2018.11.22. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
다음은 본글, 댓글들의 주장인 낙후된 지방 부동산 시장 폭망과 정반대인,
그리고 이번 중간과제의 본론중 하나이자 돼지살찌워 잡아먹기등 차악의 수단이기도 한,
장차 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 앞서 선도할 부산부동산시장의 대세상승에 관한 내용입니다.
7년에서 15년이 지났음에도 지금까지 분양가 내외의 가격으로 집값이 거의 오르지 않았음에도 거래조차 잘 안되는 매물들 이지만,시범케이스 소지역등과 함께 지방 부동산 대세상승을 견인해야 할 부산의 아파트들 예시입니다.
이하는 실거래가 아닌 매물을 기준으로 한 가격입니다.
서울에 있었다면 지금 가격의 두배가 되었을 부산을 대표하는 대형평수 주상복합, 오피스텔의 분양 가격은 지금도 서울 집값 못지 않습니다.
예를들어 용호동 W 펜트하우스는 30억대,
마린시티 위브 제니스,아이파크의 매물은 각각 45억,42억대의 매물이 있습니다.
심지어 더샆 아델리스는 50억대,
트럼프월드마린 최상층 펜트하우스는 60억대 매물도 있네요.
서울강남등 요지에 있었다면 두배가 아닌 세배, 그 이상으로 올랐을지도 모르지만..
지금은 지역경제나 수요여력에서 서울과 비교도 안되게 미약한 부산이기에..
그러나 부산 부동산 시장은 비록 국지적이긴 하나,시범케이스 소지역들의 아파트 가격은 십년,이십년 후 서울을 따라잡게 될 것입니다.
최근 수년간만 해도 거듭 되풀이 했던..
지역경제의 비약적인 발전, 지역의 주거환경의 천지개벽적 개선등의 반사적 효과로 시범케이스 소지역등의 부동산 시장은낙후된 전국 부동산 시장의 대세상승을 앞서 이끌게 될 것입니다.
즉,비록 극소수중의 극소수에 불과 하나,
최근 2년간 전용면적 25평의 실거래 가격이 2~3배 상승할 정도로 오버슈팅한,
7억대에서 10억, 심지어 12억에 가까울 정도로 급등했던 대구 수성구,광주 남구,대전 유성구등의 집값은 최근 십여년간 부산부동산 1차,2차 상승이 없었다면 애초에 불가능 했을 것입니다.
이하,앞으로 부산부동산 3차,4차 상승기를 선도할 시범케이스 지역등에 대해 개략적인 시기,상승여력등에 관한 간략한 결론글입니다.
이 또한 몇년간만 해도 거듭 되풀이 되었기에 간단히 반복, 재강조 합니다.
문재인 정권의 전방위적 부동산 억제책들과 그 억제책들중 하나인 부산 조정지역지정 해제, 내년인 2019년 이후의 분양물량과 2022년~2023년 입주물량 등등의 변수로 인해 더욱 불확실해 졌지만, 시범케이스 소지역이 선도하는 부산부동산 3차 상승기는 당초 2022년보다 늦어진 2023년 혹은 그 이후로도 계속될수도있습니다.
어쩌면..
이제 마무리 단계로 접어들고 있는 부산의 각종 주택재정비 사업 잔여물량들의 분양,입주물량이 장기간에 걸쳐 분산된다면,아예 3차, 4차 상승기 구분이 불필요할 정도로 대세 상승이 초장기적으로 길어질 수도 있을 것입니다.
이하,당초 계획대로 부산 부동산 시장의 3차, 4차 상승기가 있다 가정하에,
부산 부동산 시장이 장기, 초장기간에 걸쳐 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승을 선도, 자극하기에 충분할 정도로 대세상승 하게 될 근거,이유들중 일부를 계속 제시 합니다.
4차 상승기 또한 다소 더 늦어 진 2025에서 2030년경 시범케이스 소지역인 남천,대연동 일대의 도시및 주거환경 개선사업이 마무리 될 무렵에 시작될것 같습니다.
즉,대연 3구역과 8구역재개발,우암 1,2구역,감만1구역,용호 3구역,문현 3구역등등과 남천 2구, 광안 2구역재개발,삼익타워,삼익비치,대연비치등의 지건축및 소규모 단지들인 협진태양,우성보라,남천보라,대연반도보라,대연 오양양지등 소규모 재정비지역,주거환경정비,지역주택사업등등까지 당해 지역의 도시및 주거환경이 천지개벽될 정도로 발전하게 될 무렵 말입니다.
주거환경 발전만 해도,주로 중대형이상의 단지들이지만,시범케이스 소지역 주변인 남천,대연지역과 그 인근 지역에만 중소형 이상의 아파트 단지들을 포함하고 남천 어울림, 대연 자이, 광안 자이, 광안 에일린 뜰, 민락 오션 테라스, 문현 내안에, 문현 베스티움, 문현 리인등의 분양권 상태의 매물들과 기타 오션 파라곤,지게골 로얄듀크 등등의 지주택들까지 아파트만 해도 대도시 내 분당 신도시급에 준하는 5 만여 가구가 입주완료될 무렵 말입니다.
나아가 주거환경 개선에 국한하여,상기한 시범케이스 소지역과 그 주변지역의 부동산 시장이 전체 부산 부동산 시장에 미칠 동심원적 파급효과와 관련하여..
시범케이스 소지역인 대연동과 남천동의 수영구,남구 주변지역들까지 포함하면,
북항 재개발 2단계 부산항시티와 그 인근의 매축지 좌천범일통합지구,광안,민락 재건축,재개발 등등 좌천,범일,초량,수정,전포,범천,광안,민락동등의 주택 재정비사업등까지 아파트만 해도 또다른 대도시내 중동 신도시급 2만여가구가 추가 됩니다.
나아가, 부산 조정지역 6구를 중심으로,거제 2구역과 온천 2, 4구역,복산 1구역,시민공원 촉진 1~4구역,양정 1,2,3,구역,전포,연지,부암등 부산진구를 포함한 동래구,연제구의 5 만여 가구가 추가될 것이입니다.
사하구 괴정 5구역, 금사,서금사, 영도 뉴타운 등등 부산내 낙후지역인 원도심,서부산,북부산 물량과 부산 외곽지역인 일광신도시, 명지 신도시, 에코 델타시티 등등의 강서구와 기장군의 물량을 포함하면 부산은 아파트만 이십만 가구가 입주하게되어 부산의 주거환경은 부산 부동산 4차 상승기 무렵에는 달동네에서 신흥 고급 주거단지로 상전벽해 될 것입니다.
단독,다가구,다세대,오피스텔,단독 소형아파트등을 포함하면 부산의 주거환경은 더더욱 상전벽해적 발전이 이루어 지겠지요?
상기한 주택들이 마지막 불꽃을 태우며 순차적 혹은 동시다발적인 입주가 진행 될 2023경~2028년경까지 부산 부동산 시장은 마치 용수철을 누르듯 집값은 물론 전월세시장까지 일기, 중간중간 동반하여 쉬어갈 수도 있을 것입니다.
결론적으로,부산 부동산 시장의 4차상승기는 상기한 중장기적 입주물량들이 안정화 될 무렵인,빠르면 2028 년, 늦어도 2030 년 전후부터 시작될 것 같습니다.
그 이후의 부산시 입주물량은 영구적으로 공백상태거나 공백에 가까울 정도로 급감할 것이기에,부산 부동산 시장은 진정한 초장기적인 대세 상승장을 맞이하게 될 것입니다.
주마가편으로 부산지역의 산업발전,지역민의 일자리,소득이 상상, 기대 이상으로 발전하게 된다면 부산 부동산 시장의 대세 상승은 더더욱 탄력적이 될 수 밖에 없을 것입니다.
이왕 쓴김에,부산부동산시장의 3차 부동산 상승기가 있다는 가정하에 그 3차 상승기에 부산 집값의 가격 탄력성은 어떻게 될까에 대해서도 간단히 언급 합니다.
무지,무능력,무기력한, 나아가 해롭기까지 한, 부산시와 자치구의 지방정부들과 각종 재정비 사업 조합, 조합원을 포함한 부산시민들의 능력과 자질이 서울과 서울시민들의 반만 되었어도 문재인 정권에서도 문재인 정부여당이 깜짝 놀랄 정도로 부산 부동산 시장을 크게 활성화 시킬수 있을 것입니다.
부산 동부산시장과 함께 부산부동산 시장 1,2차 상승기를 이끌었던 부산진구,동래구,연제구가 다가올 3차 상승기에도 해운대,수영,남구와 함께 이끌 수 있다면 부산부동산 상승 탄력성은 보다 더 높아질 수 있겠지만,중단기적인 입주물량 부담으로 인해 그 가능성은 낮아 보입니다.
또,부산 전체로도, 상기했던것 처럼,3차상승기 이후 다가올 예상 입주물량 폭탄들로 인해 4차상승의 탄력성은 예상보다 더 낮아질 가능성이 큽니다.
반대로,3차상승기까지 입주물량 부담에서 상대적으로 자유로운 동부산,특히 중기적으로도 입주물량 부담이 거의 없는 부산 남구,수영구 부동산시장의 상승탄력성이 예상보다 높아진다면 3차상승기에 부산집값의 가격탄력성이 낮아질 가능성은 보다 줄어들수 있겠지요?
보다 구체적으로 3차상승기 가격탄력성을 예시해 볼까요?
예를들어,5년 후인,2023년 전후까지 대연,남천동의 대표적 아파트들인 삼익타워,대연비치가 재건축된 후 영구바다조망권를 가진 전용 25평 집값이 최고 실거래가를 기준으로 12 억대 전후,
그리고,해운대자이,마린시티자이,해운대 푸르지오,중동 롯데 케슬,경동 린,남천 포스코,대연 힐스테이트,대연 롯데 레전드,대연 SK힐스등 입주예정 혹은 입주한지 10년,5년 지난 전용 25평의 실거래 집값이 9 억,10 억으로 상승할 수 있다면..
부산부동산 3차 상승기는 부산 전지역은 물론 서울,경기일부 지방을 제외한 낙후된 전국 지방 집값의 역버블을 많이 해소할 수 있을 것입니다.
종부세 등등,비록 극소수에 불과하겠지만,오동통한 돼지떼들이 더 많이 생겨나는데 앞서 기여할 수 있을것입니다.
물론,매 십년마다 낙후된 지방민들의 실물자산 두배이상 불리기 목표에도 적지않은 기여를 하게 될 것이구요.
3차상승기와 달리,4차상승기에는 동부산,서부산을 포함한 부산 전역에서,천지개벽,상전벽해적 지역경제 활성화,도시및 주거환경개선의 과제들이 충실하게 실행,이행 된다면,
부산전체,특히 부산도심에서의 재정비사업 완료로 인해 장기,초장적으로도 공급물량 공백상태가 지속 될 4차 상승기의 상승탄력성은 장기, 초장기적으로도 크게 높아질 수 있을 것입니다.
4차 상승기의 가격탄력도는 상기한 지역경제,도시및 주거환경 발전의 시기,정도,
그리고 거미줄 대중교통시설,각종 편의,편익시설 확충 시기 정도에 비례하게 될 것이고,
저출산 고령화기조,각종 양극화의 정도에 따라 부산 전역은 물론 소지역별로도 천차만별 해 질수도 있습니다.
지금의 강남 도시,주거환경이 영등포 동쪽, 즉, 영동개발계획으로 부터 50여년,본격적인 아파트 공급으로 부터 40년 가까이 걸렸듯,
마곡지구의 그것 또한 30여년 소요되었듯,부산지방의 지역경제,도시및 주거환경의 비약적인 발전과 그 부수,반사적 효과인 부동산 시장도 다소 시일을 요할것입니다.
모래밭, 논밭,미나리,배밭 등등과 달리 기성의 대도심에서 도시및 주거환경이 비약적으로 발전할 것이기에..
예를들어,도심 해안가도,지금은 개발이 거의 완료된 해운대 마린시티,센텀시티, 엘시티처럼..
남천, 대연 해변을 중심으로 민락, 광안 해변에서 용호만까지의 시범케이스 소지역인 남천,대연동지역의 도시및 주거환경은 향후 십년 내에는 완성 되어질 것입니다.
또다른 시범케이스 소지역인 북항재개발과 대연,남천지역 인근에 있는,지금도 달동네 수준인 감만,우암,매축지 주변지인 좌천,범일,초량등등 지역의 도시및 주거환경개선은 북항재개발 2,3단계가 완성될 때 까지 이십년 내에는 완성되어질 것입니다.
상전벽해 될 당해지역 집값의 가격 탄력성은,비록 단기,중기적으로는 낮을 수 있고,
용수철 움직임도 점진적이고느리게 발동이 걸리더라도,중기적 이상의 가격 탄력성은 예상 이상으로 커질 수 밖에 없겠지요?
현저한 저가로 가격경쟁력까지 있으니까.