부동산 리포트(22) 멘토와 멘티가 함께한 '서울시내 상가 투어'

(BY : 고준석 - 신한은행 겔러리아팰리스 지점장)   '자산관리 멘토스쿨'을 운영하는 고 지점장은 서울시내 상가 투어를 위해 40여명의 주부들과 함께 서울시내의 다양한 종류의 상가건물 10개를 둘러보았다. 멘티들에게 그는 "부동산 투자의 첫 걸음은 현장입니다.특히 상가는 위치,수요동선 등 개별적 특성에 의해 수익률이 좌우되기 때문에 현장 확인이 아파트의 경우보다 중요합니다."라고 말했다.   다음은 멘티들과 멘토인 고 지점장이 처음으로 현장을 찾아 좋고 나쁜 투자 사례를 확인하는 탐방에 나선 기록이다.   1) 논현동 근린상가      ①개      요  :  대지면적- 401m2, 층수-6층, 상가구성 - 1층 아울렛/기타층은 업종이 불분명     ②주위환경  :  다세대 주택이 배후 수요의 대부분으로 상권이 뒷받침되지 않음     ③수익성     :  매도호가- 115억원, 월 임대료- 1535만원 (임대수익률-1.6%)     ④근린상가 투자시 유의점         - 소비층이 두터운 대학가 등         - 오피스 밀집지역     2) 홍대입구역(지하철 2호선) 근린상가      ①개      요  :  대지면적- 191m2, 층수-5층, 상가구성 - 1층 안경점/위층은 음식점,피부관리숍 등      ②주위환경  :  상가 앞은 아스팔트길,인도용 보도블럭이 끊겨 있어 유동인구가 드뭄.      ③수익성     :  매도호가- 52억원, 월 임대료- 1700만원 (임대수익률-4.0%)      ④근린상가 투자시 유의점         -유명 상권이라고 하나 유동인구의 동선이 모이지 않는 개별 입지인지를 확인.          -역 주변에도 옥석이 있으므로 매매가격과 임대수익을 확인.    3) 신촌역 광장 인근 근린상가      ①개      요  :  대지면적- 130m2, 층수-2층, 상가구성 - 1층 이동통신사,분식점/2층 도장집,부동산중개업소      ②주위환경  :  연대,이대,서강대 등이 있고 인근에 유동인구가 많음.      ③수익성     :  매도호가- 32억원, 보증금 2억6천만원, 월 임대료- 735만원 (임대수익률-3.0%)      ④근린상가 투자시 유의점         -버스표지판과 횡단보도가 있어 유동인구가 많아 좋은 입지이나 수요층에 어울리는 임대 업종여부 확인 .          -업종 재구성시, 변경에 따른 상가임대차보호법상의 제약을 확인.(1층을 커피전문점으로 하는 등)      ⑤업종 재구성시 상가임대차보호법상 검토사항         -기존 임차인이 계약 연장 또는 갱신을 요구하면 업종 재구성이 어려울 수 있음.         -임차인이 3회 차임 연체시, 임의로 업종 변경 또는 재임대시, 건물 손상시,사행성 게임장등으로 사용시           등으로 인한 경우 일수로 따져 90일이 경과하면 임대차 계약을 해지할 수 있음.           -다만 환산보증금(보증금+월세X100)이 3억원(서울의 경우)을 넘는 경우 계약 해지하고 업종 재구성에          걸림이 없음.     4) 상가 투자 포인트 등     (1) 유망상가  :  ①근린상가        -  소비층이 두터운 대학가                                                      오피스 밀집지역                            ②아파트 상가   -   2000가구 이상 단지                                                       중소형 평형 위지 단지                            ③복합테마 상가 -  청소년이 몰리는 지역                                                         20~30대의 진입이 좋은 지역      (2)피해야          ① 계절적인 제약으로 수요층이 한정된 상가                 할 상가         ② 배후 수요가 적은 재래상가                             ③ 환승역이 지하로 연결되어 있는 상가                             ④ 건물 앞 인도 폭이 좁은 상가                      탐방 기사 내용을 리포트 형식으로 편집한 것입니다. ('11.7.25)    끝..