이 사건 경매개시결정을 한 사실을 인정한 다음, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 임료를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 계약의 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 다른 사람에게 이전하였다고 하더라도 그것만으로는 임차인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다고는 단정할 수 없고, 따라서 임차인이 그러한 소유권의 이전을 이유로 곧바로 그 임대차계약을 해지할 수는 없으며, 다만 그러한 소유권의 이전으로 말미암아 임차인이 목적물을 사용·수익하는데 지장을 받게 되었다거나 기타 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계가 파괴되었다고 볼 만한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 할 것이고, 부동산의 매수인이 그 매매 목적물에 관한 임차보증금반환채무 등을 인수하기로 약정한 경우 그 인수에 채권자인 임차인이 동의 내지 승낙하지 아니하는 한 그 인수는 면책적 인수가 아니라 단순한 이행의 인수로 보아야 할 것이므로 부동산의 매도인과 매수인 사이의 그와 같은 인수의 약정만으로는 매도인의 임차인에 대한 임차보증금채무가 당연히 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다라고 전제한 후 위에서 인정한 사실 및 이 사건 기록에 나타난 제반 사정, 즉 (1) 이 사건 부동산의 매수인인 ○○○이 임차인인 재항고인에 대하여 이 사건 부동산의 명도를 요구하는 등으로 이 사건 부동산에 대한 임차인으로서의 지위를 부인하는 듯한 태도를 보인 바 없고, 따라서 재항고인의 임차인으로서의 이 사건 부동산에 대한 사용·수익에 무슨 지장이 생겼다고는 할 수 없는 점, (2) 재항고인은 위 임차보증금반환채권에 관하여 이 사건 부동산에 제1순위 근저당권을 설정받은 데다가 이 사건 경매절차에서의 이 사건 부동산에 대한 경매법원 감정인의 감정가격은 위 임차보증금을 훨씬 상회하는 금 15억 원이므로 재항고인의 위 임차보증금에는 담보부족 등이 문제될 여지가 없는 점, (3) 더욱이 재항고인이 위와 같은 임대인의 지위승계에 동의하지 않는 이상 전 소유자인 위 호정개발은 이 사건 부동산에 대한 소유권의 이전에도 불구하고 여전히 재항고인에 대한 관계에서 임대인 및 위 임차보증금 반환 채무자로서의 지위를 그대로 보유하고 있게 되는 점 등을 종합하여 보면, 위 호정개발이 ○○○에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전하였거나 재항고인의 임대차계약상의 임대인으로서의 지위를 이전하였다는 것만으로는 재항고인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다거나 임차인의 신뢰를 파괴한 경우에 해당한다고는 할 수 없어, 결국 재항고인의 이 사건 1996. 6. 24.자 임대차계약 해지의 의사표시는 그 효력이 없고, 따라서 재항고인과 위 호정개발 사이의 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였다.

2. 판단

그러나 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 할 것이다.

원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 위 호정개발이 ○○○에게 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 승계하기로 하여 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 한 사실, 재항고인은 뒤늦게 이러한 사실을 알게 되자 같은 해 6. 24. 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구하는 통지를 하여 그 통지가 그 무렵 호정개발에게 도달한 사실을 인정할 수 있으므로 호정개발과 재항고인 사이의 이 사건 임대차계약은 임대차의 승계를 원하지 아니하는 재항고인의 해지의 의사표시에 의하여 적법하게 해지되었으므로 위 호정개발은 재항고인에게 이 사건 임차보증금을 반환하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 따라서 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위한 이 사건 근저당권의 실행을 위하여 경매법원이 한 경매개시결정은 적법하다고 할 것이다.

그럼에도 원심이, 재항고인과 위 호정개발 사이의 이 사건 임대차계약은 재항고인의 해지의 의사표시에도 불구하고 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였음은 임대인의 지위 양도로 인한 임차인의 임대차계약 해지에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 이 사건 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

대법관   조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈

■ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결

[임대차보증금][공2002.10.15.(164),2319]

【판시사항】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례

【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 /주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 /그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, /양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 /양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, /임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

[전문개정 2008.3.21]

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 태안 담당변호사 오창용 외 2인)

【원심판결】 서울지법 200 1. 9. 12. 선고 2001나18734 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심은, 원고가 1996. 11.경 피고로부터 이 사건 주택 중 1층(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)을 보증금 5,500만 원에 임차하여 같은 달 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998. 4. 10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신한 사실, 원고는 2000. 7. 31. 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 보증금 5,000만 원은 2000. 8. 27. 반환받기로 약정하였고, 그에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 한편 피고는 2000. 8. 8. 소외인에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주고 원고에게 이를 알려 임대차관계는 소외인과 해결하라고 통보한 사실, 원고는 2000. 8. 28. 보증금 5,000만 원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 합의해지되었더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 원고가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것이므로 /이 사건 주택이 임대차관계 존속 중에 양도된 이상 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 소외인에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 항변에 대하여 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받은 후 새로 이사갈 주택까지 마련하였고, 보증금을 반환받기 위하여 피고의 다른 부동산을 가압류하였다는 점은 원고가 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위의 승계에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 것이므로 /원·피고 사이의 임대차관계는 원고의 이의제기로 인하여 양수인에게 승계되지 아니한 채 확정적으로 종료되었다고 판단하여 이를 배척하였다.

2. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다 고 할 것이다.

그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, /이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바,/ 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, /원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱

■ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

[건물인도][공2023상,164]

【판시사항】

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제4항, 제6조, 제6조의3 제1항

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 로플렉스 담당변호사 구본진 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 원비전 담당변호사 김범식 외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안의 개요

원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.

나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다.

2. 원심의 판단

원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.

주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.

3. 대법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.

3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다.

1) 피고 1이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. 소외인에게 계약갱신을 요구하였을 당시 소외인은 이미 원고들과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 소외인은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다.

2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1의 계약갱신 요구 이후에 소외인으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리·판단하였어야 한다.

3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 개정된 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 사건 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 피고 1의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이흥구(재판장) 안철상 노정희(주심)