왜 우리 집은 가입이 안되나?
문제는 매우 까다롭고 많은 제약이 있는 보험 심사에 있다. 먼저 결론을 말하자면 굳이 보험이 없어도 안전한 집 대상으로만 보험가입이 가능하다.
그럼 전세보증보험의 인수제한 요건을 확인해보자.
1. 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 있을 시 - 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등의 권리 침해가 있을 시 인수 제한을 당한다. 문제는 이런 집에는 원래 전세로 들어가지 않는다.
2.타 세대 전입 내역이 없을 것 (단독, 다가구 제외) - 이 또한 이런 집에는 원래 전세로 들어가지 않는다.
3. 주택이 미등기인 경우 -이 경우도 이런 집에는 원래 전세로 들어가지 않는다.
4. 근린생활시설 - 원룸 등 생각보다 근린생활 시설을 주택의 용도로 꾸며놓고 임대를 하는 곳이 많지만 전세보증보험의 인수 요건에는 해당하지 않는다.
5. 선순위 채권이 60% 초과일 경우 및 선순위 채권과 전세금 합산 금액이 주택 가격의 100% 초과 시 - 선순위 채권이라 함은 나보다 먼저 들어가 있는 세입자의 전세보증금 또는 해당 주택에 잡혀있는 은행 대출 등을 말하는데 그 비율이 주택 가격에서 60% 초과할 경우는 가입이 되지 않으며 그 대출 + 나의 전세금이 주택 가격을 초과할 시 보험 가입이 거절된다.
문제는 주택 가격 산정 기준에 있다. 현재의 시세를 기준으로 추정한다고 하지만 만약 최근에 거래된 내역이 없다면 공시지가의 150% 기준으로 주택 가격을 산정하는데 시세보다 턱없이 낮기에 대출이 조금이라도 있다면 대부분 보험가입이 거절된다.
단독/다가구 주택은 현실상 거의 가입 불가능
단독주택과 다가구 주택은 아파트와는 달리 선순위 채권의 비율을 80% 까지 인정을 해준다고 하지만 공시지가 같은경우 아파트 등 공동주택의 현실화율 (시세 대비 공시 가격의 비율)은 70%에 가까운 반면 단독/다가구 주택 같은 경우 현실화율이 50% 수준밖에 되지 않아 최근 거래가 없을 시 주택 가격 산정에 매우 불리하다.
무엇보다 제일 큰 문제는 보험가입 시 단독/다가구 같은 경우는 전입세대 열람원 및 현 건물의 임대차 사실확인서 즉 단독/다가구 주택에 살고 있는 세입자들의 내역을 공인중개사 또는 임대인이 작성을 해서 제출해야 하는데 문제는 대부분의 공인중개사는 그 주택에 먼저 살고 있는 세입자들의 계약 내용을 모르며 임대인에게 작성해달라고 하면 임대인은 전세보증보험에 큰 부담감을 느끼는 관계로 협조를 안 해주는 경우가 많다. 즉 임대인의 동의가 필요 없다고 하지만 단독/다가구 주택은 암묵적 동의를 받아야 한다. 그러기에 단독/다가구
주택은 현실상 가입이 거의 불가능이라 볼 수 있다