19. 대한주택보증주식회사

19. 대한주택보증주식회사 대한주택보증은 1993년 4월 주택공제 조합으로 출발하여 1999년 6월 정부,금융기관,주택사업자가 공동 출자하여 새롭게 출범한 정부 출자 기관입니다 - 설립 목적 : 주택건설과 관련된 각종 보증등을 행함으로서 주택분양계약                 자 및 입주자를 보호하고 주택건설사업자의 원활한 사업 수행을 지원하여 주택건설을 촉진함으로서 국민의 주거복지 향상과 경제의 균형있는 발전에 기여하고자 함 아파트 이야기만 하다가 뜬금없이 웬 말인가 하셨을게다 위에서 열거한대로 대한주택보증주식회사(이하..주보)에서는 건설업자가 아파트를 분양할 때 그에 대한 분양 보증을 서주고 수수료를 받는 곳이다 그 보증은 일정한 기준을 갖춘 아파트 건축에 있어 의무 사항이다 아파트를 짓다가 건설업자가 부도가 날 경우 선분양 제도를 취하고 있는 우리의 실정에서는 입주자의 피해가 막심하기 때문에 주보의 보증 업무는 정말 중요한 일임에 틀림없다 하지만 그것만 가지고는 투자와는 좀 거리가 멀다 이제 본론으로 들어가자 주보에서 보증을 선 건설업자가 부도가 날 경우 주보에서는 그 업무를 인계 받아 아파트 건설을 마무리 한다 그런데 대개의 경우 부도난 아파트는 상당한 미분양을 떠안고 있는 상태다 미분양이 되었으니 부도가 난것일 테고.................주거용 주택의 경기가 활황일때는 부도가 나지도 않고 나봤자 그리 많지도 않을 것이다. 김대중 정부 시절 침체된 부동산 경기를 살리려고 분양권 전매를 풀었었다. 그전에 이미 상당수의 중,소형 건설업자들이 부도를 냈고 주보에는 상당량의 아파트 미분양 물량이 있었다. 부도난 아파트 현장을 마무리 하고 준공시켰지만 날고 기는 민간 건설업자들도 미분양 시킨걸 어찌하겠는가. 주보에서는 그런 아파트들을 경매 방식으로 처분한다. 그리고 이유는 정확히 알지 못하겠지만 적극적인 홍보를 하지 않는다. 내 자의적인 판단이기는 하지만 정말 많은 사람들이 그런게 있는지조차도 알지 못한다. 그러니 가격이 계속 떨어질수 밖에...............그렇게 유찰되면 일정한 비율로 저감시켜 다시 경매에 붙인다. 명도 걱정이 없으니 상당히 안정적인 물건이다. 미분양 된 이유만 정확히 알고 꼼꼼히 분석하면 상당히 좋은 물건들을 잡을수 있다 그 당시 물량들은 지역별로 차이는 있지만 분양가 대비 20-30%씩 떨어진 가격대로 낙찰되었다. 그리고 얼마후 아파트 경기는 되살아 났다. 그 당시 그 아파트들은 양도 소득세도 면제되는 것들이 대부분이었다. 이런게 땅 짚고 헤엄치는 투자다. 부동산 경기의 전체 흐름만 꿰고 있다면,,,,,,,,,,,,,(물론 쉽지 않겠지만) 지금 그 순환점이 다시 되돌아오고 있는 징후들이 보인다. (이건 전적으로 내 개인적인 의견이고 안목이다....참고도 하지 말고 그냥 듣기만 하시라,,,,,,,,,,,,,,,,,) 주보에는 지금 부도난 건설업체들이 늘고 있다. 지금은 자본력이 취약한 소형 건설업체들 순으로 부도를 내고 있다. 하지만 신규 아파트 시장이 살아 나지 않으면 조만간 중견 업체들도 조금씩 부도를 내고 말 것이다 김대중 정부 시절 그때와 아주 비슷하다 지금 주보에서 매월 경매에 붙이는 아파트들은 물량면에서 상당히 적기 때문에 평소에 집중할만한 투자처는  아니다 하지만 앞으로는 다를 것이다 이지역에서도 근 2년간 한건의 부도 업체도 없었는데 올 여름 부도 업체가 생겼다 다른곳도 그렇게 늘고 있다 짓다가 부도 났으니까 앞으로 2-3년 뒤에 그 물량들이 쏟아질 것이다 경기는 순환한다 과거를 돌이켜보면 미래를 짐작할수 있는 일들은 우리 주위에 제법 흔하다 앞으로 2-3년 뒤를 뭘 벌써 생각할까 하지만 준비는 언제나 해두는 것이 좋다 고수익은 아니겠지만 초보자들이 해보기에는 굉장히 안정적이고 적정 수익을 보장해주는 투자가 될 수도 있다. 앞으로 2-3년  부동산에 대한 안목을 키우기에는 아주 충분한 시간이다. 열심히 공부하시라 먹잇감은 널려 있나니......................... * 공무원연금관리공단에서도 아파트들을 공개 경쟁 입찰로 매각한다 수도권에서는 과천,구로등이 주 지역이다 일정한 주기가 있는게 아니니까 평소에 관심을 기울이고 있어야 한다시세보다 저렴한 가격에 입찰에 붙여지고 특별 매각 조건이 있는 물건들도 있기 때문에 수익률은 조금씩 다르다 법적인 문제가 없기 때문에 안정적인 투자처다 아주 가끔씩 고수익을 안겨다 주기도 한다 재건축 아파트와 맞물려서......................생각보다 낙찰은 힘들다............여태까지 세번밖에 못받아봤다..........