스크랩 농지일반 부동산투자의 꽃 ‘농지투자’ 제대로 알고하자

[운영자]

인생을 살아가면서 부동산 구입/매각이나 이사를 한번이라도 해보지 않은 사람은 없을 것이다. 사람들은 누구나 태어나면서부터 죽을 때까지 부동산을 떼어놓고 살아갈 수 없다. 그만큼 긴밀한 존재이기에 토지투자의 꽃인 농지에 대해 얘기를 해볼까 한다. 

부동산 투자대상으로서의 농지란?

한마디로 매우 매력적인 대상이라고 말할 수 있다. 우선 투자자들이 농촌에서 농사를 업으로 하는 사람이 아닌 경우에는 전체 투자자의 5%도 되지 않을 정도로 농지투자는 극히 제한적인 사람들이 하고 있다.

대부분의 사람들이 부동산하면 아파트나 주거용으로 인지하고 조금 더 나아가면 상가 등을 거론한다. 그러나 토지 투자자에겐 어린애 장난과 같은 수준으로 생각할 것이다.

실제 유명한 주거용 부동산투자자들도 실제 땅 투자에 엄두를 내지 못하는 것은 땅은 정가가 없고, 무에서 유를 창조하는 예측 불가능한 것들이 통용되는 시장이기에 그렇다. 그래서 돈이 된다는 것을 알면서도 쉽게 접근하지 못한다.

주거용 사례 중에서 압구정동의 현대아파트를 예로 들어보자면, 이곳은 1973년 당시에는 배 밭으로 조성됐으며 지가는 3.3㎡에 17,000원 선이었다. 그런데 지금은 6,000만원 가량으로 약 3,528배로 상승했다. 

그러나 1975년 당시 아파트 분양가는 약 40만원 선이었으나, 현재 4,000만원일 시 약 90배 정도로만 상승했다. 즉, 토지가 해당 아파트의 값어치를 상승시킨 것이다.

농지투자 무엇이 어려운가?

아마도 땅값을 제대로 파악할 수 없다는 것이다. 그리고 해당 토지를 어떻게 활용해야하는지 판단이 서지 않기 때문이다. 마지막으로 관리 후 땅의 가치를 어떻게 향상시키는지 모르기 때문이다. 

예를 들면, 아파트나 상가 건물은 어느 정도의 가격이 매겨져있다. 또한, 그 용도별로 활용이나 관리방법도 쉽게 파악할 수 있다. 그러나 토지는 도로 인접 여부 등의 개별적 개발가치와 그 땅에 어떠한 건축물을 세울 수 있는지에 따른 용도지역 등으로 신분이 구별되고 그 가치가 달라진다. 또는 그 지역을 신도시나 택지개발 등으로 개발하는 지역에 속하는 여부와 그 앞뒤 소재에 따라서도 달라진다. 농촌 및 도시지역에 따라 같은 지목이라도 달라진다.

실제 토지란 투자자가 생각하는 대로 이뤄지는 요물이다. 믿음과 사랑으로 보살피고 가꾸면, 보답을 수십에서 수백배로 되갚아주고, 찢고 방치하면 그에 맞는 헐 값을 보상한다. 누구에게나 대박을 내주는 부동산은 없다. 그럼에도 투자자는 그러한 부동산을 원하고 있다. 지금도 땅에 투자하면서 1년에 2배, 3년에 3배 이상 상승시켜주는 땅이 있으면 투자하겠다고 한다. 물론 꼼꼼한 분석과 정부정책으로 인해 높은 수혜를 입고 성공할 수 있겠지만 그만큼 조건이 충족돼야하는 것이다.

농지투자 위한 전문가를 만나라

지금은 전 국민의 부동산 전문가 전성시대라고 말할 수 있다. 너도나도 부동산 전문가 과정을 이수하고 스스로 전문가라고 칭한다. 사회교육원 및 평생교육원, 문화센터, 전문학원, 개인 등 부동산 강좌가 헤아릴 수 없이 많아서 그만큼 부동산에 대한 지식을 접할 수 있는 기회가 많다. 그러나 성공한 몇까지 사례 등으로 마치 다 아는 듯 착각하기도 한다.

부동산 전문지식을 얻는 것은 좋은 교육기관에서 훌륭한 교수의 지도를 받아야 하고, 부동산 투자시에는 내가 얻은 정보나 지식을 과신하지 말고, 동료나 친지 전문가의 조언을 얻을 줄도 알아야만 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.

농지투자의 매력, 양도세 감면

농지에 투자하고도 누구는 세금을 모두납부하고, 누구는 한푼도 내지 않는 등의 경우가 있다. 바로 재촌자경 농지의 양도세 감면 헤택을 누리느냐 아니냐의 차이다.

 2년이상 재촌자경하고 매도하면 양도세가 일반세율 6~35%이고 내년부터는6~35%+10%로 늘어난다 . 3년후 대토하면 양도세는 1억원 가량 감면된다. 8년 이상일 시에는 2억원이 감면된다. 

마치 주거용에서 1세대 1주택 3년보유(일부 거주요건 있음)시 비과세가 되는 것처럼 농지에서 주어지는 감면제도를 잘 활용한다면 투자 수익을 극대화할 수 있다. 양도세 1억원 감면이면 양도 차익이 대략 4억원 정도이고, 양도세 2억원 감면이면 양도 차익이 대략 9억원 정도다.

부동산투자 제대로 하는 방법에 대한 이견

땅 투자를 제대로 하는 방법에 대해 무수한 방법과 사례가 있지만, 조금 이견을 달리해 정리해고보자 한다.

• 전문지식을 습득하라.

투자자들이 전문 지식을 습득할 필요는 없다고 본다. 필요할 때 조언받을 전문가를 옆에 두면 된다. 감언이설로 현혹하는 꾼들에게 걸려들지 않고 투자 물건에 대한 설명을 알아들을 정도면 된다.

• 발품을 팔아라.

과거처럼 무조건 덮어 놓고 현장을 돌아다녀서는 안된다. 눈과 손, 귀품부터 팔아야 한다. 즉, 인터넷의 위성사진은 해당 물건의 3D화면까지 볼 수 있다. 그 이후에 최종 결정하기 위해 현장 확인을 하면 되는 것이다.

• 고급 정보가 돈이다.

정보를 분석하고 판단하는 능력을 키워야 한다. 아니면 전문가를 믿고 투자해라. 

• 부동산은 타이밍이다.

대부분 구입시기에만 신경을 쓰지만, 부동산은 처분시기와 그 수요자를 보고 투자해야 한다. 

• 부동산투자는 과감히 지르다.

그저 남이 하니까 따라서 투자하는 것이 아니고, 많은 정보와 자료를 분석하고 판단해 결정하고 확신을 갖고 과감히 실천해야만 돈을 벌 수 있는 것이다. 

성공하는 부동산 투자법

부동산투자로 성공하는 길은 오직 노력과 열정, 실천의 결실이 있을 뿐이다. 꾸준한 관심을 갖고 지식을 축적해, 정보 수집과 분석으로 실력을 키워야 한다. 반드시 준비를 철저히 하고 투자금을 모으는 능력을 키워야 한다. 그리고 투자 타이밍이 적합하면 뒤도 돌아보지 않고 과감히 투자하는 배짱을 보여야 한다. 내 자식 키우듯이 아끼고 살피며 좋은 물건을 다듬고 만들고, 필요로 하는 이에게 아낌없이 넘겨줘야 한다.

농지투자는 노후생활을 보장한다.

돈을 벌고 있을 때 농지에 투자하면 노후가 든든하고 열 아들 부럽지가 않다. 노후연금에 대해 불신을 높아진 현 시점에서 이것보다 좋은 것은 없다. 

땅이란 것이 인플레헷지 현상으로 매우 안정적이라 할 수 있고, 직접 농사를 지으면 소일거리와 함께 대부분의 부식들을 자급자족할 수 있다. 행여 농사를 짓지 않더라도 농지연금이 있어 편안한 노후 생활을 보장받을 수 있다.

토지에는 대박이야기가 따라 다닌다

주식 또는 일반 주택은 로또에 비견될 수 없다. 토지는 필요한 땅이 될 때 완전 ‘독점’이 된다. 그 땅은 전 우주에 유일무이한 존재로서 대체자가 없다고 해도 무방하다. 그러나 불필요할 시에는 경제로서의 가치조차 없다. 즉, 상품 자체가 아닌 것이다. 그렇기에 개발계획이 중요하고 땅의 활용가치가 중요한 것이다.

농지ok윤세영