역세권 상가 보는 안목 키우기

[HAZZY(헤지)]

역세권 상가 보는 안목 키우기

개통 예정지를 중심으로 주의사항 체크해야

상가투자에 있어 역세권 상가는 최상 입지 중 하나로 손꼽힌다. 또 지하철·전철 개통은 ‘부동산 시장의 영원한 호재’로 불린다. 주변에 지하철·전철역이 들어서면 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 부동산 매매와 전세,임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 마련이다.

역이 신설되거나 연장되는 경우는 다음과 같은 결론을 예상 할 수가 있다. 현재 인구 유입이 늘고 있어 역의 신설이 필요한 경우이거나 향후에 인구의 유입이 예상되는 지역으로 볼 수가 있겠다.

과연 역세권의 범위는 어디일까. 역세권상가라고 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 300m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우는 생식품(야채,청과,육류,생선 등)을 제외한 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 점포투자비가 비싸므로 창업자의 투자금액에 따라 결정되는 경우가 많다.

앞으로 눈여겨 볼 상권은

신설 지하철역이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 형성되므로 지하철 역세권 분양상가를 주목할 필요가 있다. 먼저 2009년 개통 예정인 지하철 9호선 역세권과 2010년 개통예정인 신분당선을 주목할만 하다. 지하철 9호선은 서울 지하철의 마지막 노선이자 강남과 강서를 이으면서 상권을 활성화시킬 황금노선으로 불린다. 김포공항~강남교보타워를 잇는 25개 노선으로 노량진, 제일생명 사거리, 흑석, 당산 역세권이 상권이 활성활 될 것으로 보인다. 이 들지역은 그 동안 상대적으로 묻혀있던 상권이였지만 개통을 앞두고 부활의 신호탄을 쏘아 올리고 있다.

신분당선 1단계 구간은 강남~정자를 잇는 구간 6개 노선으로 판교신도시 입주와 신분당선이 완공되면 정자역이 환승역이 되면서 최고의 상권이 발전할 것으로 예상된다. 2단계 구간은 분당 정자역에서 수원 호매실까지 구간으로 1차는 정자역에서 광교역까지 11.9㎞로 2010년 착공해서 2014년 개통 예정이다.

정자역~동천역~수지로얄스포츠센터~두산기술원~상현동 끝자락~광교역으로 이어지는 5개 노선이다. 2단계 공사 중 2차는 광교역에서 수원 호매실 구간으로 2014년 착공 2019년 개통 예정이다.

올해 눈여겨 봐야 할 주요 지역 상권은 어디

2007년 3월 말 개통되는 인천공항철도는 총사업비가 3조원 넘게 투입된 민간철도로 인천공항∼서울역의 총 61㎞ 중 1단계인 인천공항∼김포공항 37.6㎞ 구간이 먼저 개통된다. 새로 생기는 역은 6개로 인천국제공항, 공항화물청사, 운서, 검암, 계양, 김포공항 등이다.

 

계양역은 인천 지하철 1호선과 환승되고, 김포공항역은 서울지하철 5호선과 환승된다. 인천공항에서 김포공항까지 일반열차는 33분, 직통열차는 28분이 소요된다. 운서지구가 위치한 영종도 일대는 인천경제자유구역의 주요 관광단지가 될 전망이다. 영종지구는 주거·산업물류·국제업무 등 인천국제공항과 연계된 복합도시이다.

인천지하철 1호선 귤현~계양역 연장 구간 1.3km 노선이 2007년 3월 개통될 예정이다. 계양역이 개통되면 인천지하철 1호선의 북측 종착역이 계양역으로 바뀌고, 새로 건설되는 인천공항철도와의 환승도 가능해진다. 계양역은 계산·용중·병방동 일대의 단지에서 이용할 수 있다.

가릉역~소요산역(24.4km)을 운행하는 경원선 노선 중 하나인 덕계역이 2007년 10월쯤 개통될 예정이다. 2006년 12월 개통된 경원선은 이용객 수가 예상을 웃돌고 있다. 경기 북부의 출퇴근 시간이 단축되면서 역세권 상가·아파트 가격 상승 등의 효과가 나타나고 있다. 주내역~덕정역 사이에 건설되는 덕계역이 개통되면 인근 양주 시민의 전철 이용이 더욱 편리해질 전망이다.

분당선 연장 계획의 하나인 죽전역이 2007년 12월 개통된다. 신세계백화점 죽전점 입점, 단국대 캠퍼스 이전 공사 완료 등도 호재로 분석된다.

중앙선 청량리~원주 복선 전철화 사업 가운데 4.9㎞의 덕소~팔당 구간이 2007년 12월 우선 개통될 예정이다. 이에 따라 수도권 전철이 청량리역을 거쳐 ‘망우~양원~구리~도농~양정~덕소~팔당’으로 이어지면서, 덕소 등 주변 대규모 아파트 단지 주민들의 서울 도심권 이동이 편리해질 전망이다.

상가 전문가들은 개발 호재가 있는 지역의 상가라고 할지라도 당장에 큰적정 수익을 낼 수 있는 것은 아니며 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있을 것이라고 말하고 있다.

역세권 상가 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 상가 역시 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택하여 투자해야 한다고 본다.

역세권 상가투자 6가지 체크포인트

먼저 역세권에서도 상가의 목을 고를 때 눈여겨 봐야 할 것은 사람들이 이동하는 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 장사가 잘 될만한 곳에서 영업을 하기 때문이다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높은데 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 위치가 좋은 곳이 아니면 허가를 내주지 않는다. 따라서 의류 대리점이 몰려 있는 곳은 목이 좋아 장사가 잘 되는 곳으로 봐도 된다는 뜻이다.

두 번째, 상가가 대표적인 출구에 있나를 살펴야 한다. 역세권의 잇점에도 상가 활성화에 실패한 상가는 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 요즘 역 출구는 한자리 숫자에서 역 규모에 따라 두자리를 넘기는 경우가 있다. 특히 출구에 따라 상권의 규모가 분류되어 상권의 나뉨 현상이 나타나고 있다. 상층부 주거부분 분양이 성공리에 끝난 일부 주상복합 상가들의 경우 무늬만 역세권일 뿐 상가 내 유입인구가 적어서 실패한 대표적인 사례로 볼 수 있다.

세 번째, 수요와 공급의 원칙을 고수해야 한다. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡입력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 한다. 앞으로 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석없이 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 버려야 한다. 따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값을 가지고 투자에 임해야 리스크를 줄 일수 있다.

네 번째, 사람들이 모이는 자리인지 체크해 봐야 한다. 동선에 따라서 입지는 천자만별의 현상을 보인다. 출근길에 있는 상점보다는 퇴근길에 있는 상점이 더 잘된다. 이유는 출근길 아침에 정신없이 역세권 주변의 상점을 지나친다. 그러나 퇴근길에는여유를 갖고 상점에 들어갈 학률이 높다. 수도권에만 400여개 이상의 역이 있다고 한다. 이 모두를 역세권이라 부르기는 힘들다. 따라서 역세권으로서 상권이 번성을 하려면, 사람이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 하나의 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 점검해야 하겠다.

다섯 번째, 집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다. 대형 멀티영화관이나 할인점등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역주변 대형편의시설을 고려하여 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다.

여섯 번째, 타 교통수단과의 연계성이 있어야 한다. 인근에 버스정류장이 있어야 좋다. 지하철과 버스의 연계로 동선은 양뱡향으로 흐른다. 동선 길목에 자리를 잡으면 좋다. 그 만큼 유동인구가 많고 상권이 번성한다. 역세권은 유동인구가 많아 다양한 업종으로 접근 할 수 있다. 그러나 상가투자는 느낌이나 몇가지의 법칙만으로 결과를 판단할 수 없겠다. 역세권 상권에서 중요한 요소는 접근성과 가시성이라 볼 수 있다. 하지만 무엇보다도 가장 중요한 사항은 많은 발품을 파는 것이다.

위에서 보았듯이 상가투자에는 고려할 부분이 많은 만큼 전문가의 조언이나 체크포인트를 연구하여 투자에 임하여야 할 것이다. 분위기상 상가투자에 관심을 많이 가지고 계신 분들이 많으신 것으로 안다. 부디 좋은 투자로 결실을 맺기를 기원한다.

장경철 <2002cta@naver.com>

2007년 02월 25일 16시 40분

[둥이네]

좋은자료 잘보았습니다. 고맙습니다.