[고준석의 실전투자]임차한 토지의 건물주, 보존등기 필수

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[고준석의 실전투자]임차한 토지의 건물주, 보존등기 필수

2024. 11. 15. 03:04

토지 임차인, 건물 보존등기하면… 제3자에게 대항력 행사 가능
임대차 종료시 계약갱신 청구권
임대인이 계약 갱신 거절하면… 지상물 매수청구권 쓸 수 있어

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

요식업을 하는 A 씨는 경기도에 소재한 1800㎡(약 544평) 규모의 토지를 소개받았다. 토지를 임차해 식당 건물을 신축할 계획이다. 그런데 토지 소유자(이하 임대인)가 지상권을 설정해 줄 수 없다고 한다. 만약 토지에 근저당권이나 가압류 등의 권리가 생기고 경매가 진행되면, 건물이 철거되거나 토지에서 쫓겨나지 않을까 걱정이다. 토지도 주택이나 상가처럼 대항력을 행사할 수 있을지 궁금하다.

건물을 소유할 목적으로 타인의 토지를 임차하는 경우, 등기부에 권리(지상권 등)를 설정해 두면 제3자에게 대항할 수 있다. 그러나 임대인이 동의하지 않으면 권리를 확보할 길이 없다. 결국 토지에 권리를 취득하지 못한 상태에서 임대차 계약을 체결하고 건물을 신축할 수 있다. 이후 토지에 근저당권이 설정된 후 경매로 매각될 경우 임차인은 건물을 철거하고 토지를 반환해야 하는 등의 손해를 입을 수 있다.

다만 토지 임차인도 일정한 요건에 맞으면 제3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 토지 임차인도 지상권과 비슷한 차지권(借地權)을 주장할 수 있다는 것이다. 차지권은 임차인이 타인의 토지에 임대차 계약 후 건물을 지어 보존등기하면 등기한 날부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있는 권리다. 토지 소유자가 변경돼도 대항력은 그대로 유지된다는 것이다. 하지만 대항력이 생기지 않는 경우도 있다. △ 토지 임차인이 건물을 등기하기 전에 제3자가 토지 근저당권 등을 취득한 경우 △ 토지 임대차의 목적이 건물의 소유가 아닌 경우 △건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실되는 등의 경우에는 대항력은 생기지 않는다.

한편 임차인은 건물이 있는 상태에서 토지의 임대차 기간이 종료될 때는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 만약 임대인이 계약의 갱신을 거절하면 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약 기간이 종료돼도, 임대인에게 상당한 가액으로 그 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리다.

지상물매수청구권은 형성권으로 임대인이 승낙하지 않아도 계약은 성립한다. 지상물매수청구권은 강행 규정으로 임차인에게 불리한 배제 특약은 효력이 없다. 즉 토지 임대차 계약 시 지상물에 대해 매수청구권을 행사하지 않겠다는 별도의 포기 약정을 했어도 효력이 없다는 것이다. 참고로 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 토지의 임대차가 유효하게 존속돼야 한다. 즉 토지 임차인이 차임을 연체하거나, 채무불이행 등으로 임대차계약이 해지되는 때에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

토지 임대차 시장에서 대부분의 임대인은 지상권이나 임차권을 설정해 주지 않는다. 따라서 타인의 토지를 임차해 건물을 신축한 이후 곧바로 보존등기를 마쳐야 제3자에 대한 대항력이 생긴다. 건물에 대한 보존등기를 통해 제3자에 대한 대항력을 갖춰 놓으면 토지 임대차 기간까지 건물을 사용할 수 있으며, 임대차 계약 기간 종료 시 지상물매수청구권도 행사할 수 있다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

※ 참조

■ 민법 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) 

①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간 만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

■ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

■ 민법 제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권) 

판례문헌주석

①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.

■ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) 

①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

■ 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권) 

①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

■ 민법 제647조(전차인의 부속물매수청구권) 

①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

■ 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결

[건물명도][공1990.3.15.(868),513]

【판시사항】

임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)

【판결요지】

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.

【참조조문】

민법 제646조

【전 문】

【원고(반소피고), 피상고인】 사단법인 신장공설시장 번영회 (소송대리인 변호사 김준열)

【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 동일종합법무법인 담당변호사 민홍기 외 1인)

【원심판결】 서울고등법원 1988.1.25. 선고 87나3877 (본소), 3878(반소) 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다고 한 원심의 판단은 정당하다.

그리고 임차인인 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 부속물매수청구권이 인정되지 아니하는 이상 원심이 피고가 매수청구한 것이 부속물인지의 여부, 매수청구시에 증가되어 있는 객관적 가치의 유무 및 그 가액에 관하여 심리하지 아니하였다 하여 위법이라고 할 수 없다. 논지는 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   배석(재판장) 이회창 김상원 김주한

■ 대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185(병합) 판결

[건물명도,건물철거등][공1995.3.1.(987),1157]

【판시사항】

가. 건물 소유를 목적으로 한 기간약정 없는 토지임대차계약이 임대인의 해지로 종료하였다면, 임차인은 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부

나. 임차인의 건물매수청구권이 인정된다면, 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 하는지 여부

【판결요지】

가. 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다.

나. "가"항의 경우 만일 임차인이 건물매수청구권을 행사하고 심리 결과 그 권리가 인정된다면 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 한다.

【참조조문】

민법 제643조, 제283조

【참조판례】

가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결(공1977,10151)
나. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)

【전 문】

【원고, 피상고인】 사회복지법인 한국 에스오에스 어린이마을 소송대리인 변호사 정병양

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 남호진

【원심판결】 대구지방법원 1994.9.16. 선고 94나6909,6916(병합) 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 대구지방법원합의부에 환송한다.

【이 유】

피고들 소송대리인의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 그 소유인 이 사건 토지중 원심판결첨부 도면 (나)부분을 피고 1에게, 같은 도면 (가)부분을 피고 2에게 각 기간의 약정없이 임대하여 피고들이 현재 각 그 지상에 판시 건물들을 소유하며 위 각 토지를 점유하고 있고 공동으로 같은 도면 (다)부분을 점유 사용하고 있는데, 원고가 이 사건 소장부본의 송달로써 위 각 임대차계약을 해지하였음을 인정하고 피고들은 점유취득시효 항변만을 하는 것으로 보아 이를 배척하는 판단을 한 다음, 피고들은 원고에게 판시 건물들을 철거하여 각 그 토지를 인도할 의무가 있다고 판시하였다.

그러나 기록에 의하면, 피고들은 1심에 제출하여 진술된 각 답변서에서 원고로부터 이 사건 토지를 임차하였음을 인정하고, 20년 이상 이 사건 대지의 사용료를 지급하여 왔는데 이제와서 갑자기 집을 철거하면 집도 없이 농사짓기가 걱정이라면서 이 사건 토지를 매수하겠다는 의사를 밝히고 그 증거로서 지료를 납부한 영수증을 제출하고 있고, 원심 제1차변론기일에 진술된 1994. 8. 25. 자 준비서면에서는 점유취득시효가 완성되었음을 주장하면서도 한편으로는 이 사건 토지상에 현존하는 피고들 소유의 건물 및 수목의 시가, 철거비용을 보상하여 줄 것을 주장하고 있음을 알 수 있다.

그런데 이 사건 토지에 대한 원고와 피고들 사이의 임대차는 당초의 약정이 어떠하였는지는 알 수 없으나 피고들의 주장에 의하면 현재로서는 바로 위 건물들의 소유를 목적으로 한 임대차로 보이고, 원고가 기간의 약정없는 임대차계약을 해지함으로써 임대차가 종료하여 피고들이 원고에게 이 사건 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면 피고들은 원고에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있고(당원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 참조), 만일 피고들이 건물매수청구권을 행사하는 것이고 심리결과 위 권리가 인정된다면 원고의 건물철거 및 대지인도 청구는 기각되어야 하는 것이다(당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결 참조).

법리가 위와 같다면, 원심으로서는 법률전문가도 아닌 피고들의 주장에 다소 모순되는 것이 있다고 하더라도 피고들의 위 주장이 건물매수청구권을 행사하는 취지인지를 석명하여 그러한 주장을 하는 것이라면 이에 대하여 심리하여 종국적으로 원고의 청구가 인정되는지 여부를 판단하였어야 함에도 불구하고, 이에 이르지 아니한 원심판결에는 건물매수청구권에 관한 법리를 오해하고 심리를 미진한 채 석명권을 행사하지 아니하여 판단을 유탈함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 나아가 판단할 필요없이 원심판결을 파기하고 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택