토지임대부 정책공약, 이것부터 해야한다.

[이대환]

토지임대부, 이것이 시급하다.

부동산 문제는 토지의 물리적 성질을 따르는 시장가격이 해결한다.

토지임대부 주택 공급의 성공 여부는 매년 시장가격대로 임대료를 징수한다는 계약 조건에 달려있다. 이것이 안되면 중국처럼 실패할 수가 있다. 토지임대는 소유권 거래와 달리 임대기간과 그 기간 동안 권리와 의무가 서로 연계된 거래이므로 계약 전에 필요한 조건과 절차를 미리 검토하고 대비해야 한다. 토지임대부주택은 시장가격 아니면 40~50년 내내 땅값이 발생하여 문제가 생긴다. 땅은 건물 수명과 계약기간이 끝이 나도 그대로 남아있고, 가치와 가격은 더 커져 있기 때문이다.

토지리스는 땅값·집값이 반값(이론 전세가격)으로 낮아지고, 그러면 가계부채도 절반, 세금도 절반, 물가상승률과 구조적 실업률도 절반으로 낮아질 수 있다.

지금의 이자율이 정상화되면, 너무 낮은 이자율로 급격하게 올라버린 전세가격도 20~30% 정도 낮아진다. 아니면 그만큼 미래에 상승폭이 줄거나 상승시기가 늦추어진다. 

서울시장이 기대를 갖고 임명한 김헌동 SH 사장이 토지임대부주택을 취임사에서 밝혔다(21년 11.15).

대통령 후보들도 역세권 첫집 주택, 기본주택, 청년 희망주택 하면서 한정된 것이지만, 토지임대부를 정책공약으로 들고 있다.

세금의 자본효과로 사유재산을 침해하고 시장을 동결하는(얼어붙게 하는) 양도세와 보유세, 세금의 비용효과로 가난한 자가 사는 월셋집 임대료를 올려버리는 토지 보유세 철학은 이제 버렸으면 한다. 그 대신 세계에서 가장 낮은 부동산 가격이 될 수 있는 토지임대부, 곧 토지리스 하나로 세상을 한번 바꾸어 보았으면 좋겠다.

토지임대부주택의 미래

- 공공토지는 토지임대, 사유토지는 토지주식제로 하면 부동산문제가 바로 해결된다 -

토지임대부는 오른 집값을 낮추는 싼값 주택 공급책으로 시작하지만, 이것이 부동산 문제를 영구로 해결하는 근본 해법이 될 수 있다.

지금은 소설 같은 소리로 들리겠지만, 이 제도를 잘 발전시키면 나라는 세금까지 낼 필요가 없는 "무세천국"의 자유시장경제가 성립할 수 있다.

우리는 세계에서 가장 낮은 주택가격으로 살아갈 수 있는 전세제도를 가진 나라다. 이 제도는 세계에서 한국에만 있으며, 이미 200년 이상 부동산시장의 현장 역사로 생생한 경험을 하여 왔다. 이렇게 익숙한 전세제도를 약간의 약점만 개선하면, 우리는 세계에서 가장 낮은 시장가격으로 영원히 '내땅, 내집'을 가진 제도로 정착시킬 수 있을 것이다. 한국은 부동산시장에서 이미 복을 받은 나라다. 앞으로 이 제도가 가진 시장원리를 잘 받아들이고 활용하면, 하늘이 내려주는 더  큰 복을 누릴 수도 있을 것이다. 

그런데 이것이 시급하다.

토지임대부는 반드시 시장 임대료를 징수해야 성공한다. 

토지임대부주택이면 강남 아파트 30평도 3억~4억원이면 얼마든지 가능하다. 

3.3m2 당 총건축비는 토목비를 포함하여 1000만원 잡으면 30평에 3억원이다. 건축 재료 수송비와 토지별 토목비(부지 정리비)를 제외하면, 전국의 모든 아파트의 건축비는 강남 아파트와 비슷하다. 다만, 토지임대부주택은 각 지역이나 지구별로 징수하는 토지임대료에서 차이가 난다.

그러므로 토지임대부주택은 징수하는 임대료가 제도의 정착과 성공 여부의 관건이다. 이 제도의 성공을 위해 먼저 고려해야 할 것은 다음과 같다. 

(1) 토지임대부는 임대가격으로 부동산을 거래해도, 모든 것이 사유재산, 사유토지주택처럼 자유롭게 소유하고, 자유롭게 팔고 사게 해야 한다. 정치도, 경제도 제약조건이 없어도 큰  문제 없이 잘 굴러가는 사회가 되어야 그것이 자유로운 세상이다. 문제가 생길 때마다 만들고, 더하고, 빼기를 반복하여 누더기 같은 부동산 법제, 사사시대처럼 자기 소견대로 하고 있는 부동산 정책들은 토지임대부주택이 시장가격이면, 거의 대부분 의미가 사라진다. 부동산 문제는 법과 정책이 아니라 물질의 물리적 성질을 따르는 가치와 시장가격이 해결한다.

(2) 토지임대부는 잘못하면 2007년 군포 부곡지구처럼 실패할 수 있다. 토지임대부가 사업자의 농간이나 입주자의 오해, 이 제도를 부정적으로 보는 직간접 방해 세력들로 인하여 분양이 되지 않는 경우를 말한다. 군포 부곡지구 토지임대부는 사람들이 토지의 가격의 메커니즘을 몰라서 빚어진 실패다.

 토지의 가격 메커니즘 : 토지의 물리적 성질과 전문가도 잘못 알고 있는 성장자본의 시장원리를 말한다. 이것을 모르면 이자율과 용적률, 투자비의 기간비용 부담률 등에서 가격 조작으로 실패하게 하여도 이를 므르며, 전문가나 언론, 세간에서 부정적 시각으로 평가하고 비판해도, 이를 믿고 속아넘어가게 된다.

(3) 토지임대부는 잘못하면 중국처럼 가버린다. 임대료가 없거나 있어도 시장가격보다 낮으면 이런 실수를 하게 된다. 2011.12년 서초 강남에 시행한 LH토지임대주택이 그렇게 되어 버렸다. 분양 당시 2억원, 3억원 하던 아파트가 지금은 12억원, 14억원이 되어 버렸다. 그래도 토지소유주택에 비하면 반값이긴 하다.

(4) 토지임대부도 잘못하면 싱가폴처럼 될 수 있다. 싱가폴은 가격이 낮은 것은 좋은데 법제와 세제가 까다롭고, 세금부담도 크고, 팔고 사는 것이 자유롭지 못한 환매조건부이기 때문에 거래가 불편한 단점이 있다. 지금 정부나 서울시, 그리고 공공주체가 하고 있는 토지임대부는 모두 환매조건부나 시한부 임대 등을 하면서 시장거래를 방해하는 제약 조건들을 붙이고 있다. 이것은 입주자에게 소유의 자유와 거래의 자유를 제약하여 경제생활에 불편함을 주게 된다.

임대료만 시장가격이면, 이런 것 모두 필요가 없는데 토지의 시장원리를 몰라서 하는 생고생이다. 

(5) 토지임대부는 정부나 공공이 재정부담의 적자를 없게 하거나 있어도 최소화해야 한다. 

(6) 임대주택은 저소득층 주택으로 생각하는 사회적 인식을 바꾸어야 한다. 이렇게 하려면 임대도 사유주택과 같은 양질의 주택을 공급해야 한다.

토지임대부는 시장임대료를 징수해야 한다.

-경제는 정부보다 시장이 해결하는 것이다.-

 토지임대부주택 공급에서 앞에서 언급한 (1)~(6)의 조건을 동시에 만족시키는 정책은 임대료를 시장가격대로 매겨서 징수하는 것이다. 시장임대료이어야 앞에서 제시한 (1)~(6)의 문제가 생기지 않는다. 시장가격 임대료 징수를 위해서는 다음과 같이 해야 한다.

(1) 토지임대부는 분양 당시 필요한 조건을 모두 제시하고, 시장경쟁과 공개입찰로 분양한다.

(2) 저소득자, 청년 지원 등 공공지원이 필요하면 별도의 주거비 보조금을 지급하더라도 임대료는 반드시 시장 임대료를 징수해야 한다.

(3) 토지거래를 주선하고 관리할 독립적 기능인 토지거래소를 두고 이를 통하여 거래를 해야 한다. 토지거래소는 토지 또는 주택 전체의 시장임료를 객관적으로 매기고, 거래의 중개와 알선, 토지거래에 필요한 제반 사무를 담당하는 독립적 공적 기관이다.

(4) 토지는 경제 성장률을 따라 토지임료가 동반하여 커지는 물리적 성질을 가지고 있다. 그래서 토지거래소는 매년 커지는 임대료를 공정하게 평가할 수 있도록 과학적이고 합리적인 방법으로 평가지수를 개발하고, 적용해야 한다. 경제성장률, 지역임대가격지수, 물가상승지수 등을 엄정하게 적용할 시장임료 평가기구를 두어야 한다. 

(5) 이 제도 도입 초기에 토지거래소는 토지임대부가 자산증식을 못하여 상대적으로 불리하다는 사회의 일반적 통념을 바로 잡아줄 대책과 홍보가 필요하다. 대책은 토지거래소가 입주자의 자산증식에 대한 일정 기준의 보증을 해주는 것이다. 홍보는 임대주택이 소유주택보다 주거비가 매년 전세만큼 싼 가격을 알려주고, 절약 자금을 적립하면 토지소유주택 못지 않게 자산증식을 하게되는 현금 흐름을 보여 주어야 한다.

토지소유주택은 가격이 제값보다 2배 정도 크기 때문에 영구로 적자가 나는 것과 그 적자의 연체이자 크기도 함께 보여주어야 한다. 그래서 토지와 주식은 실물이 아니며, 소유가격은 가치물 생산도 없이 숫자만 커지고, 늘 적자만 나는 현상을 비로소 이해하게 될 것이다.        

(6) 임대료만 시장가격이면, 다른 조건은 모두 자유다. 토지와 주택 구분 없이 소유권을 주어도 되고, 영구 사용권을 주어도 된다. 임대료 징수 외 모든 것은 토지사유주택과 같은 소유자유, 사용자유, 거래자유를 100% 보장한다.

공공토지는 리스로, 사유토지는 토지주식제로

규제와 세금이 없어도 문제가 해결된다. 동장도 면장도 아는만큼 할 수 있다.

토지거래소를 신설하여 전국의 모든 부동산은 임대나 주식으로 거래하면, 가격이 일으킨 부동산 시장문제는 모두 해결된다. 지금의 주식시장처럼 부동산시장은 규제와 세금이 없어도 지금 같은 고질병이 생기지 않는다.

다만, 필지별 토지주식은 주식이 가진 기본 속성, 곧 투기나 시장 불안 요인은 있다. 그러나 토지 임료수익은 안정적이므로 기업의 실적에 따른 위험성, 변동성이 큰 기업주식에 비하면, 불안 요인은 훨씬 작다. 토지주식의 시장가격은 토지임료 성장을 따라 커지기는 하지만, 시장 안정도는 거의 채권처럼 움직이게 될 것이다. 

그리고 토지주식제에서 토지실물은 소유와 사용이 분리된 주주와 기업의 관계와 같게 된다. 곧 토지의 사용자(경영자)는 임료만 내고, 그 땅을 내 땅처럼 영구로 사용할 수가 있다. 토지주식 소유자는 주식을 마음대로 팔고 살 수가 있고, 매년 수수료를 차감한 임료 배당을 받는다.   

미개한 원시시대의 제도 같은 1세대 1주택, 소유제한, 거래제한, 세금규제, 농지법이 이렇고 저렇고, 제약을 할 필요가 없다. 토지주식 소유자가 토지 사용자에게 "감 놓아라 대추 놓아라" 간섭을 할 이유가 없다.

토지임대부는 이렇게 장점이 많다. 하지만, 토지의 소유와 땅값에 길들여진 우리의 고정관념과 대장동 개발차익 1조원이 실물처럼 보이고, 팔고 사는 상품으로 보이는 우리의 가치착각 현상이 걸림돌이다.    

2007년 부동산 4차 가격파동 끝에 마지 못해 시작하여 실패한 토지임대부주택이, 15년 지난 5차 가격파동 끝에 다시 등장하고 있는데 이번에도 김포 부곡지구처럼 원인도 모르고 실패로 가서는 아니될 것이다. 가격 파동기 끝은 수요 급등과 정반대로 지은 아파트가 분양이 되지 않는 시기가 되는데 또 다시 그런 시기와 맞물려 있어서 염려가 된다. 

부동산 문제는 최근 5년 간 이래저래 다 해보아도 해결이 안되는 것을 눈으로 보았다면, 이제는 토지임대부주택으로 눈을 돌려주길 바란다. 그리고 토지임대부는 작게는 당면한 부동산 문제를 해결하는 것이지만, 크게는 세상을 바꾸는 일이다. 그러므로 구경만 하지 말고 모두가 함께 해야 성공할 수가 있을 것이다.  

** 토지의 가격 메커니즘과 토지임대부에 대한 이론적 근거와 실무적 적용 방식 등은 책, -한가위 희년 나라-에 있습니다.