★필독/강추▶도환중2/알쓸신잡6_ (설명판)은행주공 재건축 주민설명회 동영상 녹취록과 해설

[이동훈]

아래의 은행주공 주민설명회 동영상 내용을 제가 녹취했습니다.
그리고 우리 도환중2구역 토지등소유자님, 주민여러분들을 위해 이해를 돕는 설명을 덧붙였습니다.
모쪼록 편하게 보시고 쉽게 이해해 주십시오.

1.
주민 총회를 통해 OS를 사용하지 못하게 조합정관으로 금지해야 합니다.
그렇게 하지 않으면 조합 집행부가 (조합원, 주민들의 뜻을 왜곡해) OS를 통해 모든 일을 좌지우지 하게 됩니다.
(설명)
서면결의서 내용을 잘 모르고 정비사업 지식이 없는 조합원들에게 OS요원이 접근, 활동하는 방법으로
주민, 조합원의 올바른 판단과 결정을 OS가 방해하기 때문입니다.   

2.
추진위원회 단계에서 선정, 계약할 수 있는 업체는 도정법으로 두 개 뿐이다 .
- 정비사업전문관리업체 , 설계업체
(설명)
도정법 제34조 추진위원회의 기능 내용에 나와 있는 내용입니다.
우리 도환중2구역 이종오씨도 2018년2월 도정법 전면 개정 직전에 5개 업체 선정 기도했던 사실 있습니다.
 
3.
2018 년 02 월 09 일부터 전면 개정된 도시및주거환경정법이 시행되었다.
- 이 때 이후로 모든 업체 선정은 (기본적으로 전자조달시스템과) 경쟁입찰로 선정해야 한다 .
- 은행주공은 개정된 도정법 시행 직전인 2018.01.30. 날짜에 정비업체를 선정했다 .
(설명)
여러 정비구역에서 입맛에 맞는 업체를 선정하기 위해 개정된 도정법 시행 직전에
업체 선정 기도한 경우 많았습니다.
 
4.
도정법 제 103 조 (정비사업전문관리업자의 업무제한 등)에 따르면
    1 . 건축물의 철거
    2. 정비사업의 설계
    3. 정비사업의 시공
    4. 정비사업의 회계감사
    5. 그 밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령으로 정하는 업무 (안전진단업무 )
등은 정비업체가 수행할 수 없는 업무제한 내용입니다 .
(설명)
정비사업에서 정비업체는 경험, 지식, 연줄에서 월등히 앞서는 상황입니다.
또한 추진위원회 이전부터 개입하기 시작해 추진위원회와 조합의 거의 모든 업무를 보좌하는 입장입니다.
(※ 말이 보좌, 보조이지 실제는 위원장, 조합장, 이사, 추진위원 보다 전문지식과 경험이 월등해서
정비사업 전체를 주도하고 좌지우지할 수 있습니다.)  
그런데 만약 이런 정비업체가 나쁜 마음으로 정비사업 관련 지식이 부족한 조합장, 이사, 조합원들을
무시하고 업신여기고 독단을 부리기 시작하면 어떨까요?
또 정비업체가 친한 업체들로 시공자, 협력업체를 간택, 접촉, 선정케하고
시공자,건설회사와 큰 판에서 짜고서 조합장, 조합원을 농락한다면 어떨까요?
아니면 조합장과 정비업체가 서로 짜고 조합원을 업신여기고 독단으로 일처리하면 어떨까요?

그런데 이런 상황에서 방어하는 방법으로 도정법의 주민총회를 통해 정비업체 변경할 수 있다는 내용이 유일합니다.
그런데 그 정비업체 변경하려는 주민총회 업무를 다시 그 똑같은 정비업체에게 담당시켜야만 한다고
일찍부터 조합과 계약이 되어있다면 어떨까요? (하우징헤럴드 은행주공 신문 내용으로는 그렇습니다.) 
모름지기 당사자가 관여된 안건에 대한 주민총회 개최업무는 일단 배제, 제한한다는 것은
굳이 법으로 말하지 않아도 상식적인 내용이라고 생각됩니다.
그래서 도정법은 정비업체의 업무를 제한하는 조항을 넣은 것이고
가급적 정비업체가 딴맘, 나쁜맘 먹지말고 본업에만 충실하도록 하고 있는 것입니다.
우리 도환중2구역은 13년 된 정비업체가 있습니다.  그리고 비슷한 일하는 PM사 있지만
토지등소유자, 주민들 무시하고 법 안지지키기는 둘 모두 똑같습니다.

5.
은행주공 법무사 용역계약에 문제가 많다 .
(설명)
변호사법위반 소지를 거론하는데 좀 내용이 깊어서 이해하려면 상황파악 더 필요합니다.
 
6.
추진위원회가 할 수 없는 계약은 체결시 애초에 원천 무효이다 .
(설명)
(조금 깊은 내용이여서) 내용, 당위성, 절차, 법적 정당성 확보로 구분 설명드립니다.

①내용
도정법 제34조 추진위원회의 기능에 나와 있는 내용입니다.
추진위원회 운영규정에 나와있는 내용으로만 계약 체결 제한됩니다.
추진위원회가 담당하는 업무로만 제한됩니다.

②당위성
추진위원회의 핵심업무는 “동의서 75%이상 받아 조합설립 하는 것”입니다.
그래서 정식 이름도 “조합설립추진위원회”입니다.
(※ 조합이 할 일을 추진위원회가 미리 하는 것이 아닙니다.)
이후 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 완공, 청산은 모두 “조합”의 업무입니다.
추진위원회가 할 수 있는 일과 조합이 할 수 있는 업무를 혼동해서는 안됩니다.

③절차
추진위원회는 법에 명백히 나와 있거나 사전에 하겠다고 계획으로 보고해서
주민총회를 통해 사전에 동의,허락(의결)된 일만 해야 합니다.
우리 도환중2구역 주민총회 개최한 사실이 없고 토지등소유자, 주민들
어떤 일을 하라고 동의, 허락(의결)한 사실이 없습니다. 어떠십니까? 제 말 맞습니까?
추진위원장이 하고 싶은 일을 하는 것이 아니라는 말씀입니다.
또 하고 싶은 일도 "이러 이러한 일을 방법은 이렇게 비용은 얼마를 들여 하겠습니다."라고 
그 업무를 수행하기 전에 동의, 허락(의결)을 받아야 일할 수 있다는 것입니다.
그러니까 현 추진위원회는 도정법과 추진위원회 운영규정에 나온 일만 꼬박꼬박 하면 되는 것이 원칙입니다.
(※ 예를 들어서 "신탁회사방식 사업추진" 주민총회를 통해 동의, 허락, 의결한 사실이 없습니다.
또 근본적으로 추진위원회에서 하는 일이 아닙니다. 
그리고 신탁회사, PM사와 M.O.U. 체결하라고 주민총회에서 결의하거나 그업무를 수행하기 전에 토지등소유자가 동의, 허락, 의결한 사실이 없습니다.
모두 절차상 문제가 있습니다.
이 안건으로 토지등소유자, 주민들 내용증명 보내고 만나서 얼굴 보고 항의했지만 이종오씨 묵묵부답 입니다.
PM사 어떤 분들 연로하신 토지등소유자들에게 막말에 고함까지 지르는 상황입니다.
다음에 더 자세한 상황 말씀드릴 기회 있을 것입니다.)

④ 법적 정당성 확보
토지등소유자들로부터 사전 의결, 동의 받아 추진하게 되어있는 일을 오직 38명 추진위원회의에서 통과되었다는 이유로
이종오씨와 그쪽 분들 일을 벌이고 시작했습니다.
이렇게 이종오씨 신탁회사 방식 홍보하기 시작했고 주민들도 모르는 PM회사 OS요원이 사무실을 독차지하다시피 하고
활동하며 동의서 내라고 전화하고 직접 찾아가서 만나고 하는 상황입니다.
그런데 이거 적법한 건가요?
이들도 이것이 문제가 있다는 것을 알고 있습니다.
계약서도 M.O.U.도 전혀 공개도 안하고 있고 주민총회 사후 추인(인준) 조건임을 알고 있는 것입니다.
그런데 분명하게 짚고 넘어가지만 법에서 말하는 내용은 행위의 정당성을 얻기 위해서는 
모두 "주민총회 사전 (투표)결의 또는 업무 수행전에 토지등소유자의 동의를 받아야” 하는 사안입니다.
정확히 이들은 사전에 주민총회 결의, 사전 동의를 받지않았고 모두 사후추인(인준) 조건으로만 일하고 있는 것입니다.
교묘하게도 38명 추진위원회의를 통해 꼼수로 결의하고서 사후 추인(인준) 조건으로 하고 있다는 것입니다.
몰라도 계약서 M.O.U. 공개는 향후 주민총회 득표에 유리하냐, 불리하냐에 따라
공개와 미공개를 판단할 것입니다. 불법입니다. 처벌받습니다.

그런데 지금부터 관건는 38명 추진위원님 포함 토지등소유자님들 이십니다.

토지등소유자님, 주민 여러분들 포함 추진위원님들이 지금부터라도 이젠 정신 똑바로 차리셔야 합니다.
그리고 "법대로만 하자."고 해야하는 것이고 해놓은 일이 불법이라면 9월중순 주민총회 안건으로
상정도 해서는 안된다고 추진위원들에게 말해야 합니다.
추진위원님들은 지금까지는 몰라서 그랬다 치더라도
"이제부터라도 똑바로 법대로만 하라."고 추진위원장, 업체들에게 말해야 합니다.

그리고 추진위원님들은 반드시 관련법, 운영규정 그리고 개인의 양심에 따라
일하셔야만 합니다.

만약 9월중순 조합창립 주민총회 안건으로 불법한 내용들이 또 그렇게 올라온다면
토지등소유자, 주민들이 결판을 낼 것입니다.
주민여러분, 토지등소유자님 여러분 이래도 OS 말만 듣고 그들이 하자는대로 하시겠습니까?
지난 13년간 벙어리, 봉사, 귀머거리 그런 주민들이 지금은 아니라는 사실과 
바보노릇 그만하고 똑똑한 조합방식으로 하시자는 말씀만 기억하시면 좋겠습니다.  

 
7.
2003.07.01. 도정법 제정 이후 신탁등기를 할 필요가 없다 .
신탁등기 안해도 아무 문제없게 된 것이 이미 15 년이나 되었다 .
(설명)
법무사 공짜돈 벌어 주는 것입니다.
필요 없습니다.
 
8.
예산(계획)에 없는 것을 사전 주민총회 의결도 없이 추진위원회, 조합이 집행하면 처벌받는다 .
대법원 2009 도 14296 판례 (클릭하면 판례로 이동)
대법원 2010 다 105112 판례 (클릭하면 판례로 이동)
정관에 “예산에 없는 비용을 선집행할 수 있다.”는 조항이 (은행주공조합)정관에 있다.
모두 불법이다.
(설명)
도정법 제32조(추진위원회의 기능) 및 제45조(총회의 의결) 관련 내용입니다.
위의 대법원 판례도 있으니 더 명확해진 사실입니다.
결론은 예산에 대한 계획을 세우고 주민총회 의결 또는 사전동의를 통해 사전 허락(결의,의결,동의)을 받고
그 이후에 추진위원회, 조합이 집행해야 한다는 사실입니다.
결국 모든 돈(예산)은 주민들의 주민총회에서 사전에 허락(통제/결제/의결)을 받아야 한다는 사실입니다.
우리 도환중2구역 조합설립추진위원회 예산내용 허락 받으셨습니까?
허락하신 적 있으십니까?
간단히 이종오씨 월급 무슨 근거로 받아가고 있는 겁니까?
그 근거 한 번 내놔 보세요? 

9.
“사전재해영향성검토”는 재개발에만 해당 된다 .
은행주공은 재건축입니다. 그런데 왜 돈 들여서 한다고......
(설명)
ㅎㅎ... 사업비 아껴서 고마운 경우...... 
그런데...  우리 도환중2구역은 재개발 입니다.
9월중순 조합설립 이후 “사전재해영향성검토” 받아야 합니다.

10.
“국공유지무상양도협의용역 ”은 시장, 군수의 업무에 해당된다.
조합이 하는 일이 아닙니다. 가짜 용역입니다.
- 서울북부지검에서 이 부분 중점 수사중
(설명)
"국공유지무상양도협의용역"은 가공된 용역비 가짜 용역입니다.
그리고 서울북부지검이 건설(재건축 등)범죄 중점수사청입니다.
김상윤 법무사 검찰청 수사관 출신이고 현직 법무사 자격 있습니다.
검찰 수사관들에게 정비사업 수사 자문하고 있고 의왕시 정비사업 점검반으로 위촉, 활동하시는 분입니다.  

11.
(은행주공 경우) 2018.05.19. 조합설립총회 이전에 사전에 OS 비용 사용하면 문제 있다 .
주민총회에서 의결된 내용이 아니기 때문입니다.
2017 고약 11513 호(?/확인필요)
(설명)
주민총회 통해 주민들로부터 결의로 사전허락을 받은 것이 아니라면 비용 지출하는 모든 행위는
문제가 있다는 내용입니다.
예를 들어서 “사후인준(추인) 받는 조건으로 이 돈을 쓰겠다.“ 이런 식의 업무 처리는 문제가 있다는 것입니다.
그러다가 주민총회에서 사후추인(인준) 못 받으면 어떻게 하려고....
아~! 그래서 OS 엄청 돌려서 (아무 것도 모르는 주민들의) 서면결의서로 어떻게든 통과 추인 유도한다고....
그럼 그 OS 비용은 주민총회 의결로 사전동의로 통과되었나요?
그래서 OS를 정관으로 금지하자고 하는 것입니다. 
”되먹임 전술“은 안된다! 문제다!  위의 내용이 이걸 말하는 것 같은데...

12.
조합원, 주민총회 안건을 대의원회의로 안건으로 위임하여 심의하는 것이 문제다 .
주민총회 의결 안건을 대의원회에 위임하여 의결하는 것은 무효이고 허용되지 않는다 .
의정부지검 2017 형제 39616호(?/확인필요)
(설명)
우리 도환중2구역에서도 주민총회 안건을 38명 추진위원회의를 통해 결정하고
주민총회 사후추인(인준)을 조건으로 일을 추진했습니다.
이 부분 모두 문제가 있는 것입니다.

이곳 홈페이지의 "추진위원회 회의자료"를 보시면 모두 알 수 있습니다.
그냥 원론적으로 지난 12년6개월간 주민총회 하신 적이 있으십니까? 그래서 문제입니다.

13.
정비사업에서 가장 중요한 것이 시공사와의 계약서 입니다 .
(설명)
맞는 말씀! 
시공자,시공회사=호랑이 보다 무서운 존재(윤판중 어르신 말씀!)

14.
경기도의 경우 조합설립 이후 시공자 선정 가능하다 .
그러나 보통은 시공자와 본계약 체결은 관리처분총회인가 이후에 체결 합니다.
그런데 은행주공 곧바로 (급하게) 시공사 선정하며 본계약 검토 체결한다고 되어있다 .
(설명)
왜? 양쪽이 뭐가 그렇게 급하지?
두고 보시죠. 

15.
2010.07.16. 시공사가 철거에 대한 공사내용을 법으로 포함하게 되어 있다 .
항목별 별도 철거 계약은 불법입니다 .
”이설 = 이전설치비 ”를 말하는데 이설 내용이 없다.
실제로 각종 자료로 이설된 사실을 모두 확인 가능합니다.
감사원 감사 지적, 지자체 정관 개정 지시에도 아직까지 항목별로 따로 철거계약을 하고 있다.
이는 모두 불법이다.
OOOO에서 이런 식으로 32 억원을 철거비로 집행했다. 계약서의 유전자가 비슷하다.
은행주공 조합 대의원들 정신 차려야 합니다.
(설명)
항목별 철거 계약은 원초적 범죄입니다.
가짜입니다.

16.
상가 공사보다 아파트 공사비가 더 많이 들어갑니다 .
그런데 평당공사비는 아파트 , 상가 , 지하주차장 모두 함께 같은 평당공사비로 쳐서 받는다 .
상가에 대한 냉난방 , 급탕 , 가스비 공사는 제외한다 . (??/재확인필요)
(설명)
아파트 평당공사비와 상가 평당공사비 구분해서 제시하라고 시공자 입찰지침서에 명기하기로...
 
17.
공사비의 조정 항목에서
건축법에서 건축 면적에 산입하지 않는 제외 면적을 건측면적에 산입 공사비를 조정한다 .
불필요 합니다. 속지 마세요.
(설명)
왜 안해도 된다는 것을 계속 산입만 해? 공사비 늘려주려고...... 
그러면 반대로 시공 후 현장 점검하고 공사 내용 확인해서 시공 누락, 불필요한 내용은 서로 정산하기로...^^
 
18.
시공보증 연대책임 : 할 필요 없다.
주민총회를 통해 계약된 내용인 시공사 선정에 대해 왜 조합의 이사가 보증을 서는가 ?
서울시는 조합장, 이사의 시공사 보증이 없다 . 보증 설 필요가 없는 것이다.
(설명)
시공사에 보증 서면 코가 꿴다는 뭐 그런....
시공자 꼬붕 하고 싶으시면 보증서 작성 하시고...
 
19.
토목설계 업체는 을(시공자)이 선정한다 .
지하굴착공법을 변경하여 공사비를 실제로는 절감하고서는 그런 내용과 다르게 공사비 변경에서는
설계변경했다는 이유로 (조합장과 조합원들은 모른다고) 다시 공사비를 올리려고 의도하는 경우 같다.
이를 용이하게 하기 위해 토목설계회사를 시공자가 선정하겠다는 경우가 아닌지 ......
(설명)
참으로 별스런 기술을 다....
일단 절대로 그런 계약서 체결하지 않기로...
필요하면 조합이 선정하는 걸로......

20.
시공자와의 계약 중 “특화 ” 내용에 주의해야 한다.
(설명)
시공자가 어떤 특화 내용을 어떻게 하겠다는 것인지 모르니 뭐라 할 말이 없음.
그런데 조경 특화 소나무 얘기를 김상윤 법무사님이 하시는데 그냥 헛웃음만......
최소한 제가 우리 도환중2구역에 있는 한 그런 걱정은 안하셔도 됩니다.  
 
21.
17조3항 철거시 부산물은 시공자의 소유가 아니라 조합원의 소유이다.
(설명)
철거 후 철근을 무게로 측정해 따로 팔 수 있다고 합니다.
그런데 그 가격이 상당히 비싸서 상당한 수입이 된다고 합니다.
놓치지 않기로... 모두 우리 조합원의 것으로...^^
 
22.
★★★
분양대금이 입금되면 공사비 :기타비용 =80:20 의 비율로 지급된다는 내용이 있다 .
그것도 시공자 공사비의 전체 또는 몇%가 될 때까지 최우선으로 먼저 지급한다라고 명기되어 있다.
이렇게 대금 지급되면 시공자, 건설회사는 (아직 공사도 않했는데) 공사비를 선불로 가져가는 것이다 .
"도급공사계약서"인데 선불금이 웬말입니까?
반드시 고쳐야 합니다.
OOOO이 이렇게 80:20으로 되어 있습니다. 똑 같습니다.
제일 큰 문제입니다.

(설명)
시공자에게 선불금 미리 주지말고 기성율대로 도급공사비 정확히 깨끗하게 주는 걸로...
만약 이런 안좋은 계약서 체결하면 조합원이 감당해야할 유이자대여금 등 그 이자비용이 너무 많이 나가서
큰 문제라고 하는 것입니다.
유이자대여금 등 이자 나가는 자금을 먼저 상환하고
시공자에게는 공사 기성율에 따라 온전히 지급해야 합니다.
진짜로 명심해야 합니다.

 
23.
서울 삼호가든 3 차 계약서를 참조하라 . 좋은 사례 입니다.
자금 집행 순서가
갑의 조합원 환급금 > 유이자 사업비 원금 ,이자 > 공사대금 > 무이자 사업비 원금 ,이자
(설명)
이것이 바로 답입니다.
다른 정비구역 이렇게 똑똑하게 조합 운영합니다. 
 
24.
시공자 계약서에 (엉뚱하게) 현금청산자의 경우 그때까지 들어간 비용을 지불하고 나가게 되어있다.
그런데 현금청산자는 어떻게 사용된 돈인지 전혀 알 수 없다.
(설명)
사정상 현금청산 받는 분들에게 납득할만한 기준을 따로 만들어야 할 듯......
 
25.
40 조 3 항 내용의 입근된 대금에 대해 80:20 비율로 규정하여 시공자 공사비를 먼저 가져가게 되어있다 .
시공자와 도급공사계약인데 계약서의 내용은 선급금 지급으로 작성되어 있다 .
그러고 나서는 시공자 부도가 안나게 빌어야 할 상황이다. 건설회사 한 방에 훅~ 갈 수 있습니다,
입금된 자금의 집행순서는 연체료 > 대여금이자 > 대여금 원금 > 공사비 > 무이자대여금 순서가 옳다.
서울시는 이런 순서로 되어가고 있다 . 모범케이스 입니다 .
이렇게 하면 “관리처분인가계획서 ”에 사업비대여금 항목 자체가 없다.
(설명)
시공자에게 선급금을 지급했을 경우 시공보증 서는 주택도시보증공사(HUG)와 분쟁 발생 소지가 있습니다.
HUG가 개입한다는 것은 시공자,건설회사에 문제가 발생해 공사를 못한다는 것입니다.
그런데 위의 계약대로 하면 조합이 이미 선급금으로 시공자에게 많은 돈을 줘버린 상황이 되는 것입니다.
그렇게되면 HUG도 손을 쓸 수 없는 상황이라는 것입니다.
조합원 생돈 모두 물어줘야 합니다.
시공자, 건설회사에 공사도 하지 않았는데 미리 돈주는 선불금, 선급금 쥐어주는 계약서 작성하면 안됩니다.
시공자와 도급공사계약서 작성하고 공사대금은 기성율에 따라 기성금으로 지급해야 합니다.
모두 정말, 진짜 아셨죠?  

26.
추진위원회는 추진위원들이 똑똑해야 합니다 .
조합은 대의원들이 똑똑해야 합니다 .
(설명)
말해 무엇 하겠습니까?
우리 구역 추진위원님 여러분께 제발 분발을 부탁드립니다.
그리고 능력있고 전문지식 겸비하신 많은 분들이
38명 추진위원과 조합의 42명 대의원으로 들어오셔야만 합니다.
지금 상황이 그렇습니다.

저의 경우는 이종오씨에게 제가 추진위원으로 활동하고 싶다고 여러번 통화도 했습니다.
그러나 “기다려라”라고 말하고 전화가 안왔습니다. 뭐 이종오씨 허락이 필요한 것도 아니구요...
그래서 제가 추진위원회 사무실에 가서 동의서를 작성하며 추진위원지원서까지 함께 작성, 제출했습니다.
저 이동훈은 도환중2구역 조합설립추진위원회 추진위원으로 당장이라도 활동하겠습니다.
토지등소유자, 주민여러분 제가 추진위원으로 활동하게 해주십시오.

이상입니다.
토지등소유자님, 주민여러분 반드시 참조해 주십시오.
동영상은 아래 하단 글에 있습니다. 꼭 한 번 시청해 주세요.
지금 우리의 현실 이야기 입니다.