상권분석 - 압구정 로데오 거리

[Justin]

 

 

1. 압구정 로데오 거리‥(창업포인트) 이런 장사 유망

 

 

압구정동 로데오 상가는 국내 100여개 로데오 상가 중 원조격에 해당한다. 1970년대 중반 압구정동 일대에 대규모 아파트 단지가 조성된 후 자리 잡게 된 고소득층의 2세들이 1990년대 초반 어른으로 성장하면서 로데오 상가가 형성되기 시작한 것. 압구정동을 중심으로 강남,서초,송파구 일대 부유한 40,50대 여성들이 청담동 명품 거리를 애용한다면 이들의 자녀 또래인 20대 여성들은 압구정 로데오 상권의 주요 고객층을 이룬다.

같은 압구정동이라도 현대백화점 본점 앞에 형성된 압구정역 상권과 로데오 상권은 성격이 다소 다르다. 로데오 상권이 의류 업종을 주력으로 한 유입 상권인 데 비해 압구정역 상권은 인근에 거주하는 20대 신세대들과 30,40대 직장인들의 고급 유흥 수요를 소화해 내는 동네 상권 성격이 강하다고 볼 수 있다. 전자는 비역세권,후자는 역세권이란 점에서도 차이가 있다.

압구정 로데오거리 유입 인구들을 유심히 들여다보면 20,30대 여성이 단연 압도적이다. 한양아파트 건너편 입구와 학동사거리 쪽 입구를 기점으로 기역자로 형성된 의류 상가에 100여개 가게들이 촘촘히 줄지어 있어 쇼핑하기에 안성맞춤이기 때문이다. 간간이 눈에 띄는 남성들은 이면골목 음식점이나 주점을 이용하려는 고객들인데 주로 외제 차를 몰고 온다는 게 특징이다. 이런 특징 때문에 이 곳은 한때 '오렌지족 상권'으로도 불렸다.

상가뉴스레이다 서준 상권분석팀장은 "이 상권은 외제 차를 몰고 오는 부유층 자녀들이 돈을 뿌릴 것 같지만 실상은 3~4년 전부터 쇠퇴하기 시작한 외화내빈 상권"이라고 말했다. 실제 의류상가 군데군데 마치 이빨 빠진 듯이 가게가 비어 있다.

주인이 건물을 리뉴얼하는 게 아닌 이상 점주가 권리금을 포기하고 철수한 곳이다. 인근 부동산중개업소 유리창에는 '권리금 0원' 의류 가게 리스트가 빼곡이 적혀 있다. 그도 그럴 것이 낮 시간 여성들을 겨냥한 의류 신발 액세서리 가게는 손님을 구경하기 힘들다. 그나마 20대 여성들이 3~4명씩 무리 지어 패션 가게들을 기웃거리는 것은 저녁 무렵 3~4시간이 고작이다.

서준 팀장은 압구정 로데오상권 쇠퇴 이유를 이렇게 설명한다. 첫째는 전반적인 의류경기 불황이다. 명동처럼 하루 유동 인구가 100만명 가까이 돼 두터운 수요층이 없는 지역은 매년 치솟는 임대료를 감당할 수 없다는 얘기다.

둘째는 상품 자체의 취약함이다. 이 곳 상가의 옷들은 명품이 결코 아니다. 고가 수입품만 갖다 놓은 것도 아니다. 오히려 고급 브랜드를 모방한 이국 지향의 무명 브랜드들이 주종을 이루고 있다. 해외를 많이 다녀 잔뜩 눈이 높아진 부유층 소비자들이 금방 식상할 가능성이 크다. 여기에 점주들이 자주 바뀌어 단골 고객이 사라짐으로써 안정성이 흔들리는 것도 약점이다. 압구정 로데오 거리에서 실망한 젊은이들은 다양한 놀거리를 찾아 코엑스나 강남역으로 향한다.

상권의 취약성으로 점주 및 고객 이탈이 악순환하는 양상이다. 이 때문에 메인 거리와 이면 골목에서 의류 잡화 미용실 등 패션 업종으로 승부한다는 것은 상당한 위험 부담이 뒤따른다고 전문가들은 충고한다.

의류 상가가 내리막길을 걷고 있는 것과 반비례,음식점이나 주점은 상승세를 타고 있다. 단 이곳을 드나드는 고객 특성에 걸맞은 매장을 갖춰야 한다. 창업컨설팅 업체인 FC창업코리아 이준 이사는 "이 곳 단골 고객들은 차를 몰고 돌아다니는 특성을 지니고 있어 메인 거리에서 금방 눈에 띄는 이면골목 초입에 가게 자리를 잡으면 유리하다"고 조언했다.

그는 "매장 외관이나 인테리어에서 촌티가 풍길 경우 고객들이 질색하기 때문에 투자비가 들더라도 이국적이고 화려하게 가게를 꾸며야 한다"고 덧붙였다. 음식 맛이나 가격은 그 다음 순서란 얘기다. 원목이나 대나무 벽으로 외관을 두르거나 주차장에 자갈을 깔고 입구를 일본 이자카야 풍으로 치장하면 일단은 합격점을 받는다는 설명이다.

이 상권의 고객들은 가격에는 크게 구애받지 않는 성향을 지니고 있다. 그보다는 높은 가격에 걸맞은 서비스를 원하는 편이다. 실제 이곳에선 소주방이나 호프집을 찾기 어렵고 세계맥주 전문점,웨스턴 바가 주종이다. 세계맥주 전문점의 경우 맥주 5병과 마른 안주 한 세트 가격 4만원짜리가 가장 잘 나간다. 객단가(1인당 소비지출액)가 1만~2만원에 달해 노원역 상권(5000원 이하)의 두 배 이상이다.

상권정보 업체인 타스테크의 박대영 수석 컨설턴트는 "2009년 분당선 연장 구간이 왕십리까지 이어지면 갤러리아백화점 사거리에 청담역이 생기는데 이를 계기로 상권이 더 발달할 것"이라고 내다봤다.

그는 "파스쿠찌와 같은 대형 매장이 버티고 있는 이 상권에서 2층 커피전문점들이 상당수 문을 닫은 사례가 있다"며 "다른 상권에서 흔히 눈에 띄는 고깃집 횟집 감자탕도 여기서는 금물"이라고 강조했다.

한식보다는 양식 레스토랑이나 일본식 돈가스점이 더 낫다는 조언이다.

강창동 유통전문기자

 

2. 압구정 로데오 거리‥상권 `업그레이드` 호재들

 

강남구청 교통지도과 김영수 주임은 "일방통행으로 바꿔 교통 혼잡을 최소화하고 인도 확장을 통해 로데오 거리를 보행자 위주로 바꿀 예정"이라고 밝혔다.

지하철 분당선 청담역이 2009년 완공을 목표로 갤러리아백화점 사거리에 신설되는 것 또한 압구정 로데오 상권에 호재로 작용할 수 있다. 한국철도시설공단은 청담역을 이용하는 승객이 2009년에는 하루 평균 2만9000여명,2018년에는 4만7000여명이 될 것으로 예상하고 있다. 역세권의 하루 평균 유동 인구도 2009년 16만여명,2018년 23만여명으로 늘어날 것으로 상권 전문가들은 내다본다.

MK공인중개사 이창우 부장은 "청담역 개통에 대한 기대 심리가 아직까지 가격에는 반영되지 않고 있지만 역 주변 건물주들은 이미 매물을 다 회수해 간 상태"라고 귀띔했다. 그는 또한 "현재 인근 상가들의 보증금이 4000만~5000만원 정도이지만 청담역이 들어선다면 8000만원까지도 상승할 수 있을 것으로 본다"고 밝혔다.

 

3. 압구정 로데오 거리‥럭셔리 마니아 `북적`

 

서울 압구정동 갤러리아 백화점 맞은편 맥도날드 매장.88년 1호점으로 개장,압구정동을 찾는 이들이 만남의 장소로 이용하는 곳이다.

본사 홍보담당 염혜지씨는 "패스트푸드에 대한 부정적 인식과 압구정동 상권의 침체로 2004년은 최악이었다"며 "고객들의 취향에 맞게 매장을 세련되게 리모델링한 이후 조금씩 매출이 살아나고 있다"고 전한다.

패션과 유행에 제일 민감한 이들의 집결지가 바로 압구정동 로데오거리다.

파스쿠찌 매장에서 만난 뮤지컬배우 황보현씨(27·여)는 "예전만큼 로데오거리에서 옷을 사진 않고 발품을 팔더라도 동대문에 가서 산다"면서도 "옷 사는 것 외에는 다 여기서 해결한다"고 말했다.

유학을 준비 중인 정재철씨(21)는 "90년대 말만 해도 의류 복합매장이 20개 정도 되었는데 지금은 거의 없어졌다"며 "오히려 술집이 늘어나는 느낌"이라고 전했다.

그 역시 압구정동 말고는 다른 데를 가지 않는 마니아다.

그의 말대로 학동사거리 방면으로 향하는 디자이너클럽 건물 맞은편 라인을 따라서는 빈 복합매장 건물이 흔히 보인다.

25년 동안 로데오거리를 지켜본 한일부동산의 최병태씨(59)는 "로데오거리 이면 건물은 99%가 개인소유"라며 "부유한 건물주들은 경기에 상관없이 임대료를 높게 받아 불경기 때 옷 가게들은 어렵다"고 말했다.

최씨는 "하지만 여름방학 시즌 황금기에는 유학파들이 모두 여기로 모인다"며 "그때 모두 뽑아내는 것이 이 지역 장사의 관건"이라고 덧붙였다.

상가114 유영상 소장은 "상권 자체가 의류,잡화 등에서 외식이나 유흥으로 변해가는 추세"라며 "진입자들이 매출을 통해 임대료는 극복할 수 있어도 권리금이 부담스러워 못 들어가는 경우가 다반사"라고 강조했다.

곳곳에서 눈에 띄는 빈 매장들은 의류매장이었음을 알려주는 간판만 덩그러니 남아 있다.

2003년 직영 1호점으로 문을 연 파스쿠찌 매장은 3층 90평 규모로 하루 평균 고객은 800여명,객단가(1인당 소비지출액)는 9500원이다.

매장관리 담당 정화성 과장은 "여의도 테헤란밸리 등 오피스지역에 미치진 못하지만 전년 동월 대비 10% 정도 성장했다"고 전했다.

담배를 피는 전문직 여성고객이 많은 점을 감안,흡연층까지 따로 마련했다.

정 과장은 "강북에선 인기가 좋은 공짜 쿠폰을 여기서는 거들떠보지도 않는다"며 "돈이나 직업에 있어서 고객들의 프라이드가 보통이 아니다"고 귀띔한다.

1층 네일숍들은 오후 5시가 넘어서자 여성고객들로 가득 찬다.

영화관이 들어있는 '씨네시티'쪽으로 향하다보면 프리미엄급 햄버거브랜드 크라제버거 매장이 나온다.

맥도날드보다 2~3배 비싼 가격이지만 손님이 항상 북적인다.

'조용한 가족' 등 영화촬영지로 유명한 '압구정 서서갈비' 박재식씨(43)는 12년 동안 고집스런 컨셉트로 로데오 일대 명소를 만들었다.

압구정동은 으레 화려하고 비싸다는 고정관념을 깨고 허름하고 정겨운 매장에 1인분 7000원의 같은 가격을 매긴 돼지갈비와 소갈비로 까다로운 압구정 마니아들의 취향을 사로잡은 것.8.5평 매장에 테이블은 8개,하루 평균 테이블 회전율은 50회이며 테이블당 매출이 2만~3만원 나온다고 한다.

손님 허정은씨(30?여)는 "압구정 마니아라고 해서 비싼 곳만 찾는 것은 아니고 특이한 맛집이어야 자주 찾게 된다"고 말했다.

저녁 8시께는 이 상권의 피크타임.4명의 청년들이 선글라스에 사슬 목걸이,반팔 티셔츠 차림으로 옷을 사러 돌아다니는 것이 눈에 띈다.

도로변에서 약간 벗어난 골목 의류매장 '웍스아웃'.온라인 판매에서 시작해 오프라인으로 진출,일본풍 옷을 취급해 성공한 패션매장이다.

개점한 지 1년3개월된 이 매장은 55평 규모에 월세 550만원을 내고 있다.

메인 도로 20평 매장 월세가 800만원인 데 비하면 저렴한 편이다.

점주 강승혁씨는 "현재 한 달 매출은 6000만원으로 개점 초기보다 2배 이상 늘었다"며 "어떤 곳에서도 살 수 없는 튀는 디자인의 제품을 취급한다"고 말했다.

하루 평균 고객 20명에 평균 객단가는 12만원.아까 마주친 반팔 티셔츠 차림의 젊은이들이 결국 이 매장에 와 15만원짜리 후드티를 현찰로 지불하고 사간다.

강씨는 "카드 사용을 거부하는 손님들이 꽤 많다"고 귀띔했다.

밤 11시,인파가 썰물처럼 빠지는 시간이다.

메인 도로도 자정이 되면 인적이 뜸해진다.

유일하게 새벽까지 붐비는 곳은 호프집 정도다.

로데오거리 자체는 유동 인구가 많은 곳이 아니라서 강북이나 강서 등 멀리서 오는 뜨내기 손님들이 별로 없다고 상인들은 얘기한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "압구정 로데오거리는 강남에 거주하는 압구정 마니아들이 무리지어 모여 쇼핑과 음식을 즐기는 '닫힌 상권'"이라고 설명했다.

이해성 기자

 

4. 압구정 로데오 거리‥푸마 압구정점 황태희 점장

 

푸마코리아 전국 매장 중 압구정점은 매출 순위 5위 밖으로 밀려난 적이 거의 없을 만큼 꾸준한 판매실적을 올리고 있다.

압구정 로데오 상권의 전반적인 침체에도 불구하고 이 같은 성과를 낼 수 있었던 데에는 황태희 점장(28)과 본사에서 파견된 상품기획자(MD) 김혁 대리(33)의 공이 컸다.

압구정점은 푸마 전 매장 중 유일하게 독자적으로 상품을 수입하고 있다.

푸마 제품뿐 아니라 에비수 청바지,BMW 레이싱 의류 등 그 종류도 다양하다.

이는 '희소성'을 제일로 꼽는 압구정 고객들의 특성에 맞는 판매전략이기 때문이다.

물품 선정·구입과 디스플레이를 맡고 있는 김 대리는 "이 곳 고객들은 유행을 따르기보다는 선도한다는 자부심이 강하기 때문에 흔한 옷은 입지 않으려는 경향이 강하다"면서 "외국에서 의류를 구입할 때 한 품목당 수량이 절대 50장을 넘지 않도록 한다"고 말했다.

고객들이 패션에 대한 정보가 많기 때문에 직원들의 전문화도 중요하다.

황 점장은 "직원들이 '이게 예뻐요'식으로 말하는 것은 통하지 않는다"면서 "'통바지에는 스니커즈가,교복에는 클래식한 디자인의 신발이 어울린다'는 식으로 구체적으로 얘기해 줄 수 있어야 한다"고 강조했다.

때문에 황 점장은 "신제품이 나올 때마다 직원 교육에 많은 시간을 할애한다"고 덧붙였다.

그는 "디스플레이를 최소한 한 달에 두 번 이상은 바꾼다"면서 "자주 변화하고 화려해져야 한 번 방문한 고객도 다시 찾는다"고 말했다.

이태훈 기자

 

5. 압구정 로데오 거리‥배후기반, 주변 아파트 시세

 

로데오 거리를 떠받치고 있는 1차 배후수요는 올림픽대로를 끼고 성수대교 남단에서 현대백화점을 거쳐 갤러리아까지 이어지는 아파트 주민들이다.

한양아파트 1~8차,구 현대아파트 10차 등 총 5800여가구가 여기에 해당한다.

한양 7차 아파트는 재건축조합 설립인가를 마친 상태다.

구 현대 3,4차도 추진위가 구성되어 진행 중이다.

한양 7차 35평형은 11억원 정도지만 매물이 거의 없고,46평은 16억원에 거래되고 있다.

구 현대 3차 33평형은 9억~9억5000만원,4차 44평형은 18억~19억 선에 시세가 형성돼 있다.

구현대 7차 80평형이나 대림아크로빌 85평형 등 대형 평수 시세는 30억원에 이른다.

이 밖에 현대백화점 인근 신사중학교를 낀 미성 1차 50평형은 16억원,2차 56평형은 17억원에 시세가 이뤄져 있다.

대림아크로빌 주변에는 구정중·고등학교가 위치해 있고 갤러리아 인근에 청담중·고등학교가 위치해 있어 학생들도 많다.

성수대교 남단에서 신구중학교를 지나 이른바 '외제차 사거리'라 불리는 도산사거리와 그 주변에는 오피스 빌딩이 대부분이다.

학동사거리를 거쳐 영동고 등 학교 주변에도 마찬가지다.

이들은 청담·신사동 등지에 흩어져 있는 패션,스튜디오,잡지사 인력들과 함께 압구정 로데오거리 점심 장사의 든든한 버팀목이다.

실제로 로데오거리는 낮 12시를 전후로 점심을 간단히 때우려는 넥타이족들이 점령한다.

강남구청 뒤편에도 재건축 아파트들이 잇따라 들어서 장기적으로 보면 압구정 로데오거리의 잠재고객이 될 가능성이 크다.

삼성 래미안 아파트 2차 275가구,롯데 캐슬 아파트 713가구가 내년 3월 입주할 예정이며 현대 1단지 1144가구,2단지 926가구가 2009년 1월 입주한다.

삼성 래미안 2차 60평형은 16억~19억원 선,롯데캐슬 72평형은 20억~25억원 선에 분양권 시세가 형성돼 있다.

이해성 기자

 

출처 : 한국경제신문