미리 보는 4차 사전청약.. 내 집 마련하고 싶은 분만 보세요

[우주창조]

 올해 마지막 사전청약 시작된다

2021년도 3기 신도시 사전청약이 어느덧 막바지를 향해 가고 있습니다.

3기 신도시 사전청약 일정은 올해 총 4차로 계획됐는데요. 현재 1~2차는 각각 7월, 10월에 진행했으며, 3차는 11월 18일 입주자 모집공고 이후 12월 1일부터 특별공급이 시작될 예정입니다.

특히 12월 중에는 3기 신도시 4차 사전청약이 입주자 모집공고가 진행될 예정으로 큰 기대를 모으고 있는데요. 4차 사전청약은 총 1만3600호로 그동안 진행했던 1차(4330호), 2차(1만100호), 3차(4000호) 중 가장 많은 물량이 예정돼있어 화제를 모으고 있습니다.

4차 사전청약은 인천 계양, 성남 금토, 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 안산 장상, 구리갈매역세권 등 굵직굵직한 지역들이 청약을 기다리고 있습니다

. 올해 중순 직방이 애플리케이션 이용자 1377명을 대상으로 3기 신도시 사전청약지 중 가장 선호하는 지역을 조사한 결과, 하남 교산(23.4%), 고양 창릉(20.6%), 광명 시흥(19.0%), 남양주 왕숙(18.7%), 과천(16.3%), 인천 계양(14.8%), 부천 대장(11.2%) 순으로 나타났는데요.

이들은 전체 가구 수가 많고 교통과 서울 접근성이 우수하다는 공통점을 찾을 수 있었습니다.

 4차 사전청약지 중 선호도가 높은 주요 청약 지역을 중심으로 장단점을 소개 .

 사전청약 선호도 2위 ‘고양 창릉’

먼저 4차 사전청약지 중 가장 선호도가 높은 고양 창릉지구부터 살펴보도록 하겠습니다.

고양 창릉지구는 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 행신동, 도내동, 향동동 일원에 걸쳐 812만6948㎡에 조성되는 신도시로 이번 4차 사전청약에 1700호가 분양 예정돼있습니다. 고양 창릉지구는 입지적으로 보자면 서울 은평구와 마포구의 경계에 인접해 도심 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

교통편 역시 매우 편리해질 전망입니다. 우선 GTX-A(창릉역)가 예정대로 2024년 완공하게 되면 강남까지 약 10분 만에 도착할 수 있습니다.

고양시청역에서 출발해 서울지하철 6호선 새절역을 잇는 고양~서울 은평 간 도시철도(2029년 완공 예정)를 이용하면 30분대로 여의도에 도착할 전망입니다. 또한, 중앙로~통일로 간선급행버스(BRT) 신설, 경의중앙선 증차 등 다양한 광역 교통 계획이 예정돼있습니다.

고양 창릉지구가 이렇게 다양한 교통 계획이 예정된 이유는 다름 아닌 창릉지구에 약 135만㎡ 규모로 기업이 들어서는 자족 용지가 배치되기 때문입니다. 국토부에 따르면 창릉지구의 자족 용지는 판교 제1테크노밸리의 2.7배 크기라고 하는데요. 여기에 330만㎡ 규모의 공원 및 호수공원도 조성될 예정입니다.

이렇게 다양한 호재가 있지만, 다만 한 가지 걸리는 부분은 부지 인근의 ‘서오릉’입니다. 최근 검단신도시가 유네스코 세계유산에 등재된 장릉의 경관을 해친다는 이유로 공사가 중지된 바 있는데요. 고양 창릉지구 역시 서오릉의 경관을 훼손할 가능성이 크다는 주장이 이어지며 향후 사업 속도에 걸림돌이 될 것으로 예측되고 있습니다.

 가장 물량 많은 ‘남양주 왕숙’

다음은 남양주 왕숙1지구입니다.

남양주 왕숙지구는 앞서 직방 선호도 조사에서 광명 시흥에 이어 4위를 차지한 바 있는데요.

입지는 경기 남양주시 진접읍 연평리, 내곡리, 진건읍 진관리, 퇴계원읍 퇴계원리 일원에 걸쳐 총 865만4278㎡ 규모를 자랑하며, 이번 4차 청약에서는 총 2300호로 가장 공급 물량이 많습니다.

게다가 지난 2차 사전청약에서는 남양주 왕숙2지구가 1412가구 공급에 4만8325명이 몰려 34.2대 1의 경쟁률을 기록한바 왕숙1지구 역시 많은 사람이 몰릴 것으로 기대를 모읍니다.

남양주 왕숙1지구의 경우, 입지 면으로는 남양주 진접2지구와 맞닿아있다는 점이 특징입니다.

구리시, 다산신도시, 별내신도시와도 가까우며, 서울 경계에서 약 3.5km밖에 떨어지지 않아 서울 도심 접근성 또한 준수한 편입니다.

교통편은 현재는 경춘선 사릉역을 이용할 수 있으나, 향후 GTX-B 신설역이 정차할 예정으로 기대를 모읍니다(2024년 착공 예정). 여기에 서울지하철 9호선 연장(고덕 강일~왕숙지구), 석계역부터 GTX왕숙역, 진접역을 연결하는 성북남양주 BRT 등 다양한 교통사업도 추진되고 있습니다.

또한, 공원 녹지와 공공시설 용지가 많은 것도 특징입니다. 올해 8월 국토교통부가 승인한 남양주 왕숙1지구의 지구계획을 살펴보면, 주거기능 24.6%, 공원녹지 34.7%, 공공시설용지 28.8%, 자족기능 11.9%에 비율로 구성된 것을 알 수 있습니다. 그중 공원녹지는 여의도공원의 약 13배 규모이며, 자족용지 또한 판교 테크노밸리의 2.3배 규모로 도시첨단산업단지, 기업지원허브 등이 들어설 예정입니다.

다만 아쉬운 부분도 있습니다. 왕숙1지구의 입지는 수도권 동북권에 자리하고 있습니다. 비록 도시 규모가 크고 GTX가 관통한다는 장점은 있으나, 도심 접근성으로만 보자면 같은 4차 사전청약의 구리갈매역세권이 더 유리해 경쟁률이 분산될 가능성도 있어 보입니다. 또한, 토지 보상 문제를 놓고 주민들의 농성과 항의가 이어지고 있어 앞으로 사업 진행이 원활하게 진행될 수 있을지 우려가 됩니다.

] 첨단산업단지 들어서는 ‘부천 대장’

서부권에서는 부천 대장을 주목할 만합니다.

선호도만 따지자면 인천 계양이 높으나, 계양의 경우 이번 4차 사전청약 때는 공급 물량이 300가구로 적어 주목도가 낮은 편입니다

 반면 부천 대장지구는 1900가구로 4차 사전청약 지구 중 남양주 왕숙(2300가구)에 이어 두 번째로 많은 물량을 공급할 예정인데요. 4차 사전청약에 예정된 부천 역곡(900가구)까지 합치면 총 2800가구로 부천에 몰린 물량이 상당히 많음을 알 수 있습니다.

부천 대장의 위치는 경기도 부천시 대장동, 오정동, 원종동, 삼정동 일원입니다.

규모는 총면적 343만㎡로 앞서 소개한 고양 창릉, 남양주 왕숙의 절반도 되지 않지만, 김포공항과 특히 마곡지구에 인접해 이 인근 직장인에게는 상당히 좋은 입지임을 알 수 있습니다. 대장지구 내에는 인공지능, 바이오산업 등 첨단산업단지를 비롯해, 그 옆에는 계양테크노밸리도 들어서게 됩니다.

다만, 교통편은 다소 단점으로 지적되고 있습니다. 현재 수도권제1순환고속도로, 경인고속도로 등을 이용할 수 있으나, 강남 등 주요 업무지구로 직결하는 전철역이 부재하기 때문인데요. 해당 지구 인근의 부천종합운동장역에 GTX-B가 개통 예정이나, 이용하려면 버스를 타야 하는 불편함이 있습니다.

단, 향후 부천 대장에서 홍대입구까지 총 길이 20km의 대장홍대선(2023년 말 착공 예정)이 얼마 전인 11월 말 민자적격성 심사를 통과했으며, 김포 장기~부천 대장~부천종합운동장을 연결하는 서부권 광역급행철도가 추진 예정으로 일부 단점을 해소할 전망입니다.

청약 당첨률 높이려면?

4차 사전청약은 올해 마지막 사전청약인 만큼 경쟁률이 높게 나올 전망입니다. 그렇다면 사전청약에서 당첨률을 높일 방법은 무엇이 있을까요?

먼저 사전청약은 그 대상에 따라 특별공급과 일반공급으로 나뉘는데요. 특별공급과 일반공급의 경쟁률과 당첨 전략이 다릅니다. 특히 특별공급의 경우, 공급 비율이 더 높고 신청 자격이 까다로워 일반공급보다 경쟁률이 낮은 편입니다.

이에 다자녀가구나 신혼부부, 노부모를 부양하는 가족 등은 특별공급을 노리는 것이 당첨 확률을 높이는 길이 될 수 있습니다. 또한, 특별공급에서도 경쟁률이 낮은 지구를 노리는 것이 더 유리한데요.

그동안 1, 2차 사전청약 경쟁률을 분석해봤을 때 특별공급 경쟁률이 낮았던 곳은 파주 운정3지구 A20블록(3.26대 1), 남양주 진접2지구 1블록(3.07대 1), 의정부 우정(0.8대 1)이었습니다. 이들의 공통점은 전철역과 도보 거리가 멀고, 다른 사전청약 지구와 비교해 외곽이며, 강남 접근성이 상대적으로 낮다는 것인데요. 또한, 전용 84㎡보단 59㎡가 대체로 경쟁률이 낮은 모습을 보였습니다. 물론 인기가 낮은 데는 그만한 이유가 있는 것이지만, 역으로 생각해보면 이런 곳이야말로 당첨 확률을 높일 수 있기에 이를 고려해 영리하게 청약 전략을 짤 필요가 있다고 사료됩니다.

또한, 일반공급의 경우 공공분양은 청약저축 불입액으로 당첨자를 선정하게 되는데요. 매달 10만원을 한도로 많은 금액을 넣은 청약 신청자가 당첨되는 시스템입니다. 올해 3기 신도시 사전청약 당첨선은 1차 1945만원, 2차 1770만원이었는데요. 이는 매달 10만원씩 약 15~16년을 한 번도 빠지지 않고 넣었을 때 가능한 금액입니다. 그러므로 만일 자신의 청약통장에 1800만원 이상이 있다면 일반공급을 노려보시는 것도 좋겠습니다. 또한, 해당 지역 거주자 당첨률이 높은 만큼 당해 지역 분양을 노리는 것이 유리해 보입니다.

 4차 사전청약 관련 평면이나 구체적인 청약 자격, 공급 일정 등은 추후 12월 중 발표될 입주자 모집공고에 더 구체적으로 나올 예정이니 반드시 참고하시기 바랍니다.