부동산정보 양도소득세 계산

[들녘(영환)]

1)양도가액
일반적으로 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 하며, 양도시 부동산대금의 잔금을 받은 날을 기준으로 함.
투기거래이거나 증빙서류를 제출하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의함.

(2)필요경비
취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등을 포함

등기된 부동산은 증빙서류가 없더라도 취득가액의 7%, 미등기전매자산은 1%를 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제  취득금액기준으로 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6% (등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2% (취득세액의 10%), 중개수수료 1.2% 등

약 7%의 경비가 든 것으로 인정

(3)장기보유 특별공제
보유기간이 3년이상이고 등기된 토지와 건물에 대해서만 적용되며, 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 함

① 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 10%
② 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 15%
③ 보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 - 양도차익의 30%

(4) 양도소득 기본공제
양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하며, 단 미등기 양도자산에 대하여는 공제되지 않음

(5) 양도소득세율
2년 이상 보유한 등기자산에 대해서는 초과누진세율을 적용해 과세의 형평을 도모하고 기타 등기여부, 보유기간의 장단에 따라 차등비례세율을 적용하여 부동산 투기 억제 기능을 강화

- 구 분 양도소득세율
- 미등기 토지.건물 65/100
- 보유기간이 2년 미만인
- 등기된 토지 40/100
- 보유기간이 2년 이상인
- 등기된 토지 과세표준 세율
- 3천만원이하 과세표준의 20/100
- 3천만원 초과, 6천만원이하 300만원+3천만원 초과금액의 30/100
- 6천만원 초과 1,500만원+6천만원 초과금액의 40/100

(6) 양도소득산출세액 양도소득산출세액(납부할 세액)에서 부동산양도신고시 15%를 공제받을 수 있다.

<사례1>

1가구 1주택에 해당되며, 아버지로 부터 집을 증여 받은 지 2년이 지났습니다.증여 받을 당시 1억 1천만원의 공시지가로 계산하여 증여세, 취득세 등을 포함하여 약 1300만원을 세금으로 납부했습니다.현재 2년이 지난 상황에서 이 집을 팔려고 하는데 거래가를

1억 7천만원 정도로 생각하고 있습니다. 이 경우에 양도세는 얼마나 나옵니까? 

2년인 경우라도 기본공제는 500만원이 아니라, 250만원만 공제를 받을 수 있습니다.

아래는 계산입니다.

1. 양도차익

   매도할 수 있는 1억 7천 정도에서 취득가액 1억 1,000만원을 빼고 여기에 취득할 때

   등록세, 취득세 등의 필요비용을 3%로 잡아서 330만원을 뺍니다.   그러면 5,670만원이 나옵니다. 

2. 양도소득   

    3년을 넘지는 못했으니 장기보유특별공제는 없습니다.

3. 양도소득과세표준(2년 이라도 250만원만 뺍니다)  

   여기에 기본공제 250만원을 빼면 5,420만원이 나옵니다.

4. 양도소득세  

   여기에 2년 미만이니 세율 27%(-450만원, 누진 공제)를 곱합니다.    그러면 양도소득세 10,134,000원이 나옵니다.

5. 자진 신고   

   양도한 달의 2월 이내에 자진해서 신고하시면 10%(1,013,400원)를 빼주는데,

   그러면 9,120,600원을 내시면 됩니다.

6. 주민세   

   주민세 10%(912,600원)는 별도로 부담하여야 하는데요,    그러면 총 10,032,660원을 내시면 됩니다.

▣ 양도소득세 계산 과정

산 출  과 정		참 고
1억 7,000만원－1억 1,000만원 － 330만원(필요경비)		양도가액 － 취득가액						양도 차익
		기준시가, 공시지가의 3 %
5,670만원   (장기보유특별공제 : 0%)		3년 이상 ~  5년 미만	10%					양도 소득
		5년 이상 ~ 10년 미만	15%
		10년 이상	30%
5,670만원 － 250만원		양도소득기본공제 / 년					과세표준
5,420만원 × 27%(세율)  － 450만원(누진 공제)		1년 미만 양도			50%
		1년 이상 ~ 2년 미만			40%
		1천만원 이하			9%
		1천 초과~4천 이하			18%(－90만)
		4천 초과~8천 이하			27%(－450)
		8천만원 초과			36%(－1,170)
10,134,000원		양도소득세
－1,013,400원＝9,120,000원		양도한 달 2월 내		자진 납부
＋912,000원＝10,032,660원		차감납부세액 ×  10%				주 민 세
미등기자산 양도		70%
1세대 3주택, 주택 양도		60%
2007년	1세대 2주택, 주택	50%
	비사업용 토지	60%

※ 서울, 과천, 5대 신도시(중동, 분당, 일산, 평촌, 산본)의 경우 1세대 1주택으로

    비과세 받기 위해서는 3년 이상 보유 외에도 2년 이상 거주 조건이 추가로 필요합니다.

    실거주 2년 이상 요건을 충족하지 못하는 한 양도세 과세 대상입니다.

    그러나, 위에 기술한 서울, 과천, 5대 신도시를 제외한 기타지역은 3년 이상만 보유하면

    비과세 대상입니다.

※ 필요경비(부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용)

기준시가로 신고	토지	취득당시 개별공시지가의 3%
	건물	취득당시 국세청 기준시가의 3%
실거래가로 신고	① 자본적 지출액(가치 증가, 용도변경을 위해 지출한 비용)  ② 양도비용(중개수수료 등) ※ 취득세, 등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.

※ 등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 받을 수  없습니다.

(사례2)

서울소재 7년보유 및 실거주. 양도가액 10억. 취득가액 5억. 취등록세등 각종 필요경비 1억

인 주택을 매도하는 경우.

(1) 일반적인 경우에 있어서의 양도차익을 먼저 계산해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억

(1-1) 그러면 이제 6억을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 합니다)을 계산해야 합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

                  = 4억 * (10억 - 6억원) / 10억 = 1억6천만원

(2) 다음순서로 일반적인 경우의 장기보유특별공제액을 먼저 계산합니다.

장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원

<참  고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준

          3년이상 : 10%        5년이상 : 15%

        10년이상 : 30%       15년이상 : 45%

(2-2) 역시 6억초과분에 대한 공제액(이를 실공제금액 이라 하겠습니다) 을 계산해야 합니다.

실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

               = 6천만원 * (10억 - 6억원) / 10억  = 2천4백만원

(3) 또한 기본공제액 250만원이 있습니다.

이상을 정리해보면

양도차익 = 1억6천만원

장기보유특별공제 = 2천4백만원

기본공제 = 250만원

(4) 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면

과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원

이제 최종산출된 과세표준액에다가 세율을 적용해야 합니다.

세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.

<참 고>

1천만원이하 : 9%       1 - 4천만원 : 18%

4 - 8천만원 : 27%     8천만원초과 : 36%

이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

즉, 상기 과세표준이 1억3천정도 이므로 8천만원 초과에 해당한다고 1억3천 전체의 36%가

양도세로 산출되는 것이 아니라는 사실입니다.

해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시 한번 강조 드립니다.

(5) 따라서 최종 산출되는 금액은

90만원 540만원 1080만원 1926만원(133,500,000 - 8천만원 = 5350만원의 36%) = 3,636만원인 것입니다.

(6) 이 금액에 대하여 양도소득세를 자진신고 납부할 경우 10%의 예정신고세액공제를 받게됩니다.

예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원(천원미만 편의상 절사)

(7) 자진 납부할 양도소득세는 3,273만원(3,636만원 - 363만원)이 되는 것입니다.

(8) 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로

    최종적인 세액의 합계는 3,273만원 327만원 = 3,600만원입니다.

이제 좀 쉽게 와 닿으시는지요? 우려하시는 것 보다 많지는 않습니다.

많은 분들이 10억짜리 집을 5억에 팔았을 때 필요경비 등 1억 공제하고 나머지 차액 4억에 대해 과세가 되어 1억이상의 큰 금액을 세금으로 납부해야 하는 것이 아닌가 하고 걱정들을 많이 하십니다.

※ 위 사례들을 각각의 경우에 실지금액을 대입하여 필요시 활용하시기 바랍니다.

참고 :  2008.03.21 일부로 장기보유특별공제의 세율이 변경되었습니다.