세종시 2016년 부동산시장 동향 및 미래예측 - 아파트

[김형선박사]

세종시 2016년 부동산시장 동향 및 미래예측 - 아파트

세종시 2016년 부동산시장 동향 및 미래예측 - 아파트

부동산 시장을 예측한다는 것은 한마디로 어렵다.

그렇지만 세종시 부동산시장 동향을 분야별로 정확히 분석하면서, 필자 나름대로의 아파트, 토지, 상가, 전원주택, 오피스텔, 오피스, 도시형생활주택, 원룸, 단독택지......... 등을 세분화시켜 세종시 부동산 시장의 미래를 조심스럽게 예측해 본다.

한반도 탄생이후 최대의 개발규모인 2,200만평의 행정복합도시로 개발되고 있는 세종시는 대한민국 건국 이래 최대 국책사업으로 2015년에 이어 2016년도 대한민국 부동산 시장을 견인할 것으로 예측되지만, 불안 요소도 내재되어 있다는 것을 간과해서는 안 된다.

각종 호재와 악재속에서 대한민국 유일의 국책사업인 세종시의 2016년 부동산은 어떻게 될 것인가?

“서울~세종 고속도로 건설 확정”

세종정부청사 시대가 본격화되고 있는 것을 알리는 청신호가 2015년 11월에 서울 - 세종 고속도로 확정 발표로 세종시를 비롯한 전국의 부동산 시장이 출렁거리고 있다.

정부청사가 세종으로 이전한 일이 기적처럼 실현되더니 이제부터는 세종시 발전을 위한 호재로서 국회분원, 청와대집무실 설치, 대기업유치, 유명대학 유치, 이케아, 백화점유치, 어반 아트리움, 중앙공원, 수목원, 자연사박물관, 세종KTX 역사설립, 세종아트센타... 등으로 좋은 소식이 곳곳에서 나올 것으로 예상된다.

2016년 세종시 부동산시장을 예측해 본다면 “가수요 시장에서 실수요 시장으로의 전환기”라 할 것이다.

2015년 상반기 이전까지의 세종시는 정부청사 완전 이전이 정말로 실현될 것인가에 대한 기대반 의심반의 불확실성이 가득찬 시장으로서 실제 거주를 해야 할 이유는 턱없이 부족했기에 실수요자들은 적은 반면 정부청사 이전이 현실이 되었을 때를 가정한 기대수요 즉, 가수요들이 시장을 주도해 왔다.

그러나 2015년 후반기부터 정부청사 이전과 세종시청의 행복도시로 이전완료 됨에 따라 이제는 실수요자들이 매물을 시장에 적극 찾아나서면서 실수요 위주의 시장으로 전환되어 가고 있다.

2016년도 부동산시장전망을 거시경제 측면에서 살펴보면 미국의 기준금리 인상 가능성이 변수로 꼽힌다. 미국 금리인상으로 우리나라도 기준금리가 상승할 것으로 예상되지만 민간 소비 위축, 가계부채 우려 등을 고려할 때 상승폭은 제한적일 것으로 예상된다.

이 때문에 비교적 안전 투자 상품에 속하는 부동산시장은 내년에도 투자가 이어질 것으로 보이면서, 분양시장의 호조, 주택시장의 월세화 지속 등으로 주택이 자본수익과 임대수익의 포트폴리오를 구성할 수 있는 투자상품으로 인식되고 있다는 것이다.

정책적인 측면에서는 내년 4월 총선을 앞두고 있어 개발공약 등이 등장할 것이지만, 그러나 지역개발을 통한 경제 활성화는 일부 지역에 한해 발생할 것으로 보여 실질적인 시장 활성화 효과는 제한적일 것이다.

선거로 인한 개발공약에 대한 기대감으로 부동산시장에서 매도자와 매수자의 가격 차가 벌어져 거래가 어려워지는 부작용이 나타날 수 있으며, 전과 같이 총선이 부동산시장에 미치는 영향력은 줄더라도 부동산 호조세에 대한 심리적인 지지 효과를 발휘할 것으로 예상된다.

세종시 아파트 시장의 현황 분석

대한민국 국민들의 가장 큰 관심거리는 누가 뭐래도 내집 마련에 대한 투자가 초미의 관심사이다. 부동산 투자에 있어서 지난 시절을 돌이켜 보면 아파트 투자만큼 확실한 재테크는 없었다.

그러나 이제는 아파트 투자의 시대는 Investment에서 Housing 개념으로 트렌드가 변화되고 있다는 현실을 우리는 직시 하여야 한다.

2014년에 이어 2015년에도 세종시 2-1, 2-2 생활권의 본격적인 메이저급 건설사 브랜드 분양 열전이 시작되면서 세종시 아파트 시장은 뜨겁게 달구어 져서 아파트 분양시장은 호재를 맞이 하였다.

세종시 아파트 분양 통계 자료를 분석해 보면, 2012년 첫마을을 시작으로

5,158호(임대포함), 2013년 3,087호, 2014년 16,696호, 2015년 19,224호가 공급되었으며, 2016년에는 7,584호가 공급예정이다.

2012년 첫마을 입주로 시작된 세종시가 그동안 토목공사 및 정부청사등의 기반시설공사가 마무리 되고 2015년부터 본격적인 세종정부청사 시대가 시작됨에 따라 세종시로의 인구유입이 급격하게 늘고 있는 것이 현실이다.

위의 통계 자료에서와 같이 정부청사준공과 맞물려 2014년, 2015년 입주물량이 대량으로 몰림에 따라 한때 임대가비율(전세.월세)이 전국에서 가장 낮은 기록을 보이기도 했으나 빠른 인구유입으로 인하여 임대가격도 빠른 상승세를 보이고 있다.

2016년 초까지 입주물량이 이어짐에 따라 당장에 가격이 큰 상승으로 이어지지는 않을 듯 보이나, 2016년 입주물량이 급격히 줄어드는 점을 고려할 때 2016년은 세종시 아파트 가격에 상승변동이 있을 것으로 예상할 수 있다.

최고의 경쟁률을 기록한 금성백조의 “세종 예미지”는 112m2 형의 경우 165대 1의 경쟁률을 기록해 흥행 대박을 기록하였다. 백화점과 국세청이 입지해 있는 BRT 노선의 알짜 입지인 2생활권의 아파트 분양이 절찬리에 분양이 끝나면서, 이제는 제3생활권의 대림아파트 등의 분양이 시작되고, 향후 세종시 부동산 아파트 시장은 호황을 맞이할 것으로 예상된다.

파도타기 현상으로 다시 상승곡선을 그리는 세종시 아파트

세종시는 부동산 경기가 좋았던 2013년 말까지 분양가가 급상승 곡선을 그리다 공급과잉으로 한때 하락세를 보였지만, 필자는 일시적인 현상으로판단된다.

2014년 7~8월에 세종시 아파트의 전월세 가격이 큰 폭으로 하락되었는데 이는 신도시가 겪어야 할 필수적 절차로 필자는 생각하고 있으며, 이는 최근 3년간 생활편의시설 및 기반시설 조차 제대로 갖추어지지 않은 상황에서 엄청난 물량을 소화해야 하기 때문에 전.월세 가격 하락이 불가피한 상황이라고 볼 수 있다.

이렇게 세종시 부동산 열풍이 한때 급냉하고 있었던 가장 큰 이유는 수요보다 공급이 크게 늘어났으며, 생활편의 시설이 턱 없이 부족하고, 이주하는 공무원 숫자보다 아파트 공급량이 너무 많았다는 사실이다.

우리나라 1기 신도시인 분당과 평촌 일산 산본 중동신도시 등이 그러하였으며, 2기 신도시인 판교, 광교, 동탄, 파주.....등도 오르고 내리는 파도타기 현상을 다 겪었던 것이다.

세종시 아파트 분양가 언제 오를 것인가?

그러면 앞으로 언제쯤 매매가와 전월세 가격이 반등할 수 있을까? 라는 질문을 수 없이 받아 보았는데, 이는 세종시 주거시설 공급계획을 보면 2015년까지 매년 2만가구 정도 주거시설을 공급하고 2016년부터는 물량공급이 대폭 축소되는 시점이라고 볼 수 있다.

최근까지 '청약불패' 행진을 이어가던 세종시 아파트 시장의 열기는 지속적으로 진행이 되면서, 필자는 지금 당장은 힘들지만 세종시 아파트는 앞으로 몇년간 매년 5만여명씩 인구가 유입되면서 독자적인 도시로서 기능과 자급자족과 교육도시, 문화. 복지시설 등을 갖추게 되면 정주여건도 급속히 개선되고, 안정되어 살기 좋은 곳이 되기 때문에 현재는 그렇다 치더라도 장기적으로는 세종시 아파트 시장의 미래는 밝다고 필자는 조심스럽게 예측해 본다.