매매 계약 특약사항

[군자]

매매 계약 특약사항

1. 현등기부 및 현시설상태의 계약임(등기부등본 확인함)

1. 재산세 및 종부세는 세법에 의한다.

1. 중도금이 지불된 이후에는 민사법의 원칙에 따라 계약해제 책임이 있는 당사자는 상대방에게 손해배상을 하여야 계약을 해제할 수 있다.

1. 매매대상 부동산과 관련된 제세공과금은 잔금지불일을 기준으로 그날까지 발생되었거나 사용한 것은 매도인이 부 담키로 하고 잔금일 익일부터 발생되었거나 사용한 것은 매수인이 부담하기로 한다

1. 잔금 지불일까지 미납된 제세공과금이 있거나 매도인, 매수인이 분담하여 부담해야할 분담금이 있을 경우에는 수 임중개사 입회하에 공정하게 계산하여 잔금에서 공제하고 매수자가 납부책임 을 지기로 한다.

1. 매수인은 매도인의 임대인의 지위를 승계하지 않으며 매도인은 잔금일까지 현재 임대차 관계를 종료하여 해당 임 대차목적부동산을 매수인에게 명도 하여야 한다.

1. 계약일 이후 잔금지급일 이전까지 가압류 등 권리하자가 있을시 본 계약은 무효로 하고 매도인은 매수인에게 계약 금의 배액을 즉시 상환하여야 한다.

1. 잔금일은 매도인의 사정에 따라 잔금일 전에 지불할 수 있다.

1. 계약금은 금일(2007년05월03일) 국민은행 013-01-0240-049 이정형 계좌로 입금하기로 한다.

1. 첨부서류 : 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도, 공제증서사본 등

1. 토지사용승낙서는 본 매매계약이 해제될 경우 자동으로 무효로 하며 이 경우 매수인은 본 토지에 들인 일체의 비 용을 매도인에게 청구할 수 없으며 계약해제와 동시에 점유권을 반환하고

일체의 유치권을 행사하지 못한다.

# 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 대지는 권리면적(공부상)기준임.

# 매매대금 중 00만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.

# 각종 조세 공과금은 잔금 일을 기준으로 정산하기로 함

# 중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점, 00예금, 000-00-000000 예금 주 : 정 매도)에 입 금시켜주기로 함.

# 잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있음.

# 현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00만원, 월차임 00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며, 매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의 하에 정한 기한까지 재계약을 하기 로 함.

# 본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수 되는 추가비용은 매 수인이 부담하기로 함.

# 매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.

# 매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수 자는 계약체결일로부 터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며, 이를 태만히 하여 부가 가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.

# 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면 적에 차이가 발생하 더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.

# 본건 부동산 소재 지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매은 계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함

# 계약금중 일금 00만원은 계약 시에 지급하고 00만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행, 00지점, 00예금 000-00-000000 예금주 : 정 매도)에 입금시켜 주기로 함

# 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.

# 본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.

# 기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상화 최대 한 협조해주기로 함.

1. 융자금, 전, 월세 보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리 한다

2. 등기이전 시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.

3. 부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.

4. 수도꼭지, 싱크대, 가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.

5. 은행대출사유 발생 시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다.

매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다.

잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.

제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.

매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번, 건물0번)된 금액을 해지한다.

잔금 시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.

00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.

000은 매도자가 부담한다.

본 계약은 000의 위임대리인 000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장, 인감증명서)를 제출한다.

계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)

매수인은 현 전세계약을 승계한다.

잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.

매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.

□ 전세 / 월세 특약사항

# 현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손 시 임차인이 즉시 원상 복구함

# 추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함

# 계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대인의 구좌(00은행 00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임 소유)에 입금키로 함

# 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금지급 시까지 위임 관련서류(위임장, 인감증명)를 제출키로 함.

# 본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자 : 000, 채권최고액 금 00만원, 00은행00지점)이 되 어 있음을 확인함

# 잔금 일을 상호 합의하에 앞당길 수 있음.

# 월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함

# 임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함.

# 임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정, 담보권가등기 등)에는 임차인 에게 즉시 통보해주기로 함.

# 본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행, 채권최고액 일금 00만원)은 잔금지급 시까지 말소해 주기로 함.

# 기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.

@ 현존 시설(주방기구, 전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임

@ 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.

@ 임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자 시 협조하기로 한다.

@ 특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.

@ 임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 잔금 시 임대인은 계 약서에 날인하기로 한다.

(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)

@ 계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.

@ 본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

@ 추후, 임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.

@ 시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

@ 계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매 시 을은 아무런 이의 없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.

@ 본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장, 인감증명)를 제출 한다.

@ 본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.

@ 임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.

@ 공부상 00은행00원 설정상태의 계약임

@ 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지한다.

@ 임대인은 계약기간 중 근저당설정 시 임차인에게 통고한다.

@ 타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.

@ 본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

@ '2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지 한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서 에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입 할 필요가 있다.

* 예를 들어

'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...

약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민, 형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..

즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다.

□ 전세

1. 현등기부 및 현시설 상태의 계약임(등기부등본 확인하고 현장방문 하였음)

1. 해당부동산을 사용함에 있어서 불량 및 노후에 의한 고장 시에는 임대인이 수리하여 주기로 하고 사용상의 부주의 에 의한 고장 시에는 임차인이 수리하여 사용하기로 한다.

1. 임차인은 해당부동산을 임대인에게 명도 할 시 시설 및 기물이 파손되었을 경우에는 이를 원상복구하여 영도하기 로 한다.

□ 월세

1. 현 등기부 및 현 시설 상태의 계약임(등기부등본확인 및 현장방문 함)

1. 해당부동산을 사용함에 있어서 불량 및 노후에 의한 고장 시에는 임대인이 수리하여 주기로 하고 사용상의 부주의 에 의한 고장 시에는 임차인이 수리하여 사용하기로 한다.

1. 임차인은 해당부동산을 임대인에게 명도 할 시 시설 및 기물이 파손되었을 시 이를 원상복구하여 명도하기로 한 다.

1. 임차인이 2회 이상 차임 지급을 연체 하였을 시에는 조건 없이 해당 부동산을 임대인에게 명도 하기로 한다.

□ 명도특약

1. 계약당시 건물 및 토지에 부착된 전기, 설비, 주방시설, 구조물 등은 별도 특약이 없으면 함께 명도 함을 원칙으로 한다.(거실 고급 상드리에도 포함)

1. [매도인이 가져가기로 한 경우]

기본 전기시설 중 거실 고급 상드리에는 별도의 전등 설치 없이 매수인에게 명도하지 않기로 함.

1. [매도인이 매수인에게 별도로 판 경우]

기본 전기시설 중 거실 고급 상드리에는 매수인이 매매대금 외에 별도로 일금000원정을 지불 하고 인수하기로 한다.

1. [융자금 상환]

농협 융자금 채권최고액금 0000원정(채무자 : 아무개)은 잔금 시에 매도인 비용부담으로 상환하고 근저당권 말 소등기를 하여 주기로 함.

잔금 일에 매도인, 매수인, 중개업자가 동행하여 융자 상환 후에 매매대금을 정산하기로 한다.

□ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임

- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생 시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할 수 있다.

- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.

- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.

- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.

- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.

- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

□ 부동산 계약서 특약사항 예제

■ 아파트 매매

1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.

2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.

3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.

4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산

■ 전-월세

1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.

2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여 준다.

3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.

4. 임차인은 차임(월세)을 2개월 이상 연체 시는 임대인 임의로 한다.

5. 연체이자는 월(10%)로 한다.

6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.

7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)

8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을 반환키로 약정한 다.

9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.

10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불 한다.

12. 임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -

사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나, 아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다

■ 재개발 아파트

1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.

(세금) → 세금은 잔금일 기준

* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.

■ 분양권

1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

2. 매도인은 계약금(4천) + 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계

후 납부하기로 한다.

■ 권리 양도 계약서 특약사항

어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지 ?

건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.

권리양도계약 시 비품 목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.

그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.

그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.

임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다.

그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.

임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.

임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서 작성책임을 주어야 합니다.

권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임

- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할 수 있다.

- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

- 잔금 일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.

- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.

- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.

- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.

- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.

- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증가하게 되므로 임 대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.

- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배 포와 50m 이격거리를 둔 곳 의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.

- 던킨도너츠는 아주 목 좋은 특 A급 상권에 실 평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어 진다.

물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.

- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가 ?

양수인은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어떻게 할 것인 가 ?

이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다

1KW 에 가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.

- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해 줄 수 있어야 계 약이 성사된다.

요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다.

□ 매매 계약시 주의사항

♣ 부동산공부 확인은 필수

- 부동산등기부등본

- 토지이용계획확인원

- 지적도(임야도)

- 토지대장(임야대장)

- 건축물관리대장

- 공시지가 확인원 등

♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물 !

- 위조, 변조의 위험

♣ 여러 개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.

♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험

♣ 단시일 내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심

♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.

- 상대방 측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문

♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심

♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인

- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다

♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.

♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.

♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.

□ 매매계약 시 등기권리증을 잃어 버렸다면 ?

※ 매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는

1. 인감증명서 1통

2. 개인별 주민등록초본 1통 (전 주소 있는 걸로)

3. 토지대장 1통

4. 건축물관리대장 1통

5. 토지가격확인원 1통

6. 등기권리증

7. 인감도장지참

등 7가지 서류가 필요하다.

그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.

매도자는 근심이 태산 같다.

그러나 크게 문제될 것은 없다,

공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.

똑같은 등기권리증은 새로이 만들 수 없다.

그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.

매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.

법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의

제약을 받지 않는다.

비용은 3만원정도 받는다.

□ 분양권계약서 쓰는 방법

※ 계약전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여 분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.

2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류 등 권리제한사항을 확인한다.

3. 입주일자 임박 시는 입주예정 일자를 체크한다.

4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정 일자를 체크한다.

(특히 조합아파트는 명의이전이 안되는 경우가 많고 입주 후에두 장기간 명의이전이 안 되는 경우가 많으니 설명에 조심하세요.)

※ 계약서 작성

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치 시 계약서를 작성한다.

2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.

3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)

4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

※ 계약내용의 주요 체크포인트

1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.

2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지 시 수수료지불책임.

3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.

4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.

5. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.

6. 융자금의 중도상환수수료, 대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

※ 잔금지불

1. 매도자의 인감증명, 주민등록등본, 분양게약서, 대출금통장, 신분증, 인감도장을 요구한다.

인감증명. 주민등본 각2통(건설시행사, 은행채무인계용. 조합토지지분이 있는 경우는 부동산매도용 인감 1통, 주민 등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는 경우는 주민등록초본1통 추가)

매수자 인감증명, 주민등록등본 각 3통(건설시행사, 은행채무인계, 양도신고용)

2. 구청에 검인받는다.

3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)

4. 건설시행사에 명의 이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)

5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.

6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)

7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.

양도신고서는 폐지되었으나 2개월 내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않으면 추후 세무서 에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.

기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다

※ 전세계약 연장 시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은 ?

입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.

그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.

결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.

한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.

주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.

또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항 란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.

□ 부동산매매 계약 시 특약사항 모음

* 매도인은 예약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다.

* 잔금 중 일천만 원은 전세금으로 대체한다.

* 제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준 다.

* 매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번, 건물0번)된 금액을 해지한다.

* 잔금 시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

* 잔금 시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

* 00시00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.

* 000은 매도자가 부담 한다

* 본 계약은 000의 위임 대리인 000와의 계약이며 00때 위임 관련서류(위임장, 인감증명서)를 제출 한다.

* 계약금 이천만원은 0월0일 은행 송금 할 것임 (계좌:00은행 ***-****-**)

* 매수인은 현 전세계약을 승계한다.

* 잔금(지급)일 전이라도 매수인이 잔금을 지급할 시 매도인은 이사한다.

* 매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임

□ 전월세 계약 시 특약사항 모음

* 본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

* 추후, 임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.

* 시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

* 계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제3자에게 매매 할 수 있으며 매매 시 을은 아무런 이의 없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.

* 본 계약은 000의 위임 대리인 000와의 계약이며 00때 위임 관련서류(위임장, 인감증명)를 제출한다

* 본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임

* 임대인은 임차인이 잔금지급일전이라도 잔금을 지급할 시 집을 비워주도록 한다.

* 공부상 00은행00원 저당설정상태의 계약임

* 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지한다.

* 임대인은 계약기간 중 근저당 설정 시 임차인에게 통보한다.

* 기타 사항은 상가건물 임대차보호법에 따른다.

* 본 임대차계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

특약은 임대차가 더 많은 거 같아요

융자가 있는 경우 계약 시 채권최고액 기재하고 잔금일 기준으로 상환조건을 쓰시면 되구요.

.하자가 발생할 경우 책임문제.. 혹 기간이전에 임차인이 나갈 경우 수수료비용 같은 것은 말보다 우선 글로 적어 놓는게 서로에게 좋습니다..

임대인, 임차인보다 어쩜 중개인이 필요한 거 같네요

특약사항은 임대인 및 임차인이 나중에 분쟁의 우려가 있는 사항에 대해서....

계약서에 미리 서문으로 작성하여 문제를 예방하는데 있다고 봅니다...

문제의 소지가 될만한 것들은 문서화하셔서 분쟁을 예방한다라고 생각하시고 자유롭고 응용력 있게 작성 하시는 게 좋을 듯 합니다.

□ 계약서의 특약사항 기재

계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라

흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다

1. 집주인이 고의로 계약 후에 은행에서 대출받는 경우

흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권 등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약 후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다

이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다

2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우

또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다

3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.

이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 "만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행 등에서 대출을 받고 근저당권 등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다." 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다

□ 깔세계약 시 특약사항

1.보증금형식으로(관리비 예치금조) 조금은 받아둬야 겠지요~

- 현 시설물 상태의 계약이며 훼손 시 사용인은 원상복구 및 변상조치 하여야 한다.

- 세대 관리비는 사용자가 실비부담하며 1개월 이상 연체하지 않는다.

- 사용기간 연장 시 만기(10일)전에 익월 사용료를 선납하여야 한다.--> 3개월 선불 받을 경우는 제외^^

- 계약기간을 연장하거나 퇴실의사가 있을 때는 선납 액 적용기간 (10일)전에 관리인(oo부동산)에게 통보하여야 하 며, 위 기간 내에 의사표현이 없을 때는 퇴실일로부터(10일분)의 월세 및 관리비를 부담해야한다.

(이경우도 3개월 치 선불 받은 경우는 제외)

- 사용료가 미 입금되거나, 1개월 이상 관리비 연체 등 위의 사항을 위반 또는 불이행시, 연락이 두절된(3일 이상)경 우 사용인은 사용의 의사가 없음을 사전 동의 서명날인하며, 열쇠업자 임의동행하여 자물쇠를 열거나, 임차인의 집 기나 물건들을 임의로 처분하여 임대인에게 발생한 손해를 대신하여 처리하여도 민, 형사상의 이의를 제기하지 않 는다.

- 전입신고, 신규사업자등록 및 사업장 이전등록을 하지 않는 조건임,

- 3개월 이상 연장 불가함. *** 별도로 명도대리위임확인서를 받아놓으세요~ ***

명 도 대 리 위 임 확 인 서

* 단기임대 사용자 본인은 아래 표시 부동산에 관하여 다음과 같이 합의하고 확인하다.

1. 부동산의 표시

소재지 : 경기도 구 동 번지 아파트

2. 내 용

1) 본인은 위 부동산을 200 년 월 일부터 200 년 월 일까지 단기로 사용하되 임대인의 동의 없이 위 부동산 의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며, 월세미납 및 부과되는 공과금 (관리비, 사용료 등) 연체 등으로 해지 조치 또는 종료 시에는 즉시 명도를 한다. (명도는 3일 이내)

2) 이를 이행치 않을시 입주자에게 강제퇴거 조치 및 개인물품을 유치할 수 있다.

<단, 유치 기간은 한 달로 한다.>

3) 위 내용을 행사할 수 있는 대리인을 지정하며, 명도대리위임인은 본 사항을 이행한다.

4) 위 부동산에 대하여 “1”에 해당되는 사항이 발생 시 관리사무소에서는 단전, 단수 등의 관리사 무소 규정에 의거 모든 조치를 취할 수 있다.

5) 임차자(사용자) 본인은 위 사항에 대하여 이의를 제기치 않을 것이며, 이로 인하여 발생 되는 모든 민, 형사상의 책임은 명도대리위임확인서에 이의 없음을 확인하고 서명, 날인한다.

3. 특 약

- 기본시설물 및 옵션 파손 시 임차인(사용자)이 원상복구 한다.

- 임차인(사용자)은 명도대리위임확인서에 이의 없음을 확인하고 서명, 날인한다.

<사용인>

임차인<사용자>는 본 명도대리위임확인서를 이의 없음을 확인하고, 성실히 이행한다.

<사용자>성명 : (확인)

주민등록번호 :

전 화 번 호 :

<명도대리인>

명도대리인은 상기 부동산에 손해배상금액이 있을시 연대하여 책임을 진다.

<대리인>성명 : (확인)

주민등록번호 :

200 년 월 일

** 첨부 : 사용인 신분증 사본1통 **

□ 전세특약사항

질문 1. 전세계약時 특약으로 꼭!!! 넣어야 하는 항목이 어떤 것인지 알려 주세요..

1. 원상복귀에 대한 것을 특히 주의하셔야 합니다.

마음에 들지 않아서 새로 하겠다는 것은 사전에 특약으로 잘 정해 두셔야 합니다.

2. 그리고 계약파기에 대한 것은 어떻게 정할 것인지? 중간에 사정이 생길 수 있는 것은 미리 특약으로 정해

두셔야 합니다.

질문 2. 그리고, 전세권설정과 확정일자라는것이 있다는데.. 어느게 좋을까요..

1. 전세권 등기나 확정일자나 차이는 크게 없습니다.

단지 전세금을 못 받으면 전세권 등기는 바로 경매를 신청할 수 있는 장점이 있을 뿐입니다.

2. 그 집에서 집값이 얼마나 나오고 그리고 근저당 금액이 얼마나 있는지에 따라서 판단하셔야 합니다.

근저당과 전세금을 합해서 집값의 70%를 넘으면 안됩니다.

그것이 가장 중요합니다..

그리고 안전하면 굳이 전세권 등기할 것 없이 확정일자를 받으시면 됩니다.

다음은 참고할 수 있는 사항 입니다.

1. 가장 중요한 것이 등기부등본이나 대장 등을 발급해 확인하셔야 합니다.

(1) 계약 전 법원이나 등기소(대법원 인터넷 홈페이지(http://www.iros.go.kr/)를 통해서 토지나 건물 등기부등본 을 발급 받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 저당권, 압류, 가압류, 가등기 등의 권

리관계와 금액을 확인해야 합니다.

(2) 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래 시에는 시, 군, 구청(인터넷 전자정부 : http://www.egov.go.kr/)에서

건축물(관리)대장과 토지대장을 발급 받아 소재지, 지번, 면적, 용도 등을 확인하고 등본이나 계약서의 내용 과 같은지 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.

2. 전세금 또는 보증금 회수 가능성 판단을 판단해 보셔야 합니다.

(1) 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 많이 있는 집은 가급적 피하셔야 합니다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선 택해야 합니다

(2) 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세 보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70 ~ 80%를 넘으면 위험합니다.

(3) 그래서 집값을 중개업자에게 알려달라고 하셔서 그 집값의 70% ~ 80%로 낮춰 잡고 등기부 "을"구를 보시 고 근저당권, 저당권, 전세권 등의 금액이 얼마나 되며 현재 먼저 세들어 사는 세입자들의 전세금이나 보증 금을 모두 합해서 빼고 님의 보증금만큼이 남아 있어야 비교적 안전합니다.

(4) 그리고 등기부 "갑"구에는 국세나 지방세가 밀린 "압류"나 개인이 설정한 "가압류"나 처분을 하지 못하게 금 지하는 "가처분" 등이 있는지도 확인해 보셔야 합니다.

등기부상 소유자의 이름과 현재 임대인이라고 하는 집주인이 역시 같은 사람의 명의인지도 확인을 해 두셔 야 합니다.

(5) 경매로 나가면 돈을 다 못 받을 수도 있으니 지역마다 최우선변제금이 정해져 있어서 보증금이나 전세금을 1,200만원(지방이나 광역시의 군), 1,400만원(대전, 광주, 대구, 부산, 울산), 1,600만원(서울, 인천, 수원,

안양, 부천, 성남, 고양, 과천 등)으로 한정시킬 필요가 있습니다.

전입신고만 하면 최소한 가장 먼저 이 금액은 받을 수 있습니다.

(6) 보증금을 좀 크게 거신다고 하면 등기부를 떼어보거나 열람하셔서 선순위에 근저당권, 저당권, 압류, 가압 류, 가등기담보 등이 없는 집을 찾아보실 필요가 있습니다.

그런데 집들이 대부분은 융자 없는 집이 거의 없어서 근저당 등이 있어도 좀 적은 집을 찾으시면 안전할 것 입니다.

근저당이나 저당권 등이 최근에 설정된 것으로2001년 9월 15일 이후이면 지역에 따라 전입신고 하고 살고 계시면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

① 서울, 인천, 수원, 안양, 과천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등이면 1,600만원

② 대전, 광주, 부산, 울산, 대구이면 1,400만원

③ 기타 지역이면 1,200만원을 최우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

◉ 최우선 변제금 (근저당 등이 2001년 9월 15일 이후 설정, 입주 + 전입신고)

담보물권 설정일	대상 지역 구분	보증금 범위	최우선 변제금
2001.9.15 ~ 현재	서울, 인천, 수원, 안양 등 과밀억제권역	4,000만원	1,600만원
	대전, 광주 등 광역시(인천, 군지역 제외)	3,500만원	1,400만원
	기타(지방, 광역시의 군)	3,000만원	1,200만원

◉ 근저당 설정 일에 따른 최우선변제금 (담보가치의 저하 방지하기 위함)

근저당 등 설정일	대상 지역 구분	보증금 범위	최우선 변제금
84.1.1 ~ 87.11.30	서울특별시, 대전 등 광역시	300만원	300만원
	기타 지역	200만원	200만원
87.12.1 ~ 90.2.18	서울특별시, 대전 등 광역시	500만원	500만원
	기타 지역	400만원	400만원
90.2.19 ~ 95.10.18	서울특별시, 대전 등 광역시	2,000만원	700만원
	기타 지역	1,500만원	500만원
95.10.19 ~ 2001.9.14	서울, 광역시(군 지역 제외)	3,000만원	1,200만원
	기타 지역	2,000만원	800만원
2001.9.15 ~ 현재	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	4,000만원	1,600만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	3,500만원	1,400만원
	기타(지방, 광역시의 군)	3,000만원	1,200만원

(6) 보증금을 좀 크게 거신다고 하면 등기부를 떼어보거나 열람하셔서 선순위에 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 가등기담보 등이 없는 집을 찾아보실 필요가 있습니다.

그런데 집들이 대부분은 융자 없는 집이 거의 없어서 근저당 등이 있어도 좀 적은 집을 찾으시면 안전할 것 입니다.

3. 등기부 상 집주인(임대인)과 계약을 체결해야 합니다.

(1) 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다.

(2) 대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대

리인 인지를 확인해야 합니다.

4. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해야 합니다.

단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다.

계산방법이나 고지서 확인여부 등을 확인해서 명시해야 하며 청소비, 공동전기, 오물세 등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

5. 살 집을 먼저 하자가 있는지 확인하고 합의를 마치고 계약금 지급하고 계약서를 작성해야 합니다.

(1) 계약금까지 지급하고 확인하러 집에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 임대인은 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 집을 확인한 후 임대인과 합의를 한 후 계약금 지급과 계약서 작성을 진행해야 합니다.

(2) 최소한 잔금을 지불하기 전까지는 살 집에 하자가 있는지를 꼼꼼하게 발견해서 보수를 요구해야 합니다.

6. 계약금, 중도금, 잔금은 소유주에게 직접 지불하거나 통장으로 입금하여야 합니다.

사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을

받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다.

은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

7. 전세계약 체결 시 계약서의 기재사항과 작성 요령

(1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

① 목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

② 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법

③ 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호(연락처)

④ 주택의 명도 시기 및 임대차기간

⑤ 해약 조건 등의 특약사항

⑥ 계약 연월일

(2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아 숫자와 병행해서 표기합니다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성합니다.

③ "특약"란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시합니다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고

정정 날인을 해야 합니다.

(3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사 일을 조정하게 되며 보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정합니다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 이름 쓰시고 날인하되 계약서 각 장의 접속 부분에 당사자(중개업자 포함) 모두 간인을 찍었는지 확인하세요.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합 니다.

8. 잔금 처리

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 하 는 것이 좋습니다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건내 받습니 다.

③ 이사가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둡 니다.

9. 중개대상물 확인설명서, 임대차(전세) 계약서, 공제증서 사본을 받으세요.

① 거래가 끝났을 때에는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 하셔야 합니다.

그 집의 소재지나 면적, 용도나 벽면이나 도배의 상태나 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것이 확인설명서 입니다.

나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아 두셔야 합니다.

② 중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아두셔야 합니다.

계약 성립에 가장 중요한 서류이며, 나중에 등기나 확정일자도 받아야 하기 때문에 잘 챙겨서 보관하셔야 합니다.

③ 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때에는 입증이 되면 보증보험회사나 공제(협회) 또는 공탁(법원)기 관에서 손해배상을 받을 수 있습니다.

잘 안챙겨주는데 달라고 해서 거래가 끝나면 꼭 받아 두시고 보관 잘 하셔야 합니다.

10. 전입신고와 확정일자 날인

① 잔금지급과 동시에 입주를 하고 바로 동사무소에서 전입신고와 동시에 임대차 계약서를 가지고 가서 임대차 (전세)계약서에 확정일자(법원, 공증인 사무소도 가능)를 받아(600원) 보관해야 합니다.

경매되면 이것만큼 중요한 것이 없으니 주의하셔야 합니다.

② 전입신고를 유지하여야 하니 사는 동안은 전입신고를 다른 곳으로 옮기기 위해서는 가족 중 한 명을 전입신고 하고 그 가족이 그 집에 살고 있도록 신경을 쓰셔야 합니다.

③ 연립주택, 다세대주택, 아파트(공동주택)의 경우에는 동이나 호수를 정확하게 기재하여 전입신고하지 않으면 대항력이 인정되지 않으므로 건축물대장에 있는 동, 호수로 전입신고를 하여야 합니다.

④ 확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하셔야 합니다.

□ 확정일자와 전세권설정

확정일자와 전세권 설정에 대해서는 각각의 장단점이 있습니다.

전세권을 설정등기를 한다면 이는 물권이기 때문에 거주를 하지 않더라도 보증금이 보장이 되는 반면에 주택임대차보호법상의 우선변제권(대항력 요건을 포함하는 것임)의 효력은 만약에 다른 곳으로 이사를 가게 된다면 효력을 상실하게 된다는 문제점이 있습니다.

즉 대항력요건이 계속해서 발휘가 되어야 효력이 있는 것이기 때문에 물권인 전세권과는 다소간에 차이가 있습니다.

그러나 질문자의 경우에 전세권을 설정한다면, 전계약기간의 대항력 및 우선변권에이 연장이 되는 것이 아니라 전세권설정등기를 하는 시점부터 새로운 물권으로서 효력이 발생하기 때문에 전에 살던 기간 동안에 주인이 새로운 근저당을 설정을 했다면 그 후순위로 밀려난다는 문제점이 발생합니다.

그런 경우가 아니라면 주택임대차보호법상의 우선변제권의 효력을 논하기보다는 물권인 전세권 설정등기를 하시는 것이 좋을 것이라고 생각됩니다.

다음으로 질문자의 경우에는 최우선 변제권에 해당이 안됩니다.

주택임대차보호법시행령

제3조 (보증금중 일정액의 범위등)

① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한 다. [개정 2001.9.15.]

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원

3. 그 밖의 지역 : 1천200만원

② 임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금 액에 한하여 우선 변제권이 있다. [개정 1990.2.19.]

③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경 우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산 액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. [개정 1990.2.19.]

④ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으 로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 4천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원

3. 그 밖의 지역 : 3천만원

[본조신설 90·2·19][개정 95·10·19 ,전문개정 2001.9.15]

따라서 질문자의 전세보증금은 보장이 가능한 최대한의 보증금인 4천만을 초과하기 때문에 최우선 변제의 대상이 아닙니다.

그다음으로 연장의 경우에는 따로 계약서를 작성하지 않아도 되지만, 작성을 하게 된다면, 전계약서도 아울러 보관을 하고 계셔야 합니다. 그리고 부동산을 통하지 않더라도 상관없습니다.

대항력 및 우선변제권, 최우선변제권의 구별

For공인중개사,중개업자 | 2007/02/24 18:35

□ 대항력 및 우선변제권, 최우선변제권의 구별

◉ 대항력

임대차보호법 제3조 1항에 의하면 ‘대항력 등’이라는 제목아래 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."고 규정하고 있으며, 이를 일반적으로 대항력이라고 합니다.

이러한 대항력은 약정된 임대차기간동안 임차주택을 계속사용, 수익할 수 있고 임대차기간이 만료되면 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리라고 할 수 있습니다.

※ 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다.

◉ 우선변제권

그리고, 같은 법 제3조의 2 제2항에 의하면 "제3조 1항의 대항요건(즉, 주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임대주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있다."고 규정하고 있으며, 이를 일반적으로 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 들어가는 경우에 발생하는 임차권의 효력으로서 그 환가대금에서 후순위물권자나 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

※ 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록등 대항력의 요건을 갖추는 외에 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니 다.

◉ 최우선변제권

또한, 같은 법 제8조의 규정에 의하면 "임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다."고 규정하고, 대통령령 제3조와 4조에서 소액보증금과 보장받을 수 있는 액수를 법정하고 있습니다. 최우선변제권은 다른 어떤 물권자보다 최우선적으로 법정금액을 변제받을 수 있는 권리로서 소액임차인을 보호하기 위한 정책적인 규정으로 볼 수 있습니다.

※ 최우선변제권은 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야합니다.

그리고 주택임대차보호법 시행령 제3조, 4조의 요건인 소액보증금에 해당하여야 하며, 소액보증금에 해당하는 경 우 1,600만원한도에서 법정금액만큼 보호를 받게 됩니다.

[출처] 부동산 계약서 특약사항|작성자 쌍용공인중개사