전세사기 특별법, 국회 법안소위 통과

전세사기 특별법, 국회 법안소위 통과 □ 국토교통부(장관 원희룡)는 5월 22일(월) 국토위 법안소위에서 『전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법』에 대한 위원회 대안이 의결되었다고 밝혔다. ㅇ 그간 국회와 정부는 5차례(5.1, 5.3, 5.9, 5.16, 5.22)에 걸친 법안 소위를 거쳐 피해자 요건, 지원 방안 등 다양한 사안을 논의해왔으며, 오늘 합리적인 대안이 도출되었다. □ 오늘 의결된 위원회 대안에 포함된 주요 내용은 다음과 같다. 1. 지원대상 확대 ➊ 대상주택의 면적 요건 삭제 및 보증금 요건 완화 ㅇ 당초 임차주택의 면적(85㎡) 요건을 두었으나 삭제하였고, ㅇ 보증금 3억원을 기준으로 하되, 전세사기피해지원위원회에서 최대 4.5억원 범위 내 조정 가능토록 했으나 이를 5억원으로 확대하였다. ➋ 피해 규모 삭제 ㅇ 당초 임차인이 보증금의 ‘상당액’을 손실하거나 예상되는 경우로 규정했으나, 이를 삭제하였다. ➌ 피해자 요건에 임대인 파산 및 회생 포함 ㅇ 당초 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정했으나, 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우도 포함하였다.➍ 고의성 의심 사례 확대 ㅇ 당초 임대인등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였으나, 기망, 반환능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대, 반환능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 등의 사유를 추가하여, 특별법 상 전세사기가 형법과는 달리 폭넓게 인정되도록 수정하였다. 2. 경·공매 절차 지원 ➊ 경·공매 대행 지원 서비스 ㅇ 피해자 대부분이 생계에 종사 중이며, 경·공매 절차가 복잡하여 스스로 수행하기 어려운 점 등을 감안하여 경·공매 대행지원 서비스를 제공한다. - 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70% 지원할 예정이다. ➋ 경·공매 우선매수권 부여 ㅇ 피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한을 부여한다. - 과거 사례를 보면, 대상이 되는 임차인의 다수가 우선매수권을 사용하였고, 우선매수권을 사용하지 않은 경우보다 저렴한 가격에 낙찰*받은 바 있다. * (예시) 광주 서구 솔뫼아파트의 경우 경매(‘06년)가 진행된 101세대 중 임차인 91%(92세대)가 우선매수를 신고하였으며, 우선매수 시 경락가율은 70.7%로 제3자 경락가율 84.3% 대비 13.6%p 낮았음 ➌ 기존 임차주택을 공공임대로 제공 ㅇ 전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급한다. * 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받을 수 없는 경우 다른 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 지원➍ 조세채권 안분 ㅇ 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수함으로써 피해자의 원활한 경·공매를 지원한다. ㅇ 특히 전세사기피해자의 동일 임대인과 임대차 계약을 체결하였다면 보증금 규모가 5억원을 초과하더라도 지원되도록 대상을 확대하였다. 3. 금융 지원 ➊ 최우선변제금 무이자 전세대출 ㅇ 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준(’23.2 기준 서울 5천5백만원, 과밀억제 4천8백만원)을 최장 10년 간 무이자로 대출하며, 이 경우 소득·자산 요건도 고려하지 않는다. ➋ 구입·전세자금 지원 ㅇ 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우금융지원이 강화된 정책모기지를 제공한다. <div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>요건</td><td>디딤돌 대출 內 전용상품</td><td>특례보금자리론 금리 등 우대</td></tr><tr><td>소득/한도</td><td>7천만원 이하 / 4억원</td><td>제한 없음 / 5억원</td></tr><tr><td>금리</td><td>소득별 1.85~2.70%</td><td>3.65~3.95% (우대형 기준)</td></tr><tr><td>만기</td><td>최장 30년</td><td>최장 50년</td></tr><tr><td>거치기간</td><td>현행 최대 1년 → 최대 3년</td><td>현행 없음 → 최대 3년</td></tr></tbody></table></div> ㅇ 아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출*을 지원한다. * 금리 : 1.2~2.1%, 대출한도 : 2.4억원 4. 기타지원 ➊ 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예 ㅇ 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련하였다. ㅇ 이를 통해 전세사기 피해자가 신규로 구입이나 전세자금 대출을 받을 수 있게 하였다.(기존에는 전세대출 미상환으로 연체정보 등록 시 신규 구입, 전세자금 대출 등 불가) ➋ 긴급복지지원 ㅇ 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 하여 긴급 생계비·의료비 등을 지원할 수 있도록 근거를 명확히 하였다. < 긴급복지지원(4인 가구 기준, ’23년)><div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td> </td><td>생계지원</td><td>의료지원</td><td>주거지원</td><td>교육지원</td></tr><tr><td>원/월</td><td>162만원 (최대 6개월)</td><td>1회 300만원 이내</td><td>월 66만원 (최대 12개월)</td><td>고등 21만원(분기별) (최대 4분기)</td></tr></tbody></table></div> ㅇ 특히 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추지 못한 신탁사기 등의 경우에도 금융 및 긴급복지 지원 대상 등에 포함될 수 있도록 근거를 마련하였다. □ 오늘 의결된 수정안은 국토위 전체회의, 법사위를 거쳐 25일 본회의에서 최종 심의될 예정이며, 국토교통부는 특별법이 조속히 제정될 수 있도록 최선을 다할 것이며, ㅇ 특별법 제정 즉시 피해자에 대한 지원조치가 신속하게 집행될 수 있도록 사전준비에 만전을 기할 계획이다. <div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>참고</td><td> </td><td>특별법 수정안 비교표</td></tr></tbody></table></div><div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>구분</td><td>당초 (김정재의원안)</td><td>현재 (수정안 포함)</td></tr><tr><td rowspan="2"> </td><td>① 대항력 등</td><td> </td></tr><tr><td>⦁주택의 인도와 주민등록 ⦁확정일자</td><td>⦁(좌 동) ⦁(좌 동) ⦁신탁사기 등 대항력이 없는 경우도 특별법에 따른 금융지원 등이 가능하도록 근거 마련</td></tr><tr><td rowspan="2"> 대상 요건</td><td>② 서민주택 기준</td><td> </td></tr><tr><td>⦁면적 고려 ⦁보증금 고려</td><td>⦁(삭 제) ⦁보증금 3억원 이하 (위원회에서 시·도별 및 피해자 여건 등 고려 4.5→5억원까지 조정 가능)</td></tr><tr><td rowspan="2"> </td><td>③ 고의적 갭투자</td><td> </td></tr><tr><td>⦁채무 불의행 의도를 의심할 만한 이유 ⦁수사개시 등</td><td>⦁(좌 동) ⦁수사개시, 임대인등의 기망, 반환능력 없는 자에게 소유권 양도, 반환능력 없이 다수주택 취득·임대 등</td></tr><tr><td rowspan="2"> </td><td>④ 보증금 상당액 손실</td><td> </td></tr><tr><td>⦁보증금 상당액이 미반환 ⦁보증금 상당액의 손실발생 예상</td><td>⦁(삭 제)</td></tr><tr><td>조세 채권 안분</td><td>⦁임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분</td><td>⦁(좌 동) ⦁보증금 5억원 이상도 포함 (동일 임대인과 계약한 임차인의 경우)</td></tr><tr><td>우선 매수권</td><td>⦁피해자는 경·공매에서 우선매수 가능</td><td>⦁(좌 동) </td></tr><tr><td>LH 매입</td><td>⦁피해자는 LH 등에 매입신청 가능</td><td>⦁(좌 동) </td></tr><tr><td>경공매 대행</td><td>⦁경·공매 유예 및 정지 신청 가능</td><td>⦁(좌 동) ⦁경·공매 대행 지원 서비스 제공(대행 수수료 HUG 부담비율 50%→70% 확대)</td></tr><tr><td>최우선변제금</td><td>미포함</td><td>⦁최우선변제금 미지급 피해자에 대한 무이자 최장 10년 전세자금대출 지원 (현행 최우선변제금 기준, 소득‧자산요건 면제)</td></tr><tr><td>신용 회복</td><td>미포함</td><td>⦁최장 20년간 무이자 분할 상환할 수 있도록 지원하고, 상환의무 준수 전제로 20년 간 연체정보 등록 면제</td></tr><tr><td>긴급 복지</td><td>미포함</td><td>⦁전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계비·주거비 등 지원</td></tr></tbody></table></div> 출처 : 국토교통부