김 영근의 주말편지 352번 째 편지.

[장 영실]

김영근의 주말편지 352번 째 편지

2014. 6. 13. - 352nd: 인사 - 월드컵 중계 사이트 세탁소 리스에 대하여 이 주의 편지 번역

Greetings! 

한주간 내내 끈적끈적한 날씨였답니다. 습도 높은 여름이 시작된 것입니다. 이젠 아주 낯익은 세탁소의 여름이지만 느낌은 또 해마다 다르답니다.

개인적으로는 이즈음 감사에 넘치는 생각으로 하루하루를 지내고 있습니다. 이것 저것 제 생각대로 되지 않는 것들이 훨씬 많거니와 세상 돌아가는 모습을 보노라면 속에서 울화가 치미는 일들이 넘쳐 나고, 이런 저런 걱정들과 염려 역시 차고 넘치는 삶이지만 그래도 감사의 조건들이 늘 손가락으로 꼽아도 남는 걸 보면 살 맛이 납니다.

무엇보다 이즈음 제가 누리는 감사의 조건으로는 제 아이들에 대한 것입니다.

아들 하나, 딸 하나인데 두 아이다 그리 뛰어난 아이들이 아니랍니다. 제가 아이들에게 만족하게 해 준 것도 그리 없답니다. 다만 아이들을 키우면서 제가 "어떤 직업을 가진 사람이 되라"고 강요하거나 주입 시켜 본 적이 없답니다. 그저 "네가 좋아하는 일을 하면서 만족할 줄 아는 삶"이면 좋겠다는 바램을 늘 이야기하며 살았답니다.

아들녀석은 늦되었지만 느긋하고 착해서 꿈도 작고 "남을 돕는 일"이 꿈이었는데 대학 졸업 후 social worker로 비롯 적은 임금이지만 자기가 하고픈 일을 하고 있답니다. 그리고 무엇보다 녀석의 입에서 "나는 이 일이 좋아요."하는 소리에 제가 감사를 한답니다.

딸아이는 조금 영리한 구석이 있어서 이른바 "사짜" 직업을 권유하기도 했지만 아이의 단칼 대답 "No!"에 제가 반론을 제기해 본 적이 없답니다. 그런딸아이도 졸업 후 제가 하고 싶은 일을 찾아서 대도시로 간답니다.

제가 젊었던 시절 해 보고 싶은 일을 하지 못했던 탓인지 몰라도 아이들이 자신들이 하고 싶은 일을 하며 첫 사회생활을 시작하는 게 얼마나 감사하고 기쁜지, 그 깊이가 크답니다.

자! 오늘은 American Drycleaner에 실린 가게 리스에 관한 글을 소개 드립니다. 좁 깁니다만, 이즈음 졸지에 대책없이 쫓겨나거나 문을 닫는 세탁소들에대한 뉴스가 넘쳐 나는 것을 보면 시의적절한 내용이라는 생각으로 소개 드립니다. 

자기건물이 아닌  분들이라면 꼼꼼이 한번 읽어 보시기를 권합니다.

세탁뉴스는 몇 군데 손을 보고 있는 중입니다. 업데이트가 늦어지는 까닭입니다.

월드컵축구가 시작되었지요. 오늘은 스페인이 침몰했더군요. 대도시나 한인 밀집지역에 계신 분들 말고, 저처럼 시골에서 사는 분들로서 케이블 시청을 하지 않는 분들을 위하여 월드컵 전경기 무료 온라인 사이트 링크를 걸어 드립니다.

이 사이트를 소개하는 영문에 이런 말이 있답니다. "영어나 스페인어나 골은 똑같이 골이다."라고요.  예, 스페니쉬 사이트입니다. (여기를누르시길)

세탁소 리스 계약시 함정을 피하는 요령

 

리스하기 전에 조사하라 - 모든 것이 협상 대상이다.

세탁소 소유자/경영자가 상점-세탁 공장 공간을 임대할 때, 불안케 하는 문제들은 장기 임대 계약을 맺거나 혹은 기존 리스를 갱신하기 전에 참작해야 하는 고려 사항들에 대한 것이다.

수익성 있게 비즈니스를 해나갈 수 있는 적절한 공간을 선택하는 것은 단지 렌트가 낮은 빈 공간을 찾고, 리스 계약에 서명하고, 개량을 한 다음 이전하는 것 보다 훨씬 더 꼼꼼해야 하는 절차이다. 하지만얼뜻 보기에 사소한 것 처럼 여겨지는 고려사항을 간과하면 심각한 곤경에 빠질 수 있다.

리스 - 자산인가 부채인가?

부정적 조항을 포함한 리스는 부채가 될 수 있는 반면, 협상을 잘한 공간의 리스는 귀중한 자산이다.

다수 사업가들은 자신이 생각한 것 보다 장기간의 임대 계약에 서명한다. 명심해야 하는 말은 "리스하기 전에 조사하라" 이다. 로케이션, 환경 편의, 주변 이웃, 계약 조항, 그리고 가장 중요하게는 그 입지에서 당신이 이루어낼 수 있는 수익과 비즈니스와 관련하여 임대에 대한 조사를 하라. 그것들이 당신에게 무난한가 아니면 단지 건물주만 유리한가?  

얼마나 매력적이고 경제적이든지 간에, 상업용 임대 공간 모두가 세탁공장으로 적절한 것은 아니다. 자신이 로케이션 의존적인지 아닌지 판단, 결정하는 것이 매우 중요하다.

로케이션 의존적이라면, 당신은 바로 주변 이웃으로 부터의 손님에 의존하는 것이다. 픽업과 가져가는저장소 같은 것으로 고객을 얻는 것 처럼, 로케이션 독립적이라면, 당신은 특정 이웃 지역이 아니라, 보다 넓은 시장 기반에 의존하는 것이다. 로케이션 독립적이라면, 접근성이 중요하기는 하지만, 로케이션자체는 별로 중요치 않다는 것을 의미한다.

계약에 서명하기 전에, 잠재적 시장, 원천, 그리고 이곳의 세탁소 로케이션이 다른 곳 보다 더 나은지여부를 조사, 검토하라. 주변 지역과 그곳 주민들이 충분히 당신과의 비즈니스를 할 것인지를 고려하라. 여러 로케이션, 각각에서의 유인 손님 추산, 그리고 추정되는 총소득에서 총 점유비용이 차지하는비율을 비교하라.

당신의 경제적 렌트를 알아라

임대 계약서가 계약 기간과 조건 모든 것을 상세히 기재하여 택하는지 말든지 양자 택일로 제시된다는것이 일반적 견해이다. 하지만 그렇지 않다!

모든 것이 타협 대상이다. 가장 중요한 임대 요소는 요구 가격이 아니라, 당신이 그 로케이션에서 만들어 낼 수 있는 잠재적 비즈니스이며, 이것은 당신이 렌트를 감당하고 수익을 낼 수 있는지를 나타낸다.

언제나 첫번째 가격은 건물주가 받고 싶어하는 금액이다. 이것은 건물주가 받아들일 가격이 무엇인지당신이 결정하도록 한다. 계산해야 할 두 가지 고려 사항이 있다: "시장 렌트 가격"과 "경제적 렌트 가격."

시장 렌트 가격은 유사한 렌트 공간이 최근 임대된 가격 혹은 요구 가격, 로케이션, 환경 편의, 건물 상태, 유틸리티, 리스 기간 등의 점에서 그 공간의 우열 정도에 따라 조정된 렌트 가격에 기초한다. 시장렌트 가격을 결정하기 위해서는, 당신이 유사한 "임대" 공간을 찾아서 비교해야 할 것이다.

보다 중요한 척도인 경제적 렌트는 당신의 예상되는 소득과 수익 마진에 기초한 공정하고 합리적인 렌트 가격이다. 불행히도, 가이드라인과기준을제공할수있는세탁업계의통계는빈약하고신빙성이없다.

가장 좋은 절차는 고려하고 있는 각 로케이션에서 당신의 예상 수익을 추산하고, 렌트를 제외하고 공정한 당신 자신의 소득을 포함한 모든 비용을 제하라. 나머지에서, 당신이 공정하다고 생각하는 렌트 가격을 제하고, 그것을 당신의 순수익 한계율(받아들일 수 있는 최저 수익율)과 건물주의 요구 가격을 비교하라. 어떻게 비교되는가?

비교하라

당신이 정말로 얼마만한 공간이 필요한지 결정하라. 당신은 혼잡한 것을 원하지 않겠지만, 잉여 공간에대한 비용을 지불하는 것은 의미가 없다. 목표는 최소 비용으로 최대로 손님을 유인하는 것이다.

단지 이것 아니면 저것의 선택일 수도 있지만, 대안 로케이션에 대한 당신의 수입과 (렌트와 수익성을포함한) 비용을 가능한 한 잘 추정하라. 당신이 해야만 할 모든 개량 사업비용을 포함시켜라. 그리고 나서 비교하라.

당신이 최저선을 보면, 낮은 렌트 공간이 그렇게 싼 것이 아닐 수도 있다. 반대로, 순수익이 비례로 증가할 수 있다면, 높은 렌트가 터무니 없는 것이 아닐 지 모른다. 리스 가격이 각기 다른 모든 로케이션에 대한 감응도 분석 (sensitivity analysis)을 시행하라, 즉, 낙관적, 가장 현실적, 비관적 등의 다양한 수준에서 수입과 비용을 예측하라. 각 후보 입지에 대한 손익분기점을 결정하라. "낙관적"은 희망하는 바이고, "가장 현실적(most probable)" 수준은 렌트를 감당할 수 있어야 하며, "비관적"은 최악의 경우 시나리오이다.

리스의 유형

관심을 가져야 할 리스 유형에는 보통 세 가지가 있다: "총 리스 (gross lease)," "순 리스 (net lease),"그리고 "가석방 리스 (parol lease)."

'총 리스'의 경우, 추가되는 점유 비용은 단지 유틸리리티 비용, 그리고 어쩌면 관리비 뿐이다. '순 리스'의 경우, 건물 보험, 세금, 보수, 유틸리티 등 모든 건물 운영비용이 렌트에 추가된다: 임대인이 다수인 건물이라면, 전체에서 당신이 점유하는 공간의 비율에 해당하는 비용이 당신이 지불해야 하는 몫이다.

부주의하면 걸려들 수 있는 함정: '총 리스'는 종종 세금, 보험 비용 등의 인상에 따라, 당신의 렌트도 같은 비율로 증가하는 에스컬레이터 조항을 포함하고 있다.

'가석방 리스 (parol lease)'는 법적으로 집행 가능한 구두 계약으로, 보통 한달 단위의 임차인에 대한 '총리스' 이다. 즉, 당신은 다음 달 말에 쫓겨날 수 있다. 퍼센트 리스는 세탁소의 경우는 드물지만, 건물주가 비즈니스 정도에 따라 당신을 시험해 보는 것이다. 무슨 말이냐 하면, 기술된 연 매상을 달성한 후,건물주는 그 이후 추가 소득에 대한 특정 퍼센트를 수령하게 된다.

기타 조항

리스를 전이 혹은 배정할(assign) 수 있는 권리를 반드시 리스에 포함시켜라, 그러면 리스가 배정되는경우, 미리 지불한 렌트는 건물주가 챙기는 것이 아니라 당신 것이 된다. 이것은 흔한 함정이다. 많은리스는 미리 지불한 렌트는 건물주가 소유하도록 하는 조항을 포함하고 있다.

대부분의 리스는 모든 내부 개량은 건물의 일부로 된다는 조항을 포함한다. 당신이 비용을 들여 설치했더라도, 부동산 권리증서가 건물주에게 넘어가면, 당신은 그 설치물을 제거할 수 없다; 당신이 세탁소를 매각한다 해도, 매입자가 이 개량사항에 재한 비용을 지불하리라 기대할 수 없다. 당신이 비용을 부담했지만, 그것들은 당신이 팔 수 있는 것이 아니다. 이 사항이 당신에게 유리하게 되도록 승강이 하라. (지나치면서 한 마디: 첫 리스 기간 동안에 개선 비용을 상환할 수 없다면, 그 비용 혹은 렌트가 너무 높은 것이다.)

초기 렌트 유예, 설비, 이주비 보조 등은 흔하다. 대부분의 건물주들은 빈 공간의 임대를 유도하기 위하여 첫 두세 달의 렌트를 유예해줄 것을 예상한다. 정도는 건물주가 얼마나 간절히 당신이 들어오기를원하는가와 얼마 동안이나 비어 있었는가에 달려있다. 처음에 낮은 렌트를 제공하고, 정기적으로 인상하는 단계 조항은 호의적인 것일 수 있다. 대부분은 처음에는 임차인에게 부드럽게 대하고, 그리고 나서 나중에 덮어씌운다.

당신이 편안하게 느낄 수준의 리스 기간을 협상하라. 당신의 세탁소가 낮은 렌트 비용으로 틀림없이 성공할 것이라면, 보다 길게 리스 기간을 잡아라. 확실치 않으면, 보다 짧은 기간으로 하라. 어느 경우라도, 추가 비용이 들지 않으며, 당신의 투자를 보호할 수도 있으므로, 언제나 한두 가지 리스 갱신 옵션을 포함시켜라.

나머지는 표준적 그리고 구체적에서 특별한 임대 조항들 몇 가지이다. 요지는 서명하기 전에, 당신 세탁소의 운영, 수입, 수익성에 리스가 미치는 영향을 고려해서, 자세히 조사하고, 조항 각각에 대해 협상하라는 것이다. 리스 계약서가 처음 제시 되었을 때, 모든 조건과 조항들이 절대 변경될 수 없다고 결코가정하지 마라. 변경 정도는 관계 당사자들의 협상 수완에 달려 있다.

마지막으로, 리스하기 전에 조사하라. 상당 기간 동안 당신은 그 조건에 묶여 살아야 한다. 조건이 당신에게 유리하지 않다면, 당신의 문제는 서명하는 순간 바로 시작된 것일 수 있다.

상업용 공간 리스 하기

상업용 사무 공간을 리스하는 것은 새로운 비즈니스와 확장하는 비즈니스가 걸머지는 가장 큰 비용 중하나이어서, 면밀한 조사를 하는 것이 중요하다고, 'U.S. Small Business Administration (SBA)'은 지적한다. 다음은 당신의 소규모 비즈니스를 위한 상업용 리스에 대한 협상시 요령으로 SBA가 제시하는 사항이다:

리스 합의. 리스 기간과 렌트는 당신의 첫 번째 협상 사항이다. 일반적으로 소규모 비즈니스는 1-2년에갱신 옵션으로 협상하는 것이 권장된다. 당신은 또한 경고없이 예상치 않은 렌트 인상을 부담하지 않도록, 리스 기간 동안 렌트 인상과 갱신 옵션을 요인으로 첨가하기를 원할 것이다.

당신이 건물주와 협상하는 것을 도와 줄 브로커 고용을 고려하라. 지식이 풍부한 부동산 변호사에게 자문을 구하는 것 또한 중요하다; 그들은 종종 당신에게 적절한 선택을 추천하고, 당신이 브로커를 통하여 리스를 협상할 때 당신의 이해를 지켜줄 수 있다.

비용. 당신의 매달 렌트 뿐 아니라, 렌트를 제외하고 당신이 부담해야 할 비용이 무엇인지 알아내라.

상업용 부동산 건물주는 종종 관리비, 동유 시설 유지비 (공동 구역 관리 (Common Area Maintenance, CAM) 등과 같은 가외 비용을 혼합시킨다. 이 부담금은 보통 임차인의 책임이어서, 이것이 어떻게 측정되는지 알아내라. 그것은 개인별로 측정되는가 아니면 공간 크기에 따라 분할되는가? 통상적으로 임차인에게 부과되는 비용의 예 뿐 아니라 "숨겨진 비용 (hidden fees)"과 그 방침을 보여달라고 요청하라.

관리와 수선. 주거 리스는 보통 관리와 유지비 부담을 건물주가 지지만, 상업용 리스는 다르다. 상업용리스는 관리와 수선에 대해서는 다양해서, 어떤 경우는 모든 건물 유지, 관리를 임차인이 책임진다고규정하고 있고, 어떤 경우는 임차인이 에어콘, 배관 등과 같은 시스템에 대한 책임을 진다고 구체적으로 명시한다.

리스를 읽어라. 반드시 리스를 세세하게 읽어라, 그리고 모든 조항과 작은 글씨체 사항을 당신이 이해할 수 있게 도와줄 상업용 부동산 전문 변호사를 고용하라.

당신 비즈니스를 보호하라. 당신의 투자와 장기적인 비즈니스 이해를 보호하기 위하여, 리스에 잠재적으로 추가할 수 있는 조항을 조사하고 협상하는 것은 해 볼 가치가 있다. 그것은 다음의 사항들을 포함한다:

전차 (서브리스, Sublease) - 이것은 약간의 융통성을 주어, 당신이 당신 공간을 다른 비즈니스에 재임대 하는 것을 허용한다.

배제 조항 (Exclusivity clause) - 건물주가 건물 내 다른 공간을 당신의 직접적 경쟁자에게 리스하는것을 방지한다.

공동임차 (Co-tenancy)- 건물의주축임차인(anchor tenant)이비즈니스를접으면, 공동임차합의로당신은잠재적으로고객상실로부터보호를받는다. 이조항은건물주가규정된기간내에주축임차인을대체하지않으면, 당신이리스를해약할수있도록허용한다.

당신이 채무 불이행(DEFAULT) 하면 어떻게 되나? 만일 당신이 렌트 납부를 하지 않으면, 자신을 보호하기 위하여 리스 협상 과정에서 당신이 밟을 수 있는 절차가 있다. 리스 합의서에 어떻게 기술되어있는지 알아보라. 곧 바로 당신을 축출할(locked out) 수 있는가? 건물주가 퇴거처분 절차를 시작할 것인가? 당신은 시간을 얻을 수 있도록 협상할 수 있는가? 당신은 남은 리스 기간의 렌트가 아니라 이번달의 렌트 만을 납부할 수 있는가? 

이 주의 편지 번역 

더글라스 맥아더 장군을 기억하시나요?  한때 한국인들 사이에서는 가장 위대한 미국인으로 알려졌던 사람입니다.

그는 잊혀진 전쟁으로도 불리우는 한국전쟁의 영웅입니다. 남한이 거의 괴멸 직전에 놓였을 때 인천상륙작전이라는 유명한 전투로 전쟁의 승패를 남쪽으로 돌려놓은 전쟁영웅이지요. 한때 남쪽 의 한국인들의 시각으로 보자면 말입니다.

당시 그는 미국인들 사이에서도 대단한 인기가 있었던 군인이었습니다.

세월이 흘러 이젠 그를 기억하는 사람들도 드물고 그에 대한 평가도 예전같지 않답니다.

그의 군인으로서의 삶이나, 업적을 이야기하고자 하는 것이 아닙니다. 그가 남긴 기도문에 대한 이야기를 이 아침에 당신과 제가 함께 나누고자 함입니다.

"아버지의 기도"라는 이름으로 오늘날까지 많은 사람들의 입에 오르내리는 그의 기도입니다.

그 기도문에 이런 말이 있답니다.

"이 모든 것들 외에 그에게 유머감각을 주소서. 그리하면 항상 진지하면서도 결코 지나치게 심각해지지는 않을 것입니다. (And after all these things are his, add, I pray, enough of a sense of humor, so that he may always be serious, yet never take himself too seriously.)"

맥아더는 유머가 삶에 중요한 한 요인으로 생각했던 것 같습니다. 자신의 삶에 진지하지만 심각하게 고민하는 모습으로 살지 않기 위해서 유머가 필요하다고 생각했던 것 같습니다.

아버지 날입니다.

이 땅의 아들들 뿐만 아니라 모든 아버지들이 유머를 잃지 않는 하루,  아니 한 주간이 되었으면 좋겠습니다.

우리 마을에서 꼭 필요한 세탁소가 되고픈 세탁소에서.

 긴 여름, 하루하루의 땀들에 감사하는 삶이 이어지시기를...

델라웨어에서
김영근드림