전매 콘도 모기지, 구조를 이해하면 길이 보인다.

[DH Mortgage]

안녕하세요 Mortgage Agent Luke입니다.

토론토 시장에서 전매(Assignment) 콘도 문의가 꾸준히 들어옵니다.

가격 메리트가 있고, 입주가 임박한 물건도 많다 보니 기존 집 다운사이징 , 신혼부부, 사회 초년생 등 관심이 무척 높습니다.

하지만 모기지 에이전트로서 말씀드리면, 전매는 “일반 매매와 같은 방식”으로 접근하면 위험합니다.

전매는 ‘집’이 아니라 ‘계약’을 사는 것입니다.

전매는 기존 분양자의 권리와 의무를 승계하는 거래입니다. 즉, 완공된 부동산을 사는 것이 아니라 빌더와의 계약을 인수하는 구조입니다. 이 차이 때문에 은행 심사가 더 보수적으로 진행됩니다.

은행은 단순히 시세만 보지 않습니다.

최초 분양가 / 전매 프리미엄 / 이미 납입된 디파짓 구조 / HST 부담 주체

이 모든 요소를 함께 검토합니다.

모든 은행이 전매를 좋아하지는 않는다?

일부 금융기관은 전매 자체를 제한하거나, 내부 가이드라인이 까다롭습니다.

특히 전매 계약서에 빌더 동의(Builder Consent) 조건이 복잡하거나, 클로징 일정이 촉박하면 리스크로 판단합니다.

온타리오에서는 CMHC 보험 적용 여부도 중요합니다. 보험 승인 조건에 따라 LTV(대출 비율)가 달라질 수 있기 때문입니다. 보험이 안 되는 구조라면, 다운페이를 더 요구받을 수 있습니다.

디파짓과 자금 출처가 핵심

전매는 기존 분양자가 낸 디파짓을 승계하거나, 프리미엄을 별도로 지급하는 구조가 많습니다. 이때 은행은 자금 출처를 매우 꼼꼼히 봅니다.

• 프리미엄은 대출에 포함되지 않는 경우가 많음

• 클로징 전 일정 기간 자금 보유 확인 요구

• 해외 송금 자금은 추가 서류 필요

특히 클로징 직전에 급하게 자금을 이동하면 심사가 지연될 수 있습니다. 전매는 타임라인 관리가 승부입니다.

감정가 리스크

전매 가격이 높게 형성된 경우, 감정가가 매매가에 못 미칠 가능성도 있습니다. 은행은 낮은 금액 기준으로 대출을 산정합니다.

예를 들어 매매가 90만 불인데 감정가가 85만 불이면, 85만 기준으로 LTV를 계산합니다. 차액은 추가 자금으로 준비해야 합니다.

인컴 구조도 함께 설계해야 합니다.

전매는 클로징까지 시간이 남아 있는 경우가 많습니다. 그 사이 소득 구조가 바뀌면 승인 조건도 달라질 수 있습니다. 자영업자의 경우 세금 신고 전략에 따라 인정 소득이 달라집니다. 직장인도 보너스·커미션 반영 방식이 영향을 줍니다.

전매 콘도는 “싸게 잡았다”로 끝나는 거래가 아닙니다.

계약 구조 이해 / 금융기관 선택 전략 / 자금 흐름 관리 / 소득 구조 점검

이 네 가지가 맞물려야 안전하게 클로징까지 갈 수 있습니다.

모기지 에이전트의 역할은 단순히 금리를 찾는 것이 아니라, 구조를 읽고 리스크를 미리 차단하는 것입니다. 전매는 특히 그렇습니다. 구조를 이해하면 복잡해 보이던 길이 분명해집니다.

모기지 전문가의 조언은 "비용"이 아니라 "전략"입니다.