“경락에 따른 취득세의 31% 환급에 대하여”

[경매박사 황경진]

“경락에 따른 기 납부 취득세의 31% 환급에 대하여”

2018.8.13.

작성자 : 법학박사 황 경 진(010-8650-4137)

                 (황경진 공인중개사무소장, 황경진 경매전문학원장)

1. 사건의 경과

상가, 토지 등 경락에 따른 취득세 납부액(4.6%)의 31.33% 환급 가능 여부에 대하여.....

공장 10억에 낙찰한 경우 취득세 46,000,000원 납부하였음. 

 환급시 31.3%에 해당하는 14,398,000원 환급이​ 가능

(단, 경락 잔금납부일 기준, 2013. 8. ~ 2016. 12. 31.까지 낙찰 건에 한정).

즉, 상가, 토지, 공장, 오피스텔 등은 승계취득으로 4.6% 납부(행정자치부 판단)하였는데,

최근 경매, 공매 낙찰로 취득 건은 3.16% 납부하는 원시취득(조세심판원 판단)으로 보면

1.44%를 환급( 31.33%에 해당)받으려면 경정청구를 하여야 합니다.

따라서 주택, 아파트 등은 1.1% 내지 1.3% 납부하였으므로 불필요하며

(9억 초과해도 3.5% 납부하였으므로 큰 실익이 없음)
상가, 토지, 공장, 오피스텔 낙찰건이 해당됩니다.

지방세법 개정(2017.1.1)이전이며 5년 경과하지 않은

낙찰건이므로 2013.8월 이후 낙찰건이 해당됩니다

가. 대법원은 2016. 6. 23. 선고 대법원 2016두34783 취득세경정거부처분취소에서 아래와 같이 판시함.

<쟁점요지> 수용재결에 의한 사업시행자의 부동산 취득이 승계취득에 해당되는지 아니면 원시취득에 해당되는지 여부

☞ <판결요지> 수용재결에 따른 사업시행자의 취득은 원시취득에 해당됨

○ 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용재결의 효과로서 수용에 의한 사업시행자의 소유권 취득은 토지 등 소유자와 사업시행자와의 법률행위에 의한 승계취득이 아니라 법률의 규정에 의한 원시취득에 해당하는 점, 지방세법은 이 사건 조항의 원시취득에서 수용재결에 의한 부동산의 취득을 제외하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 종합하면, 이 사건 각 부동산의 취득은 이 사건 조항에서 정한 원시취득에 해당하므로 ‘1천분의 28’의 표준세율이 적용되어야 하고, 수용에 따른 등기가 소유권보존등기가 아닌 소유권이전등기의 형식으로 경료된다거나 종전 소유자가 양도소득세를 부담한다는 사정만으로는 달리 볼 수 없다는 이유로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였다.

○ 앞서 본 규정과 관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 실질과세의 원칙이나 이 사건 조항의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

나. 이에 따라 지방세법이 아래와 같이 변경됨(2017. 1. 1. 시행).

기존 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

2016. 12. 27. 개정 2017. 1. 1. 시행 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

다. 그 후 2018. 5. 16.자 조세심판원 결정에서 위 대법원 판례를 감안하여

경락으로 취득한 부동산을 ‘원시취득’으로 판단함.

조심2018지0309 (2018.05.16.자)

청구법인은 이 건 부동산을 경락받아 취득하여 종전의 권리의 제한 및 하자를 승계하지 아니한 점 등에 비추어, 청구법인은 이 건 부동산을 ‘원시취득’ 하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 부동산의 취득을 승계취득으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

2. 대상 취득세

가. 취득세 관련규정

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) 제1항

1. 상속으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 23

나. 농지 외의 것: 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

3. 원시취득: 1천분의 28

4. 삭제 <2014. 1. 1.>

5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23

6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40 ....

나. 표로 정리

구 분				합 계	취득세	농어촌특별세	지방교육세
법정세율				4.6%	4%	0.2%	0.4%
주 택	6억 이하		85㎡이하	1.1%	1%	-	0.1%
			85㎡초과	1.3%		0.2%	0.1%
	6억 초과 9억 이하		85㎡이하	2.2%	2%	-	0.2%
			85㎡초과	2.4%		0..2%	0.2%
	9억 초과		85㎡이하	3.3%	3%	-	0.3%
			85㎡초과	3.5%		0.2%	0.3%
상가, 토지, 공장, 오피스텔 등 :   승계취득으로 납부하였음(행정자치부 판단)				4.6%	4%	0.2%	0.4%
경매 , 공매 : 원시취득(조세심판원  판단)				3.16%	2.8%	0.2%	0.16%
△경매,공매 낙찰은 윈시취득(조세심판원)으로, 차액은 환급받자				△1.44%	△1.2%	0	△0.24%
증 여				4%	3.5%	0.2%	0.3%
농 지		신규매매, 경락(농지의 유상취득)		3.4%	3%	0.2%	0.2%
		2년 이상 자경		1.6%	1,5%	비과세	0.1%
		상속		2.56%	2.3%	0.2%	0.06%

주) 주택 9억 초과도 해당되지만 3.5%-3.16%=0.34감안하면 수익 미미하여 제외함

다. 대상기간

경매로 취득한 물건(잔금일 기준) 2013. 8.~ 2016. 12. 31.까지

[지방세 경정청구 기한(5년)에 따라 by 지방세기본법 제52조 제1항]

라. 환급차액 (승소시 취득세 납부액의 1/3 정도 환급 예상)

1) 취득세 과다납부액 1.44%(=4.60%-3.16%) 이자상당 환급가산금

【총 합계 약 1.5정도 예상됨】

2) 표로 정리

과세표준(낙찰가)	환급차액(총 1.5적용시)	구 분
1억	약 1,500,000원
3억	약 4,500,000원
5억	약 7,500,000원
10억	약 15,000,000원
20억	약 30,000,000원

3. 취득세 과다납부 경정절차

가. 취득세 납부한 지방자치단체(세무과)에 취득세 과다납부 환급청구

나. 지방자치단체에서 거부처분시, 그 처분을 받은날로부터 90일 이내에 조세심판원에 심사청구 제기(by 행정심판전치주의)

다. 조세심판원에서 기각시, 그 기각처분을 받은날로부터 90일 이내에 행정소송 제기

4. 예상되는 문제점

가. 조세심판원의 판단에 대한 이의제기

1) 조세심판원의 판단근거(조심2018지0309)가 된 대법원 판례(대법원 2016두34783)는 ‘수용재결에 따른 사업시행자의 취득이 원시취득’임을 밝히고 있을 뿐 경·공매를 통한 모든 취득이 원시취득임을 선언하는 것은 아님. 따라서 조세심판원이 대법원 판례를 잘못 해석한 것 아닌가 하는 문제제기가 있음.

2) 2018. 6. 15.자 경기도청 세정과에서 행정안전부에 공식질의를 하였고, 이에 대해 행정안전부는 경락으로 인한 취득은 ‘승계취득’임을 표명하고 있어 논란이 예상됨【즉, 지방자치단체(세무과) 단계에서는 취득세 과다납부의 환급청구에 대해서 거부처분할 가능성이 매우 높음】. 아래 공문 참조.

 

나. 경락부동산을 다시금 매매한 경우 양도세의 증가 가능성

취득세는 부동산 양도시 양도세액 공제를 받는 비용항목이므로 취득세 환급액이 있을 경우 해당 환급액에 대한 양도세가 증가될 가능성이 있음.

다. 조세심판원에서 입장을 바꿀 가능성

지방세수의 감소에 따라 향후 조세심판원에서 다시금 입장을 바꿀 가능성이 있음.

5. 취득세 환급청구의 필요성

가. 지방세 경정청구의 기한(5년) 존재

지방세기본법 제52조 1항에 따라 취득세 법정신고기한으로부터 5년이내에 경정청구가능

나. 권리구제의 상대적 효력에 따라 개별적 환급청구 및 일련 절차를 취하지 않는 경우에는 그 권리를 주장할 수 없음

다. 조세심판원의 결정은 행정관청을 기속하는 기속력이 있기 때문에 조세심판원이 위 결정내용을 스스로 뒤집기 전에는 조세심판원의 결정내용으로 취득세환급을 받을 수 있음.

라. 조세심판원의 결정은 불이익변경금지원칙에 따라 당초 심사청구한 내용보다 불이익하게 변경할 수 없음.

6. 취득세 환급 사건 접수처

1)법무법인 화율(055-281-4400)의

          변호사 이재영(010-9269-0914) 직접 접수중

2) 법학박사 황경진 경매전문학원 원장(010-8650-4137