2014.02.28. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 둔촌주공아파트 재건축 2월 결산과 3월 전망

[dream박대표]

2014.02.28. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)

부제 : 둔촌주공아파트 재건축 2월 결산과 3월 전망

설연휴를 시작으로 시작된 2월 둔촌주공 매매시장 결산입니다. 숨가쁘게 달려온 1월 시장에서 2월로 넘어가는 사이에 설연휴가 끼어 매기가 끊어지지 않을까 우려 섞인 목소리도 적지 않았는데 다행히 매매시장은 이상없이 돌아갔습니다. 초순에는 2단지 16평을 기점으로 소형평형 위주로 거래가 되더니 중후반에는 대형평형으로 확산되어 거래가 되었습니다. 월드스포피아 건의 승소와 시기 적절한 부동산 규제완화정책 등이 촉매제 역할을 하여 2월 시장에도 22~24건의 거래로 나름 선방한 달이었습니다.

저층 7.5평에서 16평, 18평, 22평, 25평, 고층 23평, 25평, 31평, 34평 등 전 평형에 걸쳐 고루 거래가 되었습니다. 매매가격은 1월에 비해 소형평형은 2,000~3,000만원, 중대형평형은 2,000~6,000만원 가량 상승된 가격에 거래가 되었으며 서서히 회복세를 보이고 있습니다. 둔촌주공은 3월중 건축심의 통과 기대감으로 매도자 우위 시장을 유지할 것으로 내다보며 매도호가도 소폭 상승세를 탈 것으로 예상되고 있습니다. 그 이후에도 사업시행인가 등 재건축사업 추진 일정이 빡빡하게 진행될 것이기에 향후 둔촌주공 매매가격의 추이는 상승 곡선을 그릴 것으로 전망됩니다.

1~2월 단기간 가격 상승으로 인해 매수세의 유입이 많지는 않겠지만 둔촌주공의 미래가치에 대한 식견을 가진 투자자들에 의한 선별적인 유입이 꾸준히 이어질 것으로 예상됩니다. 생애최초로 내집마련을 하는 수요자도 있겠지만 대부분의 수요자들은 투자에 경험이 있는 사람들로 재건축아파트로 투자 수익을 얻어 본 사람들입니다. 장을 담궈 본 사람이 장맛을 안다고 재건축 투자로 수익 창출을 얻었던 수요자들은 경험칙에 의해 또 다시 투자를 하는 경우가 많습니다. 이들 수요자들은 개포주공, 잠실주공5단지, 가락시영, 둔촌주공 등 투자가치가 높은 재건축아파트 단지들을 비교분석한 후 투자처를 정하게 되는데 투자자의 선호도에 따라 교육특구, 교통특구 등 특정지역을 고집하는 부류도 있지만 대분분의 투자자들은 수익율이 가장 높게 예상되는 지역을 선택하게 됩니다.

이들 수요자들이 둔촌주공을 선택하는 이유는 다음과 같습니다.

강동구 둔촌동 둔촌주공은 강남3구에 비해 투자비용이 적게 들고 대지지분과 일반분양이 많아 수익율이 높기 때문입니다. 다른 재건축지역에서는 볼 수 없는 확정지분제 사업 방식도 둔촌주공만의 특별한 특혜입니다.

그리고 둔촌주공과 그 인근에 SKY대 배출이 많은 명문학군이 있기 때문입니다.

또 지하철 9호선 공사로 인한 고부가가치를 예견하기 때문입니다. 착공중인 지하철 9호선이 개통되면 지하철 2호선과 연계되어 강남권 진입이 용이해져 버스에서 지하철로 갈아타지 않아도 됩니다. 지하철 5호선과 더불어 더블역세권으로써의 면모를 갖추게 되고 그동안 불편함을 느꼈던 교통문제는 말끔히 해소될 것입니다. 강동구청 주변 지구단위계획구역 및 계획결정(안) 통과로 지하철5호선 주변 상권이 활성화 되면 둔촌주공에 미치는 파급효과가 클 것으로 예상됩니다. 둔촌주공아파트에서 가까운 수서발 KTX 개통 또한 집값 상승에 견인차 역할을 할 것이므로 둔촌주공아파트의 부가가치를 창출함과 동시에 명실공히 교통의 요지가 될 것입니다.

서울시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대에 새아파트가 들어서면 단지내 학교, 공원, 여성문화회관을 포함한 사회복지시설을 건립하고 양재대로변에는 상업ㆍ업무시설을 조성과 청소년 문화공간, 자전거 주차장, 국공립 어린이집, 공영주차장, 사회적기업 지원센터 등을 조성하여 주민 편의시설을 대폭 확충할 예정입니다.

5930세대의 대단지 아파트인 둔촌주공은 재건축후에는 11106세대로 단일단지로는 국내 최대규모가 될 것이며 교육, 교통, 생활편의시설을 갖춘 최상의 아파트로 재조명 될 것입니다. 최근 완화된 용적율 300%를 적용하지 않더라도 일반분양이 5176세대(임대1046세대 포함)가 될 것이며 일반분양이 많아 조합원 추가부담금이 적은 단지로도 유명합니다. 수익성이 높다는 말씀입니다.

게다가 현재 시행중인 취득세율 영구 인하, 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 저금리 대출이자, 공유형 모기지 도입 등도 매수심리 개선에 도움을 주는 대책입니다.

지난 19일 국토부에서 연내 폐지하겠다고 발표한 '재건축 초과이익 환수제'는 올해말까지 유예된 제도로 재건축 지역에는 호재입니다. 올해말 관리처분계획인가 신청을 준비하고 있는 둔촌주공에 어떤 작용을 할지가 관건인데요 둔촌주공 재건축사업이 일정대로 진행되면 없어도 될 제도이지만 경우의 수를 배제할 수 없는 상황이므로 일단은 호재로 보는 것이 옳은 판단일 것입니다.

둔촌주공 건축심의 통과 일정이 계획보다 늦어지고 있지만 3월에는 좋은 결과가 있을 것으로 예상되며 3월 5일 개최되는 제4차 도시계획위원회에서 미비 사항을 보완 수정한 건축심의(안)을 보고할 예정입니다. 별다른 문제점이 없다면 3월중 서울시 도시건축공동위원회에 상정 및 통과될 것으로 기대하고 있습니다.

바램대로 3월중에 건축심의를 득한다면 곧바로 사업시행 인가를 위한 준비에 착수할 것이며 관리처분계획인가 접수 일정을 맞추기 위해 재건축사업 추진이 숨가쁘게 돌아갈 것입니다.

따라서 둔촌주공아파트를 구입하고자 하는 대기 매수자 여러분들은 단계별 사업 절차 완료시마다 가격상승이 동반됨을 상기하시고 늦어도 건축심의 이전에 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다.

그러면 둔촌주공 매도자 여러분들은 어떤 결정을 내려야 할까요? 건축심의 통과후의 일정이 지자체 소관이라고는 하지만 사업시행인가, 관리처분인가 단계까지 상당한 소요기간이 요구되므로 현명한 판단을 해야할 것입니다. 특별한 계획과 목적이 없다면 사업시행인가 단계, 관리처분인가 단계까지 기다려도 될 것이며 다른 지역으로의 갈아타기나 대출 등의 금융비용이 부담된다면 예상 처분시기와의 실익을 꼼꼼하게 분석한후 유리한 시점에서 처분하는 것이 좋을 것입니다.

※둔촌주공 전체 부동산에 출시된 저가매물입니다.

1단지 7.5평 33,500만원 16평 57,000만원 18평 6억2천만원

22평 71,500만원 25평(지분29.83평) 80,00만원

2단지 16평 57,000만원 22평 71,000만원 25평 79,000만원

3단지 23평 57,500만원 31평 71,500만원 34평(지분29.30평) 79,000만원

4단지 23평 56,500만원 25평 63,000만원 31평 69,500만원

34평(지분28.66평) 78,000만원 34평(지분29.83평) 81,000만원

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