대규모 단지 상가 '돈 몰린다'

[경호실장]

지난 8~9월 두 달 동안 주공 상가 분양에 유입된 자금 규모는 무려 150억원에 달했다. 부동산 경기 하락 속에서도 이 같은 금액이 상가 분양에 몰리는 이유는 간단하다. 아파트값이 안정 되면서 주택 중심의 투자에서 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 상가 투자로 투자자들의 관심이 옮겨가고 있기 때문이다.

이에 따라 단지 내 상가 낙찰가는 고공 행진을 거듭하고 있다. 동탄 4-4블록 단지내 상가의 경우 7.11평이 최근 6억1,330만원에 낙찰됐다. 평당 9,000만원인 셈이다. 5-1블록 단지내 상가의 내정가도 평당 4,300만원을 기록하는 등 대단지 아파트의 단지 내 상가의 분양가 상승 행진은 연일 이어지고 있는 양상이다.

김포 장기 B1블록 106호(41.885㎡) 상가는 내정가(1억7,200만원)의 3배가 넘는 5억2,550만원에 달했다. 또 지난 달 입찰이 마감된 남양주 가운 A1블록(1,417세대) 107호는 내정가(1억9,500만원)의 222%인 4억3,300만원에 마감됐다.

정미현 상가뉴스레이타 선임연구원은 “단지내 상가는 고정 수요의 기대감과 아파트 입주에 따른 상가 활성화가 메리트”라며 “안정적인 임대 수익을 물론 상가 자체의 가격 상승 분까지 거머쥘 수 있는 점이 투자자들의 발길을 재촉하고 있다”고 설명했다.

◇대규모 단지내 상가는 어디=현재 분양중인 민간 업체의 아파트 단지 내 상가는 잠실 3단지 트리지움(3,696세대)와 대치 아이파크(776세대), 잠실동의 레이크팰리스B동(2,678세대), 강동롯데캐슬퍼스트(3,226세대), 롯데캐슬베네치아(1,870세대) 등을 꼽을 수 있다.

잠실 3단지 트리지움의 경우 사상 최고 분양가인 3.3㎡당 1억5,000만원을 내걸며 시장의 주도권을 확보했다는 평가를 받고 있다. 오는 2009년 잠실재건축 단지(2만4,479세대)의 입주가 완료되는 시점에 유동 인구가 크게 늘어날 것으로 기대되기 때문이다. 또 인근 신천역 상권과도 인접해 이 지역 일대의 상권혜택도 얻을 수 있는 점이 장점이기도 하다.

황학동 롯데캐슬의 경우 상가 자체 규모와 수요층을 모두 갖춘 상가라는 점이 특징이다. 연면적도 12만9,450㎡로 코엑스보다도 크다. 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 1,716만원에서 3,000만원선이다. 인천 가좌동에 분양중인 한신휴플레이스는 2,276가구의 대규모 단지를 끼고 있는 데다 주변 대규모 아파트까지 인접해 있는 점을 눈여겨 볼만 하다.

◇주공 분양 물량도 풍성=민간 아파트 단지와는 달리 주공 분양 물량은 분양 가격이 상대적으로 저렴한 점이 특징이다. 입찰의 기준이 되는 내정가로 볼 경우 욕심을 내 볼만 하다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 그러나 주공 분양 상가는 입찰을 통해 이뤄지는 만큼 내정가보다 많게는 400% 이상의 금액에 입찰이 종료되는 경우도 많아 아파트 단지 가구수와 주변 상가의 시세 등을 함께 고려해 입찰에 참여하는 것이 바람직할 것으로 분석된다.

11월 분양 예정인 단지내 상가는 모두 11곳으로 인천 논현 2-2ㆍ3 블록과 고양 행신 2 A3 블록이 가장 많은 세대수를 확보하고 있다. 특히 인천 논현지구의 경우 올 해 말까지 분양 예정인 주공 분양 상가중 가장 많은 점포를 분양할 예정이다.

박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “민간 분양 상가는 분양가가 높아 일반인이 쉽게 접근하지 못하는 한계가 있다”며 “하지만 주공 분양 단지는 철저한 분석으로 통해 입찰에 참여할 경우 안정적인 투자 수단으로 부각될 수 있다”고 평가했다.

● 상가투자 ABC
투자상한선 먼저 정하라
지나치게 높은 분양가는 수익률에 毒

상가 투자는 안정적인 수익률 확보가 가장 중요하다. 따라서 아파트 단지내 상가를 분양 받기에 앞서 치밀한 전략이 필요하다고 전문가들은 지적한다. 지나치게 높은 분양가가 안정적인 수익률 확보에 오히려 독으로 작용하기 때문이다.

이에 따라 전문가들은 ▦분양 상가의 예상 응찰 상한액 설정과 ▦상가의 입지적인 특성 ▦낙찰 가능성을 높이기 위해 지나치게 높은 경쟁률이 예상되는 지역을 피하라고 조언한다.

◇예상 응찰 상한액 먼저 설정하라=주공이 분양하는 상가의 경우 입찰이라는 과정이 있는 만큼 입찰에 앞서 본인이 동원할 수 있는 자금의 규모 등을 꼼꼼히 살피고 입찰에 참여해야 한다는 것이다. 자칫 과잉된 입찰 열기 속에서 지나치에 높은 입찰가를 제시하면 수익률 확보에 비상이 걸리기 마련이다. 따라서 입찰 전 반드시 필요한 것은 입찰 상가의 배후 세대수와 주변 상가의 상가 임대료 확인 작업.

이 때 필요한 것은 부동산 중개업소의 활용이다. 1곳은 투자 예정 상가와 가까운 곳에, 또 다른 한 곳은 조금 떨어진 곳에 위치한 부동산 중개업소에게 예상 임대료를 미리 문의하고 확인해야 한다. 두 중개업소간의 예상 임대료를 평균해 이를 연환산 수익금액으로 환산한 뒤 전체 투자 상한선을 정하라는 것이다.

정미형 상가뉴스레이다 선임연구원은 "안정적인 투자 수익을 위해 상가 투자를 계획하고 있는 대부분의 사람들은 예상 월 임대수익과 자신이 투자해야 하는 전체 금액을 따져보는 작업을 생략하는 경우가 많다"며 "분양 사무소에서 제시하는 예상 월 임대료가 현실적으로 적용될 것이라고 믿는 투자가가 상당수"라고 조언했다.

◇발품을 팔아라=상가의 입지 조건은 상가 임대와 수익에 직접적인 영향을 미치는 요소다. 이에 따라 가구당 상가면적과 단지내 상가의 실질적인 수요층에 대한 조사가 필요하다.

전문가들은 우선 가구당 상가면적으로 0.4평 내외를 추천한다. 투자 희망 단지의 가구수가 600세대일 경우 0.4평을 곱한 240평의 상가가 가장 적합하다는 것. 결국 연면적이 240평을 웃돌 경우 공급 과잉으로 인해 상가 임대 수익이 예상보다 저조할 수도 있다. 반면240평을 밑돌게 되면 상권 자체가 형성이 안될 가능성이 높아 피하라고 전문가들은 입을 모으고 있다.

상가의 예상 수요층 분석도 중요한 준비 작업중 하나다. 대체로 중소형 평형 위주로 구성된 단지가 유망하며 대형평형 위주로 구성된 단지는 단지내 상가에 대한 의존도가 떨어질 가능성이 높다는 것이 대다수 전문가들의 지적이다.

상가 위치 파악도 중요한 변수중 하나다. 상가의 입구가 정문과 후문으로 나뉘어져 있으면 유동 인구의 동선이 분할되는 역효과가 발생할 수 있기 때문이다.

● 주상복합 상권 너무 믿지마라
업무시설 임대료 높아 실질수익률 떨어질수도

일반 투자자들이 주상복합상가 투자에서 가장 간과하고 넘어가는 대목은 상가가 위치한 지역이다. 상권이 발달한 지역이면 상가 임대 수익률도 높은 것이라고 착각하기 때문이다. 주거용 아파트의 경우 아파트 위치가 중요하지만 주상복합에서는 다르다.

주상복합상가가 위치한 지역은 일반상업지역의 요충지와 업무 시설 밀집지로 강남의 테헤란로를 꼽을 수 있다. 이 같은 위치에 놓인 상가는 아파트 가격 뿐만 아니라 업무 시설의 임대료도 높다. 하지만 실질적인 수익률면에선 이 같은 비싼 토지에 올라선 상가는 오히려 떨어진다는 것이 전문가들의 대체적인 평가다. 가령 대전의 한 상가와 동일한 면적의 테헤한로 상가 중 대전 상가의 월 매출이 높다면 대전 상가의 가치가 높다. 이는 곧 바로 임대료 상승으로 이어지는 대신 반대의 경우 오히려 수익률이 마이너스로 곤두박 칠 칠 수 있다는 의미다. 특히 유명한 주상복합 상가는 시공사가 아파트 분양보다는 상가 분양을 통해 전체적인 수익을 끌어올린다는 점을 명심해야 한다.

또 다른 변수는 상가 운영 주체와 도입 브랜드. 아파트는 공간 제공으로 시행ㆍ시공사의 역할이 끝나지만 상가는 공간 제공이 시작을 뜻한다. 상가내의 브랜드 입점과 관리, 입점업체에 대한 관리는 상가의 전반적인 분위기와 함께 수요층의 변화도 이끌어낼 수 있기 때문이다. 이에 따라 운영 주체가 누구이고 어떤 브랜드가 사용되는 지는 주상복합상가 투자에서 면밀히 따져볼 대목이다.

RE멤버스의 한 관계자는 "과거의 상가는 단순이 상업적 활동을 할 수 있는 공간이었지만 이 같은 개념의 상가는 이미 상가로서의 의미를 잃어가고 있다"며 "최근 분양되는 상가는 공간 제공 이후 사후 관리 체계 등을 갖추는 만큼 상가 관리 노하우와 상권 확대를 추구하는 운영자는 반드시 필요하다"고 지적했다.

이 밖에 지나치게 높은 분양가를 자랑하는 상가는 멀리 하라는 것이 상가 투자 전문가들의 분석이다. 가령 3.3㎡당 6,000만원이라는 높은 분양가가 책정된 상가의 경우 상가 임대인이 어느 정도의 수익을 올려야 상가 투자자에게 임대 수익을 안겨줄 수 있는 지 거꾸로 계산해야 한다는 것이다. 따라서 전문가들은 분양가가 높은 상가는 오히려 피하는 것이 낫다고 지적한다.