(Seminar) 부산.경남지역 개발호재 분석

[張埈鎔(대섭)교수]

2013년 부산.경남 부동산시장의 훈풍

 

1. 부산.경남 부동산시장의 현황분석

주택시장 상황이 “정상이 아니라고 판단하고 있다”라고 서승환 신임 국토부장관이 현재의

부동산시장을 평가하였다.

자료에 의하면 과거 5년간 이명박 정부기간 전국의 토지거래 필지수와 주택거래 동(호)수가

지속적으로 줄면서 2006년보다 토지거래건수는 평균 10% 감소를 주택은 약 30% 급감하

였다.

특히 <표-1>에서 같이 토지가격상승률을 살펴보면 참여정부 5년간 지가변동은 23.74%(소

비자물가상승률:15.5%) 상승을, 이명박 정부는 고작 3.85% 상승(소비자물가상승률:17.8

%)하여 이 기간 소비자물가상승률을 감안한다면 오히려 ‘-14% 하락’ 하였음을 보여주고

있다.

또한 <표-2>에서와 같이 아파트 및 주택 매매가격 상승도 전국적으로 14.1%와 12%로 소

비자물가상승률을 상회하지 못하여 과거5년 동안의 부동산시장은 침체가 고착화되고 있음

을 보여주고 있다.

             <표-1> 전국 지가변동율   (단위:%)

년도	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
변동율	3.43	3.86	4.986	5.617	3.886	-0.319	0.955	1.046	1.166	0.956

자료:국토해양부

      <표-2> 전국 아파트 및 주택 매매가격지수    2011.6=100.0

구분 (전국)	2005. 01	2006. 01	2007 01.	2008.01	2009. 01	2010. 01	2011. 01	2012. 01	2012.12
아파트 매매가격지수	71.7	76.5	87.5	88.6	89.9	92.1	94.9	103.5	103.1
주택 가격매매지수	74.9	78.4	87.9	90.2	92.2	94.2	96.3	102.6	102.4

자료:국토해양부, 국민은행

더구나, 우리나라 부동산의 기초 수요 요인인 ‘고령인구증가와 1,2인 가구의 증가, 소득의 

불평등과 증가세 둔화, 주택담보대출 감소’로 인하여 부동산시장구조가 미국, 일본과 같은

성장형에서 일정한 패턴을 갖는 벌집모형의 순환형으로 급격하게 변화 되어 가고 있다.

현재 우리의 상황은 거래량이 줄고 가격도 하락하는 제4국면(침체기)에서 더 깊어지고 있다.

따라서 수요진작과 규제완화와 같은 부동산정책으로는 시장활성화 하는데 한계가 있다고

본다.

<그림-1> 벌집순한모형의 6단계

2. 부산. 경남지역 토지. 아파트 가격분석

전국적인 현상과 달리 부.울.경지역의 토지와 아파트거래가격상승률은 지난 5년간 매우 높

은 상승률을 보이고 있다.

다만, 아래 <표-3,4>에서와 같이 2012년에 들어서 그 상승률이 둔화되고 있음은 이지역에

새로운 도시형성의 3대원칙인 ‘일터, 놀이터, 쉼터’의 조화가 이루어 져야만 반등 된다는 점

에서 지역전체에 대한 개발호재분석이 필요하다고 본다.

3. 부산.경남지역 개발호재분석

가. 釜山

우리 경제가 '2만 달러의 함정'에 빠졌다는 지적이 나온다. 2007년 1인당 국민총소득이 2

만 달러를 넘어선 뒤 여태 2만 3천 달러를 밑돌고 있다. 육상 중심 경제의 한계로 보인다.

이제 신성장동력을 바다에서 찾아야 한다. “국가 해양경쟁력 강화와 신해양산업 육성“이

해법이다. 그 비전이 동북아 해양수도 건설이다

◎ “동북아의 해양수도” 건설

- 동북아 해양수도는 한·중·일 3국의 “물류허브” 및 ‘신해양산업’ 메카를 뜻한다. 

*해양산업 : 조선·+해운+·항만+·수산이 중심이다.

*신해양산업 : 해양산업+해양 플랜트+바이오·+에너지+자원+기후+관광레저+금융 -->융복합

 (컨버전스 convergence)개념

*부산은 동북아 최대 국제 환적항이다. 

*세계 6대 조선소를 곁에 둔 한국 최고의 해양수산 거점이다. 하지만 상하이

·닝보·칭다오·톈진 같은 중국 동북연안 항만도시의 기세가 무섭다. 

컨테이너 처리실적 기준으로 보면, 상하이는 수년째 부동의 세계 1위이다. 닝보 6위,

칭다오 7위, 톈진 9위권으로 5위 부산을 바짝 쫓아오고 있다.

*(한국해양수산개발원과 부산발전연구원) - '해수부 부활 기념 부산 발전 세미나'

- '부산 해양경제 5대 5전략’ 제시

*새 정부 5년 동안 부산의 해양경제 발전 -> 5대 핵심과제

1)항만물류산업 개편 : 수리조선·선용품·유류공급 등 취약산업 활성화를 통한 항만

  고부가가치화

2)해양경제특별구역 지정과 해양플랜트 허브화: 북항=해양경제특별구역, 신항=물류허브

  ('항만+항공 허브'), 남항=수산식품산업 클러스터 구축 ' 방안

3)수산업의 고부가가치화,

4)해양 창조산업 육성: 선박금융공사 설립, 선박·파생금융 특수대학원설,국제금융연수원

  설립 등이 부각

5)해양관광 활성화: 크루즈산업과 마리나산업 육성이 두 축이다.

*북극항로의 허브 항이 되어야 한다. 북극항로는 획기적인 항로 단축으로 머잖아

해운물류의 신천지로 떠오를 전망이다. 기회 선점을 위한 선제적 조치가 요구된다.

◎ 국제 영상 콘텐츠 밸리 조성

◎ 부산 금융중심지 육성 (선박금융공사 설립)

◎ 남해안철도 고속화 사업 단계적 추진

◎ 방사선 의.과학 산업벨트 구축추진

◎ 부산 신발산업의 세계화. 명품화

◎ 도시재생사업 시행 및 사상 스마트벨리 조성

부산을 2020년까지 세계도시로 발전시키기 위한 중·장기 로드맵이 구체화됐다. 부산시와 부산발전연구원은 `21세기 동북아시대의 해양수도''를 목표로 부산을 내륙과 해양, 낙동강 등 3대축으로 육성하는 한편 유비쿼터스 도시(U-시티) 등 7대 프로젝트를 구현하는 `부산발전 2020 비전과 전략''을 마련했다.

△부산을 세계 최초의 U-City로 만들어 경제성장의 동력으로 삼고, 도시 경쟁력과 시

민의 삶의 질을 획기적으로 높이며,

△‘문화도시부산 프로젝트’를 통하여 우리 부산이 문화,지식기반 사회 선도

△부산의 낡은 지역을 쾌적하고 활력이 넘치는 도시로 재창조

△북항지역을 태평양과 유라시아 대륙이 만나는 동북아의 관문으로 발전

△동부산 지역은 관광,레저,휴양시설이 어우러진 세계적 테마단지로 조성

△서울 강남권 개발에 버금가는 낙동강 프로젝트 제시

△부산을 국제자유도시로 발전시켜 대한민국의 세계화 선도를 이끈다.

◉부산진.동래.금정.연제구를 잇는 내륙벨트는 행정, 정보, 금융, 유통의 거점이 되고,

◉서.중.동.영도.남.수영.해운대구와 기장군으로 연결되는 해양벨트는 해양과학과 관광,

영상, 무역의 거점으로 육성된다.

◉북.사상.사하.강서구로 이뤄진 낙동강벨트는 신산업과 항만, 항공, 물류의 거점이 된다.

☞7개 프로젝트의 핵심인 `U-시티 프로젝트''는 해운대구 센텀시티에서 석대동에

이르는 55만평에 U-밸리를 조성, 유비쿼터스 산업의 메카를 형성한다는 계획이다.

◉“아시안 게이트웨이 프로젝트''는 북항을 태평양과 유라시아 대륙이 만나는 동북아의 관문으로 개발하고 경부고속철도 부산역사와 연결해 해륙종합터미널을 조성하는 한편 영도주변을 복합 해양레저 공간으로 개발한다는 방침이다.

◉`서부산 프로젝트''는 강서구에 부산신항과 경제자유구역에다 남부권 신공항을 건설, 교통거점으로 육성하고 낙동강 하구 일대에 친환경적 첨단산업단지를 조성하겠다는 것이다.

◉`동부산 프로젝트''는 해운대구와 기장군 등을 건강과 관광, 영화.영상 거점으로 육성한다는 계획으로 60만평의 영화촬영소와 110만평의 관광테마파크, 5만평에 달하는 의료단지, 100만평에 이르는 야생동물원 등을 조성한다는 구상이다.

◉`문화도시 프로젝트''에서는 세계적인 미술관과 예술의 전당, 국립해양박물관, 선문화체험단지 등을 조성하고 건축에 문화와 예술을 접목한 `아트 폴리스(Art Polis)'' 개념도입 등이 제시됐다.

◉부산을 국제자유도시로 지정하는 `국제자유도시 프로젝트''와 도심 낙후지역을 뉴타운 등으로 개발하는 `도시재창조 프로젝트'' 등을 제시~!

부산 해안순환도로망 내년 완공

7개 교량 연결 관광상품화

2014년 부산의 해안 순환도로망인 7개 대형 교량이 모두 완공되는 시점에 맞춰 교량 주변이 세계적인 명품 관광지로 거듭난다. 부산시는 바다를 가로지르는 7개 다리 52㎞구간(접속·연결도로 포함)에 걸쳐 ‘브리지 오브 부산’ 관광자원화 사업을 추진한다고 2월26일 밝혔다.

서남쪽 부산 강서구 가덕도 거가대교부터 시작해 동북쪽 해운대구 광안대교까지 7개의 다리들은 1990년부터 23년간 7조 원이 투입돼 이미 6개 다리가 완공됐고, 2014년 4월 북항대교를 끝으로 모두 완성된다.

다리 모양도 세계 최고수심(50m)의 해저터널인 거가대교, 현수교인 광안대교, 사장교인 북항대교, 아치교인 신호대교 등으로 다양하게 건설돼 있다. 시는 광안대교(길이 7.4㎞)에 번지 점프대 설치와 함께 96억 원을 투자해 전 구간을 2만여 개의 발광다이오드(LED)등으로 장식, 시간대별로 빛의 잔치를 벌일 예정이다.

△신공항 건설

박근혜 대통령께서는 선거시 대선 당시 "부산 가덕도가 최고 입지라고 한다면 당연히 가덕도로 갈 것이다. 부산 시민이 바라고 계신 신공항은 반드시 건설하겠다"고 말했다. 입지를 가덕도라고 규정하지는 않았지만 신공항 건설을 분명히 약속한 것이다.

특히 한국의 국제경쟁력을 확보하는 차원에서도 가덕도 신공항이 절실하다. 공항과 항만이 결합하면 동북아 물류거점으로 성장할 수 있기 때문이다.

△세계 5대 해양강국 진입

해양수산부 부활과 함께 부산을 글로벌 물류허브로 만들고 동북아의 해양수도로 키우기 위해선 '해양경제특별구역' 도입이 시급하다. 이는 항만을 기반으로 조선·해양플랜트 등 해양산업을 육성할 수 있는 특별지원제도이다.

중국은 칭다오,닝보, 홍콩·광저우항 등 3대 해양경제특구를 지정해 육성하고 있다.

부산항 북항 일원을 '해양경제특별구역 시범지구'로 지정해 해양플랜트 제조 등 해양산업 유치 및 선박금융공사, 해운거래소 등을 설치할 필요가 있다는 것.

◉부산항 북항 컨테이너 부두에 글로벌 해양플랜트 제조기업 유치

◉북항 재개발 1단계 사업부지에 선박금융공사, 해운거래소 설치

◉동삼동 혁신지구 일원에는 해양산업 관련 연구개발(R&D)클러스터 조성 등

부산신항의 경쟁력을 최대화하기 위해선 이 일대를 글로벌 복합물류허브로 조성해야 한다는 입장이다.

부산신항 남 컨테이너 배후부지에 원-스톱 공동물류기지를 조성하고, 부산항에 들어오는 선박에 수리서비스를 제공할 있도록 대형수리 조선소 및 중소 수리조선소를 함께 만들 필요가 있다는 것이다.

남항 일원을 동북아 수산식품산업 클러스터로 구축한다.

노후된 부산공동어시장는 현대화해 세계적인 명품 어시장과 국가 수산물 공급 허브시장으로 육성하고 자갈치 시장을 포함한 남항 일원은 세계적인 수산관광 명소로 새로 만든다는 계획이다.

△선박금융과 영상의 중심

우리나라의 조선업과 해운시장의 국제경쟁력 강화를 위해 선박금융 전문기관 설립이 필요하다. 이에 따라 현재 국회에 계류 중인 한국선박금융공사법을 올해 제정하고 한국선박금융공사를 부산에 설립할 필요가 있다.

부산을 해양파생상품 중심도시로 육성하기 위해 한국수출입은행, 한국산업은행, 한국무역보험공사 선박관련 사업부문을 부산으로 이전해야 한다.

또 해양파생상품 전문인력 양성을 위한 선박·파생금융전문대학원 설립, 금융기관 인력의 지속적인 교육과 연수기능을 수행하기 위해 국제금융연수원 설립도 추진하고 있다.

△영상콘텐츠산업

새 정부 창조경제에 가장 맞는 고성장 산업이며 좋은 청년 일자리가 많은 산업이다. 이를 위해 부산 기장군 달음산 일원에 아시아 영상제작 단지를 만들고 2천억 원 규모의 아시아 영상콘텐츠펀드 조성, 아시아 영상중심도시 조성 특별법 제정 등이 추진 과제로 남아 있다.

△신성장 동력 산업 육성

방사선 산업의 최적 인프라를 갖고 있는 부산은 전 세계 시장에서 급성장하는 원자력 비발전 분야(방사선) 산업을 신성장 동력산업으로 육성할 필요가 있다.

이를 위해 동위원소를 이용한 다양한 산업의 응용 및 신약개발 제품화 역할을 할 방사성 동위원소 융합연구원 설립, 전력반도체 생산 시설 구축 및 시제품 성능 테스트 등을 위한 전력반도체 연구 기반 및 클러스터 구축, 한국 방사선 의학과학 기술원 설립 등이 잇따라야 한다는 주장이다.

사상을 스마트밸리로 조성하는 사업도 적극 추진된다.

◉사상 1지구를 지식기반서비스 첨단산업단지로,

◉사상2지구는 IT융합 첨단산업단지로 재생키로 했다. 부산시는 전국 대도시 노후공단 중 사상공업지역을 국가주도 노후공단 재생 시범사업으로 지정, 개발해 노후공단 개발 신모델로 전국에 확산할 수 있다고 보고 있다. 이를 위해 '산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령'을 개정해 노후공단 기반시설비 등 국가지원을 확대해야 한다는 논리다.

영호남 화합과 지역균형발전 촉진으로 국가경쟁력 향상에 기여할 수 있는 남해안 철도 고속화사업, 신발산업의 세계적 명품화 사업, 사회통합형 친서민 도시재생사업 등도 추진하고 있다.

**부산 강서구 일대에 국내 최대 규모의 항공산업 클러스터가 조성된다. 오는 2020년 완성

을 목표로 한 항공산업 클러스터는 대한항공과 40여 개 협력업체가 각각 1조5000억 원씩

모두 3조 원을 투자하는 대규모 프로젝트다.

시는 이런 항공산업 육성 목표를 대규모 클러스터 구축을 통해 구체화할 방침이다. 강서구

대저동 대한항공 테크센터 인근에 조성될 항공산업 클러스터는 모두 76만7500㎡다. 

클러스터는 ▷대한항공 제2 테크센터가 들어설 항공 MRO 집적화 단지(23만1000㎡) ▷항

공부품소재 집적화 단지(48만6500㎡) ▷항공클러스터 지원시설 및 항공산업기술혁신센터

(5만 ㎡) 등으로 구성된다. 사실상 국내 최대 규모의 항공 클러스터다.

대한항공은 제2 테크센터 건립에 2020년까지 1조5000억 원을 투자한다. 또 현재 6000억

원 규모의 항공우주사업 분야 매출도 3조 원까지 끌어올릴 계획이다. 이와 함께 시는 대한

항공과 공동으로 40여 개의 협력업체의 클러스터 내 입주를 유도해 1조5000억 원의 투자

유치 효과를 거두기로 했다.

나. 慶南

 ◉ 우주항공산업(R&D)클러스터 조성

 ◉ 한려해상권과 섬진강권, 지리산권 新문화 관광 실크로드 구축

 ◉ 해양플랜트 생산단지 조성지원

 ◉ 경제자유구역 활성화와 마산 자유무역지대 확대 및 창원 첨단복합국가

   산업단지 조성추진

 ◉ 미래 新성장산업의 추진동력 확보

 ◉ 남해안 철도 고속화사업 단계적 추진

 ◉ 동남권 로봇비즈니스벨트 구축

※지식경제부가 1월12일 대통령직 인수위원회 업무보고 때 경남 우주항공산업 클러스터 조성에 대해 보고가 있었던 것으로 전해졌다. “인수위들에게 사천 우주항공 클러스터, 한려대교 건설 등 경남의 주요 공약이 제대로 추진될 수 있도록 각별한 관심을 가져 달라고 당부했다”고 말했다.

박 당선인은 12월 대선 경남 유세 때

“항공에서 로봇까지 미래산업 클러스터를 조성하고 지역균형 발전과 함께 남해안벨트의 관광 및 기존 산업자원을 업그레이드시키겠다”며 “항공산업 인프라가 가장 잘 갖춰진 진주·사천 일원을 핵심 축으로 집중 개발해 전후방 산업의 시너지효과를 높이고 낙후된 서부경남의 균형발전을 도모할 것”이라고 공약했다.

또 서부경남 일원에 항공산업 핵심부품 생산단지를 조성, 동북아 우주항공산업의 생산거점이자 세계시장 진출 전진기지로 육성, 항공부품 R&D 및 인증센터 집중 배치, 사천시 중형 민항기 생산기지, 항공기술 개발 연구기관 및 교육기관 설치 등을 약속했다

※남해안 선벨트는 2020년까지 167개 사업에 24조3900억원을 투입해 수도권에 대응하는 성장축을 만들겠다는 당초 의지와 달리 섬진강 테마로드, 고흥 미관마을 개선사업 등 시범사업 중심으로 근근이 명맥만 유지해 왔으나 사업 구상 7년 만에 처음으로 올해 본사업비 26억 원이 확보된 데 이어 새 국정과제에도 포함돼 사업에 가속도가 붙게 됐다.

동해안, 서해안과 같이 '남해안 일주'를 꿈꾸며 추진 중인 남해안 선벨트는 동북아 5위 경제권, 제2의 수도, 2시간대 통합생활권 조성 등 목표로 하고 있다.

남해안 선벨트가 완성되면 남해안권 지역총생산(GRDP)이 240조원(2008년 184조)대로 뛰어오르고 제조업 총생산액도 108조 원으로 2배 가까이 늘 것으로 분석되고 있다. 총물동량과 외국인 관광객도 각각 850만t, 450만 명으로 65%와 92%씩 성장해 동북아 5위 경제권에 포함될 것으로도 기대되고 있다.

[1기 한갑성]

교수님 진심 정말 감사합니다~~~^^
항상 건강하시고 유쾌한 날들이 되십시요~~~