부동산 임대소득세의 절세방안
작년 상가를 구입한 화수분씨는부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야한다는 것은 알고 있었지만, 어떤 소득이 과세대상이며, 어떤 방식으로 소득세가 과세되지 세무사로부터 설명을 듣고 있다. 부동산은 단순히 세금 측면만 고려하다간 오히려 불리해질 수 있어 임대소득의 절세에서 가장 먼저 고려해야 할 점은 임대소득이 종합소득에 합산된다는 점을 안내 받고 있다.
우리나라 개인소득세는 개인의 경우, 이자/배당/사업/근로 등의 소득을 합산해 소득세 구간에 따라 세율을 부과하게 됩니다. 즉 똑같은 임대소득이 발생했더라도, 개개인의 다른 소득이 얼마냐에 따라 세금이 달라지게 됩니다. 그러므로 임대소득의 첫째 절세방안은 다른 소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입하는 것입니다. 물론, 세금 외에 고려해야 할 것이 여러 가지가 있습니다.
소득이 없는 자의 경우, 소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입한다는 원칙에 의해 부동산을 매입하게 되면, 임대소득으로 인해 소득이 발생하게 되므로, 의료보험, 국민연금 등을 고려해야 하기 때문에 오히려 불리할 수 있습니다. 부동산은 단순 세금 측면으로만 명의를 정하기에는 여러 이해관계가 있기 때문에 다른 여러 가지 측면도 고려해야 합니다.
주택 임대소득세의 경우
이외에 주택의 경우는 다른 부동산과 조금 다르기 때문에 주택 부분에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다. 주택을 임대하는 경우에는 원칙적으로 2채 이상의 주택을 소유한 상태에서 1채 이상의 주택을 임대하여야 소득세가 부과됩니다.
1주택의 경우에는 임대소득세가 없는데, 기준시가 9억 이상의 고가주택의 경우에는 1주택이라 하더라도 이는 과세대상 입니다.
2주택의 경우에는 과세대상입니다. 단, 월세 대신 임대보증금만 받는 경우에는 과세대상에서 제외됩니다.
3주택의 경우에는 2011년 1월부터 개정된 세법에 의해 임대보증금만 받더라도 다음의 경우에는 과세 대상이 될 수 있습니다.(간주임대료로 과세됨)
(1) 전세보증금 합계 3억 원 초과분
(2) 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세하는데 계산방법은 다음과 같습니다.
- 기장 신고 시 : (3억 원 초과보증금적수×60%)×1/365×정기예금이자율-임대사업부분 발생 이자·배당
- 추계 신고 시 : (3억 원 초과보증금적수×60%)×1/365×정기예금이자율
주택 수를 산정하는 기준은 다음과 같습니다.
① 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.
② 다가구주택은 1채의 주택으로 보되 구분등기가 된 경우에는 각각을 1채로 계산합니다.
③ 임차 등을 받은 주택을 전대 등을 하는 경우 임차 받은 주택은 임차인의 주택으로 봅니다.
④ 공동 소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다.
그러므로 부동산 임대소득의 경우 절세의 가장 큰 포인트는 부부의 경우 얼마나 효과적으로 자산을 분배했는가, 총 부동산 중 주택을 어느 정도 가지고 갈 것인가에 대한 의사결정입니다.
<자료: 세무법안 정상>