서울 마포구 상암동 상암디지털미디어시티(DMC). 옛 난지도 쓰레기매립장 바로 옆에 위치한 이곳은 한때 버려진 땅이나 다름없었다. 그러나 지금 이곳(57만㎡)은 고층 빌딩이 즐비한 첨단 디지털 도시로 변신 중이다.
맑은 날이면 개성까지 볼 수 있다는 계획상 아시아 최고 높이의 '상암DMC 랜드마크 타워'(높이 610m, 133층)는 내년 착공할 예정이다. 상암동 하나공인 홍성진 사장은 "서울 변두리로 불과 몇 년 전만 해도 허허벌판이던 곳이 하루 아침에 노른자위 땅으로 변하고 있다"고 전했다.
서울의 대표적인 개발 낙후 지역으로 꼽히는 마포·은평·서대문 등 서울 서북권이 복합형 첨단 주거지로 탈바꿈하고 있다. 마포구 상암 DMC는 이곳 변화의 출발점에 불과하다. 이곳을 시작으로 서울 서북권은 대한민국 수도의 첨단미디어와 국제업무, 남북교류 거점지역으로 거듭 날 예정이다.
서울시는 이를 위해 2020년 도시기본계획을 통해 마포·은평·서대문 등의 서북권을 하나의 개발권역으로 묶은 뒤 체계적으로 개발하고 있다.
뉴타운·재건축사업 경쟁
서울 서북권 개발의 진원지는 은평구 수색동과 마포구 상암동 일대. 시는 이 두 곳을 집중 개발해 그 파급효과를 서북권 전체로 확산시킨다는 계획이다.
시는 이를 위해 2020년 도시기본계획에서 이들 지역을 서울의 부도심으로 새로 추가했다.
서울 개발의 중심 축을 기존 4부도심(용산, 청량리·왕십리, 영동, 영등포) 체계에서 5부도심(용산, 청량리·왕십리, 영동, 영등포, 수색·상암) 체계로 전환한 것이다.
낡은 단독주택이 빽빽하게 들어선 낙후지역이 새로 부도심으로 지정되면 용적률·층수 등에서 각종 혜택이 주어져 각종 개발사업이 이전보다 상대적으로 빨리 진행될 가능성이 크다.
이 계획에서 새로 부도심으로 추가된 곳 중 하나인 수색동 일대의 경우도 마찬가지다. 각종 개발사업이 풍년을 이루면서 이곳 지도가 하루가 다르게 바뀌고 있다.
수색·증산 뉴타운지구가 앞장 서 있다. 수색 뉴타운은 수색동 일대 89만7000㎡의 노후 주택가를 재정비하는 사업으로, 인근 상암 DMC의 배후 주거지로 개발될 예정이다.
수색ㆍ증산 뉴타운지구 앞장서
지난 3월 뉴타운 기본개발 계획이 확정됐다. 2013년까지 아파트 1만3625가구와 업무 등 지원시설이 이곳에 들어설 계획이다.
주변에 일반 재개발·재건축 사업도 봇물을 이룬다. 은평구에선 23곳에서 재개발사업이 추진되고 있다. 이중 갈현동 300번지 일대 갈현1구역은 지난달 2일 구청에 구역지정 신청서를 제출했다.
녹번동 53 번지 일대 녹번1구역은 현재 지구별로 조합 설립인가 절차를 밟고 있다. 2014년까지 아파트 3200여 가구가 들어설 예정이다. 나머지 21곳도 구역별로 사업 추진에 속도를 내고 있다. 또 27곳에서 재건축이 진행 중이다.
수색동과 함께 서울 2020년 기본계획에서 부도심으로 지정된 상암 DMC 주변 마포구 일대에서도 개발사업이 잇따르고 있다. 뉴타운과 균형발전촉진지구 개발사업이 우선 눈에 띈다.
북아현동 170-1번지 일대 82만1000㎡의 노후 단독주택지역을 새 아파트단지로 개발하는 북아현 뉴타운지구는 지난 2005년 12월 지구 지정을 받았다. 2014년까지 대략 1만700여 가구가 들어설 예정이다.
마포구 합정동 419번지 일대 29만8000㎡의 합정 균형발전촉진지구는 상업·업무·문화·주거 기능 중심의 복합단지로 개발을 서두르고 있다. 2005년 5월 기본 개발계획을 확정하고 현재 구역별로 정비구역 지정 절차가 진행중이다.
이곳에 일반 재개발·재건축사업도 붐을 이루고 있다. 19곳에서 재개발사업이 추진 중이다. 전면 개발 방식인 용강2구역에는 2012년까지 지상 평균 16층 5개동 규모의 아파트 507가구가 들어설 예정이다.
서대문 개발사업도 한창
이곳은 지난 9월 조합설립 인가를 받았다. 인근 공덕6구역은 현재 구청과 구역지정 협의를 벌이고 있다. 재건축사업은 모두 32곳에서 진행되고 있다.
서울 동북권 부도심 지정에서 제외됐지만 서대문에서도 개발사업이 한창이다. 가재울 뉴타운이 대표적이다. 이곳은 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정된 뒤 현재 구역별로 조합설립과 구역지정 절차를 밟고 있다. 2013년까지 아파트 등 주택 2만600여 가구가 들어설 예정이다.
가재울 뉴타운과는 달리 홍제 균형발전촉진지구는 상업기능 중심으로 개발되고 있다. 2003년 11월 시범 균촉지구로 지정된 이후 현재 기본계획 변경 절차가 진행 중이다.
상업지 개발 순항·교통여건 개선
서울 서북권에선 주거지 이외에 상업지 등의 개발계획도 잇따르고 있다. 서대문구 대현동 37 일대 47만2680m²는 상권을 확 바꾸는 ‘환경정비형 지구단위계획’으로 지정돼 현재 개발이 진행 중이다.
환경정비형 지구단위계획이란 가로정비사업에 초점을 맞춘 일종의 재정비사업이다. 지하철 2호선 아현역∼이대역∼신촌기차역∼연세대 앞∼현대백화점 인근 지역이 포함된다.
마포구 상수동 309-9 일대 지하철 6호선 상수역 주변은 역세권으로 개발된다. 지난해 이를 위한 지구단위계획 수립 결정 고시가 났다. 이에 따라 이곳에서는 오피스텔을 제외한 업무시설, 판매시설 등의 건축이 가능해졌다.
이런 권장 용도를 건축 연면적의 30%까지 반영할 경우 5%의 층수 제한 완화 인센티브가 주어진다.
경의선 수색역 역세권도 복합단지로 탈바꿈할 예정이다. 시는 이곳에 상암지구와 디지털미디어시티, 경의선, 인천국제공항철도, 지하철 6호선 역사를 연계해 복합환승시설과 상업시설, 업무시설을 짓는다는 계획이다.
인천공항철도 2010년 개통
총 부지 69만8000㎡ 중 1구역 17만6400㎡가 우선 개발되며 최근 개발 기본구상 타당성 용역이 발주돼 연내 마무리될 계획이다.
교통여건도 좋아진다. 우선 인천공항철도 2단계 구간(김포공항~상암DMC~서울역)이 2010년 12월 말 개통 예정이다. 수색~성산~월드컵경기장~난지천공원~상암DMC~수색역을 연결하는 경전철 상암 DMC 노선(6.6㎞)은 2014년 개통을 목표로 현재 사업을 추진하고 있다.
오는 2010년 완공 예정인 용산~문산 경의선 복선전철 노선 중 문산~성산 구간이 2009년 상반기쯤 먼저 개통된다. 이렇게 되면 수색역 일대는 경의선 복선화 구간인 성산역과 인천공항철도 2단계 구간과 환승 연결되는 트리플 역세권을 형성하게 된다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 "그렇지 않아도 서북권역은 다른 곳에 비해 도심 접근성이 좋은 편"이라며 "여기에 주거환경, 교통여건 등이 개선되면 10여년 뒤에는 서울의 핵심 주거지역으로 자리잡을 수 있을 것"이라고 전망했다.
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중장기 개발지역 노릴만 |
값 싸고 규제도 덜한 때문 | |
전문가들은 서울 서북권 투자에서는 특급 개발지역보다 주변 옐로칩(중가 우량주) 지역에 관심을 가져 보라고 조언한다. 뉴타운 등과 같은 특급 지역은 이미 개발에 대한 기대치가 대부분 가격에 반영돼 추가 급등을 바라보기 힘들다는 이유에서다. 또 이들 지역에선 대지 지분이 큰 주택은 토지거래허가를 받아야 하는 점도 부담이다. 대신 아직은 기반시설은 조금 부족하지만 전망이 밝은 옐로칩 지역의 경우 경기 회복 후 가격 상승폭이 더 클 수 있다는 것이다. 나비에셋 한광호 소장은 “뉴타운 등과 같은 대규모 개발사업은 주변지역에도 영향을 준다”며 “실수요자라면 뉴타운만 고집하기보다는 주변지역을 선택하는 것도 하나의 대안”이라고 말했다.
이런 관점에서 은평구의 경우 2020년 서울도시기본계획에서 새 부도심으로 지정된 수색동 일대 재개발구역에 관심을 가져 볼 만 하다. 특히 이곳에선 2002년 상암 DMC 구역 지정 당시 개발 예정지에서 제외된 상암 2-2 주거환경개선지구에 눈길이 간다. 이 지구는 주변 상암 DMC의 후광효과를 기대할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 2014년 상암 DMC가 완공되면 각종 편의시설까지 손쉽게 이용할 수 있다. 이곳 단독주택은 현재 3.3㎡당 2500만∼2800만원 선으로 인근 수색·증산 뉴타운(3.3㎡당 3500만~4000만원)보다 저렴한 편이다.
마포구에서는 북아현 뉴타운과 합정 균형발전촉진지구와 인접해 있는 공덕동 일대가 관심의 대상이다. 이곳은 용산 국제업무지구와도 가까워 용산 개발의 직·간접적인 수혜가 기대된다. 일반 연립주택의 경우 대지지분 66㎡ 기준으로 시세가 3억4000만원에 형성돼 있다.
서대문지역에서는 북아현 뉴타운지역에서 벗어난 천연동 일대를 노려 볼 만하다. 이곳 연립주택은 대지지분 40㎡을 기준으로 3.3㎡당 1500만∼2000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 개발 호재가 많은 은평구와 마포구 사이에 위치해 더블 후광 효과가 기대되는 남가좌동도 관심지역이다. 남가좌동 미래공인 관계자는 “뉴타운지구 내 지분 값이 크게 오르면서 개발 예정지에서 벗어난 지역에 대한 관심이 더 큰 것 같다”며 “뉴타운보다 규제가 덜한 데가 가격도 저렴하고, 30년 이상 된 단독주택이 많아 언젠가는 개발될 것이라는 기대감이 작용한 때문인 듯 하다”고 말했다.
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서울 서북권 주요 개발지 |
위치 |
지구명 |
사업 면적(㎡) |
건립예정
가구수 |
사업단계 |
사업종류 |
중개업소
문의(02) |
^은평구 |
수색동, 증산동 |
수색·증산지구 |
89만7090 |
1만3625 |
도시재정비 촉진계획 결정고시(2008. 5) |
뉴타운 |
307-2411 |
갈현동 |
갈현1구역 |
20만6111 |
미정 |
구역지정서류접수(2008.10) |
재개발 |
357-8808 |
녹번동 |
녹번1구역 |
18만 |
3159 |
조합설립인가(2008.9) |
357-7100 |
대조동 |
대조1구역 |
11만773 |
2056 |
주민공람공고(2008.7) |
387-7555 |
불광동 |
불광4구역 |
2만5218 |
미정 |
조합설립인가 (2007.1) |
357-4100 |
불광5구역 |
11만4511 |
미정 |
구역지정요건 재검토 통지(2008.2) |
352-5445 |
불광8구역 |
1만5670 |
미정 |
구역지정신청 (2008.10 |
354-3333 |
신사3구역 |
5만8895 |
미정 |
구역지정신(2008.9 |
305-8050 |
응암10역 |
6만718 |
미정 |
조합설립인가(2007.12) |
359-9400 |
응암11구역 |
3만6038 |
미정 |
구역지정 신청(2008.8) |
354-8700 |
불광동 |
불광1동 13-9 |
2만6000 |
미정 |
추진위원회
승인 (2006.9) |
재건축 |
352-5445 |
불광2동 445-10 |
3만5000 |
미정 |
기본계획고시(2006.3) |
357-4100 |
구산동 |
구산동 16-45 |
2만5000 |
미정 |
기본계획고시(2006.3) |
355-5929 |
구산동 25-2 |
2만3000 |
미정 |
기본계획고시(2006.3) |
355-5929 |
역촌동 |
역촌동 2-45 |
3만6000 |
미정 |
추진위원회승인(2007.7) |
384-3300 |
신사동 |
신사동 170-12 |
4만1000 |
미정 |
정비구역
지정요청(2008.5) |
3863-114 |
증산동 |
증산동 189 |
3만5000 |
미정 |
기본계획
고시(2006.3) |
373-4600 |
^마포구 |
아현동 |
아현지구 |
108만8000 |
1만8500 |
염리2 시행인가(2008.7) |
뉴타운 |
324-1305 |
합정동 |
합정지구 |
29만8000 |
미정 |
제1종지구단위계(안)공람공고(2008.2) |
균형발전촉진 |
326-0008 |
상수동 |
상수1구역 |
2만3000 |
392 |
지형도 고시(2008.10) |
재개발 |
333-7040 |
상수동 |
상수2구역 |
2만7649 |
496 |
조합설립인가(2008.3) |
333-7040 |
대흥동 |
대흥2구역 |
6만1925 |
1032 |
조합설립인가(2008.5) |
717-0202 |
공덕동 |
공덕구역 |
9000 |
미정 |
구역지정협의(2008.4) |
703-6660 |
공덕동 |
신공덕6구역 |
1만766 |
195 |
사업시행인가(2008.4) |
3211-8282 |
용강동 |
용강2구역 |
3만1231 |
507 |
조합설립인가(2008.9) |
703-3331 |
용강동 |
용강3구역 |
3만946 |
494 |
조합설립인가(2008.9) |
706-8985 |
염리동 |
염리4구역 |
3만8809 |
미정 |
추진위원회승인(2007.11) |
3211-4900 |
신흥동 |
신흥연립지구 |
5607 |
미정 |
조합설립인가(2003.6) |
재건축 |
3211-8282 |
망원동 |
망원5구역 |
2만1000 |
미정 |
구역지정신청서 제출(2008.9) |
단독주택재건축 |
322-8189 |
신수동 |
신수11구역 |
4만9000 |
미정 |
구역지정신청서 제출(2007.6) |
714-5252 |
공덕동 |
공덕17구역 |
7만1000 |
미정 |
구역지정신청서 제출(2006.9) |
716-7778 |
망원동 |
망원438구역 |
4737 |
미정 |
조합설립인가(2007.11) |
재건축 |
324-1305 |
성산동 |
성산동자동차정비단지 |
5만400 |
미정 |
용역 의뢰(2007.4) |
지구단위계획 |
303-8845 |
^마포구 |
남가좌동 |
가재울지구 |
107만3000 |
2만600 |
지구단계획 변경결정(2007.4) |
뉴타운 |
376-3399 |
북아현동 |
북아현지구 |
82만1000 |
|
촉진계획결정(2008.2) |
뉴타운 |
365-8945 |
홍제동 |
홍제지구 |
20만557 |
- |
개발기본계획 변경(2007.8) |
균형발전촉진지구 |
732-4567 |
홍제2구역 |
4만9382 |
810 |
조합설립인가(2007.8) |
재개발 |
725-4846 |
홍제12구역 |
2만6400 |
549 |
조합설립인가 (2007.11) |
732-4567 |
영천동 |
영천2구역 |
1만1249 |
199 |
조합설립인가(2008.3) |
362-2411 |
충정로3가 |
충정로1구역 |
8382 |
미정 |
심의 보류(2007.11) |
393-3600 |
홍은동 |
홍은동 19-19 |
2만3331 |
미정 |
주민공람공고(2008.3) |
396-1584 |
홍제동 |
무궁화연립지구 |
1만4754 |
미정 |
주민공람공고(2008.3) |
재건축 |
725-4846 |
*개발계획은 달라질 수 있음. 자료:각 구청 |
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