다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우 분양권이 있는가?(대법원의판결문)

대 법 원 제 2 부 판 결 사 건 2009두10628 관리처분계획취소 원고, 피상고인 원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 박성훈 피고, 상고인 피고 주택재개발정비사업조합 소송대리인 변호사 박일규 외 2인 원 심 판 결 서울고등법원 2009. 6. 3. 선고 2009누7150 판결 판 결 선 고 2009. 9. 10. 주 문 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 이 유 상고이유를 판단한다. ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도시정비법이라 한다) 제48조 제2항 제6호는 관리 처분계획의 내용에 관하여 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만을 공급한 다”, 같은 조 제7항은 “관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법․기준 등에 관하여 필요 - 2 - 한 사항은 대통령령으로 정한다”고 각 정하고 있고, 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 관리처분계획을 정하는 경우에는 “정비구역 안의 토지 등 소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시․도 조례가 정하는 금액․규모․취득 시기 또 는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등 소유자는 시․도 조례가 정하는 바 에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다. 한편 위 시행령의 위임에 따라 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’(이하 ‘이 사 건 조례’라 한다. 뒤에서 보는 대로 2003. 12. 30.에 제정․시행되었다)의 제24조 제2항 은 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 경우(이하 ‘공동분양’이라 한다)로 “단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우”(제1호), “하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우”(제3호)를 규정하면 서, 부칙에서 제1호에 대하여는 “2003. 12. 30.[이 사건 조례 시행일이다] 전에 단독 또 는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우”(부칙 제5조), 제3 호에 대하여는 “1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택의 경우”(부칙 제7조)에는 위 각호에 불구하고 각 가구별로 개별분양을 할 수 있도 록 하는 경과규정을 두고 있다. 그런데 1997. 1. 15.에 전문개정․시행된 ‘서울특별시 도시재개발사업조례’(이하 ‘구 조례’라 한다)는 제27조 제2항 나목에서 “하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우”를 공동분양대상으로 하면서, “1997. 1. 15.[구조례 시행일이다] 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택”에 대하여는 가구별 개별분양대상으로 하는 경과규정 (부칙 제6조)을 두고 있었고, 이들 규정의 내용이 2003. 12. 30. 구조례를 폐지하면서 제정․시행된 이 사건 조례의 앞서 본 제24조 제2항 제3호 및 부칙 제7조에 포함되어 - 3 - 승계된 것이다. 또한 구조례는 원래 구역지정고시일 이후 다세대주택을 취득한 경우에도 가구별로 개별분양을 인정하였으나, 2000. 5. 20.에 “구역지정 이후 분할 취득되는 토지 및 건축 물의 경우 분양대상에서 제외되는 것과의 형평을 기하기 위하여 구역지정고시일 이전 에 다가구 등 단독주택에서 다세대 등 공동주택으로 전환된 경우에 한하여 가구별 개 별분양을 할 수 있도록 분양대상기준을 변경”하는 내용으로 그 제27조 제3항이 개정되 면서 “2000. 5. 20. 전에 다세대주택으로 전환하여 구분소유등기를 필한 주택”에 대하 여는 위 개정에 불구하고 가구별 개별분양을 할 수 있도록 하는 경과규정(부칙 제2조) 을 두었다가, 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호가 구역지정고시일과 상관없이 단독주 택 또는 다가구주택이 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우를 모두 공동분양대상으 로 보면서 그 경과규정으로 앞서 살핀 바와 같이 그 기준일을 2003. 12. 30.로 하는 부 칙 제5조를 두게 된 것이다. 위에서 본 이 사건 조례 부칙 제7조 및 제5조의 취지는 다가구주택에 관하여 각 가 구별로 수인이 지분등기를 하거나 구분소유등기를 한 경우 또는 애초 다가구주택이었 던 건물이 후에 다세대주택으로 전환되어 공동주택이 된 경우에 예외적으로 가구별 개 별분양을 인정하여 그와 같은 경우 독립된 구조를 가진 가구별로 구분거래되는 실정을 반영하면서도, 주택재개발사업에 의하여 공급되는 공동주택을 다수 취득할 목적으로 행하여지는 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 폐해를 방지하기 위하여 일정한 시점 이전까 지 지분등기나 구분소유등기의 경료 또는 다세대주택으로의 전환이 행하여졌을 것을 요구하는 데 있다고 할 것이다. 이와 같은 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호, 제3호, 부칙 제5조, 제7조의 입법취 - 4 - 지, 연혁 및 위 각 규정의 체계적 구조 등에 비추어 보면, 이 사건 조례 제24조 제2항 제3호, 부칙 제7조는 다가구주택에 관하여 지분등기 또는 구분소유등기만이 경료된 경 우에 관한 규정임에 대하여, 제24조 제2항 제1호, 부칙 제5조는 다가구주택이 다세대 주택으로 전환된 경우에 관한 규정으로서 이 때의 ‘전환’이란 구 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(2007. 1. 16. 건설교통부령 제547호로 전부개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 의한 ‘건축물대장의 전환’을 의미한다고 봄이 상당하다. 원심의 설시와 같이, 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 되어 있는 다가구 주택에 관하여 집합건물로 구분등기가 이루어진 이상 구분등기의 시점에 실질적으로 다세대주택으로 전환되었다고 보아야 하고 따라서 이에 대하여 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호 및 부칙 제5조가 적용된다고 해석하게 되면, 1997. 1. 15. 후에 다가구주 택에 관하여 건축물대장의 전환 없이 구분등기만을 한 경우도 그것이 2003. 12. 30. 이 전에 행하여졌다면 다세대주택으로 전환한 것이 되고, 그 결과 그 주택에 대하여 위 조례 규정들에 의하여 당연히 개별분양권이 인정되게 된다. 그러나 이러한 해석은 다 가구주택의 공유자 또는 구분소유자임을 이유로 가구별로 개별분양을 받기 위하여는 1997. 1. 15. 이전에 지분등기 또는 구분소유등기를 경료할 것을 요하는 위 부칙 제7조 의 내용(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008두22853 판결도 참조)과 양립할 수 없다는 점에 서도 이를 받아들일 수 없다. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고들은 다가구주택인 이 사건 건물에 관하여 2002년 10월 지분등기를, 2003. 7. 31. 구분소유등기를 각 마쳤을 뿐, 같은 해 12. 30. 까지 다세대주택으로 건축물대장의 전환을 하지 않은 채 분양신청을 한 사실을 알 수 있다. 앞서 본 법리를 이에 적용하면, 원고들의 사안은 이 사건 조례 제24조 제2항 제 - 5 - 3호의 “하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우”에 해당한다고 할 것인데, 이 경우에 관한 경과규정인 위 부칙 제7조의 요건을 갖추지 못하였으므로, 공동분양대상이 될 수 밖에 없다고 할 것이다. 그럼에도 이 사건 건물이 이 사건 조례 제24조 제2항 제1호의 “다가구주택이 다세 대주택으로 전환된 경우”에 해당하여 위 부칙 제5조가 적용된다고 보아 원고들을 개별 분양대상이라고 한 원심의 판단에는 앞서 본 이 사건 조례 규정들에 관한 법리를 오해 하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원 에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 재판장 대법관 김지형 _________________________ 대법관 양승태 _________________________ 대법관 전수안 _________________________ 주 심 대법관 양창수 _________________________