부동산 바닥론, 행동 지침서

[헤스티아™]

최근 집값 바닥론이 대두되면서 서서히 온기를 찾아가고 있는 부동산 시장을 어떻게 돌파할 것인지 전문가들과 함께 행동 지침서를 작성해본다.

바닥이다vs아니다, 전문가들의 말, 말, 말

투기지역 및 투기과열지구 해제, 잠실 제2롯데월드 및 한강변 초고층 개발, 재건축 완화 등 부동산 시장을 활성화시키기 위한 정책들이 계속 쏟아지고 있다. 이에 힘입어 가파르게 하향 곡선을 그리던 집값들도 서서히 반등을 시작하는 중이다. 최근 스위스 금융 그룹 UBS가 강남 재건축 지표는 한국 주택 시장의 선행 지표라며 한국의 부동산 시장은 하반기부터 지속적으로 나아질 것이라는 전망까지 내놓았다. 이러니 희망의 불꽃은 확실히 보이는 셈. 전문가들도 집값 회복론에 대해서는 어느 정도 호의적이다.
“정부의 부동산 규제 완화 조치가 속도를 내는 중이고, 금리 또한 사상 최저치다. 경매가 시끌시끌하면 한두 달 사이에 집값이 오르게 마련인데, 현재 경매 참가자들은 2배로 늘었다.” 유엔알 컨설팅 박성언 대표의 말이다. 조인스랜드 최영진 대표도 “증시만 회복한다면 부동산 시장이 더 악화될 이유는 없다. 집값 역시 현재 충분히 떨어진 상황이니 더 이상 떨어질 가능성은 없어 보인다”며 부동산 바닥론에 동의했다.
그러나 아직 완벽하게 회복세로 돌아섰다고 장담하긴 불안하다. 여전히 경제 전망 지수들이 부정적인데 부동산 시장만 호황을 누리는 것은 무리라는 의견도 많다. 전문가들은 아직 매수 타이밍이라고 보기엔 어렵다며 신중할 것을 권한다.
“강남권만 규제 완화 소식에 들썩일 뿐, 이것이 전체 부동산 시장의 상황은 아니다. 또 호가만 높지 실거래가와는 차이가 있다. 물론 강남권의 경우 이 격차는 좁혀질 것으로 보이지만 이것이 전체 부동산 시장으로 이어질지는 의문이다.” 닥터 아파트 이영진 리서치 연구소장의 말이다.
“전체 부동산 시장의 거래가 실제로 활발하게 이뤄지는 것 같지는 않다. 매물이 기대만큼 많이 나와 있는 상황도 아니다. 가격이 급락한 급매물 위주로만 거래가 이뤄지는 분위기다.” 내외주건 김신조 사장도 집값 바닥론에 회의적이다. 그러나 부동산 시장이 움직임을 시작한 이때 눈치만 보다가는 투자 타이밍을 놓칠 위험이 있다. 신중함은 잊지 않은 채 좋은 기회는 잡아보는 것도 나쁘지 않다.

그렇다면, 지금은 어디를 노려야 할까?

1 강남을 위협하는 여의도를 주목하라
여의도는 현재 정부 지원을 받는 국제 금융 중심지 개발로 변화하면서 초고층 주상복합아파트촌으로 탈바꿈할 계획이다. 또 한강변 개발 계획에 따라 땅 용도가 현재 3종 주거지역에서 다양한 업무 시설을 갖출 수 있는 일반 상업지역으로 바뀌게 된다. 박상언 대표는 “한강변 개발 계획 수혜 지역은 가격 상승 가능성이 있으니 관심을 두는 것이 좋다. 재건축 후 용적률이 230%에서 법적 상한 폭인 300%까지 올라가게 되는 점도 주목할 만하다.” 재건축이 진행되면 여의도에는 한강 조망권을 갖춘 대형 아파트가 들어서게 되니 벌써부터 강남을 위협하는 블루칩으로 평가 받는 중이다.
또 가격 회복세가 더딘 목동과 분당 등 버블 세븐 지역을 주목하라는 의견도 있다. 앞으로 상승 여력은 있지만 강남권 지역에 비해 아직은 가격을 회복하지 못했기 때문에 충분히 경쟁력이 있다고. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 2010년 신분당선 개통까지 고려해본다면 정자역에서 강남까지 16분이면 갈 수 있다며 분당을 눈여겨보라고 말한다.

2 양도세 혜택을 받을 수 있는 곳을 공략하라
정부가 미분양 문제를 해결하기 위해 2월 12일 이후 계약이 이뤄진 미분양 및 신축 주택에 대해 한시적 양도세 혜택을 주고 있다. 그래서 수도권 비과밀억제권역 신규 분양에 대한 관심이 쏠리는 중이다. 5년간 양도세 면제를 받을 수 있는 수도권 비과밀억제권역은 안산, 오산, 평택, 용인, 양주, 김포, 화성, 인천(일부 제외) 등으로, 5년 안에 주택을 처분할 경우 양도세를 면제 받는다. 과밀억제권은 50%를 감면 받는데 의정부, 구리, 고양, 성남 등이 속한다. 전문가들은 세제 혜택을 받을 수 있는 이런 지역을 공략하라고 입을 모은다. 그러나 과밀억제권역의 경우 전용 면적이 149m2(45평)를 과하면 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 미분양 아파트라도 대형 평수라면 혜택을 못 받을 수 있으니 주의하도록.
내외주건 김신조 사장은 양도세 혜택을 받아 절세 효과를 누릴 수 있는 물량을 찾아보라며 택지개발지역(청라, 판교, 김포 한강신도시, 용인 흥덕지구 등 계획적으로 주택단지를 조성하기 위해 개발된 지역. 일반적인 주거지에 비해 도로, 상하수도, 생활 편의 시설, 대중교통 이용 등 주거 환경이 좋다) 을 고려하는 편이 바람직하다고 말한다. 박상언 대표도 용인·김포 분양권을 주목하라고 한다. 용인 흥덕지구는 6월에 용인~서울 간 고속도로가 개통되면 강남까지 30분이면 도착할 수 있다. 중앙일보 함종선 기자는 분양가 이하 매물이 쏟아지고 있는 용인 공세동 대주아파트도 중·장기적으로 괜찮을 것이라고 말했다. 김포 한강신도시는 친환경 전원생태도시로 조성돼 좋은 주거 환경을 갖출 예정이라고 한다.

3 전매 완화 발표 수혜를 얻을 수 있는 지역을 찾아라
이영진 소장은 “수원, 용인, 경기 남부의 분양 물량이 많다. 현재 가격들이 많이 하락한 편이니 분양권 전매 제한이 완화되는 지역 중심으로 골라보는 것이 좋을 것이다. 김포, 파주, 하남신도시의 미분양 아파트도 괜찮다”라고 말했다.
3월 말부터 공공택지의 과밀억제권역은 현행 5(85m2 과)~7년(85m2 이하)에서 3~5년으로 전매 제한 기간이 줄어든다. 분양가상한제가 적용되는 수도권 민간택지의 전매제한 기간도 1~3년으로 단축된다. 민간택지 전매 제한 기간은 과밀억제권역의 경우 기존 3(85m2 과)~5년(85m2 이하)에서 1~3년으로 완화된다. 현행 과밀억제권역은 서울, 인천(일부 지역 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 시흥시 등이다. 결국 아파트가 건설되는 기간을 생각한다면 입주 후에 전매가 가능해진 셈.